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【空き家×民泊の成功事例】千山庵に見る古民家ホテル成功の秘訣

民泊の成功事例

空き家でビジネスをしたいが、活用方法がわからずそのままにしてしまっている。収益化するには費用がかかるし、儲からないのでは困る。大きなリスクをとらずに活用する方法はないだろうか

空き家でに何か考えているあなたは、こんな風に悩んでいませんか?できることなら空き家を活用して収益化したいですよね。

しかし、空き家を活用しようとして失敗する例も少なくありません。そこで今回は、空き家活用の成功要因を事例を交えて詳しく解説します。

また、実際に空き家を改造して民宿として活用している「千山庵」の代表・上野さんから、現在に至るまでの失敗や成功に結びついたポイントを伺いました。

空き家活用に成功した「ゆあさ」の”千山庵”にフォーカス

和歌山県湯浅町は、世界遺産である熊野古道が通る宿場町として栄えた町で、醤油発祥の地としても知られています。

白壁の土蔵や格子戸など、醤油醸造の伝統を残す家屋が多くが残るエリアは文部科学省から重要伝統的建造物群保存地区に選定されました。

地区内にある宿泊施設・千山庵が空き家ビジネスとして成功を納めた要因にフォーカスしてみましょう。

千山庵とは

千山庵の外観
千山庵の外観

千山庵(せんぜんあん)は、空き家となっていた古民家をリニューアルして作られた貸切宿泊施設です。

千山庵の内装
千山庵_風呂
千山庵のお風呂

宿泊施設として利用するために内装を大きく改修しましたが、基本的な造りは建築当初の雰囲気を残しています。宿泊客にブログで紹介されるなど口コミで人気が集まり、テレビ取材や雑誌撮影などの依頼も舞い降りてくるようになりました。

千山庵をやることになった「官民連携」の背景

今回、「千山庵はなぜ成功したのか」と興味が湧き、千山庵の代表である上野真歳さんにお話を伺いました。

千山庵の創業者、上野さんのこれまでについて

上野さんのご実家では、船を使ったビジネスを行なっていた曽祖父からの流れを受け継ぎ、鮮魚店や海産物の物流事業などを営んでいました。

しかし「時代の変化に合わせてビジネスモデルを転換しなければならない」と感じ、地元の特産品であるみかんのEC販売事業をスタートします。

和歌山特産ブランドみかん「越冬紅」

ブランドみかん「越冬紅」はテレビ朝日の『ごはんジャパン』でも紹介されるほどの人気となり、全国からオーダーを受ける日々となりました。

湯浅町とのタッグ

そんな中、湯浅町の自治体は空き家活用するプランを構想していました。上野さんはゲストハウスなどの事例を提示し、活用プランを提案します。結果、補助金などのサポートを受けられることとなり、事業の一環として空き家を活用することにしました。

運用を回すための具体的施策

宿泊施設の運営経験がなかった上野さんですが、千山庵の運営はどのように行ったのでしょうか。

ここでは、上野さんが実際に行なった具体的な施策をご紹介します。

複数の集客導線を導入

上野さんはEC販売での経験から、最初は自社で予約を取らずに民泊予約サイトの「ホームアウェイ」からの予約のみとしました。

ホームアウェイからの予約だけでは全体を埋めるほどには至らなかったため、ハイグレードホテル・旅館予約サイト「一休」へ出店。集客に勢いがついて来たのを実感し、「ブッキングドットコム」、「楽天トラベル」、「Airbnb(エアビーアンドビー」も併せて利用を開始します。

1つの販路にこだわらず、有効と判断したものは取り入れていくことで集客は順調に増えていきました。

ブランディングを重視した収益化施策

上野さんは千山庵をスタートした当初、宿泊費を下げて稼働率を上げようと考えました。しかし実施してみるとスタッフが疲弊してしまったため、「ブランドの価値を出す」方針に切り替えます。稼働率が低くても利益を出すため、ブランディングを重要視したのです。

WEBサイトは初見で魅力が伝わるよう、使用する画像の撮影をプロのカメラマンに依頼。IT系の経験者の社員に協力を仰ぎ、「興味を持ってくれた人がすぐに詳細を確認でき、予約までたどり着ける」美しいサイトを制作しました。

この経緯からは、素早い損切り判断と柔軟な方向転換が収益化につながるポイントだとわかります。

空き家をホテル・宿泊施設として成功させるおける3つの要素

上野さんのお話からは、空き家ビジネスの成功には3つの特筆すべき要素があることが見えてきました。

1:地場産業の活性化における官公庁との連携

地場産業の活性化はそのまま地域振興につながることから、行政は空き家ビジネスに協力的であり、後押しする姿勢を見せています。上野さんは官公庁と連携することで、下記のような好条件で空き家ビジネスを開始できました。

