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事業収益を得るなら特区民泊!基礎知識からメリット・デメリットまでをご紹介します。

空き家などを活用し、民泊事業を行う為には「特区民泊」・「旅館業法」・「民泊新法」のいずれかに基づいて進める必要があります。しかし、適応要件も細かく設定されており、どのような方針を取るのか決めきれない方も多いのではないでしょうか?

事業収益確保の観点でみれば、結論としては「特区民泊」が最も効率的で有利な方法といえます。

今回は民泊の事業収益を効率的に得る為の、「特区民泊」の基礎知識とメリット・デメリットを分かりやすくご紹介します。

そもそも特区民泊とは?

特区民泊の概要と施行された背景を知ることで、特性や今後の社会の流れを把握でき、民泊運用の方針を決めやすくなるメリットがあります。まずは、特区民泊について理解しておきましょう。

特区民泊とは?

ひとくちに「特区民泊」と呼びますが、正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」という名称となっています。具体的には、2013年に施行された「旅館業法」規制を緩和し、空き家などの民泊活用を促進する為に作られた政令のことです。この「特区民泊」が活用できる地域では、事業者の負担も比較的少なく、収益の得やすい民泊事業が可能となりました。

しかし「特区民泊」の活用は、全国のどの地域でもできる訳ではありません。この政令が活用できるのは、「国家戦略特区」に定められたエリアにおいて、「特区民泊」の条例を定めている自治体に対象物件がある場合のみになります。つまり、民泊運用を考えている物件のある自治体で、「特区民泊」の条例を定めているかどうかが活用の可否における、1つ目の判断基準となります。

特区民泊施行の背景

「特区民泊」施行の目的としては、都心や観光地を中心とした地域で多くなった、無許可民泊の抑制が代表的なものです。施行以前は、民泊運営の為には「旅館業法」の建築基準など、高い基準をクリアしたうえで申請しなければならず、基準に従えば民泊事業を行なうのが難しい状況にありました。

例えば「旅館業法」で民泊運用を始める場合は、”客室の延べ床面積は一律33平方メートルとすること”など、物件によっては大幅なリノベーションが必要になるほどの、非常に高い基準が設けられていました。その為、費用をできるだけ抑えて事業展開を考える一部の事業者により、無許可での民泊運用が横行していたのです。これを抑制する為に定めた法令が「特区民泊」となります。

そして、2つ目の背景としては外国人観光客の取り込みです。増加傾向にある観光客の宿泊施設不足をうけ、地域の民泊施設を増やすことで集客を向上させ、地域経済の活性化を促すことを目的としています。海外観光客増加の流れは、政府の方針に沿った様々な施策も行なわれており、今後も上昇する流れにあるでしょう。

国家戦略特区と特区民泊の関係性と注意点

「特区民泊」が活用できる地域は、例外なく「国家戦略特区」内にあります。周辺環境で事業の流れも大きく変わる民泊事業において、「国家戦略特区」の特性や注意点についても確認しておくことが大切です。事業活用のヒントにもなる為、「国家戦略特区」の概要と注意点についても、しっかりと整理しておきましょう。

国家戦略特区とは?

国家戦略特区の目的は、政府が掲げる「アベノミクス」の一環として、地域経済の活性化を促すことにあります。「世界で一番ビジネスをしやすい環境づくり」をテーマとして掲げ、指定地域に置いて幅広い分野で規制緩和などを行なっている施策です。具体的には、都市再生や雇用、医療など幅広い分野で全国一律となっていた法令や税制を特別に緩和・優遇しており、民泊事業に関してもこの政策の一環として規制が緩和されました。

このような流もあり、自治体の判断で地域毎に「特区民泊」の条例を定めることで、活用できる内容になっています。国家戦略特区は、幅広い分野で経済の活性化が期待される地域ともいえますので、民泊事業を行う際も他のエリアに比べ、有利に事業を進めることができるでしょう。

具体的な国家戦略特区は?

平成29年度までに定められている地域は、東京圏(東京都、神奈川県、千葉市、成田氏)、関西圏(大阪府、兵庫県、京都府)のほか、新潟市、養父市、福岡市、北九州市、沖縄県、仙北市、仙台市、愛知県、広島県、今治市の地域です。

「特区民泊」活用上の注意点

「国家戦略特区」であれば必ず「特区民泊」がある訳ではないので注意が必要です。

「国家戦略特区」に指定されたエリアの自治体が「特区民泊」の条例を定めた場合は、申請が可能となります。もちろん活用する為には、定められたいくつかの要件を満たすことが必要です。そして、自治体へ確認を依頼し、要件を満たしていると認定を受けた後に、民泊運営が可能となります。

特区民泊の対象エリア一覧と活用状況

ここでは、「特区民泊」が実際に活用できるエリアと活用状況をみていきます。

活用する物件が「特区民泊」を活用できる地域や、その周辺地域である場合は競合も多い地域です。現在既に民泊運用している物件は競合にも成り得ますので、全体感把握の為にも活用状況を理解しておくことがお薦めです。

特区民泊の対象エリア

2020年2月現在、対象となるエリアは以下の5地域となります。

新潟市・千葉市・東京都大田区・大阪府・北九州市

特区民泊活用状況

2016年に東京都大田区にて施行された「特区民泊」の条例を皮切りに、現在では施行する地域も全国へ広がりをみせています。東京都では2020年現在、100以上の事業者が150以上の施設にて活用。大阪では個人事業者を中心に、約2000件の事業者が3,500程の施設にて活用し、民泊事業を展開しています。

