空き家を活用するためのナレッジベース

空き家の定義は『1年間』がキーワード!維持費用を含む注意点と幅広い活用方法を整理。

所有している物件が「空き家」となる定義をご存知でしょうか?

「空き家対策特別措置法」により、持ち主は「空き家」を放置せず、必要な対策を取ることが求められることとなりました。そのため、空き家対策を怠れば、大きなペナルティーを受けることも理解しておかなければいけません。

そこで今回は、不要なペナルティーを避けるための「空き家」となる定義の確認と、1年間の維持費から、空き家の幅広い活用方法までを整理していきます。

空き家の定義とその意図や背景とは?

まずはうっかり所有物件が空き家とならないよう、空き家の定義を確認していきましょう。

また、あわせて空き家と定義する背景や意図を把握することで、所有者に求められる対策や注意点も理解できます。あわせて整理しながら見ていきましょう。

1年間居住実績がないことが判断項目のひとつ

空き家の定義として、前提となる項目のひとつが「1年間の居住実績がないこと」です。空き家と定義される際の判断項目は複数あり、より客観的な判断項目も確認し、一定の基準を満たしている場合は「空き家」とみなされます。

これは、2015年「空き家対策措置法」が施行され、その際に示された空き家対策の基本方針に基づいた内容となっています。大前提としては「1年間」利用のない物件であること。他の項目については後の章にて整理してお伝え致します。他の定義を確認する前に、空き家指定の背景や意図を確認しておきましょう。

1年間を基準に空き家指定する背景や意図は?

1年間を基準に空き家指定する背景としては、高齢化により増加の一途を辿る空き家が、社会問題化してきたことがあげられます。そのため政府は、2015年「空き家対策措置法」を施行し、放置空き家を減らすことを目的に、空き家の対策や活用を促しているのです。

放置された空き家は、家屋が崩れることで予期せぬ事故に繋がったり、治安悪化の一因にもなります。これを防ぐため、自治体を中心となって空き家の早期対策をアナウンスし、場合によっては大きなペナルティーを用いて、所有者への空き家管理を義務づけているのです。

一方で早期に対策を行ない、活用することで地域活性に繋げられるのが空き家の魅力です。不要なペナルティーを受けないため、放置のデメリットをしっかりと理解し、早期に対策や活用を行うことこそがベストな選択だと言えるでしょう。

”1年間利用実績なし”以外の空き家とは?

空き家と定義される大前提は、「1年間利用実績のない物件」ということでした。では、空き家の定義に使用される条件は、他にどのような内容があるのでしょうか?具体的には以下の6項目が基準となりますので、項目ごとに詳しく見ていきましょう。

①人の出入りの有無

こちらは、前提となる「1年間利用実績のない物件」に含まれる条件です。

該当物件への人の出入りを確認し、チェックが行なわれます。

②電気やガス、水道などライフラインの使用状況

この項目も①の項目と同様、ライフラインの使用状況から「1年間利用実績のない物件」ということを確定づける条件の1つです。

③住宅の用途

住宅の利用用途が明確になっていない場合は、要注意物件と判断される場合があります。用途としては、賃貸や売却を用途としている物件や、別荘などで利用する二次住宅用物件が一般的ですが、用途がない場合は管理が疎かになる場合も多いため、要注意物件となるのです。

④所有者の住民票や住宅の登記記録

具体的には、不動産登記と所有者の住民票情報が合致しない場合などに、空き家と定義づけられることがあります。所有者や物件情報が変更になった場合は、情報を連結させるための手続が必要になります。情報に相違がないか、事前に確認しておくと良いでしょう。

⑤所有者への確認

地方自治体により所有者への確認を行い、聞き取りの内容も参考に判断します。物件を利用している場合は確認の際に利用状況を主張し、空き家でない旨を伝えることが大切です。最終的には物件内に立ち入って調査も行われますので、虚偽の申告はしないよう注意が必要です。

