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【民泊新法】法律改正のポイント!180日ルールの影響と対策

「民泊の法律って新しくなったというけど、何がどう変わったの?」

民泊に興味を持って調べると、「民泊新法」という法律を目にします。

しかし民泊新法(住宅宿泊事業法)は2018年に施行されたばかりで、わずか1年で改正された点もあり「よくわからない」「わかりにくい」と感じる方も多いでしょう。

そこでこの記事では、民泊新法の施行によって何が変わったのか、民泊新法の「180日の上限」とはどんな条件なのか、民泊新法が施行された後の改正点について、詳しく解説します。

法律改正で民泊新法ができたのはなぜ?

民泊新法(住宅宿泊事業法)は、2018年から施行された民泊に関するルールを定めた法律です。

民泊新法が施行される以前の旅館業法では、許可を受けて民泊を行うことが難しかったため、無許可で民泊を行う人がほとんどでした。しかし無許可での民泊では騒音やゴミの散乱などのトラブルが多く発生したため、ルールを明確にすべく民泊新法の立案に至ったのです。

外国人観光客の増加や宿泊ニーズの多様化などを受けて、民泊施設の需要は高まっているため、国としても安全にサービスを提供できる民泊施設を普及させる必要があります。

民泊新法では違法民泊への罰則も設けられ、取り締まりを行えるようになっています。

そのため、現在は特区民泊や旅館業の運営許可を得た宿泊以外は、民泊新法に即した届出・運営が必要です。

民泊新法で事業者の負担が増加?撤退が増えた理由は

民泊に関するルールを定めた法律として、「民泊新法」が施行された後には、民泊事業から撤退する人が増加しました。

多くの事業者が民泊から退いた理由には、規制の強化と180日の営業日数上限が定められたことがあります。

それらがなぜ撤退理由となったのかを具体的に把握しておきましょう。

民泊事業から撤退する事業者が増加

まず、民泊事業に取り組む事業者数の変化から、民泊新法施行後に撤退した事業者がどれくらいいるのかを探ってみます。

観光庁の「宿泊旅行統計調査の延べ宿泊者数」をもとに観光経済新聞が行なった計算によると、民泊新法施行前の2017年7月から9月の間で、対訪日外国人旅行者の民泊利用率は、全体の12.4%でした。しかし、民泊新法施行後の2018年10月から11月では0.6%にまで下がっており、市場における民泊のシェア率が大幅に下降しました。

この背景には、2018年6月に世界最大の民泊仲介サイト「エアビーアンドビー」が許認可がない民泊施設の掲載を取りやめたことがあります。

「エアビーアンドビー」のサイトでは2018年春時点で約6万2000件が宿泊施設がリスティングされていましたが、6月には約1万3800件まで減少しました。民泊新法の影響を受けて約8割の民泊事業者が撤退したことがわかります。

しかし2019年には民泊を含む宿泊施設の総掲載数が過去最高の7万件となったことから、民泊新法以前からの事業者が届出を行なって再び事業を始めたり、新たに民泊に取り組んだりする人が急増していると言えます。

撤退の理由は規制強化と180日上限

民泊新法を受けて事業者が事業の見直し・撤退をしたのは、「180日の営業日数上限」と「民泊施設として登録する住宅の要件」がハードルとなったためです。

それぞれの内容を詳しく見ていきましょう。

「民泊新法」のポイント1・営業日数の180日上限

原則として、民泊新法に沿って行う民泊は年間で180日までの営業と定められました。

施設の売り上げに大きく関わってくる内容のため、営業日数の180日上限は民泊新法の大きなポイントです。

180日上限の法律改正はどんな影響がある?

