空き家を活用するためのナレッジベース

眠る空き家をリノベーションでワンルーム賃貸に。費用相場と優先順を紹介!

空き家をリノベーションでワンルーム賃貸にできる?

一般的な戸建住宅でも、リノベーションを行えばワンルームの部屋を複数持つシェアハウス型物件にすることが可能です。

戸建の空き家を賃貸物件にする際には、「そのまま貸す」か「リフォーム(修繕)を行って一軒家として貸す」のどちらかをイメージされる方が多いかもしれません。

しかしもう1つの選択肢として、それぞれの部屋をワンルームの物件とし、シェアハウスとして貸し出す方法にも目を向けてみましょう。

空き家を資産として有効活用

地理的に需要がある場合には、戸建の空き家をそのまま貸し出すよりシェアハウスとしてリノベーションして貸した方が収入の増加が見込めます。

駅や商業施設のほか大学や専門学校など、一人暮らしの人が多い地域ではワンルームの需要が高くなるためです。

特に大学や専門学校の近い地域では、狭くても手頃な価格のワンルーム物件を求める人が多くいます。地域の需要と供給のバランスを入念に調査し、需要が見込める場合には資産として有効活用しましょう。

賃借と売却はどちらがいいのか

空き家に関する悩みとして「賃貸経営を行うべきか、売却するべきか」という声がよく聞かれます。これに対しては、空き家の状態や条件、経営経験など様々な要素によって異なるため、一概にどちらが適しているとは言えません。

しかし、売却の前には空き家が「買い手がつきやすい条件の物件か」、「希望の価格で売れるか」といった点に注意が必要です。

日本の住宅として一般的な木造住宅の価値は築年数によって著しく減少するため、希望価格と査定額の差に驚く方も少なくありません。

木造一戸建ては築20年以上で価値がほぼゼロに

建物の耐用年数は国によって定められており、木造戸建住宅では22年です。実際には、築20年以上の戸建住宅であっても住むぶんには問題がないことの方が多いでしょう。

しかし売却を前提とした査定金額において、22年を過ぎた物件は木造住宅にほとんど価値がつかないのが一般的です。

出典:国土交通省(中古住宅流通、リフォーム市場の現状)

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」からは、木造戸建住宅の価値は22年の間に大きく下落し、その後は10%程度で安定していることが見て取れます。

所有する空き家が古く希望の価格で売れない場合には、売却よりも活用を検討してみましょう。

特に、建物自体はしっかりしていて、リノベーションを行えば居住に問題がない場合にはワンルームのシェアハウス型物件として貸し出すことをおすすめします。

リノベーションしてワンルーム賃貸にするメリット

空き家をリノベーションし、ワンルームの賃貸物件にするには初期費用がかかりますが、初期費用を差し引いても多くのメリットがあります。

継続的に複数の店子から収入が得られる

戸建をそのまま貸すのではなく、戸建の空き家をリノベーションしてワンルームの部屋を複数抱えるシェアハウス型物件にすれば、継続的に複数の賃借人から家賃収入が得られます。

たとえば1階に2部屋、2階に2部屋を作りそれぞれの家賃を5万円とし、満室となった場合1ヶ月で20万円の収入に。年間で見ると240万円とにもなります。

また、戸建をそのまま貸し出した場合、借り手がつかなければ収入はゼロですが、上記の条件で2部屋が埋まれば収入の50%は確保できます。

躯体があるのでゼロから建てるより少額ですむ

土地を持っている状態でアパートをイチから建てようとすると、木造でも坪単価60〜70万円程度がかかります。単純に計算すると、60坪であれば建築費だけで3,600万円がかかることになるのです。

しかし、戸建をリノベーションしてワンルーム物件にする場合、建物の全体に及ぶ大規模な工事でも1,000〜1,500万円程の予算で行うことが可能です。

小規模なリフォームにおいては数万円から行えるため、入居者を募るために必須な部分から段階的に行えば金銭的な負担は少なくすみます。

戸建ワンルーム賃貸に対する一定の需要がある

シェアハウス型のワンルーム賃貸は近年人気が上昇しており、参入する事業者も多くなっています。シェアリングエコノミーの普及やシェアハウスを舞台としたテレビ番組が人気となったことなどから、シェアハウスの認知度も徐々に上がってきている状況です。

地域的なニーズの差はあるものの、駅近物件や大学の近くの物件では一定の需要が見込めるでしょう。

民泊施設への転用も可能

リノベーションしてワンルームの賃貸物件にすれば、民泊施設への転用も可能です。

2017年に民泊新法が定められたことで、届出を行えば従来よりも容易に民泊を行うことができるようになりました。

最も一般的な「民泊新法に沿った民泊」では年間180日未満という制限がありますが、複数のワンルームを作ればそのうちの1部屋を民泊用の部屋とし、賃貸の空室対策として民泊を行うこともできます。

民泊については「民泊とは?空き家活用して民泊施設にするメリットや条件、問題を解説」の記事で詳しく解説していますので、興味のある方は参考にしてみてください。

思い入れのある家を残せる

「家族の思い出が詰まった家を残したい」そんな思いを抱える空き家所有者も多いのではないでしょうか。

建物の雰囲気を残して内部だけをリノベーションし、外観は修繕のみ行うといった方法なら、思い入れのある家もそのままのイメージで残すことが可能です。

リノベーションしてワンルーム賃貸にするデメリット

空き家をリノベーションしてワンルームの賃貸物件とする方法にはデメリットもあります。

メリットだけでなくデメリットもしっかりと把握し、その対策を知っておくことが賃貸経営において非常に重要です。

借り手がつかない可能性がある

せっかく空き家をリノベーションしてワンルーム賃貸にしても、入居者が集まらなければ初期投資の回収さえできません。リノベーションを行う前に、地域の需要と供給のバランスを見定めることが重要です。

