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中古の戸建てに価値はない?!老後のライフプランと不動産問題を解説

昨年発表された「老後の2,000万円問題」

心配しつつも年金で何とかなると思っている。

今からでは準備ができなくて不安になってしまった。

今住んでいる家の資産価値が気になる等々

感じ方は人それぞれだとは思いますが、不安を感じた方は多いのではないでしょうか。

この記事では、あの報告書の元になったデータを具体的に提示しながら解説します。

老後のライフプランを考えるにはどのような点を押さえたほうがいいか、そのポイントを紹介しながら皆さんが今から老後のことを正しく考えるきっかけにして頂きたいと思っています。

また、今からでもできる資産形成術や中古の戸建てを売却するだけではなく「活用」するという選択肢についても詳しく解説していきます。

今更聞けない老後の2,000万円問題を解説

2019年に社会に衝撃を与えた「老後の2,000万円問題」。

しかし、私はこのキーワードだけが一人歩きして、世間を不安に陥れた印象があります。

ここでは、この報告書が発表されるに至った数値と、報告書の内容を徹底解説します!どういった世帯であれば備えが必要になるのか。本当に2,000万円が必要なのかを皆さんと一緒に紐解いていきます。

全員が2,000万円問題に該当するわけじゃない

発端は2019年6月3日に発表された金融庁の金融審査会がまとめた報告書です。試算には必ずモデルケースがあり、それは平均値で考えられています。

具体的にはどのような世帯を対象としたものなのかを解説していきます。

<対象>

  1. 収入を年金のみに頼る無職世帯
  2. 老後20~30年
  3. 夫:65歳以上、妻:60歳以上の世帯の平均実収入は月額21万円
  4. 上記世帯の平均消費支出は月額26万4,000円と考えられているので、
    一か月あたり5万4,000円の赤字

これらの条件から以下の計算式が成立します。

54,000(一か月あたりの赤字額)×12(か月)×30(年)=19,440,000円

約2,000万円となり、この赤字分を貯蓄から補填しなければならないという内容です。

2,000万円問題への対策とは?

対策について論ずる前に、前項の対象に当てはまらない方については2,000万円問題で思い悩む必要がないということになります。現在の高度な情報化社会にあって、情報を収集することは重要ではありますが、本質を見極めて過度に不安にならないで欲しいと思います。

対策が必要な方については、大きく分けて2通りの対策方法があります。

まず1つ目は、老後のライフプランを考えて、具体的な消費支出を割り出し、年金に見合う生活ができるかを考えるということです。

「今の生活」の延長線が老後の生活になるとは限りません。心身の衰えに合わせて必要になってくるものが変わりますし、何より今の住まいに生活をし続けることができるかという点も重要です。

そうはいってもどのように想定をすればよいか分からないという方もいると思うので、次の項目で、老後のライフプランを考えるために必要な具体的な要素を解説します。

2つ目の対策は、今から「資産形成」を行うということです。資産形成術は色々なものがありますが、それぞれにリスクとメリットがあります。資産形成術については後述していきます。

老後のライフプランを考えるポイント

ライフプランを考えるうえで人生の3大支出と呼ばれるものがあります。

「教育資金」「住宅購入資金」「老後資金」の3つです。

教育資金はお子様がどこまで進学されるか、また人数によって大きく変わってきますし、住宅購入資金も自分が何歳まで働いてローンを返済していくかという、長期的な人生設計が必要になります。

老後資金は「人生100年時代」と言われている現代にあって、60歳を定年と考えると40年分の人生プランということになります。ここでは、老後のライフプランと老後資金を考えるにあたって、押さえておきたい4つのポイントを解説していきます。

①生活スタイルの変化

お子様と同居している時は忙しく、決まった時間に起きて慌ただしい毎日を送られている方がほとんどでしょう。また、働き手であった方は毎日決まった時間に出社をして規則正しい日常を送られていたと思います。

定年退職を機に通勤から解放されて、1日の時間を持て余してしまう。また、お世話をする対象がいなくなることで、はりあいを無くしてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