年間の営業日数が180日までとすると、一年の約半分が営業できないことになります。

ホテルや旅館などの競合の多い観光地の近くで民泊を行う業者や、低料金で民泊を行なっている業者は稼働率が高くなければ利益を上げられないため、180日上限が直接的な撤退理由となったところも多いでしょう。

注意したいのは180日上限はあくまでも上限であり、180日まで営業できるとは限らないという点です。180日の上限に加えて自治体はさらに制限を追加することが可能なため、実際の営業日数はさらに少なくなる場合があります。

営業日数の数え方

民泊の営業日数の数え方は、4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間が基準となります。実際の宿泊日数ではなく、正午を基準に日数がカウントされるので注意しましょう。

たとえば、4月1日13時にチェックインし、4月2日11時にチェックアウトした場合には、宿泊日数は1泊、営業日も1カウントとなります。

しかし4月1日13時にチェックインし、4月2日14時にチェックアウトした場合には、4月1日13時~4月2日正午で1日、4月2日正午~14時で1日の合計2営業日とカウントしなければなりません。

また、住宅の一部を貸した場合でも営業日数としてカウントするため注意しましょう。

180日上限の対策

繰り返しになりますが、民泊新法に沿った民泊では最大180日までしか営業できません。

そのため、民泊を行えない期間には他の方法を組み合わせて年間の収益を守ることが重要です。

マンスリーマンションとして貸し出す

マンスリーマンションの運営は、民泊を行えない期間の民泊施設の活用方法として非常におすすめです。

マンスリーマンションは単身赴任中の会社員や家のリフォームが完了するまでの間だけ住まいを探している人のほか、都心から近い場合には受験生や就職活動を行う人にも需要があります。

民泊の繁忙期は春〜夏、マンスリーマンションの繁忙期は12月頃から春先までと異なるため、互いの収益を損なうこともありません。地域のイベントや観光名所などの状況から、切り替えの時期を見定めましょう。

マンスリーマンションは1ヶ月〜の短い期間で貸し出すことができますが、1ヶ月以下となるとウィークリーマンションとなり、旅館業の許可が必要となるため注意してください。

レンタルスペースとして貸し出す

1時間〜半日といった時間制で、レンタルスペースとして貸し出す方法もあります。

宿泊を前提としたマンスリーマンションでは集客が難しい場合には、レンタルスペースとして活用してみてはいかがでしょうか。

都心やアクセスの良い場所でなくても、写真撮影に適した古民家やキッチン設備の充実した住宅などは人気があります。また、小さな子どもが寝転んでも安全な環境や、SNS映えするインテリアなどを用意することで、ママ同士の集まりや女子会などでも利用されやすくなるでしょう。

集客に自信がない場合には、民泊と同様にプラットフォームサイトを利用するのがおすすめです。「SPACE MARCKET」や「Instabase」などのプラットフォームは掲載無料、貸し出し料金の30%前後の手数料で利用できます。

旅館業の運営許可を取得する

宿泊施設としての需要が充分にあるのであれば、旅館業の許可を受けて民宿やユースホテルなどの簡易宿所を営業するのも1つの手段です。

旅館業の許可取得は民泊新法の届出より難易度は上がりますが、180日の上限はありません。民泊新法に沿った民泊を始めた後、旅館業の許可を取得する人も多くいます。

特区民泊を行う

国家戦略特別区域(特区)に指定された地域であれば、特区民泊を行うことが可能です。

特区民泊は都道府県知事等の特定認定を受けた場合に旅館業法の適用が除外となり、2泊3日から9泊10日までの範囲内で、自治体が定めた期間以上の宿泊が可能となります。

居室の床面積が25㎡以上必要(自治体によって異なる)であり、民泊新法に沿った民泊よりも基準は厳しくなりますが、1年を通して営業できます。

2020年4月現在は下記の地域が特区に指定されています。

  • 東京都、神奈川県、千葉県成田市、千葉県千葉市
  • 大阪府、兵庫県、京都府
  • 福岡県福岡市、福岡県北九州市
  • 沖縄県
  • 新潟県新潟市、愛知県
  • 秋田県仙北市、宮城県仙台市
  • 広島県
  • 愛媛県今治市

上記の地域に住宅や空き家をお持ちの場合には、特区民泊を検討してみても良いでしょう。

「民泊新法」のポイント2・住宅の設備要件

民泊新法では、営業日数の180日上限の他にも住宅の設備要件・居住要件が定められています。これら2つの要件を詳しく見ていきましょう。

住宅の設備要件

民泊を実施できる住宅は下記4つの設備が設けられている必要があります。

  1. 台所
  2. 浴室(シャワー可)
  3. トイレ
  4. 洗面設備

これらは建物が分かれていても、同じ敷地内に使用可能な設備があれば1つの住宅として認められます。

住宅の居住要件

民泊における「住宅の居住要件」は、下記いずれかの条件を満たしていることが必要となります。

  1. 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
  2. 入居者の募集が行われている家屋
  3. 随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

一般的な住宅であればいずれかに該当するため、ハードルは高くありません。

「民泊新法」のポイント3・届出に必要なのは?

