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空き家を探している人必見!物件を検索する上での注意点と効率のいい方法を徹底解説

「物件」という言葉は日常的に耳にする言葉で、使ったことがない人はいないと思います。

しかし、「物件とは何か?」という質問に明確に答えることができる人は少ないのではないでしょうか。

この記事では改めて物件とは何を指すのか、その意味を解説。

さらに、物件探しをする際の条件や、あなたにとって”理想の物件”を効率よく探すための方法を、物件の種類・用途別に詳しくご紹介しています。

また、空き家を探す際に陥りやすい落とし穴と、そのリスクを回避するための予防策についても説明しています。

有益な情報をまとめているので、今物件探しをしている方、これから探そうと思われている方は最後まで読み進めて下さい。

物件とは?その意味と探す前に決めるべき5つのこと

物件とは何でしょうか?改めて意味を考えることで、あなたにとって「理想の物件」の条件とは何かが見えてきます。物件を探したい気持ちを抑えて、まずは条件を整理することが、理想の物件と出会う最短ルートです。

物件の意味

物件の意味を辞書で引くと「物品や品物のこと」とあります。

これは、物品などの動産だけではなく、不動産のことも指すことを意味します。

具体的には、不動産で「物件」という言葉を使うとき、「土地・建物・部屋」を指す言葉として使われています。

「物件探しはスタートで決まる!」決めるべき5つのポイント

物件探しを始める前に5つのポイントに絞って、あなたにとって理想の物件とは何かを考えてみましょう。

①土地・建物・1室

 →物件が不動産業界では、「土地・建物・1室」を表す言葉であることは先に触れましたが、ご自身が探しているのがどれなのかを絞ることが重要です。

②物件種別(戸建て・マンション・アパート)

③地域

 →特に古民家などの戸建ての空き家を探している方に多い傾向として、「まずは地域を定めずに探す」というものがありますが、都市部なのか地方なのかによって、効率の良い探し方が異なります。出来るだけ地域は先に決めるのがいいでしょう。

④用途

 →移住などを含めた居住用なのか、事業用なのかを先に決めることも大切です。後で詳しく触れますが、事業用途の場合、法的な整備基準があるからです。

⑤賃貸か購入か

 →投資や転貸などの目的ではなく、民泊などの事業用途をお考えの場合や一から事業を始める場合、賃貸か購入か迷うところだと思います。探し方によっては交渉することもできますので、出来るだけ負債なくスタートするのが望ましいでしょう。

物件が決まったらチェックすべき4つのポイント!

あなたにとっての「理想の物件」が決まったら、いよいよ物件探しのスタートです。良い物件があってもすぐに決めてしまうのは禁物!ここでは、気に入った物件が見つかった時に見るべきポイントを説明していきます。

①生活基盤(交通機関・病院・商業施設・公共施設など)

→戸建てを探している方は特にゴミ捨て場と自治会への参加などを確認しておく。

 ※ゴミ出しやご近所トラブルを避けるため

→病院 ※地方の場合は特に住民に対して医療機関や医療従事者が不足している現状がある

②ライフライン(電気・水道・ガス・トイレなど)

→地方では不動産会社が懇意にしている会社や、エリアによって決まっている会社があるので、特に個人間取引の場合は要確認。

→トイレは戸建ての場合、必須確認事項。特に地方の戸建てを事業用途で探している場合、下水道か浄化槽か汲み取りかを確認の上、浄化槽の場合は何人槽なのかも確認しておく。

 ※事業用途の場合、利用する人数が浄化槽のキャパシティをオーバーすると費用がかさむ場合がある。

③建物の老朽化や修復が必要な個所について予め確認する

→雨漏り(できれば雨天の日にも内見する、もしくはシャワーを屋根から流させてもらう)

 ※建物の修繕で一番大変なものが屋根・瓦などの修繕。雨漏りが長期間起きている場合は天井裏をすべて交換しなければならない場合も?!

→床の軋み(シロアリ被害は修復費用がかさむので、特に事業用途の場合は要確認!)

 ※畳をはがさせてもらうか、押し入れ上部の吹き出し口を確認する。

→庭(畑をやりたい場合は事前に相談を。除草する場合は1㎡あたり1万円程度の予算)

→建物の基礎に関わる欠陥

 ※事業用、居住用に関わらず、棟や梁に横一文字の亀裂が入っている場合は要注意!

