隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻。

前回いただいたご相談では、売却する他にも賃貸という選択肢もあり、賃貸の中でもサブリース（＝転貸契約）という形があることをご紹介し、興味を持たれたご様子でした。

（前回記事はこちら）

その後、地価や賃料などの近隣の相場の調査結果を踏まえ、どのように話が進んだのか、進展をお伝えします。

【地元業者や路線価から地価の相場を算出】

—前回のお話では、相場や見積りなどを聞いてじっくり検討したい、とのことでしたので、ご所有の空き家の所在地近隣の相場について調査しました。まずは、その結果からお話ししたいと思います。

ご主人：ありがとうございます。どういった具合でしたか？

—はい、まずは売却した場合の土地の値段の相場ですが、これがだいたい１坪10万円。

—それから、賃貸に出した場合ですが、そのあたりの家賃の相場から言うと4〜5万円ぐらいになるのかな、という結果でした。

奥様：そのぐらいなんですね。

ご主人：じゃあ、うちがだいたい20坪くらいとして、土地の値段は200万円前後ということか。

—はい。これは地元の不動産業者さんに聞き取りをして、実際いくらぐらいで土地が売れていますか、賃貸不動産の家賃はどのぐらいですか、という数字なんです。路線価（＝宅地が面する道路から算出される価格水準）から計算しても、だいたい一致します。

ご主人：なるほど。じゃあ値段が200万円だとして、それは家は無いものとして更地の場合に200万、ということですよね？

—そうですね、あくまでも土地の値段、ということになります。ただ必ずしも、わざわざ費用をかけてお家を取り壊し、更地にした上でないと売ることができない、ということではありません。

—そこは買主さんとの交渉次第ですから、土地の相場は200万円です、家もついてます、どなかた買いませんか、という提示の仕方でもまったく問題はないと思います。

【需要を持つ事業者への声かけを提案】

—ご所有の土地の住環境という話になるんですが、市役所が徒歩圏内という立地なんですけれども、他エリアに住宅用として人気のエリアがあるようなんです。

—ですので、環境から言うと住宅用に売ったり賃貸に出すというよりも、事務所など事業用に貸し出すという形が良いかもしれませんね、というお話が地元の不動産業者さんからはありました。

奥様：それはたとえば、以前にサブリースのお話を伺いましたが、どこかの不動産会社と転貸契約を結んで、というような形ですか？

—そうですね、もちろんサブリースの形態もありますし、私たちの方から直接、事業者さんに「空き家を買いませんか？」という提案をしていく、という形のお手伝いもできるかと思います。

—たとえばペット共生型の住宅施設をやりたいとか、住宅型の老人ホームをやりたいとか、そういった需要を持った事業者さんですね。

＜次ページ：1日でも早く心配の種をなくしたい＞

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昨今ではその打ち手として、空き家情報をデータベース化し、「空き家を提供したい人」と「求めている人」とを橋渡しする、空き家検索が可能な仕組みが提供され始めています。

別荘を提供したい場合にも活用できる「空き家データベース」は、官民問わず多くのサービスで利用され始め、空き家対策にも大きな成果を上げているのが実情です。

また、一方では需要が減少してきている別荘物件。その別荘も、別の視点から新たな活用が行われ、新たな価値を感じる方も増えてきています。

今回の記事は、自治体が提供する一般的なデータベースから、民間の代表的な空き家テック企業までをご紹介する内容です。

別荘の新たな可能性を理解することで物件価値を上げ、より効率的な対策をする方法も把握できる内容となっています。

是非、別荘対策を行う前にご参考ください。

政府・自治体も期待する空き家データベース。

そもそも空き家のデータベースとはどういうものなのでしょうか。まずはその点から明確にして行きましょう。

空き家のデータベースとは何か？

空き家データベースとは、活用前の空き家をデータベース化したもので、利活用を促進するサービスのベースとなるものです。

そして、現在では人工知能（AI）やVR、ビックデータなどを活用した「不動産テック」が注目を集めており、その中で空き家データベースを活用した、空き家活用の支援を行う企業は「空き家テック企業」と呼ばれています。