また、入居して欲しいターゲットの需要に合わせた入居条件を設定することで、駅から離れた物件でも入居者を集めやすくなります。

「女性限定」や「学生限定」といった区別の他、「ペット可」、「音楽好きの方」、「外国人可」、「フリーランス歓迎」などの条件を設定し、それに合わせたリノベーション行えば、入居者は絞られるもののコンセプトに当てはまる人が集まりやすくなります。

また、「入居者どうしの交流会を定期的に行っている」、「共有スペースの会話は英語」といった無形のコンセプトを重視しているシェアハウスもあり、これらはリノベーションを行わなくても取り入れることが可能です。

リノベーション費用がかかる

建物があるとはいえ、リノベーションの範囲によっては費用が負担となる場合もあります。

しかし借り手がつけば継続的な収入を得られますし、段階的なリノベーションを行うことで負担を減らすことが可能です。

設備や入居者間の問題などに対する管理責任

不動産を経営するのであれば、給湯設備や排水、エアコンなどの設備を管理し、修繕する必要があります。しかしこれらは空き家の築年数や使用状態から修繕が必要な時期がある程度予測できるため、毎月積み立てを行うなどして対処できます。

また、シェアハウス型のワンルーム物件では入居者どうしのトラブルが発生することもあります。トラブルを防止するには、居住者が守るべきハウスルールを設定するとともに、トラブルが発生しにくい環境を作ることが大切です。

たとえば、居室のドアはシリンダー錠ではなくカードキーや暗証番号キーにして盗難を防止する、共有スペースには私物を置くことを禁止してキレイな空間とする、騒音防止のため門限を設定するなど、仕組み化することがトラブルの発生率を下げることにつながります。

賃貸にする際に必要なリノベーションとは

実際に、空き家をリノベーションしてワンルームの賃貸物件とする際にはどれくらいの費用がかかるのでしょうか。

空き家の状態や施工を請け負う業者によって費用は異なりますが、おおよその相場価格を見てみましょう。

リノベーション費用

【全体】
耐震補強工事(60㎡程度の建物の場合):築年数によって100〜200万円

【屋外】
外壁塗装:60〜90万円
外壁・屋根の塗装:60〜120万円

【玄関】
防犯カメラの設置:2万円〜
スマートロック後付け:1万5,000円〜7万円

【キッチン】
キッチンを新品のシステムキッチンに交換:100万円~150万円

【浴室】
在来工法の浴室をユニットバスに変更:70~150万円
ユニットバスを新品に交換:100万円前後
浴室を違う場所に移動:〜250万円
洗面台の増設:15~30万円
脱衣スペースの新設:20~50万円
シャワールーム増設:40~60万円
鍵付きロッカーの設置:1万円〜

【トイレ】
壁紙(天井含む)の張り替え:〜5万円
便器の交換:〜60万円
和室から洋式に変更:〜60万円
トイレの増設:50万円〜100万円

【居室】
ドア交換:5万円〜
スマートロック後付け:1万5,000円〜7万円
壁紙の張り替え(6畳):5〜8万円
畳の張り替え(6畳):4〜7万円
畳からフローリングに変更:10~15万円
小型冷蔵庫の導入:1〜3万円
テレビ端子増設:1万円前後
エアコン導入…4~10万円
コンセント増設…5,000円~1万円

その他テーブル、テレビ、カーペットなどのインテリアを備え付けにするシェアハウスが多くなっています。

費用を抑えてリノベーションを行うには優先順位が重要

これらのリノベーションをすべて行うのは予算的に難しい場合でも、優先順位に沿って部分的なリノベーションを行うことで費用の負担を抑えることが可能です。

シェアハウス型ワンルーム賃貸では、トイレ、浴室(脱衣所)、洗面台、玄関・室内の鍵といったリノベーションを優先しましょう。これらは入居者が生活を送るうえで必須の部分です。

次に、快適性を上げるためのリノベーションとしてキッチンの増設(新調)、壁紙・床材の交換、エアコンの交換・増設などを行います。

外壁や屋根の修繕は費用が大きくなりますが、入居者を集めるうえでの効果も高いため、余裕があれば初期に行なっても良いでしょう。

また、資材の特徴と費用相場を把握し、不必要にグレードの高いものを使用しないこともコストカットには欠かせません。

また、資材の特徴と費用相場を把握し、不必要にグレードの高いものを使用しないこともコストカットには欠かせません。

賃貸だけじゃない!他にもある空き家活用のアイデア

空き家をリノベーションしてワンルーム賃貸にする以外にも、空き家活用の方法には様々なものがあります。

ワンルーム賃貸以外の具体的な活用方法については「空き家を活用した事業の成功/失敗を分ける要素とは? 〜参入前に個人や企業が注意すること〜」でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

空き家活用の知識を得ても、すべて1人で実行するのは困難です。特にお金のかかるリノベーションについては優先順位や範囲を決定する場面で「本当にこれでいいのだろうか」と迷ってしまう場面もあるでしょう。

空き家のリノベーションを検討されている方は、空き家活用のプロにご相談ください。空き家活用株式会社は空き家の活用や売却のサポートを行う会社です。業界の知識と経験を持ったスタッフがお客様一人ひとりに合わせて最適な提案をいたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
わたやみき
この記事を書いた人
ボイストレーナー兼ライター。生活をより良く、快適にする記事を中心に様々なジャンルで執筆しています。YoutTubeで誰でもできる3分ボイトレ動画配信中です。