④空き家となった原因=瑕疵について必ず確認をする

→心理的瑕疵と建物の瑕疵

 ※不動産会社が仲介する場合→重要事項説明書と瑕疵担保責任に免責が無いかを確認する。古民家などで費用が格安の場合、瑕疵担保責任免責が付帯している場合がある。

 ※空き家バンクなど個人間の直接取引の場合、教えてもらえない場合もあるので、必ず自分から確認をする。

 ※特に人が亡くなった場合、正しい処置をしていないと、害虫などによる修繕やニオイの問題が発生する場合も。

物件の種類・用途別おすすめの検索方法!

物件の条件が決まったら”効率よく”探したいものですが、効率ばかりを意識してしまうと思わぬ落とし穴や失敗も。ここでは、物件の種類や目的別におすすめの検索方法をご紹介します。

探し方は大きく分けて3種類

①自分で直接探す

車などを利用して物件を探している地域を訪れ、自分の目で条件に合いそうな物件を探す方法。安く物件を入手したい方におすすめ。

→「売家」などの立て札が無くても買える?!

 ※持ち主が高齢であったり、相続人が遠くに住んでいる場合は空き家バンクにすら掲載されずに放置されている場合があります。理想の物件があった場合、まずは持ち主にコンタクトを取ってみる事をおすすめします。

→ご近所からの情報収集

 ※特に地方の場合は、ご近所さんの情報網は確かです。ご近所さんに尋ねてみる方法もおすすめです。

→不動産登記簿

 ※法務省で書面もしくはオンラインで申し込むことで、登記(持ち主)を確認することができます。申し込む際には手数料がかかりますが、オンラインの方が費用が安いです。

②不動産会社を利用する

都市部×マンション・アパートの1室×居住用なら、不動産会社を利用するのがおすすめ!

→不動産会社のサイトで検索した上で内見する。

→不動産会社に直接赴いて、非公開情報や掲載前の情報を入手する。

→不動産会社の人にしか掲載・閲覧のできないポータルサイト「REINS」で検索してもらう。

③自治体を利用する

自治体と聞くと真っ先にイメージするのが「空き家バンク」だと思います。地域によっては確かに有効な検索手段ではありますが、実は移住を検討している方、個人で事業を始めたい方にとって一番おすすめの方法です。

→空き家バンク

 ※国土交通省と各自治体が協力して実施している政策です。自治体が運営している場合と自治体から委託された第三者機関が運営しているものがあります。

 ※原則として、契約に介入はしてもらえません。個人間の取引になるため、トラブルが発生しやすいですが、確認をしっかりと行うことで格安で入手できるメリットもあります。

 ※空き家バンクの仕組みやメリット・デメリットなどは以下にまとめてあります。

→UIJターン説明会

 ※自治体を利用する場合は、空き家バンクよりおすすめの検索方法です。

 ※諸条件を満たせば、空き家を修繕するための費用の助成や実質無償で住居を入手できるケースもあります。

 ※説明会には自治体の職員や先輩移住者なども参加しているため、電話などで問い合わせるより多くの情報を一括して得ることができます。

時間があるなら組み合わせがベスト?!      ~各検索方法のメリット・デメリット~

前項でご紹介した自分で探す方法・不動産会社を利用する方法・自治体を利用する方法のメリットとデメリットを詳しく解説していきます。

自分で探す

<メリット>

  • 自分の目で見て探すので、希望通りの物件を入手できる可能性が高い。
  • 空き家バンク、不動産会社のサイトなどの大きなデータバンクに掲載されていない物件を 入手できる。

※田舎×戸建てをお探しの方には特におすすめです。

<デメリット>

  • 時間がかかる。
  • 広範囲、多数の物件など「量」を求める方には不向き。
  • 不動産登記簿を入手する場合、費用がかかる。
  • 建物の安全面について不安が残るため、事業用途の物件探しとしては不向き。
  • 個人間での取引になるケースが多いため、トラブルが発生するリスクがある。

不動産会社を利用する

<メリット>

  • 大きなデータから選ぶことができる。
  • 希望や条件を伝えておくことで、自分の代わりに探してもらうことができる。
  • 取引する場合、仲介に入ってもらうことができる。

<デメリット>

  • 仲介手数料がかかる。
  • 不動産会社の利益が絡むため、物件が一定以下の金額にならない。
  • 地域によっては古いタイプの不動産業者が多いため、インターネットを活用できていると は限らないので、検索してもらった情報だけが全てとは限らない。

自治体を利用する

<メリット>

  • 人口が減少している自治体が移住者や起業家のために、住宅資金を助成してくれる場合が あるので、格安で物件を入手できる可能性が高い。
  • 自治体によっては改修工事費等を支給してもらえる。

<デメリット>

  • 空き家バンクの運営は自治体の職員が通常業務と並行して行っているケースも多いため、 すべての空き家をデータとして管理しているわけではない。
  • 不動産会社が仲介に入るケースが少ないため、直接取引のリスクがある
  • 都市部では、不動産会社の方が圧倒的にデータ量が豊富である。

