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民泊とは?空き家活用して民泊施設にするメリットや条件、問題を解説

空き家の活用方法の一つに民泊という手段があります。しかし、「民泊」という言葉は知っていても、具体的にどんなものなのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

そこで、今回は民泊とは何か、必要な届出民泊の収益性やリスクなどを詳しく解説。空き家活用の方法として人気の理由もお話しします。

民泊とは、所有物件を宿泊施設として提供すること

民泊とは住宅の全部または一部を使い、旅行者などに有償で宿泊サービスを提供することです。民泊という言葉は法律で定義されていませんが、一般的にはこのような意味で使用されています。

外国人観光客の宿泊先ニーズは多様化し、ホテルや旅館以外に個人宅への宿泊を希望する人が増えています。2018年に住宅宿泊事業法が施行され、従来よりも難易度の低い手続きで民泊ビジネスをスタートできるようになりました。
民泊は個人でも所有する住宅を使用すれば元手が少なくても始められるため、増え続ける空き家の活用方法として注目が高まっています。

流行の要因は、住宅宿泊事業法(民泊新法)の施工

住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)が施行される前、民泊は旅館業法に沿って行わなければなりませんでした。

しかし、旅館業法の要件を満たさないまま営業する違法営業が増えたため、ルールに沿った健全な民泊サービスの普及を図ることを目的として住宅宿泊事業法が施行されたのです。

住宅宿泊事業法では、民泊を行う「住宅宿泊事業者」、民泊施設を管理する「住宅宿泊管理業者」、宿泊者と事業者のマッチングサービスなどを行う「住宅宿泊仲介業者」に対しての制度を定めています。

空き家を民泊として活用する場合には住宅宿泊事業者として以下のルールを守らなければなりません。

  1. 都道府県知事等(または保健所設置市の長、特別区の長)に届出を行うこと
  2. 年間の営業日数上限は180日(泊)
  3. 衛生確保措置、騒音防止、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示など

また、民泊施設として使用する住宅は一定の基準を満たす必要があります。

民泊施設の条件とは

民泊施設として認められる住宅は、「設備要件」と「居住要件」を満たす必要があります。

設備要件は非常にシンプルで、「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」があることです。宿泊施設として最低限必要な水回りの設備ですね。建物内にこれらの設備がない場合でも、同じ敷地内の建物の設備を使用可能であれば、複数棟の建物を1つの「住宅」として届け出ることもできます。

居住要件は、民泊施設する住宅が「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」、「入居者の募集が行われている家屋」、「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」のいずれかに該当することです。

また、宿泊施設のため安全面から消防設備を設置しなければなりません。民泊施設の消防設備は、ホテルや旅館と同等の「特定防火対象物」となり、消化器や火災報知器、誘導灯などの設置が必要です。

民泊施設で必要な消防設備は、総務省の「民泊における消防法令上の取扱い等に関するリーフレット(平成31年3月時点版) 」で具体的に解説されていますので、詳しく知りたい方はこちらを参考にしてみてください。

民泊の管理業務

住宅宿泊事業法では、民泊施設の管理業務も義務づけられています。

管理業務なくしては民泊の営業ができないため、実際に営業を行う際には法律を意識することは少ないかもしれませんが、法律の目的としては「適切な状態の住宅を民泊サービスとして提供しましょう」ということです。

民泊ホストは管理業務を管理業者に委託するか、ホストが住宅宿泊管理業者として管理業務を行う義務があります。

管理業者の委託費用は業者によって様々で、収入に応じて一定の割合を管理費とする、稼働日数に応じて料金を決定するなど様々なプランがあります。

民泊を行う方法3種について

2020年現在、民泊を行うには3種類の方法があります。

  1. 住宅宿泊事業法に沿って新法民泊を行う
  2. 国家戦略特区法に沿って「特区民泊」を行う
  3. 旅館業法に沿って「簡易宿所」として民泊を行う

空き家を民泊施設として活用する場合には、先ほどご説明した住宅宿泊事業法に沿った民泊を行うのが一般的であり、他2種類の方法と比べて容易です。

特区民泊とは

国が指定する「国家戦略特区」の自治体において、自治体が定めた条例に沿って行う民泊のことです。東京都大田区、大阪府大阪市、福岡県北九州市、新潟県新潟市、千葉県千葉市などがあります。

特区民泊の主な特徴としては宿泊日数は2泊3日以上に制限されること、最低床面積が25㎡以上の広さが必要なことなどがあります。年間営業日数制限がないため、一年を通じて営業が可能です。

