このような場合、代理で不動産売却などを行うために覚えておきたいのが「成年後見人制度」です。

今回は「成年後見人制度」の概要と手続きの進め方についてお伝えしていきます。多くの方が直面する可能性のある内容ですので、該当されない方も是非、今後の参考としてご覧になってください。

認知症だと空き家の不動産売却が難しい理由とは？

親御さんが認知症を患った場合には、健常時と異なり不動産売却が困難になります。まずは、不動産売却が難しくなる理由について把握しておきましょう。今回お伝えする「成年後見人制度」を活用しなければならない理由が把握できる内容ですので、シンプルに整理してお伝えします。

認知能力の低下により、取引が認められない

認知症の症状にもよりますがほとんどの場合は、社会的な場面での患者自身の意思決定能力は認められない状態になります。そのため、認知症の親御さんが自ら不動産売却を行うのは、非常に困難なケースがほとんどです。法律に基づいた不動産売買においては、意思決定能力がなければ取引が認められないと言えます。

意思決定能力により、委任状も認められない

所有者が手続き困難な場合は委任状などを書くことによって、本人に代わり不動産売却を行う方法も存在します。しかしこの方法においても、取引と同様、一定の意思決定能力が必要となりますので、正常な判断力によって委任されていると認められない場合は、委任状自体も認められることはありません。

親子関係であれば特に、親御さんの不動産売却をサポートしたいのは当然の心理です。しかし、認知機能が低下している場合は、例え親子間の委任状であっても認められることはなく、無断で取引することも認められません。このようなケースにおいて活用できる仕組みが「成年後見人制度」なのです。

代理で不動産売却も可能な「成年後見人制度」とは？

本人に代わり、手続きなどに一定の権限が認められるのが「成年後見人制度」です。詳しい内容と権限の種類について確認しておきましょう。

認知症患者などを保護する制度

成年後見制度とは、認知症などによって能力が低下した場合、本人や本人の取引きを保護する制度です。制度を活用する場合は、本人の代理となる受任者となることで、取引きなどの権限を与えられます。受任者となれば、本人の代わりに本人を保護する活動が認められ、売買や賃貸借契約、金銭の借り入れるなどを通し、対象者をサポートできるのです。

また認知症などのため、能力が低下している期間に取引を行うと、不当に高額や商品を購入させられたり、不要な契約を結んでしまう可能性も少なくありません。そのような事例から対象者を守り、身近な人物が保護する活動を行える仕組みが「成年後見制度」なのです。

「補助」「補佐」「後見」の3つの種類で異なる権限

「成年後見人」は、対象者（親御さん）の判断能力により3つの種類に分けられます。

権限が小さいほうから「補助」「補佐」「後見」の順序となり、代理で行うことができる権限が異なりますので制度活用をする前に把握しておきましょう。

• 「補助」

最も権限の小さい「補助」は、ご本人（親御さん）の判断能力が不十分な場合に対象となります。具体的な権限の範囲は、家庭裁判所への申立てにより認められた範囲内に限定されますが、範囲内においては契約などに対する、同意権・取消し権・代理権が認められます。

• 「補佐」

ご本人（親御さん）の判断能力が著しく不十分と認められた場合に対象となります。金銭の貸借や相続の範囲にまで権限があり、「補助人」よりも広い範囲での同意権・取消し権・代理権が認められるのが特徴です。

• 「後見」

最も権限の大きい「後見」は「成年後見人」を指し、ご本人（親御さん）が判断能力を欠いていると認められる場合に対象となります。財産管理全般について権限が認められる為、空き家などの不動産売却を行うことも可能になるのが「後見」なのです。

「成年後見人」は、任意と法定の2種類

「成年後見人制度」とひとくちに言いますが、実は任意後見人制度と法定後見人制度の2種類が存在します。それぞれの制度の内容と、注意点を把握しておきましょう。

任意後見制度とは？

任意後見制度とは、ご本人（親御さん）の判断能力が保たれている期間に、あらかじめ選任しておいた成年後見人を指します。将来、認知症などの理由で判断能力が衰えた場合に備えて選任し、判断能力が衰えたのちに、基本的な生活や財産等の管理に関して一定の代理権を与える制度です。

