オフィスに通うことは減り、WEB会議などを利用したテレワークを多用する企業が増え、そうしたニューノーマルな仕事スタイルはすでに定着しつつあります。

当初は通勤時間がなくなり、家で仕事ができることの快適さがありましたが、ここにきてテレワークゆえの様々な問題点が見えてきていました。

そんな問題解決する方法として、空き家の活用があります。空き家は、今や地方の負の遺産ではありません。テレワークと空き家を結びつけることで生まれる価値をご紹介します。

アフターコロナの働き方

新型コロナウイルスありきの世界

新型コロナウイルスは、相変わらず世間で感染者を出し続け、アメリカやフランスでは第二波と呼ばれる現状の中、あらたな段階へと突入しています。

日本でも飲食業なども大きな転換期を迎え、「新型コロナ対応　ニューノーマル創出支援事業補助金」なども打ち出す自治体が出てきました。

≪前橋市　ニューノーマル創出支援事業補助金≫

【新型コロナ対応】ニューノーマル創出支援事業補助金

参照：https://www.city.maebashi.gunma.jp/kurashi_tetsuzuki/covid19_info/2/2/25214.html

またこうした転換期を迎えたのは、飲食サービス業や、小売業生活関連サービス業などの事業者だけではなく、サラリーマンと称される一般企業に勤める人々にも、「テレワーク」が台頭したことで、大きな変化が起きました。

テレワークはニューノーマルに

一気に進んだテレワーク化

新型コロナウイルスによって、テレワーク化が急激に進み、4月頃からは家電量販店などの店頭から一気にノートパソコンやWEBカメラ、プリンターなどが姿を消し、中古ノートパソコンの値段が上がるなどの現象が起きました。

2020年4月のテレワークの実施率は27%、都内に至っては49%の実施率となり、現在は縮小傾向にあるものの、テレワークと出社を併用する企業も含めたテレワーク数は8月現在では27%。新型コロナウイルスが起こる前と比べると驚きの数値です。

テレワークは、今や私たちのニューノーマルな働き方といえます。

通勤時間０分　自宅で働く

テレワークで多くの人が感じたこと、それは通勤時間がないことで生まれる時間の余裕や満員電車からの解放でしょう。

朝起きて、顔を洗って朝ごはんを食べたらすぐに仕事がはじめられる。

身なりを整える時間も、電車に揺られる時間がないことでゆっくりとした朝を迎えられます。

私はこれまで、会社へ出社することは当たり前のこととし、特に疑問視せずに来ました。

朝は乗車率が100％超える電車に揺られ、その社内でスマホの画面を眺め、目的地へと向かう。でもその常識が覆ったことで、新しい生活が幕を開けたのです。

通勤時間がないからこそ地方で働く

こうして家で仕事をすることが可能になると、仕事場付近で暮らす必要性が下がってきます。

これまでは、少しでも通勤時間を減らすために都心にある狭い家に、高額な賃料や住宅購入費用などを払ってきました。

テレワークと出社を併用するにしても、週の半分を家で仕事が出来るのだとすると、地方での暮らしが見えてきます。

地方への移住は、近隣で仕事が見つからないこともネックの一つでしたが、テレワークがニューノーマルとなったことで、地方への移住が現実味を帯びてきました。

 テレワークへの弊害

日本経済新聞社によると、日経電子版で9月23日～24日の間に「仕事の生産性が上がったと思うか」という質問のアンケートを実施し、1万266件もの回答が。

結果は、テレワークでの生産性について42.2％の人が「変わらない」とし、「上がった」とする人は31.2％、「下がった」とする人は26.7％でした。

テレワークによって生産性が下がったという人の中で、1156人が「私生活と仕事の切り替えが難しい」とし、テレワークの抱える問題も浮き彫りになったのです。

仕事とプライベートの空間が同じになったことで、ONとOFFの切り替え方が課題となっています。

共働きゆえの自宅内の軋轢

さらに上げられるテレワークでの弊害として、私生活との切り替えという問題以外にも、家族が同居している場合には、「共働き」という現状からも問題は起こります。

実際私も、出社をせずに家でこもって原稿を書く日などがコロナ前からあったのですが、その際には片手で食べられるような食事だけ用意をし、仕事に没頭していました。

でも、家族が家にいるとそうは行きません。お昼の時間にはお昼を用意しなければなりませんし、テレビ会議中も他の音が入らないようにするために、相手が電話中や会議の時を避けて行うことが必要となります。

もちろん、家が戸建てなどで１階と２階に分かれて仕事ができれば、ある程度の問題は解決するのかもしれませんが、マンションなどの場合、まったく別の仕事をする二人が同じ空間にいることに難しさを感じました。

＜次ページ：求められる仕事場　空き家の活用方法＞

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空き家を活用するつもりもないから、本当は手放したいけれど、お金もないので家の中の家具など残置物の処分や家を取り壊すこともできない…。

そんな時は、自治体の制度を賢く利用すれば、安く空き家を手放すことが可能です。

空き家を手放すために、どのようにして売却や引き渡しをするのがいいのか、各自治体の事例を参考に答えを導き出します。

空き家を相続したら、すぐ考え行動するのが大切

全国の空き家の現状

国土交通省によって2013年に発表された「空き家の現状と課題」によると、空き家の総数はこの20年で倍増しており、「賃貸用又は売却用」の空き家増加率は減少しているものの、「その他の住宅」の増加率は増大している状況です。

「その他の住宅」とは、いわゆる戸建てや、マンションなどの住宅で、転勤、入院などのために居住者が長期にわたって不在しており、今現在人が住んでいない住宅のことを指します。

令和2年の12月末には、新しい調査報告が上がる予定とされていますが、年々空き家は増加の一途をたどっているのです。

空き家はどうして放置してはいけないのか？

家は、人が住まないことで傷みます。

「誰も住んでいないのだから、家が傷まないのではないか？」と思い違いをされる方もいらっしゃいますが、空気の入れ替えがおこなわれないことで、空中に舞っていた塵やホコリが床などに溜まります。すると、そのホコリなどを餌とするカビが発生し、壁などを侵食し、壁紙がはがれたりすることがあるのです。

また、締め切られた空間の中では寒暖差による湿気などで木部が腐り、最悪の場合は天井や壁などが崩れ落ちてくる場合も。

さらには家の中だけではなく、戸建ての場合は庭や玄関前などに雑草が生い茂り、害虫、害獣の巣になり近隣の迷惑となります。

こうした家の劣化は、自治体から「特定空家」と認定され、固定資産税が6倍になってしまうのです。そうならないためにも、空き家を放置することなく管理や売却、活用をしていかなければなりません。