この分野では、自治体のみならず民間企業も幅広いサービスを提供し、全国へと広がりみせているのです。

利用の例としては、両親から相続した別荘などがある場合に、空き家のデータベースを活用すれば、自身で利用しない場合も放置することなく、第三者への譲渡や貸借を容易にできるようになりました。

そのほか、空き家物件を探している場合は、希望条件でデータ検索することで、地域や価格、物件の状態にあわせた空き家を、簡単に見つけられるようになったのです。

最も身近な空き家データベース「空き家バンク」

空き家物件と利用者との橋渡しを行う、空き家データベース。私たちの一番身近にあるサービスは、各自治体が運営する「空き家バンク」です。

次の章にて詳細を整理していますが、空き家所有者は自治体や提携の不動産事業者へ物件を預け、賃貸や譲渡、売却などの用途を添えて物件情報を登録します。

その後、空き家物件を利用したい方との交渉は、本人・または自治体にて行うことが一般的。

このように取引も簡潔で、円滑に利活用を行える仕組み提供しているのです。

そして、空き家を利用したい方は、別荘や住宅・店舗利用など、空き家の活用方針に合わせて、空き家バンクのWEBページより物件検索を進めることができます。

希望の物件があった場合は自治体、または提携の不動産業者を通し、同様に契約手続きを行う仕組みとなっており、このデータベースを介して空き家活用を促進する仕組みとなっているのです。

政府も支援し、民間サービスも増加

国土交通省は「地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業」と称して、モデル的な空き家活用を進める事業者への支援を、2017年から始めています。

2017年のこの取り組みでは、全国38団体が選定され、2018年度は54団体が選定されました。

政府は、1団体に対し100万円を上限とした支援金を支給しており、不動産テックを活用した事例には、さらに上限200万円の支援を通してこの分野の活性化を後押ししています。

そのほか、空き家データベースを活用した移住への補助金や、不動産テック推進に対する補助金も自治体ごとに施行されています。

このような政府・自治体の支援をきっかけに、民間の空き家活用に関する事業者も増えてきた経緯があります。

今後はさらに、都心から郊外への移住増加が予想されるため、空き家データベースの利用者が増えることで、機能やクオリティーの向上が見込まれているのです。

空き家データベースを活用する利点と注意点

では、別荘対策における空き家データベース活用のメリットを整理していきます。

注意点も解説しておりますので、あわせて確認しておきましょう。

利点

≪別荘を求める人に提供しやすい≫

空き家データベースが無かった時代には、自身の別荘を手放す場合、地域の不動産業者に依頼して売却したり、知人を頼って譲るケースがほとんどでした。

現在では提供サービスにもよりますが、空き家データベースにて別荘を登録すれば、別荘を求める方との交渉の場を容易に持つことが可能です。

別荘を求める方は、希望の価格や立地・物件の状態などで検索して、好みの条件の別荘へ辿り着きます。

そのため、提供する側・求める側のズレ幅も少なく、必然的に交渉が行いやすいのです。

自身で販売するルートを探す手間を掛けず、効率的に別荘を譲ることができるのはメリットだと言えます。

≪他の物件データを活用できる≫

空き家データベースの利点は、データ自体の活用にもあります。

例えば、同じエリアの近い条件の別荘は、過去にどの位のニーズがあり、どのくらいの価格で売却できたかを参考に、御自身の物件価格を調整することも可能です。

また、別荘や空き家を活用する場合にも、サービスによっては活用データを閲覧することも可能で、実績を踏まえた活用方針の構築に役立てることもできます。

提供する為だけのデータベースではなく、過去実績を参照することが可能なのも、空き家データベースの魅力です。

データを踏まえた上で売却や活用を進めれば、より効率的な対策を進めることができるでしょう。

注意点

≪適したサービスでなければ、逆に手が掛かることも≫

空き家データベースを活用したサービスは多岐に渡るため、別荘対策の方針にあわせた選定が大切です。

具体的には、物件取引の仲介だけを行うサービス、仲介からサポートまでを行うサービス、仲介からコンサルまでを行うサービスといったように、データベースを活用したサービスであっても支援範囲が異なるのが一般的です。

