空き家を活用するためのナレッジベース

空き家の土地価格を調査する方法と、売却における注意点。

空き家の活用を断念しても、土地だけを販売することが可能です。

その為、空き家活用を始める前に土地販売価格をあらかじめ調査しておけば、事業運用する際のリスク範囲を把握することができます。

しかし、土地価格の調査方法がわからない方も多いのではないでしょうか?

今回は土地価格の調べ方と、空き家の土地を売却する際の代表的な注意点をお伝えします。

空き家の土地価格を調べておくメリット

土地を売りたいと計画中の方も、空き家での事業を計画されている方も、土地価格を売却前に把握しておくメリットはいくつかあります。まずは、土地価格を事前調査することのメリットを、ケースごとに確認しておきましょう。

土地を売却を決めている場合は、目安価格がわかる

事前に土地価格やおおまかな相場を把握しておくことで、売却価格の目安が分かるだけでなく、売却時の価格交渉にも役立てることができます。知識のないまま専門機関の査定に従って売却してしまえば、依頼する専門の事業者によっては、土地価格を不当に叩かれたりする場合もあります。

そのような行為を避ける為にも、あらかじめ土地価格の相場や基準、所有している土地価格を把握しておくことが大切です。必要な知識を身につけておくことでリスクを防ぎ、売却を有利に進めましょう。

土地価格を把握しておくことで、前向きな事業展開が可能に

空き家活用前に土地価格を把握しておくことで、土地のみになった場合の資産を正確に把握することができます。あらかじめ土地価格を把握しておけば、仮に空き家の事業活用が上手くいかなかった場合も、最終的に土地を販売し事業を終える計画ができるのです。

つまり、土地のニーズがある地域であれば、活用する際も最終的な土地売却を見越した事業予算を組むことができ、より多くの予算を事業展開に充てることができるといえます。そうすることで、空き家事業の展開を早め、より攻めの姿勢で活用を進めることができるのです。

相続税や固定資産税などの概算も可能

今回は売却を前提とした内容がテーマですが、空き家など所有物件に掛かる税金の概算も可能です。相続税や固定資産税などについては、それぞれの土地評価額を知ることで、必要となる税額を算定することができます。事業運用する場合は特に、税額も運用に必要なコストとなりますので、事前に調査し、把握しておくと良いでしょう。

土地の売却価格は「実勢価格」が基準となる

ひとくちに土地の価格といっても、土地の価値を評価する指標は幅広く存在します。自分で調べた場合はどの指標を参考にして良いか迷うこともありますが、売却する際に重視するのは「実勢価格」という指標です。ここでは「実勢価格」について詳しくみていきましょう。

土地の実勢価格とは

「実勢価格」とは、現実に売買される土地の取引価格のことを指します。物件のある地域の過去の売買実績の平均値で表されるのが一般的で、直近の近隣地域を対象とした取引事例を参考に、エリア毎に算出する場合が多いとされています。

実勢価格以外の土地価格

土地の価格は、「実勢価格」以外にも幅広い価格が存在します。具体的には「公示価格」「路線価」「基準値価格」「固定資産税評価額」「鑑定評価額」の5つで、これに「実勢価格」を加えた項目が不動産価格を決定する「一物六価」という指標となっています。

この「一物六価」のなかで、土地売却の指標となるのが「実勢価格」です。「実勢価格」は過去取引実績から土地の価格を推測できますが、それ以外の指標については、一般的に専門機関が価格を決定する場合が通例となっています。それぞれの指標に適した調査方法を行うことが、正確で適切な価値を把握する為の大切な要素といえるでしょう。

土地の価格が変わる、2つの決め手

土地の価格を決める要素は、どんな内容があるのでしょうか?さまざまな要因で決められる土地価格ですが、価格を左右する要素として代表的なものは、大きく2つのポイントがあります。

ここでは土地価格が大きく変わる、2つの要素について確認していきましょう。

土地の立地や特性など

土地価格を決定する要素のひとつとして挙げられるのが、「土地の立地や特性」です。土地の立地や広さ、形状や方角などによってニーズも大きく変わり、同時に価格も変動します。