空き家を売却するには2種類の方法

空き家問題への取り組みとしては、空き家を自分で活用する方法や、管理する方法などもありますが、この記事では空き家を売却する方法をご説明致します。

空き家は売却することができれば、固定資産税もかかりませんし、管理するための年間コストも削減することもできるのです。

空き家を賢く売却するための方法を、見ていきましょう。

古家を解体して売る方法

≪メリットとデメリット≫

空き家の売却方法として、古家を壊し更地にしてから売却する方法があります。

更地にするメリットしては、古家があるよりも土地として売る方が買い手も付きやすく、土地に価値があれば、ある程度利益を得ることも。

ただ、デメリットとしては古家を壊してしまったことにより、「住宅用地特例」が適用されれず、土地にかかる税金として固定資産税が6倍となり、都市計画税は最大3倍になってしまいます。

もちろん古家を壊しても、土地を即日売ることができれば大した問題ではありませんが、土地にあまり価値がなく、100万近くの費用をかけてせっかく更地にしたものの何年も買い手がつかず逆に税金だけあがってしまう場合があるため、多くの人は古家を残した状態で売却しようとするのです。

古家付きで売る方法

≪メリットとデメリット≫

古家付きで売却することの最大のメリットは、古家の解体費用などがかからないことです。

また建物があることで、「住宅用地特例」により、固定資産税は通常の税額より6分の１となり、都市計画税についても優遇されます。

デメリットは、古家があることで買い手が付かないことでしょう。そのため売却までにかなりの年月がかかる場合も。

先日、私の義実家も「古家つき土地」として売却しましたが、義理の父が亡くなってから実に3年もの月日がかかりました。

 空き家を売却したらかかる税金

ようやく空き家を売却することができ、少々利益も出たしよかったなぁ…などと思っていたらやってくるのが、売却にかかる税金です。

家を売却した場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。

譲渡所得税は、所有している年数によっても％が違います。

5年以上所有していた場合は、譲渡所得税が15％、住民税は5％ですが、5年未満ですと譲渡所得税は30％、住民税は9％です。

 とはいえ、利益が出なければかからない税金ですので、空き家売却の場合は新築時の価格を上回る金額で売れることがまれですので、あまり心配しないでもいいでしょう。

通常は、投資用マンションなどを買い、5年所有したのちに売り払うことを視野にいれた投資家の人などにこの税金は適応されます。

 また、空き家には譲渡所得の3000万円特別控除などもあります。

空き家を売却した場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」によって、譲渡所得から最大3000万円控除が可能に。

もちろん、この控除を受けるには様々な「適応条件」がありますが、もしも空き家を売却して、新築時よりも利益が出るようであれば、この控除を使って節税することをおすすめ致します。

＜次ページ：売却時に解体をするなら自治体の制度を利用しよう＞

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実は、空き家を賢く活用するのであれば、地方自治体の補助金や助成を使わない手はないのです。

自治体によって、空き家への補助や助成には様々なものがあります。 また、空き家の改修費用といった直接的な助成ではなくても他の制度を使って、空き家を活用することなども可能です。

これを読めば、あなたが自治体で制度を利用するためのヒントを得ることが出来ます。

空き家を相続したら考えること

空き家を所有したら何をしなければならないのか

空き家を相続するなどして、所有したら…放っておくのは得策ではありません。

空き家は、所有の仕方によっては負債になってしまうことがあるので注意が必要です。

ここでは空き家の活用方法について考えてみましょう。

まずは空き家をどう活用するのか考える

≪解体して売却する場合≫

空き家を所有している場合、特に住む予定が無いのであれば、空き家をそのまま売ることが一番コストをかけず、空き家を現金化できるので、効率の良い活用方法と言えるでしょう。

ただし、空き家は売ることができる状態の家ばかりではありません。

空き家が古すぎる場合などは、空き家を解体して売却するのですが、古く立派な家の場合、家の解体と家具や生活用品の処分だけで1000万近くかかることがあります。

土地として1000万円以上で売ることができればいいのですが、建物を処分してしまうと固定資産税の控除が無くなるため、固定資産税も大きくのしかかってきます。

安易に更地にしてしまったものの、なかなか買い手が見つからず固定資産税と建物の解体費用で大きな負債を抱えてしまうこともあるので、売却は慎重に行うことが大切です。

≪管理する場合≫

空き家を残したい場合は、空き家を適切に管理することが大切です。

空き家を放置してしまうと、「特定空家」に認定され、行政執行の対象になることがあります。

その場合は、行政によって行われた空き家を解体する費用や、空き家内にある家具の処分費用などが請求され、さらには固定資産税が通常の税金額の6倍になることも。

そうならないためにも、さまざまな空き家管理サービスを活用して、空き家を管理する必要があるのです。

空き家管理サービスには、空き家の外観で視認する簡単なものであれば100円から依頼することができますが、多くの人は月額1万円程度の空き家の内部も管理してもらうサービスを利用しています。

≪賃貸に出す場合≫

空き家の活用方法の一つとして、賃貸として貸し出す方法があります。

内装やリフォームに100万円～300万円程かけて綺麗にしてから貸し出す方法もありますが、古い空き家だからこそ、そのままの状態で貸し出し、内装や外観などを自由に装飾や塗装してもらうこともできます。

また、空き家の立地にもよりますが住居用の賃貸として貸し出すだけでなく、NPO法人などに貸し出し、集会所や子ども食堂などとして活用してもらうことも一つの方法です。

空き家の賃貸の場合は、うまくニーズを見つけることが何よりも重要です。

≪住む場合≫

空き家に住む場合、どのような目的で住むのかによってリフォームやリノベーションにかける金額が変わってきます。

一時の仮住まいや、二次的住宅といった別荘のような利用であれば、最低限水道と電気の設備の補修と、雨風がしのげるように外壁や屋根の補修工事のみで済ませることがいいでしょう。

でも、完全に移住するのであれば新築の戸建てを購入するくらいの気概で、リフォームやリノベーションすることが必要です。

ただし、空き家のリノベーションやリフォームには、自治体によって補助金などが利用できる場合があります。それらを活用することで、賢く空き家に住むことができます。

地方自治体が行っている空き家活用事業を利用しよう

近年空き家は増加傾向にあり、10年以上前は各自治体では空き家を管轄する部署がなかったため、空き家は放置され、深刻な社会問題となっていました。

そんな世の中の状況を受け、2010年の埼玉県所沢市の「所沢市空き家等の適正管理に関する条例」（同年10月施行）をきっかけに、全国で空き家対策条例が一気に増加しました。

対策条例がでたことで、空き家を自主的に解体したり整備したりする空き家の所有者が多くなる一方、金銭的な理由から空き家の管理や解体ができない事案も表面化することに。

そのため、補助金などの制度を設ける自治体も出てきました。

今では東京近郊だけでなく、全国各地で様々な空き家活用事業や、助成金などの制度がありますので、所有している空き家の活用方法を検討する上でも、是非どんな制度があるのか調べてみると良いでしょう。

＜次ページ：東京都の自治体で行っている空き家活用事業＞

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今回は自己破産を考えていらっしゃる方へ、所有している空き家の不動産売却についてご説明致します。

自己破産は個人の経済を立て直すための前向きな制度です。自己破産の申請前に、破産管財人による任意売却と所有者自身が行う任意売却のどちらが良いのか、徹底比較致します。