また、通勤の利便性を最優先していた生活から、買い物や公共施設へのアクセスの良さに考えが変わる可能性もあります。

②収入が減少する可能性

今は働かれている方も、年金だけの生活になれば収入が減少する方がほとんどだと思います。一番重要な「住宅」に関する資金が不要になるかどうかは大きなポイントになります。

また、60歳で定年を迎えてしまうと65歳からの満額支給まで5年間無収入、あるいは年金が満額支給されないということになります。さらに今後受給開始年齢は上がると予測されるので、これからの時代は「働ける限りは働く」というのが重要です。

③健康状態

健康状態は老後資金にとって、大きな影響がある要素の1つです。80歳を超えると9割以上の人が何かしらの疾患を持っており、医療費がかかってきます。

また、介護サービスの利用料についても、収入に応じて負担割合が見直され、1割でスタートした介護保険制度ですが、現在は3割まで上がっています。今後もさらに見直しがされることは予測できます。

働くことは収入だけではなく、人生の張り合いや健康の維持のためにも大きなメリットになるので、週5とはいわないまでも、短時間や数日働くことは想定しておくことが必要です。

また、現役時代は景観を理由にマンションの高層階を希望していても、年齢を重ねるとともに移動の利便性を考えてマンションの低層階や閑静な街の戸建てを希望するかもしれません。

④趣味・嗜好の変化

若い時やお子様が同居されている時は、旅行に行ったり、テーマパークやアウトドアなど外出することが多かったと思います。

また、スポーツなどの趣味を通じて、友人との交流が多い方もいらっしゃるでしょう。

しかし、年齢を重ねるにつれて外出の機会は減っていきます。逆に、時間にゆとりができたことでガーデニングや家庭菜園、DIYなど自宅の中や周辺での楽しみに変わって行く方が多いです。

ここであげた4つのポイントは老後を表す全てではありませんが、間違いなく訪れる課題出ることは確かです。

このような状態になった時、どのような楽しみを持つか、どのように過ごすかをある程度考えておくことが老後のライフプランを考えるうえでとても大切です。

老後のライフプランに最適な住まいは何か?

前項であげた項目に沿って、老後のライフプランをある程度考えることが大切なことは前述のとおりですが、衣食住を考えた時、一番重要になるのが「住まい」です。ここでは、住まいに焦点を絞って、40・50代が老後に向けてどのようなことに気をつけて住居を選択すればよいかを解説します。

持ち家か賃貸か

今賃貸にお住まいの方は、老後に向けて自分の家を持ちたいと考えるかもしれません。また、不動産のことを調べたり、モデルルームに見学に行くと魅力的な物件が溢れていて心が動くこともあるでしょう。

しかし、40・50代からローンを組んで人生の3大支出の1つ「住宅購入資金」を捻出することは、それ以降のライフプランに大きな影響を及ぼします。

持ち家か賃貸かを迷ったら、まずは住宅の種類ではなく資金計画を考えてみると、どのような住まいを購入できそうか絞ることができます。

新築か中古か

国土交通省により発表された「平成30(2018)年度 住宅市場動向調査」の結果では、新築の注文住宅・分譲戸建住宅・分譲マンションの購入者が30歳代で約半数を占めているのに対し、中古の戸建・分譲マンションは購入者が40代以降が6割を占めています。

このような結果になったことは様々な要因が考えられますが、一番大きなものは「金額」です。新築を購入した人が支払った住宅購入資金は注文住宅を筆頭に平均4,000万円前後であるのに対し、中古住宅を購入した人の平均は2,000万円台です。

30歳から35年ローンを組んでも65歳で完済できますが、50歳から30年ローンを組んだとしても完済が80歳となります。そうすると、ローンの審査がおりない、または組めたとしても3大支出の「老後資金」を踏まえると、家計を逼迫するのは明らかです。

地方であれば2,000万円の新築を探すことはできるかもしれませんが、特に現在都市に住んでいる方にとって、健康状態が現在より衰える老後に地方で暮らすのは高いハードルになります。