お読み頂いてわかる通り、探している物件や地域によって検索方法のメリット・デメリットが大きく変わってきます。物件に求める条件が決まっていて、地域も決まっているようであれば、複数の検索方法を組み合わせることで、メリットを大きく享受できるといえます。

空き家探しの落とし穴!探し方の注意点と予防策

探し方によってメリット・デメリットが違うことを前項でご紹介してきました。ここからは、空き家探しで陥りやすいポイントと、その回避方法を解説していきます。

自分で探す場合

①新耐震基準を満たしていない

1981年以前に建てられた建物は新しい建築基準法を満たしていません。耐震に関わるリノベーションや修繕工事は高額になりがち。事業用途で空き家活用を考えている方は築年数をしっかりと確認しましょう。

②建物内の設備

賃貸の場合はオーナーや不動産会社の負担になりますが、購入した場合は購入者が建物内の設備に不調が生じた場合、負担しなければなりません。

故障がなくても、給湯器などの設備は10年が交換目安とされています。できる限り費用を抑えたい場合は、交換年数を忘れずに確認しましょう。

不動産会社を利用する場合

①瑕疵・心理的瑕疵が後から分かる場合がある

不動産会社の物件だからといって必ずしも安全とは限りません。瑕疵または心理的瑕疵があり売れなかった物件の場合、「瑕疵担保責任免責」をつけて格安で販売されている場合があります。

基本的には説明責任がありますが、免責がもうけられている場合は免れることができますので、書面や口頭にて必ず確認をしておきましょう。

②長年売れ残っているには必ず理由がある!

格安物件の場合、不動産会社としては販売しても利益が出ないため、リノベーションなどを入れていない場合があります。その場合、購入費用を抑えたのに修繕にかかる費用が大幅に上回ってしまうということもあります。

自己開発物件や自治体利用ではなく、不動産の仲介で見つけた「格安物件」にはそれなりの理由があるので、「何故、売りに出されたのですか?」の一言を忘れずに確認しましょう。

自治体を利用する場合

①空き家バンクに登録されているデータを鵜呑みにしてはいけない?!

空き家バンクに登録されている物件情報は、原則として所有者から提出されたものです。所有者が不明、もしくは相続人が放棄している場合は、自治体職員が調査した結果になります。

いずれにしても、不動産のプロではないのでデータをそのまま信じるのは危険です。また、所有者が提出したデータは「少しでも物件をよく見せよう」という心理が働いています。

このリスクへの対処はシンプルで、「内見」になります。

厳密には2度の内見をおすすめしています。天気や曜日、時間帯を変えるだけでも物件の様子は変わってきます。雨漏り・シロアリなどの害虫・騒音など、その日だけでは分かりにくいものもありますので、最低2度は条件を変えて内見をしましょう。

合わせて、内見時に自分の目で確認をするということです。特に個人でセルフリノベーションをする予定がある場合などは、どこまで自分でできるのかを予め想定しておき、物件を見た時にその範囲を超えていないかを見極めるとよいでしょう。

また、空き家バンクに登録されている物件の場合、所有者が年に一回使いたいなどの特殊な決めごとがあるケースも多いです。できれば、自治体職員に相談をして、その地域の不動産会社を紹介してもらうとよいでしょう。

まとめ

この記事では物件の意味と、自身の目的に合った物件を見つける条件の解説。

さらに、条件別に効率よく理想の物件に出会うための検索方法をご紹介してきました。

複数の方法を実行できるのであれば理想の物件と出会える確率はあがります。

しかしながら、いずれの方法もメリット・デメリットはあります。

例えば、不動産会社は安全面がしっかりしている分、価格が高い傾向があります。

自治体は地域によっては格安で良い物件に出会えることが多いですが、安全面や取引の際の不安がつきものです。

空き家バンクや自治体の助成が充実してきているものの、空き家を専門とした業者が少ないため、市場に出回らない空き家が多数あるのも現状です。

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弊社は不動産業界でありながら、「空き家を専門」としています。

独自のノウハウで空き家問題解決に向け、膨大なデータを保有し、必要な方に必要なデータを提供することができることを強みとしております。

自分で探す時間が取れない。

条件に合う空き家に効率よく出会いたい。

このように思われている方は、是非お気軽にご相談ください。

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

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sakuya
この記事を書いた人
リラクセーションサロン・大手コンビニ・福祉業界と異色の経歴を持っています。今は田舎に戸建てを借りて都内と二拠点生活するフリーライターです。 次世代が活躍できる舞台づくりをフィールドワークにしています。