「空き家」を放置することのリスクとリスク回避の方法をしっかり知る必要があります。

「空き家」から目を背けずに、管理していくノウハウについて一緒に理解を深めていきましょう。

誰もが「空き家」を所有する時代の到来！

知っていますか？日本が抱える「空き家問題」

年々増えゆく日本の「空き家」

今、日本には849万9千戸もの「空き家」があります。（2018年総務省調べ）総住宅数に占める「空き家」の割合は13.6%で、1958年の調査時より5倍以上高い数値となっています。

日本の「空き家」は年々増え続けており、今後もどんどん増えていくことが予想されています。

参考：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

日本の「空き家」が増えゆく背景

なぜ、日本の「空き家」は増えていくのか？それには、いくつかの理由が混在しています。

まず、日本の少子高齢化による人口減少。次に、「新築偏重」の考え方が根付いている日本の住宅市場の実態。最後に、税制上の問題が挙げられます。

日本では、他の欧米諸国とは違い、『家を買う・建てる＝新築』とイメージする人が多いです。それは、住宅市場の収益モデルが『作っては売る』という形で利益が出る仕組みになっているため、「新築物件」のセールスに重きがおかれ、人々の目が『新築物件』の方へ行きやすいという理由もあります。

欧米諸国では、逆で『中古物件市場』の方が優位です。

また、昭和の高度成長期時代に『家を建てる』ことが一つのステータス であったため、その考えが広まり、浸透したことも一因です。

令和の時代に入り、日本社会の状況は大きく変わりました。

少子高齢化が進み、人口は減少しているにも関わらず、『家』に対するマインドは、昭和のまま。新しい『家』を作り続けています。

そのため、『家余り』の状況が続き、行き場を失った「空き家」がどんどん増えているのです。

税法上の問題

「空き家」になった古い家は、壊して更地にすればいいのではないか？古い家を整理して新しい家を建てれば、『家余り』の状況は解決できるのではないか？と考える方も多いと思います。

しかし日本の税制上では更地の場合が、固定資産税が最も高くなるのです。

家が建っている土地の場合は、住宅用地として減税の対象となりますが、「空き家」を解体してしまった場合、減税の対象から外れ固定資産税が3倍から4倍に増額されてしまう可能性があります。

参考：https://tochikatsu-plus.jp/land-38-10261

「空き家」を持て余す人々

解体費用や固定資産税の増税などがネックとなり、自分の持ち家の他に実家の「家」を相続しても、そのままにしておく人が増えてきているのが日本の「空き家」の現状です。

活用することもできず、そうかと言って解体することもできず、「空き家」を持て余す人々が今、増えはじめています。

「空き家」所有者の悩みあるある！

「空き家」を所有する人が抱える主な悩みは以下の3つに集約されます。

①金銭的な負担

いくら誰も住まない「空き家」になったとは言え、「家」を所有している以上は、絶対に固定資産税の支払いが必要です。

もし、自分の「家」を建てていた場合には、自分の「家」の分と「空き家」の分と2重の支払いとなり、且つずっと続いていくものになります。

②管理の問題

最近、日本のあちこちで、本来の目的を失ってしまい、輝きを失くした廃墟を多く目にすることがありませんか？人が住まなくなってしまった「家」は、急激に劣化していきます。

劣化の状況が酷くなるばかりでなく、害虫が発生したり、ゴミの不法投棄が行われてしまったり、犯罪者が住みついたりするリスクがあります。

また、近年増加傾向にある災害（地震・台風・大雨）などによる倒壊の恐れも高まります。万が一、倒壊などにより近隣の住民の方に被害を与えてしまった場合には、賠償責任が発生することもあるのです。

そのため、こまめに「空き家」を訪れ、草むしりや換気、掃除などを行う必要が出てきます。遠方に住んでいたり、仕事や子どもの行事等で暇が取れなかったり、持病を持っている人など「空き家」の管理は大きな負担となります。

③近隣トラブル

「空き家」のままにしておくと、近隣の方から苦情をもらうケースもあります。先に述べたように、「空き家」には周辺環境に及ぼす悪影響があります。

管理するだけでなく、近隣の方とコミュニーケーションを取り、近隣の方の暮らしにも考慮し、「空き家」と向き合う必要があります。

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お盆休みは「空き家」対策にぴったり！

お盆休みが「空き家」問題を考えるのに最適な理由

親世代から引き継いだ、あるいは引き継ぐ予定である実家が「空き家」になりそうで、頭を抱えていませんか？いつも、「空き家」問題について何か対策を考えなくてはと思っていながらも、忙しい毎日の中で、ついつい後回しにしてしまうことってありますよね。

まとまったお休みが取れる「お盆休み」は、実は「空き家」問題の対策を講じるのに最適です。「空き家」問題は、自分たちだけでなく、ご近所の方や親族とのコミュニケーションが非常に重要になってきます。