破産したら空き家は放置してもいい？

自己破産とはどのようなことか

自己破産とは、収入や財産などが不足し、借金などの支払いができなくなり、そうした支払い不能になることを所定の条件下で裁判所に認めてもらい、法律上で借金の支払い義務が免除される手続きのことをいいます。

この手続きによって、借金に追われることなく生活を立て直すことができるようになるのです。

とはいえ、破産したからと言って、なにもかもが免責されるわけではありません。

自己破産しても免責されないもの 　

自己破産すると、債務は免除されますが、全てが免責されるわけではありません。ここでは免責されないものをご説明します。

・公的債権

滞納した税金や国民年金、健康保険、罰金などは破産しても免責されず、支払い義務が残ります。

ただ、国民年金や健康保険は免除や減額、猶予という手続きも可能になる場合もあるので、社会保険事務所や役所に相談してみるとよいでしょう。

・不法行為による損害賠償請求権 　

詐欺などをはたらいて金銭等をだまし取った場合、損害賠償の支払い義務があります。

これは、不法行為をした破産者に対する、制裁として意味を持ちます。

また破産者が起こした交通事故に対する損害賠償請求権や、その他故意または重大な過失により加えた人の生命、または身体を害する不法行為に対して被害者からの損害賠償請求権についても免責はされません。

・夫婦間の婚姻費用分担請求権

婚姻費用とは、夫婦と未成熟の子という家族が、通常の社会生活を維持するために必要な生活費（居住費、生活費、子どもの生活費、学費など）のことです。

この婚姻費用を離婚した場合などは、生活を同一にしていなくても分担する必要があります。そうした婚姻費用分担請求権は、破産しても免責はされません。

・子に関する養育費請求権

養育費は、破産しても免責はされません。

・従業員等の給料請求権 　

経営者が自己破産した場合などでも、従業員からの給料請求権は免責にはなりません。

・破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権

破産者が、債権の存在を知りながらわざと債権者名簿に記載しなかった場合は、その債権者は免責に対する異議申し立ての機会が奪われ、防衛する機会が奪われたことになるため、非免責権となります。

ただし、債権者が破産者に破産の決定があったことを知っていた場合は、免責となります。

自己破産した場合の「特定空家」に対する行政代執行費用

ここまで、自己破産した場合にも免責されない事柄について説明しました。

自己破産する際に、売ることのできない空き家などを所有していた場合、空き家を放置してしまいがちです。

でも空き家は「特定空家」に認定されると、行政執行される場合も。

行政執行とは、行政が空き家に散在する放置ごみを撤去したり、家屋が倒壊しそうな場合は撤去したりすることです。

この場合、この撤去などにかかった費用は、所有者に請求されます。

この請求は、自己破産したとしても免責されることはありません。

ですので、自己破産する場合は所有している空き家をどのように処理するかを考える必要があるのです。

破産管財人とは？

では実際に、自己破産を申請した場合に所有している家や空き家はどのような対処になるのか考えてみたいと思います。

自己破産すると、裁判所より破産管財人が選任され、破産管財人が空き家などを含む不動産の売却などをします。この「破産管財人」とは何なのでしょう。

破産管財人とは何か

破産管財人とは、裁判所によって選任され、裁判所の指導・監督の元で自己破産の申請によって、裁判所に受理された破産者の財産を処分する人のことです。

さらに破産者の財産を処分した後は、その金銭を各債権者へ配当する手続きも破産管財人が行います。

破産管財人は大抵の場合、弁護士が行います。

破産管財人に任せると勝手に売却される？

破産管財人は、自己破産者に代わり売り主となって、なるべく高く不動産などを売却するために、売却活動を行います。（売却活動とは、任意売却や、競売などのことを指します）

売り主が破産管財人となるため、売り主としての権利がない自己破産者の希望などは通りません。

破産管財人のペースで売却は進められますので、それを「勝手」と感じる人もいるでしょう。

またこの際に「財産」となるもののボーダーラインは

・20万円以上になるもの

・99万円以上の現金

上記二つです。

破産管財人は、自己破産者のこれら財産を見つけ出し、売却したり現金化したりします。

破産管財人に任せる以外の方法とは

破産管財人に任せると、自己破産者の希望は通らないと上述しましたが、自己破産の申請が受理されると、不動産などは破産者自身で処分することはできなくなります。

破産管財人が売り主となって処分をするため、その不動産に自己破産者が住んでいる場合などは、不動産の処分が決まり次第すぐに出てゆかなくてはなりません。

もしも、所有している不動産からの引っ越し期間を少しでもコントロールしたい場合は、破産管財人に任せることは妥当ではありません。その場合は、破産管財人に任せる以外の方法を検討しましょう。

破産管財人以外の方法として代表的なのは、自分で任意売却する方法です。

任意売却は、自己破産の申請をする前に自ら行う必要があります。

＜次ページ：任意売却によるメリット・デメリット＞

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空き家の資産価値を上げるリノベーションとは何か

 空き家の資産価値を上げるリノベーションとは、どのようなものがあるのでしょうか。多くの人は、リノベーションについて「費用」だけにスポットをあてて考えがちです。

でもただ安ければいいのでしょうか？

ここではリノベーションのメリットデメリットを考えながら、空き家にはどのようなリノベーションが必要なのかを考えます。

リノベーションでなぜ空き家の資産価値は上がるのか

リノベーションをするメリット

リノベーションをすることのメリットは、なんといっても家の資産価値が上がることです。

荒れた空き家は、資産価値が低く見積もられます。でも、荒れた部分をリノベーションすることで、建物の耐久性などが上がり見た目にも綺麗になります。リノベーションする前と立地や築年数が変わらないにも関わらず、資産価値をあげることができるのです。

また、空き家のリノベーションには、防犯の面でもメリットがあります。

家の外観を綺麗にすることで、犯罪を防ぐことも可能です。

アメリカのジョージ・ケリングが考案した「割れ窓理論」というものがあります。「建物の窓が壊れているのを放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、やがて他の窓もまもなく全て壊される」といった理論なのですが、これは空き家にもあてはまります。

 みなさんも街中で見たことはないでしょうか？空き家になった家の窓ガラスが割れたことなどをきっかけに、ゴミが投げ捨てられるようになり、酷い有様になっていく様子を。

また家の損壊部分の放置するだけではなく、庭の雑草をそのままにしていたりすると、害虫、害鳥などの繁殖地になることがあります。庭だけでなく玄関前に草木が生い茂っていると、人が住んでいないことが明白となり、犯罪者や不審者が容易に空き家へ侵入し事件になってしまう場合も。

そうした見た目が著しく悪い建物は『特定空家』として認定され、税金の控除などがなくなってしまうため、家の価値がさらに下がります。

防犯効果を上げるためにも、資産価値を上げるためにもリノベーションは有効な手段なのです。

空き家をリノベーションするデメリット

空き家のリノベーションのデメリット、それはずばり「費用がかかること」です。

空き家の築年数や状態によっては、ただの修繕をするつもりが、建物の劣化が進んでいたことで、水回りの工事から屋根の葺き替え、基礎の補強なども必要となり、2000万円近く費用がかかる場合もあります。

