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中古一戸建ての購入に於いて、知っておきたい失敗しない中古物件の選び方

中古一戸建ての購入に於いて、知っておきたい失敗しない中古物件の選び方_「中古一戸建て」を選ぶコツ

誰しもが憧れる「マイホーム」。最近は、日本の「空き家」問題への認識の深まりなどから、中古物件を購入する人も増えてきています。「中古物件」の購入は、予算面だけでなく、SDGs(サステイナブル)な社会貢献へも繋がります。

しかし、新築物件よりも情報が少なく、どのような中古物件を選んで良いのか分からない人も多いはず。今回は、失敗なく賢く「中古一戸建て」を選ぶコツを一緒に探っていきましょう。

なぜ今!?「中古一戸建て」が注目されているのか

最近、リノベーションやDIYなどのワードをよく見聞きすることがありませんか?「中古一戸建て」や古民家を再生させ再利用するという価値観が日本でも浸透しつつあります。

その背景には、日本が抱える「空き家」という大きな問題があるのです。

日本の中古物件市場が高まる理由

国土交通省の出している「平成30年住宅・土地統計調査の集計結果」によると、2018年(平成30年)時点で日本にある空き家は、およそ849万戸。総住宅数に占める「空き家」の割合は13.6%にも及び、20年の間に1.5倍になっています。

少子高齢化により人口減少が予想される日本では、今後ますます「空き家」が増えていくのは明白です。

深刻化する「空き家」問題への関心の高まりや、国を挙げての「空き家対策」が進むなか、新築偏重の住宅市場にも徐々に変化が起きているのです。

参考:https://www.mlit.go.jp/common/001314574.pdf

日本の中古物件市場は伸びしろがある!!

日本でよく耳にする、「新築神話」という言葉。これは、多くの人が当たり前のように「家を買う=新築物件を買う、又は建てる」と考えていることに起因しています。しかし、実際日本は、「家余り」の住宅供給過多の状態がずっと続いています。

日本ではごく当然のこととして捉えられている「新築偏重」の考え方は、実は日本特有のものです。欧米諸国では、むしろ中古物件の流通の方が主流となっています。

国土交通省の出している資料「既存住宅流通量の推移と国際比較」によると、アメリカでは住宅流通市場の83.1%、イギリスでは87.0%、フランスでは68.4%が「中古物件」の流通シェアです。

日本は、わずか14.7%に留まっています。しかし、年々「中古物件」の流通シェアは大きくなっていくと考えられており、まさにこれから伸びる市場と言えます。

参考:https://www.mlit.go.jp/common/001156033.pdf

「中古一戸建て」の購入は社会への貢献

人が住まなくなってしまった「家=空き家」は、老朽化のスピードが早くなり様々な問題を引き寄せてしまいます。老朽化、草木の手入れが行き届かないことによる景観の悪化や災害による倒壊、害虫問題やゴミの不法投棄、犯罪への温床になる等、たくさんの悪影響が考えられます。

「中古一戸建て」を購入し、新しい息吹を「家」に吹き込むことは、日本に今ある資産の有効活用。環境や自然にも優しく、明るい未来をつなげる持続可能な社会(SDGs)への貢献となるのです。

それだけでなく、賢く「中古一戸建て」を選べば予算を抑えることも可能!自分のライフスタイルに合わせてリノベーションをすることもできます。自分好みの「中古一戸建て」を見つけて、素敵なマイホームを手に入れましょう。

「中古一戸建て」を購入するメリットとデメリット

購入のメリット

  • 価格
  • 立地
  • 実際の物件が見られる(内見充実)
  • 自分好みにリノベーション
  • ヴィンテージ感
  • DIY

「中古一戸建て」は、新築物件より低予算で購入できることがほとんどです。また立地条件も希望を満たしている場合が多く、新築では手の届かない駅近などの便利で人気な場所でも予算内で、一戸建ての家を持つことも可能です。

また、実際に建っている「家」を見ることができるので安心です。じっくり内見や調査をして購入判断をすることができます。

間取りなどを大胆に変更し、自分好みにリノベーションすることも可能です。古民家であればヴィンテージ感を残しつつ風情ある「我が家」を再現させることもできます。DIYが好きな人であれば、自分でコツコツと改修しながら、「家」を作り上げる楽しみを味わえます。

