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空き家の購入 競売物件に素人が手を出しても大丈夫なのか?

空き家の購入を考えた時に、空き家バンクや、空き家の取引サイトなどが購入先として代表的ですが、 「競売物件」も一つの購入先の候補と言えます。でもこの「競売物件」。 素人が手を出しても大丈夫なのでしょうか? 空き家の購入を考えた際に、競売物件は候補の一つのなるのか、詳しく解説します。

競売物件というのはどのような物件なのか? 

競売物件そのものは普通の物件と変わらない

競売物件で売却されるものには、住宅、事務所、店舗など様々な物件があります。ここでお話するのは居住用物件であるマンション、一戸建て、土地などです。

競売物件は、物件そのものは普通の中古物件と変わりありません。ほとんどの場合、住宅ローンが支払えなくなり、任意売却をしなかったために競売となった物件です。

競売は、裁判所が債権者からの申し立てを受け、競売の公告をし、あらかじめに定めた一定の期間に入札が行われます。

ただ、物件自体は中古物件や空き家と変わらないものの、購入の方法や物件の確認方法などが少々違うので注意が必要です。

空き家とは少し違う、競売物件の探し方 

競売物件は、最高裁判所が情報を提供している「BIT(Broadcast Information of Tri-set system)不動産競売物件情報サイト」で物件を検索することができます。もしくは新聞に競売物件の情報も掲載されますが、物件詳細については全て「不動産競売物件情報サイト」に掲載されています。

民間サイトもありますが、基本的にBITを元に情報を掲載しているサイトがほとんどです。

民間サイトの利点としては、BITは地方や、裁判所の管轄などでしか検索はできませんが、金額からの検索など、落札者目線に立った検索が可能です。

とはいえ、情報が一番新しいのはBITなので、まずはBITを検索すると良いでしょう。

BIT 不動産競売物件情報サイト

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

競売物件の基本は3点セットダウンロードから  

競売物件の入札に参加する際に、もっとも重要なのでは3点セットと呼ばれる「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」をダウンロードしてよく読み込むことです。

物件の状況や、売却基準価額、買受申出保証額、さらには家や土地の状況などが細かく記載され、室内の写真なども添付されています。

ちなみにこうした物件の3点セットは、裁判所の「物件明細書等閲覧場」でも閲覧することが可能です。

競売は一般の人であれば誰でも入札できる

競売物件の入札方法 

競売物件は一般の人であれば、ほぼだれでも入札することができます。

一部利害関係者(債務者)だけは入札することができませんが、それ以外の人は保証人であっても入札に参加することができます。

ちなみに競売物件の入札方法は以下です。

  • 裁判所への入札保証金の振り込み
  • 裁判所への振り込み証明書の提出
  • 裁判所への入札書の提出
  • 裁判所への住民票の提出

 上記にあります入札保証金の金額は、「売却基準価額」の20%となります。

例として、埼玉県の床面積93平米の住居用の競売物件で計算をしてみますと、不動産鑑定士の出した売却基準価額は7,500,000円。

7,500,000円の20%の金額を入札保証金額となるので、この場合保証金の最低額である買受申出保証額は1,500,000円となります。

競売物件の価格が上がれば上がるほど、入札保証金は高くなるので、現金が用意できない場合は、入札は難しいでしょう。

競売物件の購入はローンが組める?

競売物件を購入する際に一部金融機関で住宅ローンを組むことはできます。

でも入札時に振り込む保証金額は、現金で用意しなければなりませんので、入札金額をローンで組むことはできません。

また、落札後に競売物件用の住宅ローンを組む場合、土地だけでは担保として弱く、融資に消極的な金融機関がほとんどです。

住宅ローンを利用して、落札を考える場合は、入札前にローンを組もうと考えている金融機関と十分な話し合いをしておくことが重要です。

落札してから購入ができないと、保証金はそのまま没収されてしまいますので、十分な資金計画が必要です。

空き家より安い?高い?競売物件の価格

人気エリアの場合などは落札価格が高くなることも多く、空き家を購入する価格とくらべると特段競売物件が安い…というわけではありません。

また、空き家の交渉と同じく、物件の引き渡しの手続きなどは、すべて自分で行わなければなりませんが、空き家と大きく違うのは空き家の場合は物件を売りたくて売り出していますが、競売物件の場合はやむにやまれぬ理由で手放すことになってしまった…という人がほとんどということです。