  • 物件はもともとが官公庁が保持している物件
  • 地域復興のプロジェクトで採択され、アドバイスやサポートを得られた
  • リフォームでは地域の補助金を活用し、支出を抑えられた


空き家ビジネスの成功には、官公庁の協力を得るなどして、好条件でビジネスを開始できるチャンスを見逃さないことが重要であると言えます。

2:地域の資産を活用

上野さんは人口の少ない湯浅町でも光る資産を見つけだし、磨き、活用することで全国レベルで人気となる商品を作り出しました。

そのルーツはみかんのEC販売で得た「唯一無二であり、顧客目線で見たときに優れた”強み”を発信する」というマーケティングにあるのではないでしょうか。自社の強みを生かす、いわゆる3C分析という思考フレームの実施に近いものです。
3C分析とは

  1. 市場・顧客(Customer)
  2. 競合(Competitor)
  3. 自社(Company)

の3つを分析し、それぞれの特徴を深く知ったり、他の要素と比較したりして成功要因を探るものです。

3C分析に当てはめると上野さんの実践したことは、

①市場、顧客のニーズ(高くても良い体験をしたい、古民家を貸し切るという特別な体験をしたい)というニーズを満たし、
②③文化的に希少な物件を磨き上げ、競合を上回る魅力を提供した

ということになります。

3C分析は感情的や思い込みを捨て、「現状」と「これからできること」に的を絞って分析することが重要です。

悪い例:

×「うちには強みなんてない」
×「競合の◯◯には負けていないはずだ」
×「お客さんはこれを求めているに違いない」

3C分析から課題を発見したり、有利な動き方を見つけてみましょう。

3:デジタルトランスフォーメーション

また、千山庵の成功の陰にはデジタルのビジネスモデルを積極的な活用も潜んでいます。

千山庵では、いわゆるデジタルトランスフォーメーションの考え方(デジタル技術を浸透させることで人々の生活をより良いものへと変革すること)を取り入れ、複数プラットフォームからの予約システムを導入しました。

これはネットショップを複数展開する企業と同様の集客方法で、今利用できる技術を活用し、消費者目線に立ってそれぞれ予約しやすい媒体から予約してもらうという取り組みです。

単に予約システムを利用するだけなら、デジタルトランスフォーメーションとは言えず、「予約方法がデジタル化した」だけに留まります。しかし、その先にある消費者の利便性におけるニーズに応えたことで、集客につながったと言えるでしょう。

目的は地域貢献と日本文化の伝承

運営方針として「高い収益を目指さない」と上野さんは語ります。

一体なぜか?

事業を行ううえで収益を上げることは最も重要と言えます。しかし、上野さんは高い収益を目指しているわけではありません。一体なぜでしょうか。

地域貢献したい

一つは上野さんが「地域に貢献したい」という想いを大切にしていることがあります。

伝統的な風景を残すゆあさエリアは観光地として魅力があるものの、地方ゆえの景気の悪さが恒常化しています。上野さんは「地域を盛り上げて貢献したい」「ネットショップは成功してるし、他にもできるはず」という気持ちで千山庵を営んでいるのです。

後に続く世代への伝承

また、人口減少や都市一極集中などにより今後いっそう地方から人がいなくなると言われています。湯浅町も例外ではなく、現在の人口は30年前から約35%減の12,000人程度となりました。

さら地や空き家が増加し、地域が寂れていくのを実感した上野さんはこれをなんとかしたいと考え、「後に続いていただく方が来たら本望」といった想いでビジネスモデルの確立と収益化に取り組んでいます

忘れてはいけないのはその奥にある創業者の”芯”かもしれない

今回は空き家を活用した古民家ホテル/民泊の収益化ノウハウをメインにお伝えしました。

実際に空き家を宿泊施設を運営して成功されている上野さんですが、上野さんの中にある「地域に貢献したい」「次世代につなげたい」という想いがあることや、収益化に対する愚多的な指標を立てる力によって、0を1にすることが可能となったのかもしれません。

取材では、「空き家活用を行ううえで収益化の直接的な要因を探るHow toの部分も非常に大切ではあるが、根本のモチベーションとなる”ビジョン”を持つことも忘れてはならない」と実感しました。

今後も成功事例を深堀りし、成功要因とプロセス、根本にあるものを探っていきたいと思います。

今回の記事が、空き家活用を考える皆様の参考となれば幸いです。

ご予約はこちらより
「千山庵」へ


わたやみき
この記事を書いた人
ボイストレーナー兼ライター。生活をより良く、快適にする記事を中心に様々なジャンルで執筆しています。YoutTubeで誰でもできる3分ボイトレ動画配信中です。