土地の立地

エリア需要によって価格が変動する為、言うまでもなく都市部に近いほど価格は高く、地方や郊外に行くに従って価格が下がるようになっています。アクセスや利便性が価格を決める最大の要素になりますが、周辺環境によっても価格は変動します。

具体的には、周辺地域の治安が悪かったり、工場やお墓周辺の地域であったりすれば価格を大きく下げる要因になります。災害の多い地域なら、地盤の状態なども価格評価の大きな比重を締める指標です。土地のブランドよりも、実際の利用価値に比重が置かれる場合が一般的だといえるでしょう。

土地の広さ

土地の広さについては、当然広いほど価格の総額は高くなりますが、利用しやすい広さであるかという点も価格を左右する要素になります。住宅地として利用しやすいエリアで、広大な土地を売却しても利用しずらいですし、小さすぎればニーズも限られてしまいます。

具体的には地域にもよりますが、住宅利用しにくい広さとなる、80坪以上から坪単価も少しづつ下がる傾向にあります。土地の用途や社会情勢を加味して、ニーズがある広さであるかどうかも価格が決まるポイントのひとつです。利用しやすい広さであるかという観点も、価格調査を進めるうえで考慮しておきたい内容といえます。

土地の方角や形状

物件を購入する場合と同じですが、土地の方角も価格を左右する要素となります。一般的には、北側に道路があれば価格は下がり、日当たりのよい南側に道路があれば価格は上がる傾向にあるのです。また、角地や二方角地なども人気が高い為、土地価格は高くなります。

そして、建物を立てる場合は土地の形状も重要視されます。きちんと整えられた長方形や正方形など利用しやすい土地の形状であれば売却も容易ですが、それ以外の形状で利用しにくい土地ならば、坪単価が下がる傾向にあるでしょう。

土地の流通量

もうひとつ、土地の価格を左右する要素となるのが「土地の流通量」です。物の価値はニーズに左右される側面がありますが、土地もその例外ではありません。土地の取引が多いエリアでは土地価格は高くなり、取引が少ないエリアの場合は価格は下がる傾向にあります。

そのため、土地売却の際は対象のエリアのニーズ把握も大切です。現在土地の流通量が少ないエリアでも、今後人口が増える予測があるエリアでは、土地価格も上昇する予測が立ちます。人口や社会の動向、タイミングも土地の価格を左右する大きな要素のひとつなのです。

土地や空き家の価格を調べる方法

ここからは、ケースにあわせた土地価格の調査方法についてお伝えしていきます。「土地のみ」の場合と「建物を含めた土地」の場合における価格調査方法です。状況にあわせて確認できますので、是非参考にしてみてください。

土地のみ売却する場合の価格調査

土地のみ売却する場合の価格調査方法は、税金から算出する方法など様々な手段があります。そのなかでも最も簡単に調査できる方法としては、「公示価格」を基に調査する方法です。「公示価格」とは、国土交通省が毎年調査して公表している、全国の各エリアごとに定められた地点の土地価格をデータとして公表しているものです。

この指標は実勢価格(不動産取引価格)と同じ価格とされ、年明けのニュースなどで行なわれる都心一等地の地価発表などでも利用されているものです。国土交通省が提供するWEBサイト「土地総合情報システム」から、調査が可能となっています。あくまでも基準の価格データとなりますので、売却する土地の特性を加味して、価格を推定すると良いでしょう。

参考:土地総合情報システム|国土交通省
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

家を含めた売却の場合の価格調査

空き家などを含めた土地の価格を調査する場合は、実勢価格を表す「不動産取引価格」を基準に概算することができます。「不動産取引価格」についても、国土交通省が調査しており、実際に取引を行なった人や事業者へのアンケート結果を基にした、地域ごとの土地価格の目安を確認できるデータです。

つまり実際に取引された価格を基にしたデータですので、売却の際に活用しやすい内容となっています。調べ方は、公示価格と同様の土地総合情報システム内にある、「不動産取引価格情報検索」から確認することができます。

空き家などを含めた土地売却の場合も、建物の状態や土地の形状、エリアの人口などを加味して価格を推定することが必要です。空き家の場合であれば、破損部分を修繕したり、リノベーションを施すことで物件価値が上がる場合もあります。全体の状態を考慮しながら、定期的に価格調査をしておくと精度を高めることができるでしょう。