任意後見人と認められるためには、ご本人（親御さん）と選定した人物との間で、公正証書を発行することが必要になります。公正証書は公正役場で発行することが可能な書類を指し、元裁判官などが公証人としてチェックを行うものです。公正証書は後見人と認める際にも高い証明力を持ち、紛失の心配もないため、任意後見人制度を活用する際などに利用される制度となっています。

任意後見人制度の資格と注意点とは？

任意後見契約となる為に必要な資格は定められておらず、ご本人（親御さん）にとって信頼できる人物を選定するのが一般的です。未成年や破産者ではない、親族や弁護士、司法書士を選任するケースが多く、ご本人（親御さん）が希望する人物であれば、比較的自由度高く選任することが可能です。

任意後見人の注意点としては、ご本人（親御さん）の判断能力が保たれている期間内に活用しなければ認められません。認知症などで判断能力や認知能力の低下を招く前に、必要な人物を選任し、公正証書などの書類発行を行う必要があります。

法定後見人とは？

法定後見人制度とは、ご本人（親御さん）の生活を保護し支援する目的で、家庭裁判所に選任された人物が代理で契約などを行うことができるようにする制度を指します。ご本人（親御さん）に代わって売買や契約を行う「代理権」と「同意権」のほか、ご本人（親御さん）がおこなった契約などに対する「取消権」も認められる制度なのです。

法定後見人となることで、本人に代わって高齢者施設や介護サービスの契約を結ぶこともでき、不動産の売買に関する手続も行うことが可能です。万が一親御さんが認知症を患った場合は、法定後見人となる為の手続きを進めると良いでしょう。

法定後見人の資格と注意点

法定後見人についても任意後見人と同様、必要となる資格はありません。任意後見人との違いとしては、法定後見人認定の手続きのなかで、家庭裁判所が最も適切な人物を客観的に選任する点にあります。また、法定後見人制度は御本人（親御さん）の判断能力が低下した場合に利用する制度ですので、任意後見人との違いを把握したうえで活用する必要があるでしょう。

＜次ページ：必要書類や時間、費用について＞

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今回は自己破産を考えていらっしゃる方へ、所有している空き家の不動産売却についてご説明致します。

自己破産は個人の経済を立て直すための前向きな制度です。自己破産の申請前に、破産管財人による任意売却と所有者自身が行う任意売却のどちらが良いのか、徹底比較致します。

破産したら空き家は放置してもいい？

自己破産とはどのようなことか

自己破産とは、収入や財産などが不足し、借金などの支払いができなくなり、そうした支払い不能になることを所定の条件下で裁判所に認めてもらい、法律上で借金の支払い義務が免除される手続きのことをいいます。

この手続きによって、借金に追われることなく生活を立て直すことができるようになるのです。

とはいえ、破産したからと言って、なにもかもが免責されるわけではありません。

自己破産しても免責されないもの 　

自己破産すると、債務は免除されますが、全てが免責されるわけではありません。ここでは免責されないものをご説明します。

・公的債権

滞納した税金や国民年金、健康保険、罰金などは破産しても免責されず、支払い義務が残ります。

ただ、国民年金や健康保険は免除や減額、猶予という手続きも可能になる場合もあるので、社会保険事務所や役所に相談してみるとよいでしょう。

・不法行為による損害賠償請求権 　

詐欺などをはたらいて金銭等をだまし取った場合、損害賠償の支払い義務があります。

これは、不法行為をした破産者に対する、制裁として意味を持ちます。

また破産者が起こした交通事故に対する損害賠償請求権や、その他故意または重大な過失により加えた人の生命、または身体を害する不法行為に対して被害者からの損害賠償請求権についても免責はされません。