資産価値が上がるものの、修繕程度だと思っていたリノベーションが2000万円近くかかってしまうことは、空き家を貸し出して利益を得ようと考えていた場合に、大きなマイナスとなってしまうのです。

フルリノベーションと部分リノベーションの違いとは

フルリノベーションと部分リノベーションの違い

フルリノベーションと部分リノベーションの違いは、家全体をリノベーションするのか、それとも一部分だけリノベーションをして元の家の使える部分はそのまま使用するのかという違いです。

言葉からも分かるように、全体をリノベーションするフルリノベーションと、部分リノベーションでは費用が大きく変わります。

フルリノベーションの費用は、2000万円～3000万円ほど。

部分リノベーションの費用は、床材の張り替えは最大7万円/畳くらいで工事することが可能ですし、トイレ・キッチン・浴室なども一緒にリノベーションするとしても数十万～500万円ほどです。

家の築年数や状態によって、必要なリノベーション工事の内容は変わります。空き家に必要なのがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかは、家の状態次第で自ずと答えが出るでしょう。

空き家をリノベーションする時は「目的」を明確にする

空き家のリノベーションをする際には、目的をはっきりとさせることが大切です。

なぜなら自分が住むつもりのリノベーションであれば、フルリノベーションして2000万円かかったとしても、新築を買うよりは安く家を手に入れられるため、デメリットがメリットへと変わります。

一方で、リノベーションで資産価値をあげてから売却をするつもりでいた場合は、リノベーションの費用が2000万円もかかってしまうと売却する値段にもよりますが、大きな負債になってしまうことも。

ですから、リノベーションする前には、空き家をどういった用途で使用をするのかを考えることが重要なのです。

その使用目的によって、ご自身の持つ空き家に求めるリノベーションがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかが見えてきます。

空き家のリノベーションでは何を優先するべきか

空き家のリノベーションをする際に、優先すべきリノベーション工事は、耐震補強と水回りです。

1981年より以前に建てられた古い家は、新耐震基準を満たしていない場合が多く、新耐震基準法が定めるよりも重い屋根瓦などを屋根に積んでいることがあります。

そのような家ですと、今は大丈夫だとしても台風や地震などの何かのはずみで倒壊する危険があるのです。

また、水回りは劣化しやすいものの家を見ただけでは分からない場合が多く、いざ空き家に住んでみたものの水やガスが使えないことも。

安全やライフラインが確保できない家では、いくら外見や内装が綺麗でも暮らすことができないので、空き家の場合耐震補強と水回りのリノベーションは、外すことができないと考えると良いでしょう。

リノベーションしやすい空き家を選ぶことが大事

上述したことから、空き家を購入してリノベーションを考える場合は、リノベーションがしやすい空き家を選ぶことが大切です。

新耐震基準法を満たしている家でしたら、耐震補強工事は必要ありませんし、水回りが問題なく使える家でしたらこちらも余計な工事はいりません。

ではどのようにして、リノベーションしやすい家を選べばよいのでしょうか？

答えは、インスペクションを利用すればよいのです。

空き家を購入するまえに、5万円～10万円ほどの出費にはなります。しかし、インスペクションを依頼することで、耐震や水回りだけでなく、雨漏り、シロアリなどなど、家のトラブルを発見することができます。

家のトラブルが分かれば、リノベーションにどのくらいお金がかかるかも見えてきます。また、インスペクターに調べてもらった結果、空き家の購入に至らなかったとしても、トラブルを知らずに空き家を購入して、何千万単位で修繕に費用がかかってしまうことを考えれば安いものです。

自分の目的に合った空き家を手に入れるためにも、是非ともインスペクションを利用しましょう。

自分に合うリノベーションが資産価値アップに繋がる

ここまでお話したように、資産価値を上げるためのリノベーションとは、なにも闇雲にフルリノベーションすることではありません。

自分の目的に合った空き家の利用法をみつけ、それに沿ったリノベーションをすることが、最終的には空き家の資産価値を上げることとなるのです。

相続で手に入れて、特定空家にしないためのリノベーションであれば修繕程度でいいでしょう。空き家を貸し出す場合はあえて水回りだけリノベーションをし、壁紙などはそのままにすることで、借主に自由にDIYをしてもらうこともできるでしょう。

理想の立地にある空き家であれば、購入後フルリノベーションをして新築同然の家にすることもできます。

目的によって、必要なリノベーションは様々です。

是非ご自分にあった空き家の利用目的を明確にしてから、リノベーションを選んで下さい。

＜次ページ：空き家のレトロさを活かすリノベーションとは＞

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この記事では、「中古マンション」は不動産会社を介して購入するマンションを、
「空き家マンション」は直接家主と交渉して購入するマンションとしています。

中古マンションと空き家マンションの違い

中古マンションと空き家マンションは何が違うのか

中古マンションと空き家マンションで一番大きく違うのが、その価格です。

ただ、その価格の差にはさまざまな理由があります。

ここでは、中古マンションの現状と空き家マンションの現状をまずはご紹介致します。 

中古マンションの現状 　

首都圏の中古マンションの価格は、2020年1月に3か月ぶりに下落したものの、東京都では引き続き上昇しています。

とはいえ新型コロナウイルスの影響で、新築マンションは経済の低迷を受けて落ち込むことが予想され、中古マンションも売り出し件数が増加することが見込まれています。これらのことから中古マンションの購入を考える人にとっては、新築マンションよりも手ごろな価格で、条件の合う物件を見つけられる可能性があると言えます。

参考：コロナショックはマンション価格を下げるのか－新築・中古マンションの価格推移から考える｜ニッセイ基礎研究所
　　　

空き家マンションの現状

現在空き家マンションは、急増の一途をたどっています。

総務省統計局によると、平成25年時点では、1世帯あたりの住居戸数は1.16戸。1世帯で1軒以上の家を所有している状態です。

一昔前は「家を継ぐ」という考えから、親の家は長子が継承するものとなっていましたが、今や「家を継ぐ」という概念は薄れ、親が所有していた地方にあるマンションを相続したものの、すでに都心に家を持っているため住むことも活用することもできず、空きになってしまうことがほとんどです。

 また、その他の現状として、空き家マンションには「埋もれた空室」があります。

2019年に弊社が取材を受けた「クローズアップ現代」の番組内でも、「埋もれた空室」についてお話させて頂いているのですが、親が老人ホームになど入るなどして意識せず空き家になってしまう区分マンションが跡を絶ちません。