戸建か集合住宅か

中古を選んだ場合、次に気になるのが戸建か分譲マンションかという点です。戸建と分譲マンションでは、住宅にかかるランニングコストの種類とタイミングが異なります。

具体的な内容は、次の項目で詳しく取り上げます。

「老後も住み続けられるのか」を考える

前項で解説してきたように、これから住まいを購入するという方は色々な制限があります。購入を検討する前に、今の住まいに老後も住み続けられるのかを考えてみましょう。

住まいのランニングコストの種類とタイミング

住まいだけではなく、何かを購入する際必要になる経費として初期費用と維持費用があります。購入費を含めた初期費用を「イニシャルコスト」維持をするための費用を「ランニングコスト」と言います。

戸建とマンションではイニシャルコストとランニングコストの内容が異なります。

<イニシャルコスト>

 戸建

  • 物件購入費用
  • 火災保険料
  • ローン保証料
  • 各種税金(印紙税、登録免許税、消費税など)
  • 水道加入負担金

 マンション

  • 物件購入費用
  • 火災保険料
  • ローン保証料
  • 各種税金(印紙税、登録免許税、消費税など)
  • 修繕積立基金

<ランニングコスト>

 戸建

  • 固定資産税
  • 塗装(外壁など)
  • 床下メンテナンス
  • 害虫対策・駆除(シロアリなど)
  • クロスの張替
  • ガス・給湯器などの屋内設備
  • 駐車場代(敷地内に無い場合のみ)

 マンション

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立基金
  • 駐車場代(利用する人のみ)

戸建はイニシャルコストが高いのでマンションの方がいいと考える人がいますが、長い目で考えることが必要です。社会経済がインフレに傾くと物価が上昇し、デフレに傾くと物価が下がります。

インフレが続けば今の100万円は10年後に100万円以下の価値になり、デフレが続くと今の100万円は10年後に100万円以上の価値になります。

一般的にインフレが予想される時は、イニシャルコストをかけたほうがトータルとして安く済ませることができ、デフレが予想されるときはランニングコストにかけるほうが賢い選択と言えます。

現在の日本政府はインフレを目指しているので、イニシャルコストをかける方がいいでしょう。ただし、世界的に経済が不安定なため30年後はどうなっているかは分かりません。

戸建ては支払いが完了すれば終わりじゃない!

ここでお伝えしたいことは、どちらがいいという話ではないということです。

マンションは空室が生まれると修繕積立金が値上がりする可能性があり、大規模修繕のタイミングでは高額になる可能性があります。

逆に、戸建は全てを自分でまかなわなければならないため、住宅費用だけを考えているとランニングコストが高くつくので、資金に余力を残しておくことが重要になります。

完済すれば資産にはなりますが、メンテナンスをしっかりと行わないと、お子様に譲る時には建物に価値がないということも。

給湯などの屋内設備は10年に一度の修繕が必要と言われていますし、シロアリなどの害虫対策も長くて5年程度しか持ちません。今お住まいの家をゆくゆくはお子様に譲り、同居を予定されている場合は、お子様がランニングコストを支払う能力があるかも見極めることが大切です。

今から始めておきたい!老後のための資産形成術

冒頭でご紹介した「老後の2,000万円問題」ですが、対象ではなくても老後はゆとりのある生活がしたい。あるいは、現在の住まいに対する不安を感じられ、住宅購入資金を何とか作りたいとお感じになった方もいらっしゃると思います。

ここでは、具体的な金融商品等に言及はしませんが、資産形成についての考え方と一般的な資産形成術について解説いたします。また、老後のためにミドル世代でも始められる資産形成術について解説していきます。

資産形成についての基本的な考え方

マイナス金利の現在、どれだけ預貯金を抱えても資産形成と呼べるほどの効果はありません。ここで重要になってくるのが「お金自体に働いてもらう」という考え方です。

資産で言えば、「投資」「資産運用」がこれに該当します。

自分で働いたお金を貯金して、わずかな利息を得るのではなく、あなたが働いている間に元金も働いてもらい、大きくなってもらう仕組みを作るということです。

例えば、年利が3%の金融商品で25年で2,000万円を作るには、月5万円で可能です。

50,000(円/月)×12(か月)×3%(年複利)= 20,486,557 円

※複利毎課税20.315%(所得税15.315%+住民税5%)で計算

投資・資産運用の種類とその違い

投資と資産運用は同じような意味合いで使われることが多いですが、厳密には異なります。

投資は「利益をあげる」ことを目的に、資産を投じることを指し、資産運用はあくまで「資産を増やすこと」を目的としているという点です。

つまり、投資には利益を大きくするためなら「ハイリスクハイリターン」なギャンブル的素養があり、資産運用は資産を大きくする・育てていくことが大前提なので、なるべくリスクを避けるということです。

