空き家を活用するためのナレッジベース

空き家のレトロさを活かし、資産価値をアップさせるおしゃれなリノベーションを

親から相続した荒れ果てた空き家。管理するのか、それとも自分たちで住むのか悩みますよね。 住むのであれば、リノベーションをする必要が出てくるかと思います。 今回はそんな空き家のリノベーションの中でも、資産価値を上げるための「おしゃれさ」を考えたリノベーション方法のご紹介です。 空き家を購入して住みたいと思っている人も、これを読めばどこに焦点を当ててリノベーションすればいいのかが見えてきます。

空き家の資産価値を上げるリノベーションとは何か

 空き家の資産価値を上げるリノベーションとは、どのようなものがあるのでしょうか。多くの人は、リノベーションについて「費用」だけにスポットをあてて考えがちです。

でもただ安ければいいのでしょうか?

ここではリノベーションのメリットデメリットを考えながら、空き家にはどのようなリノベーションが必要なのかを考えます。

リノベーションでなぜ空き家の資産価値は上がるのか

リノベーションをするメリット

リノベーションをすることのメリットは、なんといっても家の資産価値が上がることです。

荒れた空き家は、資産価値が低く見積もられます。でも、荒れた部分をリノベーションすることで、建物の耐久性などが上がり見た目にも綺麗になります。リノベーションする前と立地や築年数が変わらないにも関わらず、資産価値をあげることができるのです。

また、空き家のリノベーションには、防犯の面でもメリットがあります。

家の外観を綺麗にすることで、犯罪を防ぐことも可能です。

アメリカのジョージ・ケリングが考案した「割れ窓理論」というものがあります。「建物の窓が壊れているのを放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、やがて他の窓もまもなく全て壊される」といった理論なのですが、これは空き家にもあてはまります。

 みなさんも街中で見たことはないでしょうか?空き家になった家の窓ガラスが割れたことなどをきっかけに、ゴミが投げ捨てられるようになり、酷い有様になっていく様子を。

また家の損壊部分の放置するだけではなく、庭の雑草をそのままにしていたりすると、害虫、害鳥などの繁殖地になることがあります。庭だけでなく玄関前に草木が生い茂っていると、人が住んでいないことが明白となり、犯罪者や不審者が容易に空き家へ侵入し事件になってしまう場合も。

そうした見た目が著しく悪い建物は『特定空家』として認定され、税金の控除などがなくなってしまうため、家の価値がさらに下がります。

防犯効果を上げるためにも、資産価値を上げるためにもリノベーションは有効な手段なのです。

空き家をリノベーションするデメリット

空き家のリノベーションのデメリット、それはずばり「費用がかかること」です。

空き家の築年数や状態によっては、ただの修繕をするつもりが、建物の劣化が進んでいたことで、水回りの工事から屋根の葺き替え、基礎の補強なども必要となり、2000万円近く費用がかかる場合もあります。

資産価値が上がるものの、修繕程度だと思っていたリノベーションが2000万円近くかかってしまうことは、空き家を貸し出して利益を得ようと考えていた場合に、大きなマイナスとなってしまうのです。

フルリノベーションと部分リノベーションの違いとは

フルリノベーションと部分リノベーションの違い

フルリノベーションと部分リノベーションの違いは、家全体をリノベーションするのか、それとも一部分だけリノベーションをして元の家の使える部分はそのまま使用するのかという違いです。

言葉からも分かるように、全体をリノベーションするフルリノベーションと、部分リノベーションでは費用が大きく変わります。

フルリノベーションの費用は、2000万円~3000万円ほど。

部分リノベーションの費用は、床材の張り替えは最大7万円/畳くらいで工事することが可能ですし、トイレ・キッチン・浴室なども一緒にリノベーションするとしても数十万~500万円ほどです。

家の築年数や状態によって、必要なリノベーション工事の内容は変わります。空き家に必要なのがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかは、家の状態次第で自ずと答えが出るでしょう。

空き家をリノベーションする時は「目的」を明確にする

空き家のリノベーションをする際には、目的をはっきりとさせることが大切です。

なぜなら自分が住むつもりのリノベーションであれば、フルリノベーションして2000万円かかったとしても、新築を買うよりは安く家を手に入れられるため、デメリットがメリットへと変わります。

一方で、リノベーションで資産価値をあげてから売却をするつもりでいた場合は、リノベーションの費用が2000万円もかかってしまうと売却する値段にもよりますが、大きな負債になってしまうことも。

ですから、リノベーションする前には、空き家をどういった用途で使用をするのかを考えることが重要なのです。

その使用目的によって、ご自身の持つ空き家に求めるリノベーションがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかが見えてきます。

空き家のリノベーションでは何を優先するべきか

空き家のリノベーションをする際に、優先すべきリノベーション工事は、耐震補強と水回りです。

1981年より以前に建てられた古い家は、新耐震基準を満たしていない場合が多く、新耐震基準法が定めるよりも重い屋根瓦などを屋根に積んでいることがあります。

そのような家ですと、今は大丈夫だとしても台風や地震などの何かのはずみで倒壊する危険があるのです。

また、水回りは劣化しやすいものの家を見ただけでは分からない場合が多く、いざ空き家に住んでみたものの水やガスが使えないことも。

安全やライフラインが確保できない家では、いくら外見や内装が綺麗でも暮らすことができないので、空き家の場合耐震補強と水回りのリノベーションは、外すことができないと考えると良いでしょう。