こうした「埋もれた空室」は表面化しているだけでも5000戸ほど。でもこれは氷山の一角にすぎず沢山の「埋もれた空室」が存在しているのです。

参考：「“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？」｜ NHKクローズアップ現代 　

購入時に共通する注意点

中古マンションと空き家マンションを購入する際に、気を付けたい注意点をまとめました。

どちらの物件にも共通することですので、購入や、マンションを見学する際に参考にして見て下さい。

内見時の注意点

日当たりと眺望は後からは変えられない

中古マンションや空き家マンションを購入する際に、つい室内に目が行きがちになりますが、日当たりと眺望を確認することも重要です。

購入後に日当たりが悪くなることはあっても、日当たりを良くすることは不可能ですので、もし可能であれば「朝、昼、夕方」と日差しの確認ができると良いでしょう。

またマンションの周りを歩いてみることで、近隣の建設予定などを知ることも出来ます。

購入してすぐに目の前に大きなマンションが建ってしまった……とならないためにも、物件の周りを歩いてみることをお勧めいたします。

自治体が行っている地域の土地開発などについては、自治体HPなどで公開されていますのでチェックしましょう。

築年数に注意する

中古マンションも空き家マンションも、築年数が浅いものほど価格は高くなります。

ただ、築20年を超えると、マンションは建物の価値が底値となるため価格があまり変わらなくなるのです。

また築年数が古いものほど、立地の良い場所に建っている物件が多くあります。

今や、駅近や都心に近いエリアに新しいマンションを建てるのは至難の業です。希望の立地でマンションを探そうとすると、必然的に中古マンションなどの既存の物件から選ぶこととなります。

こうした建物の価格、土地の価格から築20年以上の中古マンションは、その後の物件価値の変動が低くなるため、おすすめと言えるのです。

これまで取り壊されたRC造マンションの統計から、RC造マンションの平均寿命は68年。法定耐用年数としては、47年と定められています。

これらの数字から分かるように、築20年のマンションを購入してから優に20年以上住むことが可能です。

とはいえ、築40年で建て替え…という場合もありますので、築40年近くの築古物件を購入する場合は、建物の管理計画にも目を通しましょう。

選ぶなら1981年6月以降のマンションを　

築20年以上のマンションを選ぶ際にも、基準があります。

1981年6月に建築基準法施行令の改正によって、新耐震基準法が施行され、この日以降に建てられたマンションには全て新耐震基準法が適応されています。

1981年よりも前のマンションは、この耐震基準法がクリアされていない建物もありますので注意が必要です。

 とはいえ、1981年よりも前のマンションでもしっかりとした地盤の上で頑強に建てられているものもあり、旧耐震基準の建物だから地震には耐えられないとは一概に言えません。

ですので、マンションを見学する際には、構造についてもしっかりとチェックしましょう。

リフォーム、リノベーションを視野にいれた確認

物件購入後にリフォームやリノベーションを考えていらっしゃる方は、水回りの確認も大切です。

水回りの移動が可能か、バリアフリー化が可能かなども大事なチェックポイントです。

また古いマンションの中には、廊下幅が800mmに満たないものもあります。

廊下幅が800mm以下ですと、車いすで廊下を通ることができません。車いすが通ることを考えますと、できれば900㎜廊下幅は欲しいところです。

廊下幅が狭い場合は、廊下の拡張工事が可能かどうかも確認しましょう。

空き家マンションの場合は、長年電気や水道を使っていないことも考えられますので入念なチェックが必要です。

インスペクションを利用しよう

平成25年6月に国土交通省により「既存住宅インスペクション・ガイドライン」が定められ、欧米では一般的とされるインスペクションが、日本国内でもだいぶ一般的に活用されるようになってきました。

インスペクションは、「住宅診断」「建物検査」「建物現況調査」など名称は様々ですが、中古マンションや、空き家マンションの購入前に、建物に精通したインスペクターに第三者的な立場で、建物の劣化状況や欠陥の有無などを調べてもらうことで、購入後のトラブルを避けることができます。

 素人が一見しただけでは分かりにくい住宅の欠陥も、費用はかかりますがインスペクターに調べてもらうことにより、安全にマンションを購入することが可能です。

マンションの建物自体もチェックする

管理組合の運営状況にも注目する

中古マンションや空き家マンション購入時に、最も確認しなければならないのは管理組合の運営状況です。

管理組合がきちんとと機能していないマンションは、管理費の長期滞納者などが存在します。

できれば、マンションの購入前に管理費や修繕積立金の滞納状況なども確認するとよいでしょう。滞納者が多い場合は、修繕工事や建て替え工事の際に積み立て費用が足りず工事ができない…などのトラブルが予想されますので、どんなに価格が安いマンションでも購入は考えものです。

共用部分の確認

マンションの共用部の確認も、しっかりとチェックしましょう。共用部分である玄関やバルコニーは、個人ではリフォームできません。

また、エントランスやエレベーター、防犯カメラ、マンション全体のセキュリティなども重要です。

古いマンションの場合、エレベーターに担架や棺を横にしたまま乗せることができず、棺を5階から非常階段を使って担いで下すことになってしまった…など大変な思いをする場合もあります。

マンションのセキュリティについても、ご自分の希望に合ったものかどうかしっかりと判断しましょう。

マンションのルールは要確認 　

住んでみて案外困るのは、マンションのルールです。

ゴミの出し方やペットの飼育について、また楽器の使用の有無なども確認が必要です。

知人のマンションでは、朝10時から夕方18時までしか楽器を鳴らすことができず、中学生の娘さんは部活があり帰宅が18時をすぎることがほとんどのため、楽器練習のほとんどがヘッドホンをつけての練習となり、せっかく楽器可のマンションを購入して住んでいるにも関わらず、楽器の音を出して演奏することができないと嘆いていました。

 また共用部の掃除当番などがあるマンションもありますので、事前にマンションのルールについて確認が必要です。

注意したい災害リスク

マンション購入前に見落としがちな点として、災害リスクの確認があります。

最近では大型台風による川の氾濫などにより、水害が大きなニュースとなりました。

国土交通省のハザードマップなどを参考にするだけでも、災害リスクを減らすことができます。また、犯罪情報マップなどをみることで、地域の治安についても判断することができます。

参考：ハザードマップポータルサイト｜国土交通省

参考：犯罪発生マップ　ぼうはん日本｜全国読売防犯協力会

中古マンション購入する際のメリットと注意点

中古マンションを購入する際のメリット

駅近など立地を豊富な物件から選べる

中古マンションの購入を検討する場合、数ある中古マンション物件の中から希望の立地にある物件を選ぶことができるのです。

中には、ずいぶん前に建設したマンションだからこその好立地に建っているものなどもあります。

また新築マンションと違い、実際の部屋を見学することができますので、部屋の状態や実際の広さや、部屋の明るさ風通しなど実生活さながらに体験することが可能です。

不動産会社の仲介のもと購入するのでトラブルが少ない

中古マンションの購入をする際に、多くの人が利用するのは不動産会社です。

不動産会社の紹介で内見などができますので、基本的な情報は不動産会社を通して知ることが可能です。先ほども紹介しました管理組合の運営状況など、直接は聞きにくい内容のものでも、不動産会社を通してであれば質問しやすくなります。