また、実際に実家を相続し、「空き家」になってしまっている人は、「空き家」のメンテナンスが必要です。人が住まなくなってしまった家は、老朽化が急速に進んでしまうので、換気や草むしり等をこまめに行うことが大切。

実家に帰省した際に、しっかりと「空き家」のケアや今後の対策を考えて見ませんか？

どんどん深刻化する、日本の「空き家」事情！

もう他人事ではない「空き家」問題

総務省が1948年から5年毎に行っている、住宅・土地に関する調査報告によると、2018年の「空き家」は、およそ849万戸。総住宅数に占める「空き家」の割合は13.6%と過去最高を記録しており、年々増加傾向にあります。

日本社会特有の少子高齢化問題や新築偏重の考え方などが要因となり、住宅の需要過多の状況が生まれています。そのため、「空き家」問題はどんどん顕在化し、誰しもが頭を悩ませうる問題になりつつあるのです。

参考：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

どんどん深刻化する「空き家」問題の対策として、国が2015年に「空き家対策特別措置法」を施行しました。これにより、「空き家」の対策を何も行わず、放置した場合、「特定空き家」に指定される可能性がります。「特定空き家」に指定されてしまった場合、固定資産税の増額や家屋の強制撤去などが行われるようになっています。強制撤去や解体にかかった費用は、もちろん「空き家」の所有者へ請求されます。

つまり、以前より「空き家」を持っていることへのリスクは高まっているのです。「空き家」について考えることを先延ばしにして、決して「放置空き家」という「負の資産」にしてしまわないように、「お盆休み」の機会を利用して自分事として捉え、「空き家」と向き合うことが大切です。

「特定空き家」について知っておこう！

国土交通省の示す「特定空き家」のガイドラインには、以下の通り示されています。

参考・引用：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

人が住まなくなり、「空き家」となってしまった場合、家屋の老朽化が早いだけでなく、害虫やゴミの不法投棄、犯罪者の住処となる等、様々な悪影響を及ぼします。また、近年の台風や地震などの災害の被害も受けやすく、倒壊などの可能性も高くなるのです。

それだけではありません。万が一治安の悪化やゴミ・害虫問題、倒壊などによって近隣の住民に被害を被った場合は、損害賠償を請求されることもあります。

「空き家」を放置し、「特定空き家」のような状態にしてしまわないよう、しっかりした対策を考えることは、必要不可欠なのです。

＜次ページ：これから、相続する人のお盆の「空き家」対策＞

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始める前に必ず知っておきたい！「違法民泊」の実態

「違法民泊」と「ヤミ民泊」についてどれくらい知っていますか？自分には関係のないことだと思っていたら、気軽に始めた、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」が実は、違法だったという事態になりかねません。正しい知識を付けて、「違法民泊」や「ヤミ民泊」を運営しないようにしましょう。

そもそも「違法民泊」や「闇民泊」って何だろう？

「違法民泊」以下の3つのことを行なわず、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」の営業をしてしまった場合に該当します。

1. 「旅館業法」に基づく許可
2. 「民泊新法（住宅宿泊事業法）」の届出
3. 「特区民泊」に基づく認定

「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」を始める際は、必ずこれら3つのいずれかが必要です。

①の「旅館業法」は、一般的にホテルや旅館、簡易宿泊施設、下宿などの際に適応されるので、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」の場合は、②の「民泊新法（住宅宿泊事業法）」③の「特区民泊」やについて知っておく必要があります。

「違法民泊」や「闇民泊」はどうして増加したのか？

「違法民泊」や「闇民泊」が増えた要因は、外国人観光客の増加に伴う、宿泊施設の不足が挙げられます。また、2008年にサンフランシスコでスタートした、「Airbnb（エアビーアンドビー）」システムがそれに拍車をかけました。宿泊施設の不足と「空き家」や「空き部屋」の増加という需要と供給のバランスがマッチした結果、民泊がブームになったのです。それから、民泊はグレーゾーンの扱いで増え続けたのです。

以下の章では、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」に直接関わりのある、「民泊新法（住宅宿泊事業法）」と「特区民泊」について詳しく解説していきます。

「民泊新法」って何？

「民泊新法」の制定の背景

ルールが明確化されていないまま、民泊ブームが進んだため、様々な問題が顕在化してきました。例えば、外国人ゲストがパーティを開いてしまったことによる騒音で、近隣からのクレーム、ゴミの分別ルールを守らない、犯罪事件など。

そのため、新しいビジネスモデルである「民泊」に対応した、民泊新法（住宅宿泊事業法）が2018年6月に施行されました。

「民泊新法」を詳しく見ていこう！

「民泊新法」とは、ホテルや旅館とは違う、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」などの「住宅宿泊事業」に関する法律です。ゲストを宿泊させることのできる日数の上限や、家屋やルールについて細かく決まっています。

