空き家を活用するためのナレッジベース

空き家の定義とは ありがちな思い違いについて

空き家とは、どういう状態を空き家と言うのでしょう。

賃貸の空室も空き家なの?実家を物置がわりにしているけど、これも空き家なの? 特定空家って何? 

そんな素朴な疑問や思い違いに、空き家とはいったいどういった定義なのかを分かりやすく解説します。

空き家はきちんと状況が見えれば、対処ができます。 あなたの空き家問題も、この記事で空き家を理解すれば特定空家を回避することができるのです。

空き家の定義とは何か

空き家とはどんな家か

「空き家」とは、人の住んでいない状態の建築物を言います。

人が住んでいない……というと、長年家主が居ない家のように思いますが、
1年以上人が住んでいない家は空き家となります。

そんな空き家には、以下の分類があります。

1)二次的住宅

  別荘や、普段住んでいる住宅とは別に寝泊りなどをしている住宅

2)賃貸用の住宅

  賃貸のために空き家(空室)になっている住宅

3)売却用の住宅

  新築や中古など、売却のために空き家になっている住宅

4)その他の住宅

  上記以外の人が住んでいない住宅

親の家を相続したもののその家に住まない場合は、4)その他の住宅 の空き家に当たります。

空き家は毎年増え続けています。

「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数は846万戸。住宅総数6242万戸に対して、空き家率は13.55%でした。

調査前に予想された数値より増加幅は小さかったものの、今後も空き家は確実に増えて続けていくのです。

増え続けていく空き家に、私たちはどのように対処していけばよいのでしょう。

それにはまず、空き家を良く知ることが大切です。

戸建てに多い特定空家とは何か

特定空家とは、一言で言うと「地域にとって迷惑となる空き家」です。

  • 住む人がいないまま放置され、家が古くなり倒壊の恐れのある家。
  • 庭などが荒れたことで害虫害獣の繁殖源となり衛生上有害となる家。
  • 著しく損なわれた景観により治安の悪化などを引き起こし、さらには
    放火や性犯罪など犯罪の発生源となる家。

これらの条件が揃うと、特定空家として認定されます。

特定空家と認定された家は、自治体から助言、指導、勧告を受けたにも関わらず放置し続けると、固定資産税の減額がなくなり、税金が一気に6倍になります。

特定空家を判断するのは各市町村

特定空家を判断するのは、各市町村です。

各市町村の自治体は、空き家の現状把握や措置を検討するために、特定空家の可能性のある建物に立ち入り調査をすることもできます。

また調査の結果、特定空家と認定された家の所有者に、助言、指導、勧告をし、それでも何の対応も無い場合は、所有者に代わって各市町村の自治体で強制撤去することが可能です。

戸建てだけじゃない、共同住宅の空き家とは

賃貸の空室と空き家の違い

「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数846万戸の内、賃貸用の空き家は431万戸でした。

この数値から見ても分かるように、空き家と呼ばれる数値の中には、賃貸用なども多く含まれています。

そんな賃貸用の空き家ですが、その大半は共同住宅です。

この共同住宅に存在する空き家とは、貸し出す努力をしていない…経営をしようとせずに部屋を放置した状態を指します。

ですので、貸し出そうと意思のある通常の「空室」についての対処は、いわゆる空き家への対処とは方法が違いますので、切り分けて考えることが必要です。

意外な理由で見落としがちな空き家について

マンションなど共同住宅内の空き家

マンションなどの共同住宅の場合、空き家は埋もれやすい傾向にあります。

2019年に弊社が取材を受けたNHKの『クローズアップ現代』でも問題になった、「埋もれた空室」。

この埋もれた空室は、所有者が自身のマンションを「空き家」だと思っていないため、顕在化せず、空き家としての対処がされず問題を引き起こします。

2019年の調査では、マンションの埋もれた空室は5000戸と言われていますが、これは表面化した一部分に過ぎず、だれにも気づかれていない共同住宅内の空き家が、全国には数多くあるのです。

NHKクローズアップ現代

「“都会のマンション”に異変!あなたはどうする?」よりhttps://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4287/index.html

老人ホームに入居でありがちな隠れた空き家

隠れた空き家になる一つの理由として挙げられるのが、所有者の高齢化です。

所有者一人で暮らすことが難しくなり、老人ホームに入ることになったものの、一時外泊などをする時に帰宅できるよう、住んでいたマンションや家を売却などはせずそのまま残しておくことがあります。

ところが、その後帰宅が一切されることなく1年以上放置されてしまい、結局空き家になってしまうのです。

この場合、所有者としても空き家にしているつもりがないまま、家を放置することとなってしまうので、隠れた空き家となります。

居住者の長期入院によって引き起こる空き家化

また、次に多いのが長期入院による空き家化です。

最初は短期の入院のつもりが、思わぬ長期入院になってしまい、そのまま家が放置され空き家になってしまう例です。

実際私の友人も、友人の祖母が骨折により入院したのをきっかけに、認知症が進行してしまい、そのまま老人病院で長期入院することになり祖母宅が空き家になってしまったそうです。

親族は、祖母の病院へ世話をしに行くだけで手いっぱいになり、家のことがついつい後回しに。気が付いた時には1年以上もの間、誰も祖母のマンションへは行っておらず、放置されたままになっていたそうです。