簡易宿泊所とは

旅館業の一種であり、旅館業法で「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」と定義されています。

簡易宿泊所は宿泊日数の制限がなく、一泊だけの宿泊を受け入れることができます。また、営業日数の制限もありません。特区民泊と異なり、要件を満たせば全国で営業が可能です。しかし、新法民泊・特区民泊よりも許可を取得する難易度が高くなります。

民泊のメリット・デメリット
〜空き家活用の方法として人気の理由〜

民泊は、所有する空き家の有効活用の方法として、大変人気の高い事業です。
その理由は、以下のようなメリットがあるからです。

空き家、空室を利用して収益を得られる

空き家はまったく利用していなくても、所有しているだけで固定資産税や管理費用などのコストがかかります。
しかし、民泊施設として営業を行えば収益を生む資産に変わるのです。宿泊料金や立地などの条件によっては賃貸借での家賃収入より大きな収入が得られる可能性があります。

ホテルや旅館の営業できない住宅専用地域で営業できる

日本では建築基準法上によってすべての建物に「用途」が定められており、用途地域ごとに建てられる建物が異なります。

旅館業の営業許可を受けた「ホテル、旅館」は基本的に「第1種住居地域」、「第2種住居地域」、「準住居地域」、「商業地域」、「近隣商業地域」、「準工業地域」の中で営業が可能です。

【用途地域内の建築物の用途制限】


ホテル・旅館新法民泊
第一種低層住居専用地域×○ 
第二種低層住居専用地域×○ 
第一種中高層住宅専用地域×○ 
第二種中高層住宅専用地域×○ 
第一種住居地域▲(3,000㎡以下)○ 
第二種住居地域○ 
準住居地域○ 
田園住居地域×○ 
近隣商業地域○ 
商業地域○ 
準工業地域○ 
工業地域×○ 
工業専用地域××

対して新法民泊は「住宅」を「宿泊施設」として貸し出すため、工業専用地域を除いてすべての地域で営業できます。

実際には条例によって制限を受けることも多いのですが、エリアで棲み分けることでホテルや旅館と食い合う心配が少ないのは大きなメリットと言えるでしょう。

建物の状態によっては少ないコストで開業できる

所有する空き家が現状のまま人が宿泊できる状態であれば、リネンや備品を揃えれば民泊として開業できます。

民泊は飲食店やエステサロンなどと違い専用の機器を導入するためのコストがかかりませんから、開業の難易度は比較的低いと言えます。

世界各国から訪れる宿泊者と交流できる

民泊を利用する人の多くは外国人旅行者のため、民泊施設を通して異文化交流・体験ができます。

運営スタイルによって宿泊者との関わりの多さは異なりますが、人が好きな方や異なる文化に関心のある方には相性の良い事業です。

空き家を民泊施設とする際のメリットとして最も大きいのは、やはり「本来ならば維持コストがかかっているだけの空き家を収益を生む資産に変えられる」という点です。

メリットの多い民泊ですが、営業するうえで避けられないデメリットもあります。あらかじめデメリットを知っておけばトラブルを回避することもできるため、しっかりと把握しておきましょう。

ルールを守らない利用者もいる

宿泊施設である民泊は様々な人が利用します。そのため、中にはルールを守らない宿泊者も存在することを忘れてはいけません。

「チェックイン・チェックアウトの時間を守らない」、「ゴミが散乱していた」、「備品を持ち帰られた」、「お酒を飲んで騒ぎ近隣から苦情が入った」など、頭を抱えたくなる問題を起こす人もいます。

これらの問題を防ぐためには、使い方とマナーの説明を徹底し、過去にルールを守らなかった宿泊者は避けるなどの対策が必要です。

Airbnbなどの大手民泊マッチングサイトでは、民泊事業者だけでなく宿泊者も評価の対象となります。過去にひどく部屋を汚したり、物を破損して伝えなかったりした場合には低評価となり、予約の時点で違和感を抱いた場合民泊事業者側からキャンセルができます。

年間の営業日数上限(180日)

ビジネスとして民泊に取り組むのであれば、年の半分しか営業できないのは痛手です。しかし、そもそも旅館業には繁忙期と閑散期がありますから、年間を通して予約を埋めることは非常に難しいのです。

そこで大切なのは、地域特性や近隣のイベントなどをチェックし、予約の入りやすい繁忙期を見極めることです。

繁忙期をしっかりと把握していれば、閑散期にはウィークリーマンションや貸しスペースにするといった選択もあります。民泊以外の活用方法を組み合わて収入の安定を図ることができるでしょう。

空き家を民泊施設として活用!収益性は?