この観点で投資と資産運用を仕分けると以下のようになります。

<投資ーハイリスクハイリターン>

  • FX

<資産運用ーミドルリスクミドルリターン>

  • 不動産投資

<投資と資産運用の中間>

  • 外貨預金

外貨預金とは、預金を日本ではなく外国の通貨で行うことです。一般的に外貨の方が円よりも金利が高い傾向にあります。金利が高い方がもらえる利息が多くなるというメリットを活かした資産運用になります。

デメリットとして、為替レートで外貨預金の価値が変動するという点があります。円高の時に払い戻しをすると評価損となり、円安で払い戻しを行うと評価益が発生するので、為替レートを見ながら売買の判断ができないと、元金を割る場合があります。

知識と技術が必要になる方法です。

さらに、リスクは少ないですがリターンもあくまで「利息」である以上は、2,000万円という高額な評価益を作り出すには不向きな方法と言えます。

老後資金のための資産形成術に不動産投資がおすすめな理由

この記事では資産運用を勧めるわけではありません。あくまで、老後のライフプランを考えた時に、このまま貯蓄をしていくだけでは不足分があるという方のためのご提案です。

先にも触れましたが、資産運用の投資との最大の違いは「リスクを避ける」という点です。この点において株・FX・外貨預金は変動する要素が大きく、リスクが高い商品と言えます。老後資金を目的とした場合、時間を巻き戻すことはできないので、定年を迎えた時に失敗などのリスクは避けたいものです。

この意味で、一番おすすめなのが「不動産投資」です。

不動産投資は銀行の評価を受けて不動産に投資を行い、そこを他人に貸すことによって、家賃をローンの返済に充てることもできます。完済した後は不動産が手に入り、またその後の家賃収益は不労所得になります。

初心者でも知識や技術に頼る要素が低く、株やFXなどに比べて急激に地価が下がることもないことから、変動要素も低いので、資産運用には最適な商品と言えるでしょう。

戸建を活用して老後に備えるという選択肢

老後をどう過ごすか?ライフプランを考える上で一番基礎になるのが「住まい」であること。

「老後の住まい」を選ぶ際のポイントや今の住まいに老後も住み続けることができるのかを、住まいにかかるランニングコストから解説をしてきました。

老後の2,000万円問題の対象になる方もそうでない方も、ゆとりある生活を希望している人は少なくないでしょう。

ミドル世代でも始められる資産形成術についても解説をしてきましたが、中古の戸建を相続などでお持ちの方、またマンションへ住み替えをしたものの中古の戸建が売れずに持て余しているという方に、おすすめの選択肢として「活用」という方法があります。

弊社「空き家活用株式会社」では、空き家を専門とする企業としての信頼と実績があります。空き家問題が社会問題となり久しい現代、売却するだけではなく「活用」という選択肢も考えてみてはいかがでしょうか。

放置していれば老朽化や犯罪の温床になるリスク、固定資産税などの負債になるだけですが、活用することで建物の老朽化を防ぐことができますし、収益を得ることも可能になります。

中古の戸建をお持ちの方は、売却一択ではなく、老後のための資産形成としても是非弊社にご相談ください。

空き家購入・利活用に関わるご相談なら

以下よりお気軽にお問い合わせください。

どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
sakuya
この記事を書いた人
リラクセーションサロン・大手コンビニ・福祉業界と異色の経歴を持っています。今は田舎に戸建てを借りて都内と二拠点生活するフリーライターです。 次世代が活躍できる舞台づくりをフィールドワークにしています。