購入のデメリット

  • 築年数が古い
  • 水回りの老朽化やシステムが古い
  • 耐震や断熱性が低い可能性
  • 構造上リノベーションできない箇所もある
  • 資産価値がない場合もある
  • ローンが組めない可能性

「中古一戸建て」に限らず、「中古物件」は、築年数が古いものが多くあります。老朽化が進んでいる場合もあるので、内見の際は細部に渡ってのチェックが欠かせません。特に、トイレや浴槽、キッチンなどの水回りは修繕が必要なことが多く、またデザインも古く(トイレが和式、浴槽が深いetc・・・)機能的でないことも多くあります。

構造上のリスクも潜んでいます。例えば、「耐震性」です。1981年6月に「新耐震基準」が施行されましたが、それ以前に建てられた物件は耐震基準を満たしていない可能性があります。

その他にも、断熱対応しておらず寒いなど、現在建てられている物件に比べて性能が良くない点は否めません。その場合は、追加の工事をするなどして性能アップや追加補強をすることも考慮にいれましょう。

購入後、リノベーションを施し、自分なりにカスタマイズすることを念頭にしている人は、構造上リノベーションができない箇所もあることを知っておくことが大切。壁自体が家を支える役割をしており、壁を取り壊して間取りの変更ができない「家」も多々あります。

どれだけ自分には魅力的に見える「中古一戸建て」も、あくまでも中古であり資産価値は低下しています。土地・建物を含めどの程度資産価値があるのかも把握しておきましょう。また、築20年以上の「中古物件」では、住宅ローンが組めないこともあるので、そういったことも踏まえ、事前の事細かな調査を怠らないことが大切です。

購入の失敗例

失敗例① 【壊せない壁】

Aさん夫婦は、広いリビングのある一戸建ての家に憧れがありました。予算的に新築を建てる余裕はなく、中古での購入を決めました。ちょうど、探していた地域に予算内の物件が見つかり大喜び。

中古物件のリノベーション事例などを参考にし、1階部分はキッチンとリビングがつながる、仕切りのない開放的な空間にするつもりでした。

ですが、購入後リノベーション業者に相談すると「構造上、壁を壊すことができない」という衝撃の事実を突きつけられました。

予算や立地条件を重視するあまり、構造について調べることを怠ってしまったことを、Aさん夫婦は、ものすごく後悔しています。

失敗例② 【気づかなかった、雨漏りとシロアリ】

子ども達が小学校へ入学するまでに、何とかマイホームを手に入れたいと考えていたBさん夫婦。友人夫婦が「中古一戸建て」を購入し、素敵なリノベーションを行い快適に暮らしているのを知り、中古での購入を決めました。予算が抑えられ、自分なりにカスタマイズできるのも魅力でした。

内見をしっかり行い、古くなっている水回りは修繕をし、好みの間取りにリノベーションをすることになりました。しかし、リノベーションを進めていく中で、雨漏りとシロアリ被害が判明し、追加で対策や工事を行う必要が出てきました。

当初考えていた、リノベーション費用より余分にお金が発生してしまい、売主との費用負担の交渉を考えています。

失敗例③ 【見落としてしまった、断熱と耐震】

田舎移住が夢であった若いCさん夫婦。長野県の田舎に住む、遠い親戚の叔母が老人ホームで暮らすことになり、叔母が住んでいた「家」を相続し、引っ越すことにしました。

そのまま、移り住めると喜んでいたのですが、よくよく調べると、耐震基準を満たしておらず、断熱対応もなく、酷く寒い家でした。

耐震基準を満たすための工事や断熱対応を考えると、まとまったお金が必要です。ですが、その分の費用がなくまだ工事に踏み切れていない状況です。少々の不安を感じながら、新生活をスタートすることになってしまいました。

失敗から見えてきた、購入する際のポイント!

ポイント① 可視化できない建物の構造!