リノベーションしやすい空き家を選ぶことが大事

上述したことから、空き家を購入してリノベーションを考える場合は、リノベーションがしやすい空き家を選ぶことが大切です。

新耐震基準法を満たしている家でしたら、耐震補強工事は必要ありませんし、水回りが問題なく使える家でしたらこちらも余計な工事はいりません。

ではどのようにして、リノベーションしやすい家を選べばよいのでしょうか?

答えは、インスペクションを利用すればよいのです。

空き家を購入するまえに、5万円~10万円ほどの出費にはなります。しかし、インスペクションを依頼することで、耐震や水回りだけでなく、雨漏り、シロアリなどなど、家のトラブルを発見することができます。

家のトラブルが分かれば、リノベーションにどのくらいお金がかかるかも見えてきます。また、インスペクターに調べてもらった結果、空き家の購入に至らなかったとしても、トラブルを知らずに空き家を購入して、何千万単位で修繕に費用がかかってしまうことを考えれば安いものです。

自分の目的に合った空き家を手に入れるためにも、是非ともインスペクションを利用しましょう。

自分に合うリノベーションが資産価値アップに繋がる

ここまでお話したように、資産価値を上げるためのリノベーションとは、なにも闇雲にフルリノベーションすることではありません。

自分の目的に合った空き家の利用法をみつけ、それに沿ったリノベーションをすることが、最終的には空き家の資産価値を上げることとなるのです。

相続で手に入れて、特定空家にしないためのリノベーションであれば修繕程度でいいでしょう。空き家を貸し出す場合はあえて水回りだけリノベーションをし、壁紙などはそのままにすることで、借主に自由にDIYをしてもらうこともできるでしょう。

理想の立地にある空き家であれば、購入後フルリノベーションをして新築同然の家にすることもできます。

目的によって、必要なリノベーションは様々です。

是非ご自分にあった空き家の利用目的を明確にしてから、リノベーションを選んで下さい。

空き家のレトロさを活かすリノベーションとは

これまで空き家の資産価値をあげるためのリノベーションとは何か、ということについてお話致しました。

ここからは、資産価値をさらにあげる方法として、空き家を活かし楽しむためのリノベーションをお話致します。

空き家(中古住宅)のリノベーション

空き家は補助金をかしこく利用する

空き家のリノベーションには、自治体によってさまざまな補助金があります。

空き家対策として、神奈川県海老名市では「空き家活用促進リフォーム助成金」などがあり、リノベーション後は住むことが条件づけられていますが、賃貸や居住を考えるのであれば有意義に使うことができる助成金です。

世田谷区などでは空き家対策ではありませんが、「世田谷区環境配慮型住宅リノベーション推進事業補助金」などがあり、細かい規約はあるものの上限金額40万円までの補助金があります。こうした耐震や省エネリフォームに関する補助金も、使い方によっては空き家をリノベーションする際に申請することができますので、是非ご空き家の居住地にある自治体にお問い合わせください。

空き家は補助金をかしこく利用すれば、費用を抑えてリノベーションすることが可能となるのです。

注意!住宅ローンが使えない空き家のリノベーション

空き家を改修する際には、住宅ローンやリフォームローンを組むことも可能です。

ただし、ここで注意したいのは住宅ローンを組むことができない空き家もあるということです。

住宅ローンには「建築基準法およびその他法令の定めに合致していることが必要」という条件があり、1981年以前に建てられた建物の場合以前の建築基準法で建てられているため、空き家の中にはこの条件を満たさない物件が多くあります。