・夫婦間の婚姻費用分担請求権

婚姻費用とは、夫婦と未成熟の子という家族が、通常の社会生活を維持するために必要な生活費（居住費、生活費、子どもの生活費、学費など）のことです。

この婚姻費用を離婚した場合などは、生活を同一にしていなくても分担する必要があります。そうした婚姻費用分担請求権は、破産しても免責はされません。

・子に関する養育費請求権

養育費は、破産しても免責はされません。

・従業員等の給料請求権 　

経営者が自己破産した場合などでも、従業員からの給料請求権は免責にはなりません。

・破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権

破産者が、債権の存在を知りながらわざと債権者名簿に記載しなかった場合は、その債権者は免責に対する異議申し立ての機会が奪われ、防衛する機会が奪われたことになるため、非免責権となります。

ただし、債権者が破産者に破産の決定があったことを知っていた場合は、免責となります。

自己破産した場合の「特定空家」に対する行政代執行費用

ここまで、自己破産した場合にも免責されない事柄について説明しました。

自己破産する際に、売ることのできない空き家などを所有していた場合、空き家を放置してしまいがちです。

でも空き家は「特定空家」に認定されると、行政執行される場合も。

行政執行とは、行政が空き家に散在する放置ごみを撤去したり、家屋が倒壊しそうな場合は撤去したりすることです。

この場合、この撤去などにかかった費用は、所有者に請求されます。

この請求は、自己破産したとしても免責されることはありません。

ですので、自己破産する場合は所有している空き家をどのように処理するかを考える必要があるのです。

破産管財人とは？

では実際に、自己破産を申請した場合に所有している家や空き家はどのような対処になるのか考えてみたいと思います。

自己破産すると、裁判所より破産管財人が選任され、破産管財人が空き家などを含む不動産の売却などをします。この「破産管財人」とは何なのでしょう。

破産管財人とは何か

破産管財人とは、裁判所によって選任され、裁判所の指導・監督の元で自己破産の申請によって、裁判所に受理された破産者の財産を処分する人のことです。

さらに破産者の財産を処分した後は、その金銭を各債権者へ配当する手続きも破産管財人が行います。

破産管財人は大抵の場合、弁護士が行います。

破産管財人に任せると勝手に売却される？

破産管財人は、自己破産者に代わり売り主となって、なるべく高く不動産などを売却するために、売却活動を行います。（売却活動とは、任意売却や、競売などのことを指します）

売り主が破産管財人となるため、売り主としての権利がない自己破産者の希望などは通りません。

破産管財人のペースで売却は進められますので、それを「勝手」と感じる人もいるでしょう。

またこの際に「財産」となるもののボーダーラインは

・20万円以上になるもの

・99万円以上の現金

上記二つです。

破産管財人は、自己破産者のこれら財産を見つけ出し、売却したり現金化したりします。

破産管財人に任せる以外の方法とは

破産管財人に任せると、自己破産者の希望は通らないと上述しましたが、自己破産の申請が受理されると、不動産などは破産者自身で処分することはできなくなります。

破産管財人が売り主となって処分をするため、その不動産に自己破産者が住んでいる場合などは、不動産の処分が決まり次第すぐに出てゆかなくてはなりません。

もしも、所有している不動産からの引っ越し期間を少しでもコントロールしたい場合は、破産管財人に任せることは妥当ではありません。その場合は、破産管財人に任せる以外の方法を検討しましょう。

破産管財人以外の方法として代表的なのは、自分で任意売却する方法です。

任意売却は、自己破産の申請をする前に自ら行う必要があります。

＜次ページ：任意売却によるメリット・デメリット＞

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不動産をお持ちの方は誰でも一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

苦労して建てた家、想い出のある家だからこそ、子供達に継いで欲しい。

そう思うのは自然なことです。

ところが、その先。

具体的な準備を今からしている人は、意外と少ないというのもまた事実。

亡くなった後でも相続は可能ですが、その手続きは煩雑になります。

この記事では、不動産を含む財産があるものの相続人がいない、もしくは相続人全員が相続放棄をした場合、残された不動産がどうなるのか。

その鍵となる「相続財産管理人制度」を中心に、詳しく解説していきます。

亡くなってからでは遅い？！相続の流れを解説

突然ですが質問です。

「生きている間に相続の話をすることは、不謹慎だと思いますか？」

昔は不謹慎だとされていましたが、亡くなった後の相続の大変さや相続した家を放置することによる空き家問題が取り沙汰されることで、最近ではこの考え方は少しずつ変わってきていると感じています。