参考:不動産取引価格情報検索|国土交通省
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

不動産会社へ査定依頼する

より精度高く売却価格を調査する場合は、該当地域の不動産会社などでの査定依頼も手段のひとつです。知識がないまま査定依頼をすれば、先方の言い値となってしまうので、ある程度の知識や概算をしておく方が安心です。

心配であれば、不動産会社が提供するWEBサービスなどでも査定ができる為、必要以上の情報提供や費用が求められない場合は、活用してみるのも良いでしょう。この後の項目でご紹介する、査定依頼をする際の注意点も含めて確認し、依頼することをお薦めします。

土地や空き家の価格調査、売却の注意点

土地や空き家の価格調査には、採用する手法によって個別の注意点が存在します。売却における価格交渉を有利に進め、不要な損を被らない為の知識として事前に確認しておきましょう。

相場と売却できる価格には差がある

 土地や建物の売却における価格相場は、事前調査をお薦めしますが、相場通りの価格で売却できるとは限らないので注意が必要です。前出の通りですが、土地の価格は需要に比例して変動するため、売却のタイミングによって価格が上下することがあります。 相場調査とあわせて、土地の市場動向や周辺環境、社会情勢や周辺環境を調査しておくことも必要です。

また一般的な傾向としては、都心や市街地では相場より高い価格で売却でき、地方などの場合は相場より売却価格が低くなるといわれています。より高い価格での売却を目指す場合は、売却のタイミングはもちろん、物件や土地のメンテナンスも考慮しながら行なうと良いでしょう。

不動産業や専門業者へ査定依頼する場合

 不動産会社や専門業者に査定依頼をする場合は、複数社に査定を依頼することが大切です。知識がないまま一社単独での査定を依頼してしまえば、先方の査定額を絶対的な価値だと認識してしまう場合があります。違う事業者に対して査定を依頼し、それぞれの査定額の根拠を確認することで、納得感のある査定情報を得ることができるでしょう。

誠実な対応や信頼の置ける事業者だと確認できれば、その後の販売仲介を依頼することも可能です。しかし、地域によっては空き家や土地も利用価値が高い場合も少なくありません。価値を理解できないまま安易に手放してしまう事が無いよう、まずは自己査定を行なう方法が、最も確実で安心できる手段といえます。

空き家の活用も有効な一手

査定価格が想定より安い場合は、無理に売らず空き家や土地を活用する道もあります。特に空き家がある場合は、リノベーションや修繕により事業活用や住宅活用も可能です。多くの自治体では空き家活用の支援制度もあり、負担の少ない活用ができる環境となってきています。

逆に早まって、売却ニーズがない地域であるにも関わらず、空き家を取り壊し更地にしてしまうと、売却するまでに高い固定資産税を支払う必要がでてくるので注意が必要です。活用か売却かを迷う場合は、当社など空き家活用の専門機関への相談を経て、空き家の活用事例などを参考にしながら今後の方針を決定するのも良策といえるでしょう。

売却も運用も、土地価格の事前調査は有効。

土地価格を事前に調査しておくことは、売却価格の相場を認識することで、売却時の価格交渉を有利にします。また、空き家活用におけるリスク範囲も明確にできる為、資金を効果的に活用でき、運用を前向きに進める支えにもなります。

方針に迷う場合は専門機関へ。

土地や空き家の価格調査を考えている場合は、不当な価格調整をされない為にも、まずは自らで価格調査を行っておくのがお薦めです。そして、売却か活用かの判断に迷われる場合は、当社空き家活用株式会社でのご相談も可能です。

弊社では幅広い空き家活用事例を基に、活用方法のご相談から運用のご協力までを幅広く行っております。空き家の活用や最適な運用の方法をお探しの際は、是非お気軽に御声掛け下さい。

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

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スペイン商事
この記事を書いた人
フリーライター。大阪在住、出雲市出身。大手人材系広告企業を経てフリーへ独立。採用・転職・ファッション・グルメ記事、企業HP・社員教育資料や取材まで対応。ゆるくdeepに愛を綴ります。