①宿泊日数の上限

「民泊新法」では、年間提供日数の上限は180日泊としています。180日を超えてゲストを宿泊させる場合は、「旅館業法」に基づく許可が必要ですが、こちらはかなり厳しい規定があるので現実的ではありません。

②物件の条件

「民泊」できる物件の条件は、あくまでも「住宅」として使用されていることが非常に重要です。「民泊新法」が定義している「住宅」とは以下の3つです。

現に人の生活の本拠として使用されている家屋

特定の人が、継続して生活している家屋、物件のことです。住民票に住所登録してあるなど、短期ではなく長期的に住んでいる家屋や物件が当てはまります。自分が住んでいる部屋の一部や誰かに貸している「空き家」の一部の部屋などを「民泊」として利用する場合は、この条件を満たしていることになります。

入居者の募集が行われている家屋

民泊を行っている間、居住用住宅として、分譲や売却、賃貸の形態にて、買い手や入居者を募集している家屋や物件のことです。「民泊」を優先するあまり、故意に買い手や入居者が見つからないように、不利な広告や取引条件を提示するなどした場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められないので、注意が必要です。

随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

生活の拠点ではないが、年に1回程度の使用がある家屋や物件のことです。たまに利用する実家の「空き家」や、別荘などが当てはまります。また、今は常時居住していないが、将来的に居住する予定のある「空き家」も該当します。所有者の居住履歴の全くない、民泊専用家屋や新築の投資用マンションなどは該当しません。

参考：https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=429AC0000000065#A

参考：http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/target.html

参考：http://www.mlit.go.jp/common/001212562.pdf

参考：https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei04/03.html

③必要な設備とルール

「民泊新法」の定義する「住宅」には、台所・浴室・トイレ・洗面設備の4つが整っていなければなりません。これは、必ずしも1つの建物に限ってのことではなく、敷地内で一体的に利用できるものであれば敷地内にある建物全部を「民泊新法」の定義する「住宅」としてみなせます。ただし、近所にある銭湯などを浴室と代替することはできません。

ユニットバスやシャワールームのみでも問題なく、トイレの洋式・和式の基準もありません。浴室やトイレとしての機能を満たしてさえいれば良いです。

ルールについては、苦情の対応や騒音防止の説明、宿泊者名簿の備え付け、近隣住民への説明、標識の掲示、衛生管理などが義務付けられています。

④「家主居住型」と「家主不在型」

「民泊新法」では、「家主居住型」と「家主不在型」の2つのパターンがあります。「家主居住型」は、自分の住んでいる家の空き部屋を「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」として活用している場合です。しかし、家を不在にする時間が1日2時間程度と定められているので、家を長時間不在にすることが多い方は、当てはまりません。

「家主不在型」は、自分の住んでいる家以外に、相続をした「空き家」や「別荘」を「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」として活用している場合です。

「家主不在型」の場合は、③で述べたルールや設備の他、「施設管理業務の委託」と「消防設備の設置」が義務付けられています。

＜次ページ：「民泊」や「Airbnb」には、必ず届け出を出そう！＞

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知っていますか？「放置空き家」の恐怖！

管理が行き届かず、老朽化が進んでしまった「放置空き家」には、様々なトラブルがつきものです。ゴミの不法投棄などによる衛星面の悪化、犯罪者が知らない内に住み着く可能性や治安の悪化、それらの悪影響に関するご近所からのクレームなど。「空き家」を放置すると、たくさんの負の要素を引き寄せ、周りに住む人たちに、迷惑をかけてしまう恐れがあります。

それだけでは、ありません！空き家を放置したままでいると、2015年5月に施行された、「空き家等対策特別措置法」により、「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍になってしまう金銭的なリスクも潜んでいるのです。

ライフスタイルに合わせたリノベーションを考えよう！

老朽化の進んだ「家」を引き継いだ場合、自分が住むにしても、賃貸に出すなどして「空き家」活用をするにしても、リノベーションの必要が出てきます。自分たちが快適に過ごすためにも、健全な「空き家」活用をするためにも、自分のライフスタイルや活用方法に適したリノベーションについて知っておくことは大切です。

そもそもリノベーションって何だろう

リノベーションとは、英語の「renovation」由来の言葉で、もともとは建物を改修するという意味です。日本では、リフォームとリノベーションという言葉をよく耳にしますが、リフォームが「原状回復」の意味を持っているのに対して、リノベーションは、「性能を向上」させるという意味も持っています。

リノベーションには、ただ壊れている所や古くなった所を改修するだけでなく、これからの生活のために、新しい機能を付けたり、間取りを変更したりして「家」そのものの価値を高めるという意味合いも含まれているのです。