「家」は築年数や目に見える箇所だけでは判断できないというリスクがあります。築年数が古いからと言って、老朽化が進んでいたり、強度が弱いとは限りません。これまでのメンテナンスの仕方や元々の構造によっても違ってきます。

耐震性や断熱材の有無などもしっかり確認する必要があります。耐震性に於いては、「新耐震基準」が制定された1981年以前に建てられた「家」は注意しましょう。構造部分は、素人目には判断ができないので、自分で何となく判断するのではなく、建築士などの専門家に判断してもらうことが大切です。

建築や改築時の「確認通知書」や「検査済書」があるかどうかも一つの指標になります。「確認通知書」や「検査済書」は、新築時または改築時に受け取るもので、行政上の建築の確認が取れており、法令上問題がないことが確認できます。

また、雨漏りやシロアリ被害がないかもチェックしておきましょう。晴れた日だけでなく、雨の日にも内見をすると、気づかない部分にも気づきやすくなります。壁や天井のシミやよれ具合は、雨漏りによる水シミの可能性があります。天井裏や床下なども確認し、シロアリが出ていないかについてもチェックしましょう。

その他、壁のヒビ、建具の立て付け、家の傾きなどについても詳しく確認することが大事。納得のいくまで、しっかりと事前に調査することは「中古一戸建て」を購入する上で非常に重要です。

あくまでも、「中古」なので、妥協できる点を見極め、予算内で補修工事や追加工事でカバーできる部分とできない部分を自分で知っておくことは必要です。

ポイント② 設備のチェックは入念に!

お風呂、キッチン、トイレなどの水回りは特に入念に確認しましょう。配管工事は多額な費用がかかる場合が多いです。配管のヒビや結露がないかや、水漏れがないかなど事前に把握しておくことで、予算を抑えたり、リノベーションの予算を正確に組むことができます。

意外と落とし穴なのが、電気の容量についてです。昔の家は、現代の家より電気の使う量が少なく、配線や電気の容量が足りない場合も多いです。

ポイント③ 「瑕疵(かし)担保責任」と「現状有姿」について

売買契約を結ぶ際に、「瑕疵担保責任」「現状有姿」についての知識を知っておくことは、非常に重要なポイントです。

「瑕疵担保責任」は、物件購入におけるクーリングオフ制度のようなものです。購入時には気づくことのできなかった、キズや欠陥、不具合などの「隠れた瑕疵」を見つけた場合、売主が責任を持ってくれるというものです。中古物件の場合は、売主や責任を持つ期間や箇所が限定されている場合が多いので、契約時にしっかり確認しておくことは大切です。

「現状有姿」とは、「現状のまま引き渡す」ことです。基本的には、「契約から物件を引き渡すまでに変化があったとしても、そのまま引き渡す」と解釈されていることが多いです。しかし、「瑕疵担保責任の免責」などの特約が合わせて記載されている場合もあるので、契約時「現状有姿」の文言があった際は、内容について売主や不動産会社にしっかり確認する必要があります。口頭のみでは、言った言わないになるので、確認事項は、きちんと契約書に記載してもらうことを忘れてはいけません。

ポイント④ 見落としがちな「土地」の調査も大切

「家」を購入する際には、建物に注意が向きがちですが、「中古一戸建て」を購入する際には、土地や敷地についても調べる必要があります。

まず、物件が売りに出た背景を確認しましょう。なぜ、売りに出たのか?その原因が土地や周辺環境の変化(近々大きな廃棄場が近くに建設される予定があるなど)によるものなのかどうかなど確認しましょう。土地のマイナス要因が売却原因になっている場合もあります。

「敷地境界」を調べておくことも重要。家が並んで建っている場合は、どこからどこまでが、自分の土地になるのか調べておきましょう。境界が曖昧で判断しづらい場合は、専門家である「土地家調査士」に依頼し、境界をはっきりさせ隣人の方にも認識してもらっておくと、後々のトラブルが防げます。

再建築が可能かどうかも大切なポイント。万一、建替えを考えた際に建築基準法により、現状の敷地の状況では、再建築が不可になることや、今建っている家より小さな家しか建てられないこともあります。

念のために、購入前には「登記簿謄本」で、建物や土地に関する権利関係を調べておくと安心です。抵当権が付いている土地や物件は要注意です。ある日突然競売にかけられてしまうという、悲惨な結末になってしまう恐れがあります。抵当権がついている物件を購入する場合は、「抵当権抹消」ができるかどうか、売主や不動産会社(仲介業者)に確認し、「抵当権抹消」を条件に取引をすることが非常に重要です。

ポイント⑤ 近隣住民や環境・治安の調査

これは何も「中古一戸建て」を購入する場合に限ったことではなく、「家」を購入する際には、重視しなければならないポイントです。

「家」は生活の場であるので、自分や家族の生活スタイルに適しているか、しっかり見極める必要があります。昼と夜とで環境が変化する場合もあるので、昼間の雰囲気だけでなく、夜の雰囲気も合わせて確認しておくのがおすすめです。