瑕疵保険を利用することができる

中古マンションを購入する際に、一番不安に思うのが住んだ後に発覚するトラブルです。

そのトラブルを回避するために利用できるのが、この瑕疵保険となります。

瑕疵保険に加入するためには、建物が新耐震基準に対応した建物であることが前提条件ではありますが、中古マンションを購入後に不具合を見つけた場合、保険金で修理等ができます。

ただ、この瑕疵保険の契約書の中には『引渡し後3ヶ月以内』という条項や、『売り主の瑕疵担保責任を免除する』などが条項が書かれている場合もありますので、契約する際には隅々まで読み納得してから契約をしましょう。

中古マンションを購入する際の注意点

見落としがちな初期費用　 　

中古マンションを購入する際に、物件価格にばかり目がいき、見落としがちなのが初期費用です。

初期費用とは、頭金と諸費用のことを指します。

中古マンションの頭金は、物件価格の1～2割ほど。諸費用は物件価格の６～１３％と中古マンションの場合、新築マンションよりも高いです。

この初期費用は、現金で支払う必要があります。

いざ購入しようと思った際に、初期費用も間違えてローンに組み込んで計算していたために、現金が用意できず購入が出来ない…などという場合も。

また、諸費用の中には仲介手数料も含まれます。

新築マンションと違い中古マンションの場合、物件価格の３％の仲介手数料が必要となります。

マンションによっては新築と価格が変わらないものも

中古マンションの中には、築浅物件やその他土地評価の高い場所では、新築マンションと価格が変わらないものもあります。

この場合、初期費用は新築マンションよりも中古マンションの方がかかりますので、新築よりも割高になってしまうことも。

信頼できる不動産屋に出会えないと手数料等が高くなる場合も

中古マンションの仲介は不動産会社がほとんどなのですが、中には法外な手数料を上乗せしてくる業者もいます。賢く中古マンションを手に入れるためにも、物件の市場価格を知ることが大切です。

近隣の似たような条件の物件が、過去いくらぐらいで取引されたのかを調べるだけでも、市場価格を知ることはできます。

騙されないためにも、しっかりと物件の価値を見極めましょう。

空き家マンションを購入する際のメリットと注意点

空き家マンションを購入する際のメリット

中古マンションよりは低価格で購入ができる

空き家マンションは、物件価格0円や100万以内の価格などがあるため、中古マンションよりも低価格でマンションを手に入れることが出来ます。

また、低価格ゆえにリフォームにお金をかけたり、フルリノベーションしたりすることも可能です。

自治体にもよりますが、リフォームに補助金などが出る場合もありますので調べて利用しましょう。

駅近など立地の良い物件に出会えることも

空き家マンションの中には、築30年以上のものなどもあり、今や開発ができない地域の思わぬ駅近物件に出会えることもあります。

空き家マンションは、数は少ないのでなかなか希望条件の物件を探すことは難しいですが、出会えた時は割安感のある、良い買い物となります。

空き家マンションを購入する際の注意点

家財が残ったままになっている場合がある

空き家マンションの難点の一つ。前の所有者が残した家財道具…残置物などの処分です。

空き家の購入は、直接家主と交渉しますので、こうした残置物の処分は空き家の購入者負担となります。

中古マンション購入にくらべると、残置物の処分だけでも大分手間がかかります。

購入後に不具合があっても自己負担で修繕しなければならない

空き家マンションの取引は、先ほども書きましたように家主と購入者の直接交渉です。

そのため購入前のチェック時には綺麗に見えた水回りが、実は水道管が腐っており大規模な改修工事を必要となることも。その場合は、購入者が自己負担で工事を行う必要があります。

せっかく物件を安く購入したとしても、こうした家の修繕に何百万もかかってしまい、中古マンションを買ったのとあまり価格が変わらなかった…などという場合もあるのでインスペクターなど専門家の事前チェックが必要不可欠です。

不動産業者が関わらないので取引時にトラブルになる場合も 　

空き家マンションの取引は、基本的に個人間の取引の為トラブルも多く、やり取りをしているうちに住むことが嫌になり手放してしまう人もいます。

せっかく低価格で空き家マンションを手に入れられても、これでは意味がありません。

そんな場合は、多少お金はかかりますが不動産業者に空き家の売買仲介を委託するのも一つの手段です。

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誰が住む？2050年高級マンション空き家化の問題

2050年頃には管理・運営が厳しくなる高級マンション 　

昨年の2019年5月30日(木)に放送されたNHKの「クローズアップ現代」にて以下の特集がありました。

「“都会のマンション”に異変！あなたはどうする？」

この中から「マンションの供給数」と「管理費問題」について考えると2050年空き家化問題が見えてくるかと思います。

現状は、夏の2020年オリンピックを控え、高級マンションバブルきています、しかしこのバブルは崩壊も近いと言われています。

建設ラッシュが続くマンションも、需要はない？

2020年夏のオリンピック開催に向け、どこも新築マンションの建築ラッシュです。

その中でも晴海の選手村マンション「HARUMI　FLAG」は総戸数4145戸。想定入居者数は1万2千人以上と過去最大級です。商業施設、保育施設、小中学校も建設予定でコンパクトシティを謳っていますが、最寄り駅までは最短で徒歩16分。また竣工が2022年の秋、入居にいたっては2023年の春となっています。

分譲タイプとはいえ、入居までこれほど長くかかるのはまれで、購入者のライフステージやローン金利の変動などにより購入価格が上昇した場合、入居間際になって手放す人が増え不動産需要の下落につながることが予想されます。

また、オリンピック後に 需要が減り一斉に売りに出され、価格が暴落する可能性もあり 、さらには選手村マンション「HARUMI　FLAG」が売却されることで、市場が供給過多となり、他の高級マンションにも影響し マンション価格の暴落が起こり得るのです。

修繕工事の出来ないマンションが増え、軍艦島になる？

現在マンションの供給数が「4年連続で3万戸」を超えています。
その反面、都内には空き家となったマンションが5000戸もあります。
これは氷山の一角で、潜在的にはもっと多くの空き家となっているマンションがあるのでは？と予測されています。

空き家になるマンションの主な理由

• 所有者の高齢化で長期の入院したり、別の施設などに入居し不在に
• 親族などが「物件を相続」するが別に住まいがあるため空き家に
• 投資目的による所有

などのケースがあげられます。

その結果、管理費を支払いされなくなりそのまま管理費を滞納してしまうことが多くあります。

 修繕費用の高騰やマンションの住人の高齢化による入院や相続などでおこる管理費の滞納により、管理費で賄われているメンテナンスや修繕計画などが立ち行かなくなり、ついにはマンション全体の資産価値が下がってしまいます。

空き家率が40％になるといわれる2050年以降には、空き家マンションによる管理費不足により、建て替えができず破綻するマンションも出てくるでしょう。
それがマンションの軍艦島化です。