⑥管理の状況

住宅や土地が適切に管理されていて、安全面や衛生面などの観点から問題がないかを判断されます。

基本的に空き家を定義する流れとしては、上記の判断基準と物件内の調査を参考に決められます。そのうえで、「1年間利用されていない物件であると」総合的に判断された場合は「空き家」と定義されるのです。定義後は所有者への助言などが行なわれますが、その後も空き家の放置が継続したり、管理が成されない場合は「特定空家等」に指定され、地方自治体からのペナルティや、高額な税金徴収となる場合もあるため注意が必要といえます。

このような措置も行なわれているため、現在では物件管理が難しい方や専門知識がない方に向け、空き家の管理や運用などを行う、当社のような空き家活用の専門企業もあります。不要なペナルティを避けるため、管理が難しい場合や運用に困った場合は、専門企業への相談を行なうことも良策のひとつです。幅広いデータなどを参考にすることもできるので、対応の選択肢を選びかねている場合にも助けとなるでしょう。

空き家を放置した場合の注意点とは?

では「空き家」と定義づけられた場合、放置しておくとどのようなデメリットがあるのでしょうか?うっかり空き家と判断され、対策が遅れた場合も同様の注意点があります。取り返しのつかない事象が起きる場合もあるため、代表的な項目について確認しておきましょう。

物件の老朽化や破損など

空き家の放置によって破損などが起こると、様々な事故の原因になる場合があります。屋根や壁、塀の倒壊により、通行人や近隣の住宅を傷つけ、多額の賠償金が必要になる可能性も少なくありません。また、ゴミの不法投棄や不審者の侵入、害虫の発生などにより近隣住民に迷惑を掛け、地域の治安を損なう場合もあります。

地域によっては、敷地内への車や家具の不法投棄など発生しており、処分費用を所有者が負担することになるケースもみられています。早めの対策を心掛け、不要な放置には十分注意する必要があるでしょう。

「特定空家等」指定の場合は、多額の税金が必要に

「空家等対策特別措置法」により、管理が行き届かず地域や近隣住民に防災、衛生、景観などの悪影響を及ぼす「特定空き家」であると指定されると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、多額の税金を支払うことになります。

具体的には、固定資産税が当初の額に対して最大6倍となり、地域によって必要になる都市計画税については、最大3倍の金額になってしまいます。自治体からの空き家対策の助言や指導に対応せず、勧告・命令を経過するに従い、ペナルティは重いものになる事例のひとつです。空き家に該当すると分かった場合は、早期対策が必要だと言えるでしょう。

最低限維持する場合も、維持費用が発生する

空き家を活用せずとりあえず維持する事も可能ですが、その場合は維持費用にも注意が必要です。まず税金としては固定資産税のほか、地域によって必要となる都市計画税を支払うことになります。そのほか、インフラである電気や、水道の料金も含めての概算が必要です。

また、物件管理を依頼する場合は、管理費用が必要になりますし、建物保険に加入している場合は、保険の費用も必要です。そのうえ定期的な状況確認のため、自宅から離れた物件であれば、交通費等も計算しておく必要があります。地域によって維持費用は異なりますが、年間30万円程度掛かる試算もあるので、早めの対策や活用がお薦めです。

空き家を手放す方法

空き家と定義された場合、空き家を手放すということも対策方法のひとつです。ここでは、空き家を手放す方法と注意点を確認していきます。

空き家を売却する

空き家を売却する場合は、専門機関や不動産業者を通じて売却することが一般的です。物件の状態や地域なども査定の対象となりますが、購入ニーズがある地域なら手早く対策が行なえる方法だと言えます。

しかし、不動産や空き家の知識の少ないまま不動産業者などに仲介を依頼すると、売却金額の目安が分からないので注意が必要です。場合によっては、言われるがまま買い叩かれるケースもあるので、売却方法や他の活用方法を十分検討したうえで手続を進めると良いでしょう。

空き家を譲渡する

知人や地域住民などを介して、必要とする方へ空き家を譲渡する方法もあります。注意点としては、具体的に譲渡する相手が決まっていれば手間も少ないが、そうでなければ譲渡先を探すところから動く必要があります。

万が一譲渡前後のトラブルがあった場合は、自分で全て対応する必要があるため、目に見えないリスクもあります。そのほか、譲渡に際して必要になる書類作成も自身で行う必要があり、トータルでみれば比較的時間と労力が必要となる場合もあるので覚えておくと良いでしょう。

