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親の残した空き家を手放したい!不動産売却の鍵を握る相続財産管理人とは?

親の残した空き家を手放したい!不動産売却の鍵を握る相続財産管理人とは?_空き家の相続方法を知ろう

自分が死んだら残した不動産はどうなるのか?

不動産をお持ちの方は誰でも一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

苦労して建てた家、想い出のある家だからこそ、子供達に継いで欲しい。

そう思うのは自然なことです。

ところが、その先。

具体的な準備を今からしている人は、意外と少ないというのもまた事実。

亡くなった後でも相続は可能ですが、その手続きは煩雑になります。

この記事では、不動産を含む財産があるものの相続人がいない、もしくは相続人全員が相続放棄をした場合、残された不動産がどうなるのか。

その鍵となる「相続財産管理人制度」を中心に、詳しく解説していきます。

亡くなってからでは遅い?!相続の流れを解説

突然ですが質問です。

「生きている間に相続の話をすることは、不謹慎だと思いますか?」

昔は不謹慎だとされていましたが、亡くなった後の相続の大変さや相続した家を放置することによる空き家問題が取り沙汰されることで、最近ではこの考え方は少しずつ変わってきていると感じています。

資産、特に不動産をお持ちの方は生きている間に相続の手続きや、誰に何を相続してもらうのかを決めておかないと、残されたご家族に煩雑な手続きが待っているのは事実です。

ここでは、相続の種類と流れ、相続の対象となるのはどんな人かを解説します。

相続の種類と流れ

<存命中>

 ①生前贈与

<亡くなった後>

 ②相続人が相続するか相続放棄かを選択する

<相続人の相続放棄後/相続人が不明・不在時/遺言による指定>

 ③相続財産管理人制度

 ④遺言執行者

相続人としての資格

 ①法定相続人・・・被相続人(亡くなった人)の配偶者、子供、両親、兄弟姉
          妹。

 ②特別縁故者・・・法定相続人が一人もいない、全員が相続を放棄した場合、
          一定の手続きを経て財産分与を受けられるもの。

具体的には、次の3つに該当するもの

  1. 被相続人と生計を一にしていたもの。婚姻届けは提出していないもの の事実上の夫婦関係がある、もしくは養子関係にある場合を指す。
    例:内縁の妻等
  2. 被相続人の療養看護に努めたもの。ただし、業務として行い報酬を得ていた人は除く。
    対象外:看護師・介護士・家政婦等
  3. 被相続人と特別の縁故があったもの。「私が死んだら〇〇を譲り受けて欲しい」と約束を交わしていた、あるいは師弟関係のような親密な関係があったもの。

※個人だけではなく、法人も特別縁故者になることができます。

相続財産管理人とは?選任方法とできること

相続財産管理人という言葉を初めて見た方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続財産管理人制度における相続財産管理人の定義とその選任方法、仕事内容を解説します。

相続財産管理人とは?

人が亡くなった場合、通常は相続手続きが完了するまで法定相続人が管理を行います。

ところが、相続財産がありながら相続人がいない、あるいは法定相続人のすべてが相続を放棄した場合、その財産を管理する人が必要になります。そこで選任されるのが「相続財産管理人」です。

選任方法

選任方法は家庭裁判所に申し立てを行うことです。ただし、相続人がいない場合であって、利害関係があることが条件になります。

特別縁故者など財産分与にあたる対象がいない場合、その財産は国庫に帰属するからです。また、選任に際して特別縁故者や利害関係者がいない場合は、ほとんどのケースにおいて弁護士が選任されます。

相続財産管理人の仕事

①基本の仕事内容

  • 相続人の有無や相続財産の調査
  • 被相続人の債務清算
  • 特別縁故者がいる場合は、財産分与の手続き
  • 財産を相続する人がいない場合は、国庫に帰属させるための手続き

②権利でできること

民法第103条において、相続財産管理人には原則「保存行為(相続財産の現状を維持する行為)」と「管理行為(物や権利の性質を変えない範囲で改良・利用する行為)」のみが家庭裁判所の許可を得ることなく行うことを認められる。