そのため、住宅ローンを組むことができないのです。

リフォームローンでは、借入限度額が500万円程なため、フルリノベーションを考えた場合住宅ローンを利用することが理想です。

また、住宅ローンを組むことが出来てもローン控除を受けられない場合もあります。

床面積が50㎡以下の物件は、ローン控除の対象外となってしまうため、狭小住宅の中古物件やワンルームマンションなどの中古物件の場合、控除を受けることができません。

くれぐれも資金繰りに関して、きちんとシミュレーションをした上で空き家の購入やリノベーション工事をしましょう。

中古住宅に適したリノベーション

中古住宅の場合、住環境を整えるリノベーションが優先されますが、一部分だけでも特別なリノベーションを行うと、中古住宅がグッとおしゃれになります。

こだわりの洗面台や、バスルーム、キッチンなど。もしくは壁に本棚などを建付け書斎を作ることも可能です。

水回りなどのリノベーションと併せて、こだわりのリノベーションをすることで、普通の中古住宅が家主のオリジナリティあふれる家へと変貌します。

古民家のリノベーション

既存建具を上手に利用する

古民家の場合、そのレトロさをあえて活用することで、必要な設備は刷新しつつも、どこか懐かしさのあるリノベーションをすることが可能です。

例えば、戸、障子、ふすまなどの建具を利用し、間取や配置換えなどをすることで、コストを抑えたリノベーションをすることができます。

新旧の木材のコントラストを楽しむ

古民家リノベーションの場合、古民家のテイストに合わせようとすると「古色仕上げ」という加工を加える必要が出てきます。

そこをあえて、新しい木材はそのままの色にすることで古い木材とのコントラストを出すことが出来るのです。

もちろん配置する上で多少のデザイン力も必要となりますが、古い木の色で暗くなりがちな部屋の中に新しい木が入ることで、明るさのあるハイセンスな空間となります。

二階部分をあえて吹き抜けにしてダイナミックな空間に

古民家の場合、柱や梁の構造がしっかりとしているため、あえて2階部分や天井の床板を外し、梁などを見せるリノベーションの方法もあります。そうすることで部屋に高さが演出され、閉塞的だった1階部分が奥行き感のあるダイナミックな空間へと変わります。

さらに梁の上にスポットライトなどを配置することで、間接照明のような効果も期待できます。

古民家はその古さからリノベーション費用が普通の中古住宅よりもかかりますが、このように古民家の良さを活かしてコストを抑え、リノベーションをすることも可能です。

その他の空き家を効果的にリノベーションする

団地をリノベーションしておしゃれに暮らす

空き家というのは、戸建てだけが空き家なわけではありません。

団地などにも、空き家はあります。

今、そんな古くなり入居者の居なくなった団地を内装や設備も含めてフルリノベーションして住む人が増えています。

団地リノベーションの魅力は、なんといっても費用の安さ、建造物の丈夫さです。

費用が安いからこそ、こだわりの内装に費用を割くことが出来ます。

また団地はその建物の立地が団地をメインとしてコミュニティとして成立しているため、公園やスーパーなどが隣接され、緑豊かで便利な環境でもあります。

無印良品の行っている団地リノベーションプロジェクトなどもあるほどで、今もっとも注目の高い空き家リノベーションと言えるでしょう。

団地リノベーション 無印の家  https://www.muji.net/ie/mujiur/

長屋をリノベーションして町並みを保存

昔ながらの長屋をリノベーションして、住居ではなく店舗向けに改装することで活用する方法もあります。

今の時代様々な集合住宅があるため、長屋に住む人は少なくなってきました。

でもあえてその長屋を取り壊すのではなく、躯体を活かして店舗としてリノベーションすることで、町並みを保存することができます。

新潟市ではシャッター通りとなっていた長屋造りの商店街を「沼垂テラス商店街」として、リノベーションし、おしゃれなパン屋やコーヒー店、雑貨店など色とりどりのお店が並ぶ商店街へと生まれ変わりました。

 沼垂テラス商店街 https://nuttari.jp/shop/

長屋をリノベーションして店舗利用するだけではなく、街並みの保存までできる。まさに一石二鳥のリノベーションと言えます。

倉庫を住宅よりも安くリノベーションする

空き家とは少し違いますが、使わなくなった倉庫を安くリノベーションして住居とする方法もあります。

有名なのは、アメリカ・ニューヨーク州のSOHO地区などです。

SOHO地区では、使われなくなった倉庫や工場ばかりで荒廃したエリアでした。治安などは悪いものの立地の良さがあり、芸術家の卵やデザイナーの卵が目をつけ倉庫を改装して住んだことをきっかけに、流行発信地区へ生まれ変わりました。

日本でも、インダストリアルな雰囲気が好きな若者などを中心に、倉庫をリノベーションして住む人が増えてきています。

コストを抑えながら購入した空き家を賃貸用とするのであれば、こうした倉庫をリノベーションすることも一つの方法です。

空き家を探すなら「空き家活用株式会社」にご相談を

空き家を手に入れて理想のリノベーションを

空き家を手に入れて理想のリノベーションをすることで、パッケージ化された新築の分譲住宅や分譲マンションにはないオリジナリティあふれる家を手に入れることができます。

もちろん、そのためにはここまで書きましたように空き家の使用目的を明確にする必要がありますが、使用目的が決まれば、あとは空き家を探すだけです。

「空き家活用株式会社」では、そういった空き家を探しご提案することができます。

多くの空き家を知る「空き家活用株式会社」だからできること

「空き家活用株式会社」は、空き家のスペシャリストです。

これまで全国で地道に空き家調査を行い、14万件以上の空き家を把握しデータベース管理しております。

そんな空き家活用株式会社だからこそ、お客様の目的に合った空き家を探し、空き家についてインスペクションやリノベーションなど、必要なご提案ができるのです。

空き家の探し方、空き家のリノベーションに悩んだら、是非一度弊社にご相談下さい。

空き家購入・利活用に関わるご相談なら

以下よりお気軽にお問い合わせください。

どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
大倉りょう
この記事を書いた人
雑誌編集を経て、現在はフリーの編集ライターに。空き家や外壁塗装など家周りのライティングが得意。「家の間取」を眺めていれば、ごはん三杯までいけます。