近隣住民の方や自治会のルールについても確認し、自分たちが無理なく馴染める環境かどうかも購入の判断材料にしましょう。

ポイント⑥ リフォーム・リノベーションできる箇所の把握

「中古一戸建て」を購入し、自分好みにリノベーションし、おしゃれにカスタマイズすることを楽しみにしている人は、リフォーム・リノベーションできる箇所を事前に把握しておきましょう。

水回りの配管や構造上の問題で、壊せない壁やどうしても動かせない設備などがあります。そのため、自分の思い描く間取りや配置を明確にした上で、物件を調査する必要があります。リノベーションの明確なビジョンやイメージがないまま、物件を購入し後にリノベーションの構想を考えても、思い通りにならないことがあるのです。

ポイント⑦ 修繕費にかかる費用の算出

建物や土地の値段だけでなく、リノベーション・リフォームにかかる費用も細かく算出し、物件の購入費用として考えておきましょう。修繕費についても考慮しながら内見や物件調査をすることで、より正確な見積もりができます。

後々、余分な費用が嵩むことがないように、しっかりと内見調査をするとともに、どのような「家」にしたいのか、自分の希望を明確にしておく必要があります。

不動産会社とリフォーム業者の選び方

不動産会社

「中古一戸建て」を購入する際にも、不動産会社に相談するのが一般的なセオリーです。ですが、新築物件の方に広告費が割かれていることが多いので、公開されている「中古物件」情報が少ないです。そのため、希望条件を伝え直接、物件を紹介してもらうのがおすすめです。

不動産会社には、大きく分けて「大手不動産会社」と「地域密着型の不動産会社」があります。自分に合った不動産会社と担当を見極めて物件探しをはじめましょう。

【大手不動産会社の特徴】

  • 取引物件数と実績も多く安定感がある。
  • 営業のノウハウやサービスも蓄積されているので、担当の方もフレンドリーで相談しやすい雰囲気が特徴。
  • 物件取引数が多いのが一番の魅力だが、大手が故に、厳しい営業ノルマが課されていることもあり、不動産会社側が売りたい物件ばかりを進めてきたりと、紹介物件に公平さが欠ける場合もある
  • 広く浅く物件を扱っているため、その土地の特性を把握していなかったり、積極的に売主との値段交渉に応じてくれない場合もある。

【地域密着型の不動産会社の特徴】

  • その地域の情報をたくさん持っている。取扱物件は大手と比べると少なく、広域ではないが、その分密な情報を持っている
  • 大手では取り扱っていないような、古民家や掘り出し物物件を紹介してもらえる可能性もある。

リフォーム・リノベーション業者

「中古物件市場」が大きくなるにつれて、リフォーム・リノベーション業者も増えてきています。しかし、500万未満の軽微なリフォーム・リノベーションに関しては建築士等の国家資格や新築物件などの建設の際に必要な役所への「建築確認申請」等も不要なため、住宅工事経験のない人でも参入できる状況で、トラブルも増えています。

今、リフォーム・リノベーション業界は、様々な業種が参入し、業者が乱立している状態です。大袈裟な広告や訪問販売などに惑わされず、施工例や見積もり時の対応、口コミなどを参考にして見極める必要があります。