更地にして土地を売却する

空き家を取り壊して、活用できる土地として売却する方法も一般的な対策方法です。この方法で最も注意が必要なのは売却先と税金です。更地にした後に売却先選定が難航すれば、住宅用地の低減措置が受けられない為、固定資産税を更地にする前の最大6倍ほど高く支払う必要があります。

売却できず所持し続ける場合は、高くなった固定資産税を継続して支払い続けるはめになるので注意したいところです。更地にする場合は売却先選定を事前に行ない、地域によって用意されている解体費用の補助金などを活用すれば、費用負担を軽くして対策することができるでしょう。

空き家の幅広い活用方法

最後に空き家の活用方法について整理していきます。全国的にも収益を得ながら地域活性にも繋がる活用事例が増え、幅広い用途で活用できる点も空き家の魅力です。自身での活用や専門サービスを利用する方法までありますので、代表的な手法をピックアップしてお伝えします。

空き家を貸す

空き家の活用方法としては、専門機関や不動産業者を通じて、空き家を賃貸物件として運用することもできます。資産として所持しておき、手放したくない場合には良い方法だが、借り手が居ない場合のリスクもあり、税金の支払いも考慮が必要です。業者を通す場合は仲介料も必要となるので、最低限の基礎知識や相場観は身につけて活用したい方法でしょう。

空き家専門機関や空き家サイトなどに登録する

空き家サイトなどを介して、空き家を利用したい方へ物件を提供する方法もあります。自治体が運営する「空き家バンク」や、弊社にて運営している「AKIDAS」などへ登録すれば、必要としている個人や法人へ物件を受け渡すことが可能です。

地域活性や社会貢献の観点としても有効な方法で、空き家まわりの相談もできる為、信頼して任せることができます。自分で活用する手間が取れない場合や、リスクを少なく空き家を手放す場合にお薦めしたい方法です。

空き家を活用する

自身の所有する空き家を、自分で活用する方も増えてきています。必要なリノベーションを施すなどして、住宅や民泊など幅広い用途で活用することも可能です。地域によっては集会所や店舗としても活用でき、新築物件とは違う味わいある空間に興味をもつ方も増えています。

また、以前から地方においてはデザイナーのアトリエや、サテライトオフィスなどにリノベーションし、街おこしのツールとして活用する方法も人気です。昨今のテレワーク業務の浸透によって、今後のニーズも高まる期待のある活用方法ですので、一考してみても良いでしょう。

空き家の活用は、能動的に収益を得ることができるので、先々も資産を地域と共有としながら活用していく楽しみがあります。また、事業化を考えている方にとっては、所有している空き家の成長が地域の活性に結びつくことで、事業拡大の足掛かりにすることもできることも魅力です。空き家の対策が必要な場合は、活用の手段も視野に入れながらご検討頂くことをお薦めします。

空き家は手早い整理や賢い活用が鉄則

所持している物件が1年以上利用されておらず、「空き家」と定義された場合は早めの対応が必須です。対応を怠れば、周辺環境の悪化を招き、不要な費用を支払う必要がでてくる場合もあるなど良い事は1つもありません。時間がない場合でも、手早い整理や賢い活用をご希望の場合は、当社のような空き家専門機関へのご相談も助けになります。

ノウハウも充実し、賢く整理・活用が可能です。

空き家活用株式会社では、個人法人問わず、幅広い活用ノウハウや賢く物件を整理するための情報を共有し、空き家の活用から運用までをサポートしています。

手早く対応を行なうことで所有者様の負担が減ることはもちろん、空き家の活用や運用の道筋を見出すことができれば、地域の活性化や社会貢献にも寄与することができます。空き家の対処や対応にお困りの際は、当社へのご相談も是非ご一考ください。

空き家購入・利活用に関わるご相談なら

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
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この記事を書いた人
フリーライター。大阪在住、出雲市出身。大手人材系広告企業を経てフリーへ独立。採用・転職・ファッション・グルメ記事、企業HP・社員教育資料や取材まで対応。ゆるくdeepに愛を綴ります。