投資用マンションとしての高級マンションの場合

高級マンションを投資用不動産として見た場合、投資家の不動産売却や買い控えにより、さまざまな問題点が見えてきます。

最近新聞や投げ込みチラシなどに、億ションなどが掲載されたチラシが入っているのをご存じでしょうか。

あれは、もともとは富裕層の投資家向けに売り出された物件で、投資家たちに売ることができず、一般向けに新築未入居物件として流れてきたものなのです。

とはいえ、だれもが億ションなどを買うことはできるはずないので、結果高級マンションが売れ残ってしまいます。

高級マンションの値段が下がると、郊外の値段も下がる？

「億」もするような高級マンションが売れ残っても、自分とは関係が無いと思いがちです。しかし、高級マンションが売れ残り、値段下がると不動産の市場価格が下がるため、郊外のマンションの値段も下がります。

そのため、いざ自身の持つ郊外のマンション売却を考えた時に、ローンの残額に見合わない値段に下がってしまったがために、売るに売れなくなってしまう…。そんなことも起こるのです。

マンション供給状況とそれにみるエリア別空き家率

何故？空き家となるマンションが増えるのか、その原因の一つとして過剰供給があるのではないでしょうか？

2019年のマンション供給数は3万7000戸前後

新築マンションの供給状況と、空き家率について見てみたいと思います。

不動産経済研究所によると、マンションの供給数は2019年上半期としては3年振りの減少はあったものの、下半期は3万7,000戸前後と4年連続3万個台をキープしました。

2018年の3万7,132戸から0.4％減ではあるものの、2019年も約3万7,000戸。

それにも関わらず、総務省統計局によって発表された空き家は2018年時点で848万9,000戸。空き家率は13.6％と過去最高を記録しました。

出典:不動産経済研究所

投資用高級マンションの現状

これからは高値で売れる時代が終わり。値下がりが始まる可能性があると言われています。
これはマンションの供給数は約3万戸と一定なのに、増加する空き家率。不動産の専門家の中には、不動産が高値で売れるピークを迎えたとする意見もあります。

ピークを過ぎて高級マンションが一斉に売却されると、値下がりが始まり、高級マンションゆえに3億円から2億9千万になど、一気に千万単位の値下がりがある場合も……。

売却が加速する前に、高級マンションをどう売りぬくかが今一番注目すべき点といえます。

空き家率の比較例 　

では実際に、高級マンションの値段が下がる要因ともなる、空き家率について検証してみましょう。ここでは空き家率の高い世田谷区と、空き家率の低い江東区を比べます。

比べることにより、マンションの現状が見えてきます。

空き家率の高い世田谷区 　

まずは、世田谷区。23区内にも関わらず12.8%と高い空き家率です。

大手町や新宿まで1時間とかからない通勤圏内であるにも関わらず、世田谷区ではバス便利用が多いために、中古マンションが増え、空き家率が増えているようです。

平成30年に世田谷区でも空き家対策計画が立ち上がり、対策は取られていますが、依然高い数値を出しています。

空き家率の低い江東区

同じく東京23区の江東区は世田谷区に比べ、空き家率は3.3％と低い数値です。

オリンピックに向けての競技場など湾岸エリアの開発が行われており、オリンピック会場数が最多の街として「おもてなし戦略」なども打ち出されています。

ただ、オリンピックが終わったあとに現在価格が高騰している豊洲など湾岸地域のタワーマンションは、価格が下がり危ないとされています。空き家率が低いからといって、安心はできません。

2020年オリンピック前と後でどう変わる

オリンピック開催がカギ

オリンピックの建築ラッシュによる人件費や材料費などの高騰 アジアの富裕層によるオリンピックを起点とした不動産投資など、オリンピック開催が近ずくにつれ様々なことが動きだすと予想されます。こちらでは不動産価値の上昇要因と下落要因を考えていきましょう。

不動産価格の上昇要因

1990年末以来の不動産バブルといわれるほど、オリンピック前に不動産価格が上昇した要因としては以下が考えられます。

1. 2020年のオリンピック開催に向け、インフラ整備・再開発などが進み、建築費や人件費が高騰。
2. 消費税率の引き上げによる、+２％分の建物価格上昇。
3. 日銀が政策目標に掲げる「物価上昇率+２％」が達成されると、金融引き締めにより金利が上昇の見込み。

不動産価格の下落要因

オリンピック後の不動産価格の下落の要因として考えられるのが、以下が考えられます。

1.  オリンピックによる不動産価格の上昇に目を付けた、アジアの富裕層による高級マンションの一斉売り出し。
2. 不動産投資家たちが所有してから5年間が経ち、譲渡所得税が軽減されることによって放出される高級マンション。
   （オリンピック開催決定した2013年から5年が経過しているため）
3. 渋谷駅周辺の開発などを筆頭に、都心ビルの新築ラッシュなどによる、商業ビルの空室率が増え、賃料値下げや地価が下落のおそれ。
4. 2022年の生産緑地の解除による、宅地化。

 不動産価格上昇の要因と、下落の要因を見比べると、東京オリンピックの開催がカギとなっていることがよく分かります。これにより上がりに上がった不動産の価格崩壊は、目前といえるでしょう。

高級マンションの売却のポイント

 不動産価格の崩壊前に、高級マンションを売却するには、どのようにして売却するのが一番良いのか考えてみましょう。

売りにくいマンションとは

売りにくい高級マンションには以下のものがあります。

1. 駅徒歩10分超え
2. 投資家や外国人所有者が多く賃貸率の高いマンション

などです。

これ以外にも、総戸数30戸以下のマンションや、長期修繕計画が実施されていない、旧耐震基準のマンション…なども挙げられますが、高級マンションの場合は上の２つが大半を占めます。

売るための価格と戦略を考える図面やステージング

高級マンションの売却を考えるのであれば、売るための価格と戦略を考える必要があります。価格については、物件のある周辺を参考に価格を決めます。

周辺に新築物件や競合物件のあるなしも、売却戦略を考える上では重要です。

また、図面の用意、そして部屋に物がある場合は、物を無くし、より室内が美しく見えるようステージングする必要があります。

そして一番大事なことは、物件の内覧が入ったら断らないことです。

よくオーナーにありがちなのですが、立ち合いのために自己都合で内覧者を断る人がいます。これは購入者の購入意識を削ぐことになり、チャンス喪失以外の何ものでもありません。

専任媒介契約で売却

売却方法には以下の３つがあります。

1. 一般媒介契約　複数の不動産仲介会社へ依頼ができる契約。自己発見取引も可能
2. 専任媒介契約　1社の不動産仲介会社へしか依頼しない契約。2週に1回報告義務。自己発見取引も可能
3. 専属専任媒介契約　1社の不動産仲介会社へしか依頼しない契約。週1以上の報告義務。自己発見取引は不可

この中でおすすめしたいのは、信頼できる会社との「専属専任媒介契約」です。

一般媒介契約は一見すると間口が広いので、チャンスがありそうに思いますが、専任媒介契約の方が1社だけの取引なので、より宣伝などに力を入れてもらえます。「専属専任」にしないのは、自己発見取引も可能にするためです。

「あなたの家を欲しがっている人がいます」広告に注意 　

高級マンションなどを所有していると、こういったチラシがポストに入るかと思います。

売却を考えていたりすると、思わず連絡をしそうになります。でもこれは、売り物件を預かることが目的のチラシのため、連絡したら最後売却仲介を委任するはめになってしまうことも。