活用の内容に関しては、事業者に対して、自治体や政府などがヒヤリングを実施しており、現在では少なからず問題点などもみえてきています。今後は、実際の活用内容や状況を把握したうえで、認定条件の追加なども段階的に行われる方針です。要件は随時変更になる流れにありますので、民泊の事業活用を進める際には、各自治体へ要件も含めた確認を行うと良いでしょう。

特区民泊の適用要件

「特区民泊」適用の為の代表的な要件を確認しておきましょう。各自治体などによっても項目は変わりますので、実際に申請する場合は、事前に各自治体へ確認しておく方が安心です。

適用の条件

  • 対象となる民泊施設が「特区民泊」が活用できる地域にあること
  • 客室に専用の出入り口や台所を設置すること
  • 同様に浴室やトイレ、洗面所も設置すること
  • 一部屋の床面積が25㎡以上であること

宿泊期間の定め

  • 施設の滞在期間は、2泊3日以上でなくてはならない

事業者の責務事項

  • 利用者、滞在者が記名する名簿の備え付けをすること
  • 周辺地域の住民に対しての、適切な説明をすること
  • 周辺地域の住民からの苦情や問合せがあった場合の対応を行なうこと
  • 騒音などを起こさないこと
  • 外国人旅客に対する適切な情報提供(施設利用、緊急時避難や対応情報など)を行うこと

上記以外にも衛生や消防設備を含め、自治体によっても要件がそれぞれ異なります。民泊運用する際は、まずは、各自治体へ要件の確認をしてみましょう。そのほか、一般的には認定要件を満たせば、分譲マンションなどの一室を活用して、民泊運営することも可能となっています。この場合は、マンションの規約上で、そもそも民泊自体が禁止されていることもありますので必ず確認が必要です。

特区民泊のメリット

「特区民泊」を活用して民泊事業を展開するうえでは、メリット・デメリットは事前に把握しておきたい内容です。ここでは、民泊事業を行なう為の他の手段でもある「旅館業法」や「民泊新法」と比較したうえでのメリットや、注意点を確認していきましょう。

特区民法のメリット

【営業日数に制限がない】

「特区民法」と「旅館業法」については、年間の営業日数に制限はありません。一方「民泊新法」については、営業日数に年間上限180日という制限がありますので、事業収益を得るうえでは、非常に厳しいものです。その点「特区民法」の場合は、年中無休の営業も可能となっており、事業利益を安定して得やすい内容となっています。

【認定基準をクリアしやすい】

「特区民泊」の場合は「旅館業法」に比べ、建築基準を含めた認定要件がクリアしやすいもになっています。例えば「特区民泊」の場合はフロント設置の義務はなく、客室床面積も25㎡以上と一般的な広さです。一方「旅館業法」の場合は、フロント設置やさらに広い床面積が必要になります。

このように、活用に際しての施工が最低限の範囲でできる為、初期費用についても負担を少なく抑えながら進めることができるのです。

【マンションでも活用できる】

「特区民泊」の場合は、戸建てだけではなくマンションでの活用ができるのも、大きな強みです。マンション自体に民泊許可を得る必要はありますが、都心や市街地などでは利用ニーズも高いうえ、特別な施行の必要が少ないマンション活用は、非常にメリットとなるでしょう。

特区民泊のデメリット

次にデメリットを確認していきましょう。

特区民法のデメリット

【宿泊日数の下限設定がある】

「特区民泊」の場合は、2泊3日以上の利用客のみへ提供が可能となります。対して「旅館業法」や「民泊新法」の場合は宿泊日数に下限設定はありません。そのため「特区民法」の場合は、1泊からの短期旅行者や出張客が取り込みづらく、その部分の利用客は他の施設へ流れることになります。短期宿泊客をメインターゲットとする場合は、デメリットとなるでしょう。

【認定を受ける手間とコストが必要】

「特区民泊」の場合は、申請後に認定を受ける必要がある手順の多さがデメリットです。「民泊新法」の場合は、申請するだけで運用可能です。「特区民泊」の場合は、認定の手間や時間が掛かる点が事業スピードの観点で、デメリットと感じることもあるでしょう。

【競合が多い場合がある】

「特区民泊」の対象エリアによっては、民泊事業を行いやすいエリアとなっており、競合も非常に多い場合があります。地域によっては立地を工夫したり、空き家活用をベースにしたリノベーションで特色をだすなど、差別化を図ることが必要となるでしょう。

対象エリアが特区民泊可能であれば、活用がお薦め。

「特区民泊」の施行エリアであれば、初期費用も少なく、利用者のニーズも比較的高い地域であるため、民泊事業を確立しやすいといえます。そして、要件のハードルも比較的緩やかですので、初期投資も少なく始められ、民泊運用の事業収益も得やすいはずです。

そして、「特区民泊」が可能な地域の要件やエリアは、これからも見直され改善される流れにあります。空き家や物件の民泊活用をお考えの際は、まずは対象エリアの自治体に問合せ、適用要件などを確認すると良いでしょう。

また、空き家の民泊活用を、事業収益を確保しながら行う方針がある場合は、空き家活用株式会社にて、活用における運用のサポートやご相談などのお手伝いをしています。特に「特区民泊」エリアの場合は、リノベーションなど含めた競合施設との差別化も大切な要素となります。そのような運用方法についてのご相談についても、是非ご一考ください。

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

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この記事を書いた人
フリーライター。大阪在住、出雲市出身。大手人材系広告企業を経てフリーへ独立。採用・転職・ファッション・グルメ記事、企業HP・社員教育資料や取材まで対応。ゆるくdeepに愛を綴ります。