別荘を譲るための登録はできたものの、思ったように上手く進まないケース実際にはあります。

そのような時、サポートやコンサルまでをカバーするサービスでなければ、また別の支援サービスを探し、併用しなくてはならない場合もあるのです。

そうなれば手続き自体に手間が掛かってしまい、効率的な別荘対策を進められなくなってしまいます。

効率的に進める為には、事前に自分が必要なサービスを整理し、必要に応じた依頼先を選定することが大切なポイントです。

≪空き家の条件により、対策が進みにくい場合もある≫

多くの空き家を閲覧できるデータベースは、利便性の面では利点もありますが、他物件との比較が容易になった事で、自身の物件を求められにくくなる場合もあります。

別荘など空き家物件を求める人は、できるだけ安くて条件の良いものを求めることが一般的です。

そのため、物件に価格が見合っていないと判断された場合は、必然的に求められにくい物件になると言えます。

＜次ページ：別荘対策を効率化！注目の「空き家TEC」企業とは？＞

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今回は、隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻

の場合。

海からも近く、徒歩数分に市役所もあるという立地のO様邸ですが、実際に行われたやり取りをご紹介したいと思います。

遠方に通う負担から片付けの進んでいない状態

—まず、ご実家が空き家となってしまった経緯について教えていただけますか？

奥様：私の実家なのですが、５年ほど前、父が体調を崩して検査入院中に母が唐突に亡くなってしまいました。その後、父も私たちの方へ呼び寄せて同居になったので、そこから空き家になっています。

—現在ご実家はどのような状態でしょうか？　家財の片付けなどは済んでいますか？

奥様：荷物は片付けきれていないままになっています。当初は主人と一緒に、大きな車をレンタルして荷物を片付けに行ったり、家の風通しや細かい物の整理のため、定期的に電車で通ったりしていたんですが…。

ご主人：私は脳梗塞をやっていて、左半身に麻痺の後遺症があるんです。そういった体力的な問題だとか、隣県で100kmぐらいの距離があるので車で行くにも時間がかかるし、電車で行く時の交通費も負担になって、次第に足が遠のいてしまいました。

ただ年々、体の自由も効かなくなってきているから、妻ひとりに面倒ごとを背負わせることになるのは偲びないし、いまのうちになんとかしたいという思いがあるんです。

賃貸に出した場合に家主が負う責任が懸念…

—ありがとうございます、よくわかりました。

—空き家をどうにかしたいという場合は一般的に、貸しに出すか売却するか、ということになりますが、いまの時点でお考えはありますか？

奥様：賃貸に出す、というといろんな責任を負わなくてはいけないのかな、というのがあって尻込みしていまいます。しがらみみたいなのは避けたいな、と思って。

ご主人：なるほど。

—もうひとつ、サブリースとか転貸契約と言われる形もあって、これはいわゆる又貸しですね。

—家を転貸会社に貸して、その会社がさらに他の店子さんに貸す、その店子さんに対して家主さんは関知しませんよ、という形ですね。

ご主人：その場合の家主と入居者の方との間の契約というのは、どうなるんですか？

—あくまでも家主さんは転貸業者との間での契約だけで、転貸業者が店子さんと別途、契約を交わすという形なので、家主さんと店子さんとの間のやりとりや責任というのはありません。

—もちろん、そのぶん手元に入る家賃収入は相場よりもだいぶ割安になりますが、わずらわしいことは避けたい、という方にはうってつけの形かと思います。

意思決定能力のない親族がいる場合

—では、売却の場合のお話をさせていただきます。売却する場合には不動産の登記の手続きが必要になるのですが、そうした手続きはまだ取られていない状態でしょうか？

ご主人：そうですね、相続手続きなどはなにもしていません。

奥様：実家のことは両親に任せきりだったので、火災保険がどうなってるかとかもわからなくて…。なにも知らない状態でご相談させてもらってるので、申し訳ありません。

—いえいえ、大丈夫ですよ！　では、ごきょうだいはいらっしゃいますか？

奥様：姉がひとりいますが、７年ほど前から障害者施設に入っていて、実家のことをどうするかという話し合いは難しい状態です。

ご主人：実家をこのままにしておけないので、いずれ処分してもいいか、という話は以前に一度しているんですが、それを理解できているかどうかはなんとも言えないんです。

—なるほど、意思確認が難しいという状態ですね。意思決定能力がないと思われる方には、成年後見人（法務省：成年後見制度～成年後見登記制度～）というのがついて、本人の代わりに財産の管理をしたり、遺産分割協議を行うことになっています。