参考:https://www.mlit.go.jp/common/001132800.pdf

【リフォーム・リノベーション業者の種類】

地元にある一般工務店
配線や塗装など、要所要所の場所に特化した職人さんを統括し、大がかりなリフォームやリノベーションも可能。地域密着で古くから営んでいることが多く、大きな広告などで宣伝を行っていないことが多い。腕の良い職人さんがいる工務店は、信頼できます。
ハウスメーカー
最近の大手ハウスメーカーには、リフォーム部門が設置されていることが多い。自社の設計士やデザイナーもおり、施工例やカタログも豊富、ネームバリュもあり安心。総合的な大規模リノベーションも可能。しかし、工務店などに比べ割高になることがある。
大工さん・職人さん
雨漏りだけの修繕や、床の張替だけなど、ちょっとした工事におすすめ。知り合いの方がいる場合などは、直接依頼してみるのがおすすめ。大工さんや職人さんは、特化した技術が売りなので、大規模な工事は向かない。
リフォーム専門店
リフォームに特化した専門店。個性的でデザイン性が高い。他業種からの参入が多く、見極めが重要。営業だけの業者や誇大広告など悪徳な業者もある。施工実例や口コミ、接客対応で質の良い業者を選ぶ目が必要。
設計事務所
新築の場合と同様に、設計士さんを直接指名して、リフォームやリノベーションの設計を依頼することも可能。大規模に設計から拘りたい方におすすめ。建築に関して幅広い知識があるので、安心。あくまで設計のみなので、施工業者は別にお願いする必要がある。
電気・水道屋さん
水道屋さんならキッチン等の水回り、電気屋さんならエアコンの取り付けなど、特化した分野のみ依頼が可能。
不動産会社
不動産会社が、リフォーム・リノベーションを提案・紹介していることもある。あくまでも提案と紹介であり、不動産会社を介することにより、費用が割高になる場合がある。
設備・インテリアメーカー
「無印良品」「ニトリ」などのショップが、リフォーム・リノベーションに参入しています。トータルデザインが多いので、大規模なリフォーム・リノベーションを検討している方におすすめ。

不動産会社にしても、リフォーム・リノベーション業者にしても、自分の基準を持って判断することが大事です。受動的でなく、自分自身でも調べ、知識を持って、相談する必要があります。不安に思うこと、要望などもリスト化して持っていくなど、毅然とした態度で交渉しましょう。

また、売買契約の時と同様、口頭だけでなく、書面にきちんと残し、後々のトラブルを防ぐことも大切です。心から納得し、信頼できると自分で判断した業者に依頼することで、後悔や失敗のリスクを減らすことができます。

選んで良かった!「中古一戸建て」

「中古一戸建て」の成功例

成功例① 【マンション購入よりお得で自分好みにカスタマイズ】

子どものいないAさん夫婦は、都内の駅近マンションを探していました。ですが、なかなか予算内で手の届く、目星い物件が見つからず、どうしたものかと思っていました。

そんな時、夫婦で沖縄へ出かけた際に、古民家カフェに立ち寄りました。とても雰囲気の良いカフェだったので、古民家や中古物件をリノベーションするのもいいなとその時、初めて感じました。

それから、「中古一戸建て」物件で「家」探しをはじめました。幸運なことに、探していた駅の近くに築40年の物件を見つけました。築40年なので、物件本体の金額は驚くほど安く、大規模なリノベーションを行ってもマンションより断然お得。

リノベーション業者を選ぶのに苦戦しましたが、マンションではできない、自由なリノベーションで自分好みにカスタマイズでき、今、とても満足しています。

成功例② 【実際の家を見られるので安心】

もともと予算の関係で、「中古一戸建て」物件を探していたBさん夫婦。はじめは、「中古」ということで、抵抗がありました。ですが、実際の建っている「家」を内見していく内に、徐々に不安は解消されていきました。

事前に、確認するリスト、質問リストを用意し、カメラやメジャーを持参。万全の対策をしながら内見に挑みました。そのため、安心して購入することができました。

Bさん夫婦は、間取りやデザインにあまり拘りがなく、リノベーションをあまり考えていなかったので、現状でそのまま住める「家」に焦点を絞り探しました。築10年以内の「中古一戸建て」に今、幸せに暮らしています。

未来につながる!「中古一戸建て」の購入

今ある日本の資産「空き家」、「中古物件」を賢く選んで購入することは、サステイナブルな社会への貢献につながります。「中古」であっても、慎重に選べば、自分のライフスタイルに適した「憧れのマイホーム」を手に入れることができるのです。

ご相談は「空き家活用株式会社」へ

不動産会社が持っていない「中古物件・空き家」情報が、「AKIDAS」にはあります!

「AKIDAS」は、空き家の所有者と利用希望者を結び付ける画期的なプラットフォームです。「中古物件・空き家」を探したい、どうにか活用したい、そんな希望がある方は、ぜひ、「空き家活用株式会社」にご相談ください。「空き家」のスペシャリストが、親切・丁寧に分かりやすく対応します!!

空き家購入・利活用に関わるご相談なら

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
麻衣子(Smiycle)
この記事を書いた人
旅行会社勤務を経て、フリーランスのライターへ転身。古民家シェアハウスに住み、Airbnbを利用して海外を旅した経験から、日本の空き家問題に興味を持ち、明るい未来に繋がる記事を書いています。