空き家を活用するためのナレッジベース

空き家を活用した事業の成功/失敗を分ける要素とは? 〜参入前に個人や企業が注意すること〜

空き家活用における成功失敗の分かれ目は?

現在空き家の問題は日々加速しているその中、事業に参入する方も少なくないと思いますが、実は失敗事例も少なくありません

要因として地域差やビジネスにおいての難易度の高低が激しいのです。知った上で対応しないととても大変な目に合う可能性もあります。

本記事ではそれを回避するための重要なポイント2つを記載します。成功事例と失敗事例を踏まえながら皆の成功のために説明していきます。

空き家激増背景と増加しているビジネス

現在、空き家は「激増」という言葉が当てはまるほど数が増えています。まずは本題の前に空き家激増の背景にある理由と、ビジネス参入の状況について具体的にお話しします。

空き家問題が取り上げられる背景

2019年4月に行われた住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は約846万戸にもなり、全住宅に占める空き家の割合(空き家率)は13.55%と過去最高となっています。

年々増え続けている空き家率

近年、高齢化の影響を受け、日本が抱える課題の一つとなっているのが空き家問題です。事業化を進めるにあたりニーズが一気に増加する流れとなります。

下記の表は、空き家率の実測値と予測値を示した、総務省「平成25年住宅・土地統計調査」のデータです。

データから読み取れる通り、総務省の見立てによると約10年後の2033年には、2100万戸もの住宅が空き家になると予測しています。国内の総住宅数に対して、空き家の割合は3.3軒に1軒。実に約3割もの住宅が空き家になると見通しているのです。

また、団塊の世代が70歳前後となる2018年を境に、空き家の増加率が加速する傾向にあります。

一方で、国内の総世帯数は、上記の日経スタイルマネー研究所集計のデータによると、2019年をピークとして大幅に減少傾向となる見通しです。少子高齢化を背景とした、住宅供給過多の面から見ても、新規住宅件数は伸びづらくなり、空き家件数の増加が加速することで、空き家の割合は更に増え続けると予測されています。

その中空き家を上手に活用して収益をあげている企業や個人も存在します。対して失敗している方も。今回は要点を深掘りしていければなと思っています。

政府や自治体による様々な対策によって増加ペースはやや鈍っているものの、依然増え続ける空き家は社会問題として注目されています。

相次ぐビジネスの参入

空家等対策特別措置法の他にも、行政は様々な空き家対策を行なっています。対策の一部によって民間の事業者がビジネス参入しやすくなりました。

【「登録免許税の引き下げ」と「不動産取得税の減税措置」】

中でもビジネスが参入するきっかけとなったのは、「登録免許税の引き下げ」と「不動産取得税の減税措置」の2つが大きいのではないでしょうか。

登録免許税の引き下げ…土地や建物を売買・相続・贈与などによって取得したときに行う「不動産登記」の際にかかる税金である登録免許税の引き下げる措置です。軽減税率は項目によって異なります。

不動産取得税の減税…土地や建物を売買・贈与したときに課税される不動産取得税を特定の期間内に行なった場合減税される特別措置です。土地・建物の税額は固定資産税評価額 × 4%(標準税率)でしたが、特別措置によって2021年3月31日までに取得すれば3%に引き下げられます。

かつては事業者が空き家を購入する際には不動産取得税が、リフォームして販売する際には登録免許税がかかっていたため、空き家の売買は通常の不動産売買より税金の負担額が多く、参入のハードルが高い状態でした。

これを受けて行政は事業者や個人の負担額を軽減し、空き家の活用を活発化するための施策として上記2つの減税措置を行いました。さらに、空き家の改修費に補助金を支給する自治体も出てきています。

【民泊の規制が緩和】

もう1点、民泊の規制が緩和されたことも空き家ビジネスが加速した理由と言えます

空き家活用収益化において成功or失敗のポイントと事例~分かれ目はどこにある?~_総務省・訪日外国人旅行者数の国・地域別の傾向

出典:総務省・訪日外国人旅行者数の国・地域別の傾向

訪日外国人旅行者は近年爆発的に増加しており、都心や観光地周辺では宿泊施設の不足や、宿泊料の高騰などの問題が起こっています。そこでスポットが当たったのが民間の空き家です。

政府は空き家を活用して宿泊施設の不足・料金高騰問題を解決しようと、2018年6月から民泊新法を施行しました。様々な条件が付くものの、旅館業法の許可がなくても届出れば民泊を運営できるようになり、宿泊客を迎えるハードルは以前より格段に下がったのです。

減税と民泊の規制緩和、空き家ビジネスの参入障壁が下がったことで、大手企業だけでなく中小企業やベンチャー企業、個人でも参入が可能となりました。

空き家を活用する事業モデルで注意するべきこと

ここから本題となります。あなたも空き家で収益化を考えたことはありませんか?

まずはじめに、事業モデルの大まかな種類や注意するべきことをご説明していきます。実は、空き家活用において失敗事例は多いのです。

注意するべき点1:ニーズの地域差

前提として、対象の空き家がある地域や立地は、地域差が非常に大きいですのでそこを考慮に入れなければいけません。事業モデルを考える上で注意したいポイントです。

例えば空き家を賃貸活用する場合、都心や市街地であれば借り手も多く、入居までをスムーズに行うことができます。店舗やホテルを開いたとしてもそれなりの集客は見込めるでしょう。

一方、地方や山間部の場合は借り手のニーズが少ないため、長期に渡る空室となる場合も考えられます。店舗商売の場合は足を運んでだく地域資産があるかなど、熟考する必要があります。

空き家に費やす施工費用などを考慮し、地域や立地の要件を加味して意思決定したいポイントであると言えます。

注意するべき点2:事業そのものの難易度

事業にリスクはつきものです。空き家を活用した事業モデルも幅広く、実行までの難易度も簡単なものから難しいものまで様々。急がば回れであり、一歩踏み出す前にそのものの難易度を把握してからの実行が結果的にスムーズです。

例えば難易度が低いものは?