現在空き家を所有している方や、将来的に空き家を相続する予定のある方にとっては、空き家で民泊ビジネスを行うにあたってどれくらいの収益性があるのかが気になりますよね。

空き家を民泊施設にした場合の収益は、立地や宿泊料などの要素によって大きく変わるため一概にいくらと言うことはできません。

上限営業日数である180日がフルで埋まるとすれば、単純に計算して「売上=宿泊代×180」。一泊5,000円で1日1組が宿泊すれば、年間90万円の売り上げです。この売り上げから管理委託費用や備品の補充費などコストを差し引いた金額が収益となります。

宿泊代は地域の相場や所有する空き家の状態、立地などに合わせて自分で設定できますが、どれくらい予約が入るのかを予想するのは難しいでしょう。

そこで便利なのがAirbnbの提供する収益シミュレーションツール

まずはご近所さんをチェックです。物件のある地域と貸し出し方法(貸切・個室・シェア)、宿泊可能人数を入力すれば、自動的に月の売り上げ目安を算出してくれます。

実際の売り上げは具体的な立地や季節、近隣のイベントなどによって変動するため、ツールで表示された結果とは異なりますが、相場・市場価値を知るためのツールとして参考程度に使用してみてください。

ヤミ(闇)民泊とは

民泊は住宅宿泊事業法・旅館業法・国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業(特区民泊)のいずれかに沿って届出を行わなければなりません。

届出を行わずに民泊を営業する、虚偽の届出を行って営業する行為は「ヤミ(闇)民泊」と言われる違法行為です。

ヤミ民泊(無許可営業の民泊)への対応や取り組み

ヤミ民泊を行った場合には、20万円以下の過料または30〜100万円以下の罰金が科されます。

ヤミ民泊は管理不足が起こりやすいことや宿泊施設として適切な消防設備を備えていない場合には危険があること、周辺住民からの苦情も起こりやすいことなどから、観光庁はヤミ民泊を減らすことに注力しており、Airbnbなどのプラットフォームへ違法な民泊物件を掲載させないなどの指導を行っています。

また、大阪市では2018年6月「違法民泊撲滅チーム」を発足。現地調査を行い、ヤミ民泊が発覚した場合には届出を指導したり、廃業させたりといった取り組みを行っています。

新しいビジネスである民泊が普及するにあたって、違法民泊をなくすための法整備や取り組みは今後も強化されていく流れとなるでしょう。

民泊を始める前に注意すること

最後に、民泊を始める前に知っておきたい注意点をお伝えします。

民泊の運営に関すること以外の注意点として、納税とマンション民泊においての管理規約があります。

民泊で収入を得たら確定申告を忘れずに

民泊で収入を得た場合には、納税の義務が発生するため確定申告を行わなければなりません。自分が住んでいない空き家で民泊を行う場合には、民泊で得た所得は「不動産所得」となります。

収入から経費を差し引いた金額の所得に応じて所得税と住民税がかかり、年間所得額が290万円を超えると事業税を納める必要が出てきます。

定められた期間内に確定申告をしなかった場合には、本来の税額に5~20%加算された額を支払うこととなるので注意しましょう。

マンションでの民泊は管理規約に注意

空き家としてマンションの一室を所有し、民泊施設にしたいと検討されている方は、管理規約で民泊が許可されているかを確認しましょう。

民泊を可否はマンションの管理組合に委ねられていますが、実際にはマンションでは居住者が不安感を抱きやすいことや防犯・マナー面からほとんどの分譲マンションで禁止されています。

平成30年に実施された国土交通省のマンション総合調査結果では、分譲マンションの95.2%で「民泊を全面禁止とした」という結果となっています。

知らずに民泊を始めようとすればトラブルにつながってしまう可能性があるため、所有する空き家が集合住宅である場合にはまず管理規約を確認しましょう。

一人で空き家を民泊施設にするのは大変

空き家の活用方法として、民泊はメリットも多く人気です。

しかし、民泊の開業して営業を行うまでには多くのステップがあり、自分一人でで行うのは難しい点もあります。

そこで、弊社の「空き家活用株式会社」にご相談いただければ、空き家をお持ちの皆様に向けて、最適な活用方法のご提案や民泊事業者等のご紹介を行っております。

民泊においての取り組み方やその他活用方法など、「空き家を専門とする企業」だからこそのノウハウで収益化に向けた具体的なアドバイスが可能です。まずはお気軽にお問い合わせください。

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わたやみき
この記事を書いた人
ボイストレーナー兼ライター。生活をより良く、快適にする記事を中心に様々なジャンルで執筆しています。YoutTubeで誰でもできる3分ボイトレ動画配信中です。