空き家の定義とは？アパートなどの定義の違い／発生課題とその対策

空き家とは？国土交通省の定義と現実

国土交通省による空き家の定義と、現実に「空き家」とみなすことができる建物に大きな乖離があります。ここでは、その違いを解説していきます。

国土交通省による空き家の定義とは？

国土交通省は、「空き家対策の推進に関する特別措置法（以下空き家法）」において空き家を「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地をいう。」と定義（*1)しています。

ここでいう「常態」とは、概ね１年間を通じて、居住やその他の使用、また電気・ガス・水道の使用実績がないことを指すので、以下に挙げる例のうち、ア・イ・エは国交省の定義では「空き家」と考えられます。

• ア：年に一度部屋の空気の入れ替えに来て「使用」している。
• イ：該当する建物とは別の地域に住んでおり、状況確認時に１泊し「使用」している。
• ウ：物置として「使用」している。
• エ：賃貸物件であり、入居者が決まれば「使用」する。

ウについても、数年間放置しているのであれば、それは「居住その他の使用」に当たらない可能性も十分にあります。

空き家に対する犯罪で一番多いものが「放火」になります。延焼した場合は近隣への賠償責任も生じるので、火災保険に加入しておくなどリスクヘッジが重要です。他にも住居への不法侵入や空き家を使用した犯罪、落書きなどによる治安そのものの低下も大きなリスクとなります。

最大のリスク「特定空家認定」とは？

空き家の抱えるリスクについて触れてきましたが、2015年2月に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」では、一定条件下の空き家を「特定空家」として、行政が立入調査を始めとする措置を講ずることができるようになりました。

では、「特定空家」と認定される条件と認定された時の具体的リスクについて、詳しく見ていきましょう。

固定資産税、都市計画税の優遇から除外

現在、宅地上の建物は特例によって、以下の優遇を受けることができます。

• 固定資産税→最大減税率1/6
• 都市計画税→最大減税率1/3

しかし、特定空家に認定されてしまうとこの特例から除外されてしまい、固定資産税では最大6倍になる可能性があります。

市町村による措置

「特定空家」と認定する権限は、市町村にあります。市町村が特定空き家に対して、具体的にどのようなことができるようになったかを見ていきましょう。

①立入調査

市町村は具体的な措置を検討するため、特定空家に立入調査することができます。

②助言・指導・勧告・命令

立入調査の結果、必要な助言・指導・勧告・命令を、空き家の所有者にすることができます。

③強制撤去

命令等に応じない場合は、市町村の権限により強制撤去することができます。