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物件の収益を最大限に!低リスクで知識ゼロでもできる不動産経営

物件を所有する方の中には、「古い実家を受け継いだけど、リフォームすれば収益物件にできるかも…」と考える方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、もともと不動産投資を行なっていた方以外は「入居者が集まるかわからない」、「不動産経営はリスクが大きい」など、不安を感じることが多いでしょう。

そこで今回は収益性の高い物件の用途や駅近・築浅以外の物件でも収益を上げる方法などをわかりやすく解説します。

眠っている物件は「収益物件」になる可能性がある

収益物件とは、賃貸に出して賃料を受け取ることのできる物件のことです。

マンションやアパートのほか戸建住宅やテナント、オフィス、駐車場、トランクルームなど、貸主が賃料として定期的な収入を得られる物件のことを総じて収益物件といいます。

物件を購入して収益物件にするのは物件の種別(用途)によって難易度が異なりますが、初期投資が安くても数百万円、一般的には数千万円かかります。そのため、不動産経営の経験がない方や身近に不動産オーナーがいない方にとっては、資産形成の手段としてイメージしにくい手法かもしれません。

しかし親や家族から空き家を譲り受け、所有・管理している場合にはリフォームして収益物件にすれば、初期投資を抑えつつ不動産オーナーとして継続的な収益を得ていくことが可能です。

次の項目では、収益物件として利回りの高い物件はどんな物件なのか具体的に解説します。

用途で異なる物件の収益。テナントは利回りが大きいがリスクも

物件を賃貸に出したときの収益性(利回り)は住宅<オフィス<テナントとなります。

では1番収益性の大きいテナントとして貸し出すのが最良かというと、そうとも言い切れません。収益性の高い物件ほどリスクも高くなるからです。

オフィスやテナントは住宅に比べて市場が狭く、借り手が見つかりにくいという難点があります。駅近の大通り沿いの物件を所有している、オフィスとして借りたいという申し出を受けているといった特殊なケースを除けば、個人向けの賃貸物件として貸し出す選択肢が最も低リスクです。

また、空き家に多い戸建住宅はオフィスやテナントとして貸し出す場合には大規模なリノベーションが必要となり、費用がかさみやすいことからも、住宅として貸し出すことをおすすめします。

そのまま貸す以外に「一室賃貸」、「シェアハウス」も可能

戸建住宅はそのまま貸す以外にも「1階と2階で別の人に貸す」、「1階はオフィスとして貸す、2階は住宅として貸す」、「1部屋ずつのシェアハウスにする」といった貸し方も可能です。

1人の入居者だけに貸した場合、入居者が退去するごとに新たな入居者を探さなければなりません。戸建賃貸を希望するファミリー層は比較的長期間住み続けてくれる傾向はあるものの、入居者がいなくなれば収入はゼロになってしまいます。
1つの物件を複数人に貸すことで、空室リスクを減らし安定した収益を確保しやすくなります。間取りを分けるリフォーム工事は比較的規模が大きく費用はかかりますが、家賃収入ゼロのリスクを避けるためには有効な方法です。

収益を上げやすい物件は築浅・駅近。それ以外は?

収益物件の中でも入居者が集いやすいのは「築浅で立地の良い物件」です。

しかしお持ちの空き家がそうでない場合でも、収益物件にすることを諦めないでください。

ターゲットに合わせたリフォームや条件設定を行うことで、築浅・好立地の物件でなくても入居者を集めることは可能です。

ここでは、築浅・好立地の物件が人気の理由とそれ以外の物件で入居者を効率的に集める方法を解説します。

築浅物件は実質利回りが高い

利回り(収益)には表面利回りと実質利回りの2つがあり、表面利回りは年間の家賃収入を物件の価格で割ってパーセントで表記したもの、実質利回り税金や設備管理のための支出を考慮して計算したものです。

物件は築年数が経つにつれて修繕が必要な箇所が増えてくるもの。水回りや外壁、耐震工事などは費用も大きいため、中古物件では賃料が入ってきても実質利回りが低くなるのです。

リフォーム費用は築浅物件でもやがて必要となる経費ですが、物件と土地を購入して収益物件とする場合には初期投資が大きいため、資金繰り事業の開始から数年の実質利回りが重視される傾向にあります。

また、新築物件を希望する入居者も多いことから空室が出にくく、収益を上げやすいことも人気の理由です。

駅近物件はニーズが高い

駅から近い物件は住宅・オフィス・テナントのどれをとっても人気が高くなる傾向にあります。住まいを探している方にとっては利便性が良い物件は魅力的ですし、そうした人が集まってくる地域では商いも繁盛しやすくなります。

しかし、ファミリー層やシニア層、利便性よりも住み心地を重視する人には「近くに公園がある」「スーパーが近い」、「ペット可」といった条件の物件も一定の人気があります。

また、近くに大学や専門学校などがあれば学生に人気の物件となるでしょう。

物件の魅力に直結する施設の有無を調査することで、物件のウリにつながるような思わぬ発見があるかもしれません。

ターゲットに合わせたリフォーム

「新しいとはいえない」、「駅から遠い」物件でも入居者を集める方法として有効なのが、ターゲットを絞り込み、それに合わせたリフォームを行うことです。

キッチンをファミリー層に人気の対面式キッチンにする、女性向けのおしゃれな部屋にするなどの一般的なリフォームのほか、一部の人から需要の高いリフォームを行うことも効果的です。

ペットと暮らす人向けにペット用通路付きのドアやキャットウォークを設置する、バイク好きの人向けにおしゃれな駐車スペースを作るなど、ニッチな層をターゲットとしたリフォームも物件の収益性を高めることができます。