民泊新法では、それまで「許可」が必要だった民泊が「届出」をすればスタートできるようになりました。

許可と届出は混同されがちですが、法律上ではまったく別のことを指します。本来は禁止されていることについて「禁止を解除する」という意味である「許可」よりも、自分で申告すれば良い「届出」の方難易度は下がるのです。

ここでは、民泊新法に沿った民泊の届出方法、届出先をご説明します。

届出の方法

民泊の届出は「民泊制度運営システム」からオンラインで行うのがスムーズです。

紙の届出書で届け出る場合には、各自治体の保健所に届出書が用意されています。また、国土交通省観光庁の公式サイトでもダウンロード可能です。

どちらの方法でも民泊運営を始める前日までに届け出る必要があるため、余裕をもって行いましょう。

届出はどこに出すのか

民泊制度運営システムからオンラインで届け出る場合には、入力された住所から自動で定められた提出先に送られます。

届出書を提出する場合には、各自治体の窓口に提出します。窓口は自治体によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

届出書に記入する項目

民泊の届出書に記入する項目は全部で20ありますが、内容は非常にシンプルです。

例として個人で民泊を行う場合の必要項目を掲載しますので、民泊を検討されている方は参考としてみてください。

  • 商号、名称または氏名
  • 住所、生年月日、性別、連絡先
  • 住宅の所在地
  • 事務所を設ける場合、その名称と所在地
  • 住宅の不動産番号
  • 家屋の種別
  • 住宅の規模
  • 家主居住型の場合はその旨

【賃貸物件を借りている場合】

賃貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨

【転借人(また貸し)の場合】

賃貸人と転貸人が住宅宿泊事業を目的とした転貸を承諾している旨

【集合住宅の場合】

管理規約に禁止する旨の定めがないこと

管理規約に民泊についての記載がない場合は、管理組合に禁止する意思がない旨

【管理を委託する場合】

住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名、登録年月日、登録番号、管理受託契約の内容

【未成年の場合】

法定代理人の氏名、住所、生年月日、性別(法定代理人が法人の場合は、商号又は名称、住所、役員の氏名、役員の生年月日、性別)

その他、身分証明書や後見等登記事項証明書、住宅の登記事項証明書などの添付書類が必要となります。添付書類については民泊ポータルサイトを参考にしてみてください。

分譲マンションでの民泊は規約に注意

多くの分譲マンションでは住民の生活を守るため、管理規約で民泊が禁止となっています。

マンションで民泊を検討されている場合にはまず管理規約を確認してください。

空き家活用と民泊は好相性!収益化に不安があるなら

使っていない空き家を民泊施設として活用すれば、維持費と管理の手間だけがかかっていた物件が収益を生む資産となる可能性があります。

空き家を民泊施設として活用すれば、資金面での負担もさほど大きくありません。

しかし民泊を始める際には「空き家のある地域で民泊のニーズはあるか」、「観光客に人気となる民泊施設にするには?」といった課題と対面するでしょう。

空き家活用株式会社は無料空き家管理サービス「AKIKAN」を始めとした、空き家に関する様々なサービスを提供する会社です。空き家活用・売却においても独自のノウハウを持ち、空き家所有者をサポートします。

空き家の今後にお悩みの方はぜひお気軽にご相談ください。

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
わたやみき
この記事を書いた人
ボイストレーナー兼ライター。生活をより良く、快適にする記事を中心に様々なジャンルで執筆しています。YoutTubeで誰でもできる3分ボイトレ動画配信中です。