資産、特に不動産をお持ちの方は生きている間に相続の手続きや、誰に何を相続してもらうのかを決めておかないと、残されたご家族に煩雑な手続きが待っているのは事実です。

ここでは、相続の種類と流れ、相続の対象となるのはどんな人かを解説します。

相続の種類と流れ

＜存命中＞

　①生前贈与

＜亡くなった後＞

　②相続人が相続するか相続放棄かを選択する

＜相続人の相続放棄後/相続人が不明・不在時/遺言による指定＞

　③相続財産管理人制度

　④遺言執行者

相続人としての資格

　①法定相続人・・・被相続人（亡くなった人）の配偶者、子供、両親、兄弟姉
　　　　　　　　　　妹。

　②特別縁故者・・・法定相続人が一人もいない、全員が相続を放棄した場合、
　　　　　　　　　　一定の手続きを経て財産分与を受けられるもの。

具体的には、次の３つに該当するもの

1. 被相続人と生計を一にしていたもの。婚姻届けは提出していないもの の事実上の夫婦関係がある、もしくは養子関係にある場合を指す。
   例：内縁の妻等
2. 被相続人の療養看護に努めたもの。ただし、業務として行い報酬を得ていた人は除く。
   対象外：看護師・介護士・家政婦等
3. 被相続人と特別の縁故があったもの。「私が死んだら〇〇を譲り受けて欲しい」と約束を交わしていた、あるいは師弟関係のような親密な関係があったもの。

※個人だけではなく、法人も特別縁故者になることができます。

相続財産管理人とは？選任方法とできること

相続財産管理人という言葉を初めて見た方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続財産管理人制度における相続財産管理人の定義とその選任方法、仕事内容を解説します。

相続財産管理人とは？

人が亡くなった場合、通常は相続手続きが完了するまで法定相続人が管理を行います。

ところが、相続財産がありながら相続人がいない、あるいは法定相続人のすべてが相続を放棄した場合、その財産を管理する人が必要になります。そこで選任されるのが「相続財産管理人」です。

選任方法

選任方法は家庭裁判所に申し立てを行うことです。ただし、相続人がいない場合であって、利害関係があることが条件になります。

特別縁故者など財産分与にあたる対象がいない場合、その財産は国庫に帰属するからです。また、選任に際して特別縁故者や利害関係者がいない場合は、ほとんどのケースにおいて弁護士が選任されます。

相続財産管理人の仕事

①基本の仕事内容

• 相続人の有無や相続財産の調査
• 被相続人の債務清算
• 特別縁故者がいる場合は、財産分与の手続き
• 財産を相続する人がいない場合は、国庫に帰属させるための手続き

②権利でできること

民法第１０３条において、相続財産管理人には原則「保存行為（相続財産の現状を維持する行為）」と「管理行為（物や権利の性質を変えない範囲で改良・利用する行為）」のみが家庭裁判所の許可を得ることなく行うことを認められる。

1. 保存行為
2. 管理行為

に含まれる具体的な内容は以下の通りです。

• 不動産の相続登記
• 預金の払い戻し
• 預金口座の解約
• 既存の債務の履行 短期賃貸借契約、使用貸借契約の締結
• 賃貸借契約の解除

③権利外ではあるが、家庭裁判所の許可を経てできること

３）処分行為　この記事のメインである「不動産売却」もここに含まれます。

処分行為に含まれるその他の内容は以下の通りです。

• 家具、家電の処分
• 亡くなった人の位牌の永代供養
• 蔵書の寄贈
• 定期預金の満期前解約
• 期限未到来の債務の弁済
• 訴訟の提起

＜次ページ：相続財産管理人と遺言執行者の大きな違い＞

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