リフォームは必ずしも大規模である必要はありません。一般的な戸建住宅を全面改装する大規模なリフォーム(リノベーション)は、1000万円以上の費用がかかることもあります。

しかし率直にいえば、収益物件で高額なリフォームは不要です。必要のない箇所までリフォームしたばかりにリフォーム費用がかさみ、収益どころか大きな負債を抱えてしまうケースは多いため注意してください。

ターゲットを絞り込み、ターゲットが本当に必要としているリフォームや設備導入を優先し、コストを抑えて実質利回りを上げることを重視しましょう。

女性限定、男性限定、ペット可などの条件設定

「女性限定」や「学生限定」などの一般的な条件設定のほか、設定したターゲットに合わせたユニークな条件を設定することで、コンセプトに魅力を感じる人を効果的に集めることができます。

「ペット可」、「高齢者歓迎」、「外国人歓迎」、「フリーランス歓迎」、「楽器演奏OK」などの条件を設定し、必要に応じてリフォームや設備の導入を行いましょう。

収益を上げるために!押さえておきたいポイント3つ

物件収益を上げるためには、利回りシミュレーションのほかにも押さえておきたいポイントがあります。

ここでは、収益物件を経営する際に把握しておくべきポイントを3つご紹介します。

戸建の賃貸は定期借家契約がおすすめ

借家には普通借家と定期借家があります。

賃貸マンションなどの賃貸借契約では普通借家契約が一般的ですが、「いずれは住む可能性がある」、「将来的に他の事業に使いたい」といった場合には定期借家契約がおすすめです。

普通借家と定期借家は契約方法や中途解約の可否などいくつか違いがありますが、最も大きな違いは更新の有無です。

普通借家では借主が更新を希望すれば原則として更新が認められますが、定期借家では更新がありません。定期借家で借主が更新を希望する場合には、新たに契約を結びなおすことなります。

しかし、定期借家は定めた期間で退去しなければならないことから、普通借家よりも家賃が安くなる傾向があるため注意しましょう。入居者物件の収益性を考えたとき、普通借家と定期借家のどちらで契約すべきか悩んだ場合には空き家・物件活用の専門家に相談することをおすすめします。

リフォーム費用は日本政策金融公庫を利用しても

収益物件は投資物件ともいえるため、個人宅のリフォーム向けのリフォームローンは利用できません。

収益物件のリフォームに利用できるローンは

  • 銀行の事業者向け融資
  • 民間金融機関の投資物件用リフォームローン
  • クレジットカード会社のリフォームローン
  • 日本政策金融公庫

などがあります。

上記の中で日本政策金融公庫は金利が安く、担保を不要とする融資でも基準利率は2.16

~2.45%です。

民間金融機関のローンは一般的に少額であるほど金利が高くなりますが、日本政策金融公庫ならリフォーム費用のための少額融資の場合でも低金利で利用できます。

また、日本政策金融公庫は民間金融機関よりも審査が通りやすく、融資申請前にコンサルティングを受けられるというメリットもあります。

住宅セーフティネット制度の活用で補助金がもらえる

収益物件の安定性を重視するのであれば、住宅セーフティーネット制度も把握しておきましょう。

住宅セーフティネット制度とは、低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯、その他住宅の確保に特に配慮が必要な「住宅確保要配慮者」に対する賃貸住宅の供給を国が促進する制度です。

人口減少が続く日本では大規模な公営住宅を増やすことは難しいため、民間の空き家を活用し住宅の供給を促進する目的で2017年に法律改正が行われました。この法律改正によって、条件を満たして物件を「セーフティネット住宅」に登録すれば、リフォーム費用の3分の1、(1戸あたり最大50万円)の補助が受けられます。

【補助の対象となる工事】

  1. 共同居住用住居に用途変更するためのリフォーム・間取り変更
  2. バリアフリーリフォーム(外構部分のバリアフリー化を含む)
  3. 防火・消火対策工事
  4. 子育て世帯対応リフォーム
  5. 耐震リフォーム
  6. 居住のために最低限必要と認められたリフォーム(従前賃貸住宅を除く)
  7. 居住支援協議会等が必要と認める改修リフォーム

※ 上記のリフォーム工事のためのインスペクション・調査設計計画も補助対象

1〜5までのリフォームの場合は1戸あたり100万円までの限度額となります。

上記のほか、セーフティネット住宅としてリフォーム費用の補助を受けるためには要配慮者専用住宅としての管理期間が10年以上であること、情報提供やあっせんなど居住支援協議会等との連携が図られていることなどの条件があります。
詳しくは国土交通省の「新たな住宅セーフティネット制度について-制度の概要」をご覧ください。

収益性は引き上げられる!経営が不安な方はプロに相談

一見収益を上げることが難しいと思われる物件でも、その物件に適した活用方法で収益性を上げられる可能性があります。

空き家活用株式会社は、空き家所有者のサポートを行なっています。お持ちの空き家を収益物件にする際には、手続きや経営方法など様々な悩みが発生するものです。「不動産経営の経験がないから…」と諦めず、経験と専門的な知識をもったプロにご相談ください。

空き家購入・利活用に関わるご相談なら

以下よりお気軽にお問い合わせください。

どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
わたやみき
この記事を書いた人
ボイストレーナー兼ライター。生活をより良く、快適にする記事を中心に様々なジャンルで執筆しています。YoutTubeで誰でもできる3分ボイトレ動画配信中です。