  1. 保存行為
  2. 管理行為

に含まれる具体的な内容は以下の通りです。

  • 不動産の相続登記
  • 預金の払い戻し
  • 預金口座の解約
  • 既存の債務の履行 短期賃貸借契約、使用貸借契約の締結
  • 賃貸借契約の解除

③権利外ではあるが、家庭裁判所の許可を経てできること

3)処分行為 この記事のメインである「不動産売却」もここに含まれます。

処分行為に含まれるその他の内容は以下の通りです。

  • 家具、家電の処分
  • 亡くなった人の位牌の永代供養
  • 蔵書の寄贈
  • 定期預金の満期前解約
  • 期限未到来の債務の弁済
  • 訴訟の提起

相続財産管理人と遺言執行者の大きな違い

相続財産管理人については前項で詳しくご紹介しましたが、同様に被相続人の財産を管理する資格として「遺言執行者(いごんしっこうしゃ)」というものがあります。

※世間一般では「遺言=ゆいごん」と読みますが、民法上では「いごん」と定められています。

一見、似ている二つの職務ですが、仕事内容や権利の範囲は大きく異なります。被相続人がどちらを選択するかで、相続人や特別縁故者同士の揉め事を減らすことができます。

両者の役割を正しく知って、自身の遺言通りに相続が行われるにはどうすればよいかを考えるきっかけにして頂けると幸いです。

選任方法

  1. 相続財産管理人→家庭裁判所への申し立て
  2. 遺言執行者→家庭裁判所への申し立てもしくは遺言で指定

申立人の対象となるもの

  1. 相続財産管理人→特別縁故者などの利害関係者
  2. 遺言執行者→誰でもなることはできますが、遺言執行者が必要なケースがある。財産や遺言の内容によっては、専門家(弁護士・司法書士・信託銀行)に頼むことも可能です。

仕事内容・権利・義務

  1. 相続財産管理人→財産の保存行為・管理行為+家裁の許可による処分行為
  2. 遺言執行者→遺言者に代わり遺言執行に関わる一切を担う。

 ※相続財産管理人より執行権限と権利の範囲が大きくなります。必ず選任され
  なければならないわけではありませんが、以下に挙げるケースの場合選任は
  必要になります。

  1. 遺言で子の認知が行われた場合
  2. 遺言で推定相続人の廃除がされた場合
  3. 遺言で推定相続人の廃除が取り消された場合
  4. 不動産の遺贈を受けたが、相続人がいない、もしくは相続人が所有権移転
    登記に非協力の場合

報酬相場

  1. 相続財産管理人→申立時に申立人が支払わなければなりません。50万円~100万円程 度が平均相場ですが、場合によっては100万円を超える場合もあります。
  2. 遺言執行者→ケースにより様々ですが、専門家である司法書士・弁護士・信託銀行に依頼した場合、おおよその平均相場は以下の通りです。

 1)財産が500万円未満

  • 司法書士・・・基本手数料として20万円
  • 弁護士・・・・基本手数料として30万円
  • 信託銀行・・・基本手数料として108万円

 2)財産が5,000万円の場合

  • 司法書士・・・基本手数料+報酬として75万円
  • 弁護士・・・・基本手数料+報酬として104万円
  • 信託銀行・・・基本手数料+報酬として189万円

 3)財産が3億円の場合

  • 司法書士・・・基本手数料+報酬として250万円
  • 弁護士・・・・基本手数料+報酬として354万円
  • 信託銀行・・・基本手数料+報酬として302万円

※このように総資産によっても誰に依頼するかで報酬は変動します。また、例え
 ば法定相続人同士の法的な争いが予見される場合は弁護士でなければ遺言を執
 行できませんし、金融関係のトラブルがある場合は信託銀行であれば様々なサ
 ービスがあります。

 ご自身の財産、そして法定相続人に均等に分配する予定がない等の条件に応じ
 て、遺言で遺言執行者を指定しておくとスムーズに手続きが進みます。

倒壊しそうな空き家の措置どっちがいい?