幸い、光熱費やマンション管理費は銀行の自動引き落としだったことで、滞納などはなかったそうなのですが、本人が気付かぬところで空き家化してしまう典型ともいえる話でした。

「空き家にしているつもりはない」思い違い空き家

物理的な理由ではなく、思い違いから起こる隠れた空き家もあります。

誰も住まなくなった実家などを、「物置代わりに使っているし、ちょこちょこ風通しに行っているから空き家ではない」と思い込んでしまうのです。

実際には、人が1年以上住んでいない家は空き家として認定されます。

また数分の部分的な風通しでは建物が傷むことが多く、不十分な家の管理で気が付かないうちに天井が腐り雨漏りをしていた…などということが起こります。

相続が原因で生まれる空き家  

相続人が多いことで、家が空き家になってしまう場合もあります。

家の所有者が亡くなり、家を複数人で均等に相続したものの、人数が多いことで人任せになり、結局誰も家を管理しようとせず放置してしまうのです。

空き家の管理や売却をしようにも、所有者が多いと意見がまとまらず、さらにそのまま放置することになり、結果特定空家になってしまいます。

空き家の管理方法

間違った空き家管理は家を蝕む

良くある勘違いなのですが、「家は使わない方が傷まない」と思っている人がいます。

これは大きな間違いで、家は使わない方が傷みます。

なぜなら家を使わないと締め切られた状態になるため、空気の流れが止まるからです。

流動しない空気は、湿気を含み、この湿気は水となるため木を腐らせます。

また、人がいないことで掃除も行われなくなり、積もった塵やホコリを餌に虫やカビが繁殖します。このカビや虫も、木を腐らせる要因となるのです。

このように空き家を正しく理解して管理をしないと、家は急速に廃墟化します。

正しい空き家管理とは

正しい空き家の管理は、以下となります。

  1. 家財の処分をし、管理や掃除のしやすい状態にする
  2. 換気や雨漏り、カビをチェックする
  3. 通水をして漏れなどが無いか確認する
  4. 庭木の確認をする。雑草が多い場合は手入れする。
  5. 家の周りなどを歩き、外部から家を目視する。(屋根や壁など)            

 以上の5点を守り、出来るだけ人が住んでいるのと同じ状況になるようにすることが家を維持する上で大切です。

上記の管理を自分で行うことが難しい場合は、空き家管理サービスなどを賢く使って管理するとよいでしょう。

問題のある空き家の対処方法

次に紹介するのは、理由があって空き家にするしかない場合の対処法です。

意外と多い、仏壇の問題などもご紹介します。

仏壇がある空き家の対処方法

家具などは処分することができても、仏壇にはご位牌などもあるためどのように処分をしたらいいのか悩んでしまいます。仏壇を残したままでは賃貸に出すこともできませんし、ましてや売却もできません。

また、自分の家に仏壇を引き取ろうにも、すでに結婚した相手の宗派が違う仏壇があると、仏壇を二つ並べることは不可能です。

そんな場合には、ご位牌を菩提寺であるお寺に預けることもできます。

また、不要となったご位牌や仏壇についてはお経をあげてもらい、魂を抜いてお炊き上げする方法などもあります。

お寺や宗派によって対応は異なりますが、一度相談してみると良いでしょう。

菩提寺などが無い場合は仏壇店や葬儀社、遺品整理サービス業者などへお問い合わせ下さい。

相続で共有名義になりそうな空き家の対処方法

上記でも説明しました多人数での空き家の相続は、面倒な空き家の管理について、押し付け合いとなり空き家を放置する結果となってしまいます。

また空き家の売却や、解体後に土地として売りに出すにしても、所有者全員の同意が必要なため非常に困難です。

相続人が多い場合は、遺言書を残して空き家の管理方法を考えておくことが大切です。

空き家の活用方法も含めて、所有者が生前から準備しておくことで、特定空家になることを避けることができます。

遠すぎて空き家の管理に行けない時の対処方法

相続した家が遠すぎて、家の管理がままならない場合があります。そんな時は空き家管理サービスなどを使って空き家の管理をしましょう。

空き家管理サービスは様々な価格帯のものがあり、金額によって管理の内容は変わります。

ご自分の家に合った管理方法を選ぶことによって、家を特定空家にせず維持することができます。

また将来的に住む予定などが無い場合は、空き家バンクを利用して売却するのも一つの手です。「古家なので売れないのでは…」と思っても、意外なニーズがあって売却できる場合もあります。

売却を検討する場合は、最寄りの自治体が運営する空き家バンクが無いか調べてみましょう。

空き家は「空き家活用株式会社」にお任せください

空き家のプロだからできる、徹底した空き家の管理や活用

空き家の管理などに悩んだら、弊社にご相談下さい。

最善の空き家管理の方法や、空き家の売却だけでなく、空き家の活用方法についてもご提案致します。

空き家の現状を詳しく知る「空き家活用株式会社」だからこそ、できるご提案があります。

空き家は、大切な資産です。

せっかくの資産を特定空家にすることなく、活用するためのお手伝いを致します。

空き家購入・利活用に関わるご相談なら

以下よりお気軽にお問い合わせください。

どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
大倉りょう
この記事を書いた人
雑誌編集を経て、現在はフリーの編集ライターに。空き家や外壁塗装など家周りのライティングが得意。「家の間取」を眺めていれば、ごはん三杯までいけます。