「空き家」をリノベーションするメリット

「空き家」のリノベーションには、様々なメリットがあります。どのような、メリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

「特定空き家」に指定されるリスクが減る

「空き家」を持っている場合、一番避けたいことが、「特定空き家」に指定されることです。リノベーションを行えば、老朽化や衛生面の悪化を回避でき、「特定空き家」に指定されることによる金銭面のリスクを減らすことができます。それだけでなく、ご近所トラブルや犯罪の防止にもなります。

資産価値が上がる

リノベーションを行えば、「家」自体の資産価値が自ずと上がります。また、耐熱や耐震、エコハウスなど、時代のニーズに適した「家」にリノベーションをすれば、資産価値の上昇だけでなく、安全で快適な生活が保証される「家」を持つことができます。

「空き家」活用に有効

賃貸やシェアハウス、Airbnb（エアビー）など、「空き家」には、自分で住む以外にも様々な活用方法があります。自分の活用方法に適したリノベーションを行うことで、「空き家」の活用がスムーズにできます。

「空き家」をリノベーションするデメリット

「空き家」をリノベーションする際に、最もネックになるのが「費用」。リノベーションの費用が一体いくらかかるのか、予算内で収めることができるのか、しっかり把握しておくことは重要です。

「空き家」リノベーション費用はいくら？

「空き家」の状態（築年数や劣化具合）やデザイン性、広さなどによっても、費用は様々。リノベーションをお願いする会社によっても、フルリノベーション費用で500万未満〜1,500万と振れ幅があります。自分の予算に合った、会社や設備を選定することが大切です。

また、古い「空き家」の場合、実際にリノベーションに着手してみて、想像以上に老朽化が進んでおり、追加工事が必要になる場合があります。排水管の破損や、シロアリがいたなど、目には見えていなかった部分が発覚するためです。そのような場合の追加工事費用についても、業者の方と事前に話し合い、余裕を持った予算設定をしましょう。

参考：ゼロリノベ
目的別に信頼性のある会社を選定。大手リノベーション会社14選

【参考】部分的に改修を行った場合の目安

参考：ホームプロ
https://www.homepro.jp/hiyou/

参考：木耐協 耐震診断結果 調査データ
http://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/tyousa_1808.pdf

活用に応じたリノベーションをすることが最も大事！

自分の「空き家」活用のビジョンを立てよう

リノベーションを考えた時、最も大切なことは「どんな住まいにしたいのか？」「どんな活用をしたいのか？」ビジョンを明確にすることです。自分のライフスタイルや活用方法に応じて、計画をしっかり立てましょう。

自分で住むのか、人に貸すのか、シェアハウスにするのか、多種多様な「空き家」活用がある中で、自分のライフスタイルと自分の所有している「空き家」にマッチする活用方法を見つけ、即したリノベーションを行いましょう。

活用方法に応じたリノベーションの具体例と費用

【自分で住む】

今年で定年を迎えたAさん。長い東京生活に区切りをつけ、両親が亡くなってから「空き家」となっていた、長野県にある実家で暮らしたいと考えるようになりました。妻に相談したところ、妻も田舎暮らしに大賛成でした。

長らく「空き家」となっていたことに加え、築60年という古い家のため、思い切ってリノベーションをすることにしました。夫婦2人だけなので、予算は500万円までと決め、大規模ではなく部分的なリノベーションを計画しました。

Aさんは、長野の厳しい寒さがネックだったため、「温かい家に住みたい」という思いがありました。そのため、断熱材をいれることが最重要事項でした。優先順位を決めながら、リノベーションする箇所を決め、予算内に「温かい家住む」という希望を達成できました。

【シェアハウス】

それほど、大きい家ではなかったので、2階にある2つの部屋をドミトリータイプの寝室にし、1階は共用部分のキッチンとリビングにすることに決めました。Bさんは、共用部分の１階の壁を取り払い、もともとあったキッチンを生かし広くて開放感のあるキッチンとリビングにリノベーションしました。また、1つしかなかったトイレをもう1つ作り、実際に住むハウスの方が快適に過ごせるよう工夫しました。

【古民家民宿（Airbnb）】

富士山で有名な河口湖に「空き家」を所有しているCさんは、以前から外国人向けの民宿をやりたいと考えていました。幸い築年数も古く、伝統的な日本家屋を体験できる宿として人気が出そうな「空き家」でした。しかし、長年「空き家」となっていたため、老朽化も進んでおり、Cさんは思い切ってリノベーションをすることにしました。予算は300万です。

古民家ということを売りにしたかったCさんは、内装にはあまり手を加えず、外装と雨漏りの対策を重点的に行いました。また、玄関先に広い開放的なラウンジスペースを設け、ゲストの方が寛げるよう工夫しました。

＜次ページ：知っておきたい補助金制度！＞

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