財産と相続人がいる場合、その管理をしてくれる相続財産管理人と遺言執行者を解説してきました。ここからは不動産にフォーカスをして、より具体的に相続財産管理人がどのように関わって来るのかを空き家対策特措法による代執行と比較して検討していきます。

事例

隣家の住人が亡くなり空き家として放置されている。倒壊の危険があり、また犯罪の温床になるリスクをはらんでいるため、近隣の住民は対応をしてもらいたいと考えている。

対応方法の選択肢

  1. 自治体に申し立てを行い、空き家対策特措法による代執行により撤去をしてもらう。
  2. 家庭裁判所に申し立てを行い、相続財産管理人を選任してもらう。

対応の結末予測

①特措法による行政代執行をしてもらうには、事例の空き家が「特定空家」に認
 定される必要があります。特定空家と認定される条件は自治体によっても変わ
 ってくるため、明確ではありません。詳しくお知りになりたい方は以下をご覧
 ください。

 また、認定されても代執行には手順があり、数か月~1年以上はかかります。

②相続財産管理人を選任する方が早いのでおすすめ!とうたっている記事も散見
 されますが、そうとも言い切れない部分があります。

 まず、相続財産管理人ができる行為は保存行為と管理行為です。不動産売却や
 処分などの「処分行為」は原則として認められていません。家裁から許可をも
 らうことで初めて行うことができます。処分行為の許可が下りてから、不動産
 の任意売却まで半年以上はかかります。

その他の問題点

①相続財産管理人の申し立ては利害関係人しかできません。行政代執行であれば
 特定空家に認定されれば動くことができますが、隣家の住人というだけでは利
 害関係者とはいえません。

②相続財産管理人の申立てを行う場合、申立に際して相続財産管理人の報酬とな
 る予納金を数十万円~100万円程度を相場に納めなければなりません。隣家
 の住人に支払い能力があるか、また支払ってでも相続財産管理人の選任を申立
 てる気持ちがあるかどうかが問題になります。

 これに対する奥の手として、被相続人が固定資産税等を滞納している場合、債
 権者となる市区町村が利害関係人になるので、申立てを自治体に依頼する方法
 もあります。

相続人が不在の場合の財産はどうなる?

ここまで相続人がいる場合の相続財産管理人制度を中心に解説をしてきましたが、相続人が不在の時の不動産任意売却についても解説していきます。

不動産の所有者が亡くなり、相続人が不在の場合その相続財産は民法第951条「相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする」に則り、法人になります。

相続財産法人名義の不動産を売買する場合、契約をする相手は相続財産管理人になります。

ただし、不動産売却は前述のように「処分行為」にあたるため、権限外行為として家裁の許可が必要です。

相続財産法人が不動産を任意売却するケース

被相続人が生前に残した債務があり、相続財産の清算事務を完了するための任意売却がほとんどを占めます。

相続財産管理人を確認する方法

  1. 官報公告のバックナンバーを確認する
  2. 法務局で不動産登記申請書を確認する

 ※確認するには、利害関係があることが必要になります。

 ※確認するには、手数料がかかります。

売買契約締結が可能になるまで

相続財産管理人制度では、合計3回の公告を行います。各公告の期間と公告間の期間も定められているので、最低でも半年以上経過してからようやく売買契約の締結を始められることになります。

まとめ

自分が亡くなった後、残された家族に不動産を残したい、相続して欲しいという方は少なくないと思います。

ですが、事前にしっかりと手続きをしておかないと、相続人がいない場合や相続人が相続放棄した場合、その手続きは煩雑になります。

また、遺言執行者を指定しておかないと、遺言書を残したとしてもその通りに財産分与が行われるかどうかは分かりません。

愛着のある家。

ご自身が苦労して建てた家。

そんな大切な不動産だからこそ、後に残されたご家族にどのように使ってもらえるかは気になるところだと思います。

弊社「空き家活用株式会社」では、空き家を専門とする企業ならではのご提案をご用意しております。

不動産を残される方も、不動産を相続された方にも、お一人お一人に合わせたご提案をさせて頂きますので、お気軽にご相談ください。

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どのように活用したいかの目的や、ご希望の地域などをお知らせいただければ、それを元に弊社スタッフが対応いたします!

一緒に空き家の問題を解決していきましょう。
sakuya
この記事を書いた人
リラクセーションサロン・大手コンビニ・福祉業界と異色の経歴を持っています。今は田舎に戸建てを借りて都内と二拠点生活するフリーライターです。 次世代が活躍できる舞台づくりをフィールドワークにしています。