「空き家」を放置することのリスクとリスク回避の方法をしっかり知る必要があります。

「空き家」から目を背けずに、管理していくノウハウについて一緒に理解を深めていきましょう。

誰もが「空き家」を所有する時代の到来！

知っていますか？日本が抱える「空き家問題」

年々増えゆく日本の「空き家」

今、日本には849万9千戸もの「空き家」があります。（2018年総務省調べ）総住宅数に占める「空き家」の割合は13.6%で、1958年の調査時より5倍以上高い数値となっています。

日本の「空き家」は年々増え続けており、今後もどんどん増えていくことが予想されています。

参考：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

日本の「空き家」が増えゆく背景

なぜ、日本の「空き家」は増えていくのか？それには、いくつかの理由が混在しています。

まず、日本の少子高齢化による人口減少。次に、「新築偏重」の考え方が根付いている日本の住宅市場の実態。最後に、税制上の問題が挙げられます。

日本では、他の欧米諸国とは違い、『家を買う・建てる＝新築』とイメージする人が多いです。それは、住宅市場の収益モデルが『作っては売る』という形で利益が出る仕組みになっているため、「新築物件」のセールスに重きがおかれ、人々の目が『新築物件』の方へ行きやすいという理由もあります。

欧米諸国では、逆で『中古物件市場』の方が優位です。

また、昭和の高度成長期時代に『家を建てる』ことが一つのステータス であったため、その考えが広まり、浸透したことも一因です。

令和の時代に入り、日本社会の状況は大きく変わりました。

少子高齢化が進み、人口は減少しているにも関わらず、『家』に対するマインドは、昭和のまま。新しい『家』を作り続けています。

そのため、『家余り』の状況が続き、行き場を失った「空き家」がどんどん増えているのです。

税法上の問題

「空き家」になった古い家は、壊して更地にすればいいのではないか？古い家を整理して新しい家を建てれば、『家余り』の状況は解決できるのではないか？と考える方も多いと思います。

しかし日本の税制上では更地の場合が、固定資産税が最も高くなるのです。

家が建っている土地の場合は、住宅用地として減税の対象となりますが、「空き家」を解体してしまった場合、減税の対象から外れ固定資産税が3倍から4倍に増額されてしまう可能性があります。

参考：https://tochikatsu-plus.jp/land-38-10261

「空き家」を持て余す人々

解体費用や固定資産税の増税などがネックとなり、自分の持ち家の他に実家の「家」を相続しても、そのままにしておく人が増えてきているのが日本の「空き家」の現状です。

活用することもできず、そうかと言って解体することもできず、「空き家」を持て余す人々が今、増えはじめています。

「空き家」所有者の悩みあるある！

「空き家」を所有する人が抱える主な悩みは以下の3つに集約されます。

①金銭的な負担

いくら誰も住まない「空き家」になったとは言え、「家」を所有している以上は、絶対に固定資産税の支払いが必要です。

もし、自分の「家」を建てていた場合には、自分の「家」の分と「空き家」の分と2重の支払いとなり、且つずっと続いていくものになります。

②管理の問題

最近、日本のあちこちで、本来の目的を失ってしまい、輝きを失くした廃墟を多く目にすることがありませんか？人が住まなくなってしまった「家」は、急激に劣化していきます。

劣化の状況が酷くなるばかりでなく、害虫が発生したり、ゴミの不法投棄が行われてしまったり、犯罪者が住みついたりするリスクがあります。

また、近年増加傾向にある災害（地震・台風・大雨）などによる倒壊の恐れも高まります。万が一、倒壊などにより近隣の住民の方に被害を与えてしまった場合には、賠償責任が発生することもあるのです。

そのため、こまめに「空き家」を訪れ、草むしりや換気、掃除などを行う必要が出てきます。遠方に住んでいたり、仕事や子どもの行事等で暇が取れなかったり、持病を持っている人など「空き家」の管理は大きな負担となります。

③近隣トラブル

「空き家」のままにしておくと、近隣の方から苦情をもらうケースもあります。先に述べたように、「空き家」には周辺環境に及ぼす悪影響があります。

管理するだけでなく、近隣の方とコミュニーケーションを取り、近隣の方の暮らしにも考慮し、「空き家」と向き合う必要があります。

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しかし実際にこうした事実はなく、個人が利用できるのは各自治体が独自に行う補助金です。