—今回は、一番近い親族ということで、妹さんである奥様が後見人となるのが自然な流れかと思います。

奥様：その場合、具体的にはどうなるんですか？

—そうですね、本来は相続者間での遺産分割協議を経ないと決められないです。

—ですが、奥様がお姉さまの成年後見人ということになれば、ご実家をどう処分されるかは奥様おひとりの判断で進められることになるかと思います。

—ただもちろん、お姉さまにも遺産相続の持分がありますので、たとえば賃貸に出すのであれば家賃収入の半分をお姉さまに渡されるとか、売却処分で入ったお金の半分を渡されるとか、といったことを決める必要があります。

ご主人：なるほど。入るお金については当然、義姉と折半で、と考えています。登記の手続きに関してもお金がかかりますよね？

—はい、賃貸契約に関しては物件の名義というのはあまり関係ないのですが、売却に関しては登記の変更をしておく必要があって、手続きには一般的に数十万円単位のお金がかかります。

—司法書士の方への手数料が高いようなイメージがあるかもしれませんが、実際は国に納める「登録免許税」というが費用の内訳の大半を占めているんです。土地・建物の評価額に税率をかけて算出されるので、その地域の地価などによって変わります。

家財処分などの諸費用を売却成立時に支払う形を提案

—賃貸に出すにしろ売却するにしろ、いまある荷物を片付けなければいけない、という課題があるかと思います。

—ご自分たちだけで片付けるのが難しければ、たとえば整理・収納アドバイザーの方などに手伝ってもらう、という形もあります。

奥様：そういうことも考えたんですが、なかなかその費用を捻出できなくて…。

—なるほど。であれば、売却の話がまとまってからそういった手配をして、支払いも売却代金が入った時にさせてもらう、というような形がいいかもしれません。

—もしくは、解体時に家財の処分も一緒にしてもらうことを条件に売却する、という方法もありますね。いずれにしろ、先に支払う費用を考えると賃貸ではなく売却の形の方が、負担を減らすことができるかと思います。

ご主人：問題は土地が売れたとして、そういう費用で足が出ないかどうかだな。

奥様：多少、足が出てもしょうがないんじゃないかしら。いっぺんに片付けてもらえるなら、その方が面倒もなくてすっきりするような気がします。

売却だけでなくサブリースも視野に検討したい

ご主人：話を伺う前は、面倒を残したくないから売却、という方向で気持ちがほとんど固まっていましたが…。

やっぱり家を建て壊すのは惜しいという気持ちも実はあったので、色々な選択肢を教えていただいているうちに、サブリースというのも有りなのかな、という考えも出てきました。

どちらが良いのかじっくり検討してみたいので、見積もりなど出していただいて、また相談に乗っていただきたいと思います。ありがとうございました。

（後編に続く）

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感染経路が飛沫感染と判明し、手指の消毒・マスクの着用・ソーシャルディスタンスの励行など、今までの生活には無かった新しい「標準」が加わりました。

通勤もリモートワークへ切り替えが推奨される事態の中で密室で過ごす「宿泊業」、不要不急の外出について自粛が求められる中で、「観光や旅行業」の需要が激減しました。

空き家を利活用し、レンタルスペースや民泊を経営していた事業者も苦戦を強いられることとなり、新しい生活と共存するための工夫が求められています。

空き家バンクの運用を中心に行ってきた自治体も、医療施設が不足する中で臨時で利用できる空き家の調査が急務となりました。

この記事では自治体の取り組みを中心に取り上げ、コロナ禍以前と以降ではどのように変化しているか。

また、弊社のポータルサイトAKIDASを地方自治体へ無償開放した意図。自治体と協同して新しい取り組みをする機関をご紹介します。

コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組み

新型コロナウィルスが世界中に影響を与えるまでは、空き家問題に対して懸念はしつつも自治体による取り組みは空き家バンクの運営がメインになっていました。

また、2014（平成26）年11月に制定された空き家対策特別措置法により指導や強制執行ができるようになったとはいえ、実際に撤去するとなると費用や住人など多くの課題が残っているのが現状です。