信頼できる不動産仲介会社を選ぶためにも、こうしたチラシで安易に決めることはやめましょう。

「売らない」ことも視野に入れて考える 　

 賃貸やリバースモーゲージで老後の年金代わりに

高級マンションは、何も売却だけが道ではありません。

周囲にニーズがありそうであれば、賃貸に出したり、所有しているマンションに住みながら、リバースモーゲージで年金変わりに活用したりすることも可能です。

参考書籍：決定版　プロだけが知っている中古住宅の買い方と売り方 　　　著　高橋正典

＊リバースモーゲージとは？

55歳や60歳以上を対象とした融資商品となります。

ただし、マンションを対象外としている金融機関も多く、マンションのリバースモーゲージの場合かなりハードルは高いです。

それでも一部金融機関では、資産価値があり、駅近、治安のよさなどの条件をクリアすれば住みながら融資してもらうことが可能です。

基本、土地評価額の50％ほどの融資ですので、ライフプランをよく考えることが必要です。

信頼できる不動産会社を見極めるポイント

高級マンションの売却を考える際に、不動産仲介会社を見極めるポイントを紹介します。

インスペクション、瑕疵保険、住宅履歴への対応

買う側の不安を取り除く、部屋の不備などをチェックするインスペクションや、瑕疵保険、住宅履歴への対応などが可能かどうか。

これらによって購入者側が安心して物件を購入できるため、高級マンションを売却できる可能性がぐっと上がります。

売却のノウハウがあること

物件を売るためのステージングの提案や、そのための荷物一時預かり用の倉庫などを手配できるかどうかなど、売却するための手法にはどんなものがあるのか確認することも大切です。

HPやネット広告に強い

今は不動産会社へ訪ねてきて、物件購入の相談をする人はほとんどいません。

HPやネット広告を見て、物件に興味を持ち、内覧に来るのです。

ですので、このHPでの見せ方や、ネット広告に強い会社であることは一番大切なポイントといえます。

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今回は、新築よりは少ない資金で始められる空き家不動産投資についてお話します。

まずは、不動産投資の失敗例から原因を探り、空き家のメリット・デメリットを洗い出すことで、投資を成功させるための秘訣を学びます。

 不動産投資を失敗する原因とは

不動産投資は、投資の中でもリスクとしては、ミドルリスクに位置します。ハイリスクではないので、比較的初心者が始めやすい投資ではありますが、正しい知識がないと、不動産を購入した時よりも低い価格で手放すことになるなど、大きく損をする場合があります。

不動産投資を成功させるためにも失敗例を紹介しながら、ご説明します。

不動産投資を失敗する代表的要素

不動産投資で失敗する要素には、以下のものがあります。

１　不動産投資への知識不足

どんな投資も同じですが、知識不足のまま見切り発車で行う投資は失敗します。
また、周りに投資家の知り合いがいたりすると、意味もなく自分も成功するように思えてしまい、たいして勉強もせず、投資を始めてしまうのです。

良い物件を見抜くためにも、不動産投資への知識が必要です。

２　不動産投資が事業経営であることへの認識不足

不動産投資は、「不労所得」とはいうものの、ただお金の投資をしているだけでは成功しません。入居者のことを考え、住みやすいように環境を整え、環境を整えるためのコスト管理も必要です。

言うなれば不動産投資とは、会社を経営するようなものなのです。

３　管理などお金の計画的な使い方を考えていない

安定した家賃収入を得るためには、行き届いた管理が必要です。

建物は年々劣化していくため、初年度ではかからなかった修繕費や、メンテナンス費などが年を追うごとにかかります。そのためお金の計画的な使い方を考えていないと、物件の管理が立ち行かなくなるのです。

４　相談する人がいない、投資家は独りよがり、孤独になりがち

不動産投資を成功させるための秘訣として、一番に挙げられるのが「人脈」です。「不動産業者の人脈」ももちろんですが、それ以上に大事なのが「同業者の人脈」です。
同業者の体験談は、不動産投資する上での財産とも言える知識になります。不動産投資家は、視野が狭くなり、独りよがりの考えに陥りがちです。

さまざまな人の意見を聞くことで、客観性が養われ、あらゆる視点で問題点をとらえることができるので、「人脈」を持つことは何よりも大事です。

参考URL　https://zuuonline.com/archives/183593

新築不動産投資と空き家不動産投資の違い

不動産投資の中でも、新築不動産に投資した場合と、空き家に投資した場合を比較してみましょう。

新築不動産と空き家不動産の投資におけるメリット・デメリットは以下となります。

新築不動産投資のメリット、デメリット

メリット

・毎月定収入を得ることができる
・不動産投資ローンを組むことができるので、少額でも投資ができる
・不動産は現物なので、価値がゼロになることがなく、値動きもゆるやかなためミドルリスク・ミドルリターン
・新築不動産投資は節税効果を見込める
・団信生命保険の特約などを利用して、生命保険がわりにできる
・現物資産なので、インフレリスクに強い

デメリット

・空室が出た場合、想定した利回りが低下する
・不動産投資は、流動性が低く、すぐに現金化することはできない
・天災や自殺、火事などの事故のリスクがある
・デフレ、金利上昇のリスクがある
・割高な物件を購入した場合、新築だと金額が高額になる

参考URL　https://hedge.guide/realestate/guide/merit-demerit

空き家不動産のメリット、デメリット

メリット

・新築よりも低額で投資することができる
・ローン返済額が少ないため利回りがいい
・毎月定収入を得ることができる
・空き家の購入金額により節税効果も期待できる

デメリット

・リフォーム、リノベーションにお金がかかりると利回りが下がる
・空室が出た場合、想定した利回りから下がる
・不動産投資は、流動性が低く、すぐに現金化することはできない
・天災や自殺、火事などの事故のリスクがある
・デフレ、金利上昇のリスクがある
・建物が戸建て木造築20年などの場合は、建物の価値ほぼゼロになる

参考URLhttps://www.homes.co.jp/cont/reform/reform_00098/

新築と空き家の不動産投資への違いを比較する

新築不動産と空き家不動産の最大の差は、投資金額です。

空き家は新築よりも価格がぐっと下がるので、地方の戸建てであれば、1千万円前半の投資額で始めることも可能です。
しかも、物件の価値があれば住宅ローンを組めるので、手持ちの資金が少なくても大丈夫です。

ただし、空き家の場合はリフォームや、リノベーションを大きく行わなければならない場合は話が別です。せっかく購入金額を抑えても、リフォームとリノベーションにお金がかかるのでは利回りが大きく変わってきます。リフォームローンなどもありますが、それだけローンが増え、利回りが低くなります。

リフォームが必要ない物件であれば、空き家不動産投資の方がお得に始められますが、リフォームやリノベーションを大きくしなければならない場合は、新築不動産の方が投資としてはおすすめです。

＜次ページ：空き家の目的別で不動産投資を考える＞

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