空き家所有者の中で空き家の解体・除却を検討されている方の中には「費用をかけずに空き家をなんとかしたい」と悩んでいる方も多いでしょう。

そこで今回は、

• 国土交通省の空き家解体・除却に対する補助金の実情
• 補助金を受けられる自治体
• 空き家の解体・除却を行う前にできること

といった点についてわかりやすくお話しします。

国土交通省の空き家に対する補助金は自治体が対象

結果からお話すると、国土交通省から個人に向けた「空き家の解体・除去費に対する補助金」はありません。

以前、国土交通省は空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】 として自治体に補助を行なっていました。補助対象となっていたのは「不良住宅・空き家の除却等に要する費用」「不良住宅・空き家の所有者の特定に要する経費」です。

こちらは主に過疎地域・人口減少の多い地域の自治体を対象とした補助であり、個人が利用することはできないものです。しかし「古くなった空き家をどうにかしたい」といった思いから、情報を誤って認識してしまった方が多かったのかもしれませんね。

住宅の解体費用は個人には負担の大きい額ですから「補助を受けられるのなら受けたい」と考えるのは自然なことです。空き家の解体や除却を考えてはいるものの費用の負担が大きいことが障壁となり、なかなか踏み出せない方にとっては共感できるのではないでしょうか。

では、空き家の解体・除却は実際にどれくらいの費用がかかるのかをご紹介します。

空き家の解体・除却はどれくらいの費用がかかるのか

空き家を解体・除去した場合の具体的な費用は、住宅の広さや請け負う業者によって異なりますが、およそ以下のような相場感となっています。

• 木造住宅：1坪4万円程度
• 鉄骨造：1坪6万円
• 鉄筋コンクリート造：1坪7万円程度
• 浄化槽の除去：1個50～80万円

参考：NPO法人空家・空地管理センター　解体費用について

上記の相場をもとにして単純に計算すると、30坪（約100平米）の空き家では木造住宅で120万円、鉄骨造で180万円、鉄筋コンクリート造で210万円の解体・除却費用がかかることになります。

また、「路地に囲まれている」「道路との高低差が大きい」などの理由で、重機が入れずに人の手で解体せざるを得ない空き家では、追加費用が発生する可能性も視野に入れておかなければなりません。

基本的な解体・除却費用だけでも100万円以上の金額がかかるのは、個人にとっては負担が大きいでしょう。しかし、そもそもなぜ空き家は解体・除却する必要があるのでしょうか。

空き家はなぜ解体・除去しなければならない？

固定資産税・都市計画税には住宅用地の特例措置があり、土地に住宅が建っていれば固定資産税・都市計画税が減免されます。

しかし平成27年度から「特定空家等」に指定されると減免が適用されないことになったのです。特定空家等に指定されれば、空き家を残しておく意味がなくなってしまいます。特定空家に指定され税制上の優遇が受けられなくなると固定資産税は最大6倍となり、支払い額が大幅に増してしまうからです。

※固定資産税の優遇については「都内駅前の空き家の不動産的価値は？売却の前に知るべき活用方法」をご覧ください。

特定空家に指定されると、自治体から空き家の状態を改善するよう「助言・指導」があります。その後「勧告」があり、この時点で改善しない場合に住宅用地特例の対象外となります。「勧告」に応じずにいると次は自治体から「命令」が下され、命令違反をすると最大50万円以下の過料が科せられる場合があります。

特定空家等に指定されるのは、そのまま放置すれば下記のような問題が起こると見なされた場合です。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる

噛み砕くと、地域社会に迷惑をかける恐れのある空き家が特定空家等に指定される可能性があるということ。

人が住まなくなった家は、住んでいるときと比べて傷みが早くなります。雨風で塀や壁が崩れて家の前を歩いていた人に怪我をさせてしまう、外れた庇が隣家に入り込んでしまうなど危険な状態になる場合もあるでしょう。また、不審者が住み着く、犯罪者の隠れ家となるなどの恐れもあります。

空き家の近くに住んでいる場合には、定期的な管理はさほど負担ではないかもしれません。しかし遠ければ遠いほど定期的に管理を行うのは負担が大きくなります。

空き家の解体・除去にも費用がかかるのに、最悪の場合罰金が発生し、しかし取り壊せば増税となるなんて、所有者にとっては頭の痛い問題ですね。

では、特定空家等に指定されないためにはどうしたらよいのでしょう。

＜次ページ：解体・除去となる特定空家の指定を避けるには？＞

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