設備投資がいらず手数料のみで済むものは個人でもリスク少なく参入が可能です。

例えば、駐車場として運用する場合、Air  BnB のように、自社にて取り壊しや建物の整備をした後に、運用を管理業者に手数料のみで依頼することができる事業は、比較的難易度も低いモデルです。

しかし反面、競合が沢山いることも意味します。

難易度が高いものは?

一方でホテル事業やカフェなど、設備投資が必要なものや原価、従業員など要素が多くなるものを進める場合は当然のことながら難易度も高くなります。

基準に沿った建て替えやリフォーム、集客やサービスなどの運用面を考えても、高額なコストや人員が必要となる場合もあります。

例えば飲食店は原価高めであり、かつ定期収益型でなく、単価も低い、難易度が高い存在です。成功させるためには綿密な計画が必要です。

ビジネス立ち上げする内容としての基本の「き」にあたる内容かもしれませんが、個人でも参入できてしまうからこそ、基本をしっかりする必要性があります。

まずは、事業そのものの知識を得て難易度を知り現実的な手段で実行に移しましょう。

空き家活用の成功/失敗事例から見えること

個人でも参入できる空き家ビジネスには、成功例もあれば失敗例も少なくありません。ここでは、事例をもとに成功・失敗の要因を見ていきましょう。

失敗事例

空き家活用_失敗

まずは失敗事例から。筆者が実際に知っているお話です。

背景として、Cさんは親から譲り受けた郊外の空き家をなんとか活用したいと考えていました。近くに駅はなく国道沿いの物件でした。

本人曰く「近くに観光地もあるからなんとかなるだろう」と。

空き家は昔ながらの日本家屋で、少し手を加えれば味のある店舗になりそうです。そこで兼ねてから挑戦してみたいと思っていた定食屋を開くことにしました。

コンセプト策定やプロモーションには無知でしたが、本人は思い切って脱サラ。退職金を開業資金としてスタート。

結果、経営は難航。1日に数組の客が来るだけで、黒字にはなりませんでした。

やむなくCさんは定食屋を廃業します。だだしそれだけでは済まず、当然退職金を失ったうえ、負債まで負うことになってしまいました。

【空き家ビジネスに失敗した要因を振り返ると】

振り返ると前途の難易度高めの飲食店をやるにあたり、先ほどの注意点1と2が抜けていることがわかります。

例えば、、

  • 収益特性を考えなかった(事業そのものの収益性を考えなかった)
  • 地域特性/ニーズに合わせたビジネスではなかった
  • やりたいことをベースのビジネスを開始してしまった

例えばこれがもし仮に観光資源があれば別の方法での収益が狙えたかもしれません。もし飲食点でやるとしても、その顧客は本当に定食が食べたいのか、それともカフェでゆっくりしたいのかなど、ニーズとモデルをしっかり考えることが必要だったのでしょう。

成功事例

空き家活用_成功

次に上手に空き家を活用した成功事例の共有です。Aさんは、所有する空き家を賃貸に出すことにしました。

【契約条件】

契約の種類 定期借家契約
 (あらかじめ設定した期間だけを貸し出す。契約の更新はなし)
原状回復について・国土交通省のガイドラインに沿って、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とした。ただし、貸主の許可を得たリフォームやDIYにおいては原状回復しなくて良いとした。
・経年劣化や通常使用による損耗は回復義務を求めないとした。
造作買取請求権・入居者が給湯設備やエアコンなどを設置しても、貸主が買取り義務を負わないことを特約とした

上記の条件のもとに入居したBさんはDIYが上手で、古くなった壁紙を張り替える、ちょっとした棚を作るなどのリフォームを楽しみながら生活し、契約期間が満了となったため円満に退去しました。

空き家だった物件はBさんの入居前よりも良い状態となっていたため、Aさんは賃料を上げて入居者を募集します。すると希望者が現れて契約に至り、以前よりも大きな収益を得られるようになりました。

【Aさんが空き家ビジネスに成功した要因】

振り返るとしっかりとニーズと収益や専門知識を得てから行動していることがわかります。

  • 物件の特性とマッチするビジネスとして賃貸物件を選択した
  • 空き家の特性と契約についての知識を充分に得てから賃貸をスタートした

一定の知識を身につけ、ニーズを加味してから行動に写した良いパターンであると思っています。

ユーザーに与えられる価値はどこにあるかを探ろう

ユーザーを軸に考えましょう。

事業モデルを計画する際は、地域差や難易度も念頭に置きながら、提供するべき価値がどこにあるかを見つけることが大切です。その課題や興味が収益に還元されることを知りましょう。

地域にある観光資源や特徴が、ユーザーのどんなニーズに役立つのかを考えましょう。地域を知り、ユーザーを知ることで、事業を通してのゴールを設定することができるでしょう。

皆様の成功をお祈りしております。

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スペイン商事
この記事を書いた人
フリーライター。大阪在住、出雲市出身。大手人材系広告企業を経てフリーへ独立。採用・転職・ファッション・グルメ記事、企業HP・社員教育資料や取材まで対応。ゆるくdeepに愛を綴ります。