ここでは、コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組みを解説します。

空き家所有者・利活用したい人にメリットある取り組み

①空き家バンク

「空き家　自治体名」で検索すると、検索画面のトップページはほぼ空き家バンクで埋めつくされるので、ご存じの方も多いと思います。

ただし、その多くが自治体職員による運営のため、空き家となった物件をすぐに登録することが難しい、空き家の所有者が高齢のため仕組みを理解していないことによるトラブルなど、課題はあります。

②UIJターン説明会を都心で開催

都心や主要都市、関東圏など人口の多い地域で、イベント会社と協賛しUIJターン説明会を活発に開催している自治体も増えてきました。

移住者を募ることで、空き家問題の解決だけではなく、高齢化問題や農家の高齢化による耕作放棄地の拡大、少子化、人口減少といった問題への解決も期待されています。

コロナ禍によって開催が一時中断しているところもありますが、現在はオンラインによる　説明会の開催など、新しい仕組みを試しています。

③移住者や空き家を利活用したい人への助成金などの支援

UIJターン説明会から興味を持った人、また移住者に対して手厚い支援をしている自治体も増えてきました。

空き家は放置していれば朽ちていくだけですが、修繕をすればまだ住める物件も沢山あります。

移住者に格安もしくは無償で空き家を提供し、修繕費用の支援、就労支援、跡継ぎのいない農家への就農斡旋など、空き家問題に関連する社会的課題を自治体一丸となって解決する動きが高まっています。

空き家の所有者にとってリスクのある取り組み

空き家対策特別措置法による強制介入

空き家のオーナーにとって最も避けたいリスクが、行政による「特定空き家認定」でしょう。

2014年11月に制定された空き家対策特別措置法により、行政の権限が改善され、空き家の管理状態によっては指導・強制介入が可能になりました。

一見ネガティブではありますが、利点を見る限り、国も自治体も空き家を利活用したいという思いが感じられます。

個々のケースによっては、空き家を定期的に管理すること自体が難しい場合もあるとは思いますが、放置しなければ自治体と協力して活用することも可能です。

＜次ページ：コロナ禍が空き家問題に与えた影響＞

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オフィスに通うことは減り、WEB会議などを利用したテレワークを多用する企業が増え、そうしたニューノーマルな仕事スタイルはすでに定着しつつあります。

当初は通勤時間がなくなり、家で仕事ができることの快適さがありましたが、ここにきてテレワークゆえの様々な問題点が見えてきていました。

そんな問題解決する方法として、空き家の活用があります。空き家は、今や地方の負の遺産ではありません。テレワークと空き家を結びつけることで生まれる価値をご紹介します。

アフターコロナの働き方

新型コロナウイルスありきの世界

新型コロナウイルスは、相変わらず世間で感染者を出し続け、アメリカやフランスでは第二波と呼ばれる現状の中、あらたな段階へと突入しています。

日本でも飲食業なども大きな転換期を迎え、「新型コロナ対応　ニューノーマル創出支援事業補助金」なども打ち出す自治体が出てきました。

≪前橋市　ニューノーマル創出支援事業補助金≫

【新型コロナ対応】ニューノーマル創出支援事業補助金

参照：https://www.city.maebashi.gunma.jp/kurashi_tetsuzuki/covid19_info/2/2/25214.html

またこうした転換期を迎えたのは、飲食サービス業や、小売業生活関連サービス業などの事業者だけではなく、サラリーマンと称される一般企業に勤める人々にも、「テレワーク」が台頭したことで、大きな変化が起きました。

テレワークはニューノーマルに

一気に進んだテレワーク化

新型コロナウイルスによって、テレワーク化が急激に進み、4月頃からは家電量販店などの店頭から一気にノートパソコンやWEBカメラ、プリンターなどが姿を消し、中古ノートパソコンの値段が上がるなどの現象が起きました。