そのため、占有者との交渉や、物件内にある家財などの処分で空き家を購入するよりも、精神的にきつい場合も。せっかく安く競売物件を買ったものの、手放してしまう人もいるほどです。

競売物件の一番の問題である、占有者などについては次でご説明致します。

競売物件と空き家物件の違い

競売物件のほとんどは占有者(居住者)がいる

競売物件と空き家の大きな違い、それは競売物件の場合、占有者がいるということです。

占有者のほとんどは、物件の所有者ですがまれに怪しい占有者の場合も。

物件の占有者の有無や詳細は、BITからダウンロードできる「現況調査報告書」に記載されているので、よく読むことが重要です。

「現況調査報告書」内の「執行官の意見」や「関係人の陳述等」に詳しく記載されているので、どのような占有者がいるのか、必ずチェックしましょう。

ほとんどの占有者の人は、債務者ではありますがごく普通の人なので、きちんと退去日などについて交渉すればあまり問題になることはありません。

ただ占有者の中には、家から出て行きたくても引っ越すお金もない人もいます。

その場合、落札者が引っ越し費用や転居先を見つけるところまでしなければならない場合もあるので、覚悟が必要です。

内見ができない

空き家の購入は内見ができますが、競売物件の場合内見はできません。「現況調査報告書」に添付された写真や、「執行官の意見」に物件の現状が記載されているので、それを読んで競売に参加するかしないかを決めなければなりません。

執行官の意見の中には「2階の西側の部屋はビー玉が多少転がった状態であった」など、部屋の傾きなどについてなど細かな記載もありますが、注意深く読まないとそうした家屋の状況を読み落としてしまいます。

 また、競売物件は家財などがそのままになっている場合もあり、競売の価格はあくまでも建物の価格なので、家財やごみ、雑草などがある場合は、そのままの状態で落札することになります。もちろん家財などの処分は、落札者自身で行う必要が出てきます。

空き家も同様の場合はありますが、競売の場合は写真と書類の上でしか現状を知ることができないので、注意深く3点セットを吟味することが必要です。

裁判所がしてくれることと、してくれないこと

競売物件は、通常の中古住宅を購入する時のように、宅地建物取引主任者や、不動産業者が建物の重要事項の説明などをしてくれるわけではありません。たとえ調査の不備があったとしても、誰も責任を取ってくれるわけではないのです。

物件にトラブルがあったとしても、落札者が解決しなければならず、裁判所がしてくれることはほとんどありません。

唯一裁判所がしてくれることと言えば、占有者がなかなか退去してくれない場合に強制執行の手続きを行えば、執行官が強制的に建物の明け渡しを行ってくれます。

でも、この強制執行をするためにも、申請のための面倒な手続きが必要となりますし、強制執行で必要となった人件費や荷物運搬用のトラック費用はすべて落札者負担になります。

空き家と競売物件どちらが素人購入に向いているのか

空き家と競売物件の購入を比べた場合、トラブルが多いのは競売物件と言わざるを得ません。

そのトラブルを引き起こす最大の難点は、内見ができないことです。

内見ができないということは、インスペクターなどに物件の調査の依頼もできず、書類上に記載のある詳細のみで物件を判断しなければなりません。

その為、競売物件の落札をする際には、競売物件について相当勉強をする必要があります。

もちろん空き家購入も素人には難しいものではありますが、内見ができるので、競売物件よりは安心して購入することができます。

それでも最小限のトラブルで物件を購入したい場合は

不動産業者など仲介業者を入れる

競売物件の購入をする際に、勉強をすると言っても素人には何を勉強していいのかが分からず、難しいのが現状です。そんな時は入札を代行する専門不動産会社を利用するのも一つの手です。

競売代行の専門不動産会社の多くは、落札後の占有者の対応や、リフォームなども相談に応じてくれるので、安心して競売物件を購入することが可能となります。

仲介業者に悩んだら「空き家活用株式会社」にご相談を

いざ競売代行の不動産会社を選ぼうと思った時に、あまりにも様々な競売代行会社があるため悩んでしまう方も多いと思います。

そんな時は、「空き家活用株式会社」にご相談下さい。

空き家のエキスパートだからこそ、競売物件におこりうるゴミ屋敷問題や、落札後のリフォームなど、お客様のご希望に沿ってご対応致します。

空き家購入・利活用に関わるご相談なら

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
大倉りょう
この記事を書いた人
雑誌編集を経て、現在はフリーの編集ライターに。空き家や外壁塗装など家周りのライティングが得意。「家の間取」を眺めていれば、ごはん三杯までいけます。