2020年4月のテレワークの実施率は27%、都内に至っては49%の実施率となり、現在は縮小傾向にあるものの、テレワークと出社を併用する企業も含めたテレワーク数は8月現在では27%。新型コロナウイルスが起こる前と比べると驚きの数値です。

テレワークは、今や私たちのニューノーマルな働き方といえます。

通勤時間０分　自宅で働く

テレワークで多くの人が感じたこと、それは通勤時間がないことで生まれる時間の余裕や満員電車からの解放でしょう。

朝起きて、顔を洗って朝ごはんを食べたらすぐに仕事がはじめられる。

身なりを整える時間も、電車に揺られる時間がないことでゆっくりとした朝を迎えられます。

私はこれまで、会社へ出社することは当たり前のこととし、特に疑問視せずに来ました。

朝は乗車率が100％超える電車に揺られ、その社内でスマホの画面を眺め、目的地へと向かう。でもその常識が覆ったことで、新しい生活が幕を開けたのです。

通勤時間がないからこそ地方で働く

こうして家で仕事をすることが可能になると、仕事場付近で暮らす必要性が下がってきます。

これまでは、少しでも通勤時間を減らすために都心にある狭い家に、高額な賃料や住宅購入費用などを払ってきました。

テレワークと出社を併用するにしても、週の半分を家で仕事が出来るのだとすると、地方での暮らしが見えてきます。

地方への移住は、近隣で仕事が見つからないこともネックの一つでしたが、テレワークがニューノーマルとなったことで、地方への移住が現実味を帯びてきました。

 テレワークへの弊害

日本経済新聞社によると、日経電子版で9月23日～24日の間に「仕事の生産性が上がったと思うか」という質問のアンケートを実施し、1万266件もの回答が。

結果は、テレワークでの生産性について42.2％の人が「変わらない」とし、「上がった」とする人は31.2％、「下がった」とする人は26.7％でした。

テレワークによって生産性が下がったという人の中で、1156人が「私生活と仕事の切り替えが難しい」とし、テレワークの抱える問題も浮き彫りになったのです。

仕事とプライベートの空間が同じになったことで、ONとOFFの切り替え方が課題となっています。

共働きゆえの自宅内の軋轢

さらに上げられるテレワークでの弊害として、私生活との切り替えという問題以外にも、家族が同居している場合には、「共働き」という現状からも問題は起こります。

実際私も、出社をせずに家でこもって原稿を書く日などがコロナ前からあったのですが、その際には片手で食べられるような食事だけ用意をし、仕事に没頭していました。

でも、家族が家にいるとそうは行きません。お昼の時間にはお昼を用意しなければなりませんし、テレビ会議中も他の音が入らないようにするために、相手が電話中や会議の時を避けて行うことが必要となります。

もちろん、家が戸建てなどで１階と２階に分かれて仕事ができれば、ある程度の問題は解決するのかもしれませんが、マンションなどの場合、まったく別の仕事をする二人が同じ空間にいることに難しさを感じました。

＜次ページ：求められる仕事場　空き家の活用方法＞

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政府が提示する新しい働き方のもと、大手企業を中心に多くの企業ではテレワークを導入。

新しい勤務スタイルを模索するなかで、ニーズが高まってきているのです。

事業者や空き家所有者としては、先進的な事例を踏まえメリット・デメリットを把握したうえで、今後の活用方針を定めたいところ。

今回の記事では、空き家のサテライトオフィス活用について深堀していきます。

本当にサテライトオフィスのニーズはあるか？

コロナ禍で注目を浴びる、空き家のサテライトオフィス活用ですが、本当に事業として運用できるほどのニーズは見込めるのでしょうか。

まずは社会全体や働く人の動向を参考に、今後のニーズについて考察していきましょう。

新型コロナ対策として、政府が提示する新しい働き方2020年5月に新型コロナ感染拡大の対策として、専門家会議の提言を基にした「新しい生活様式」が発表されました。

「新しい生活様式」とは、感染予防を目的として３密を避ける生活スタイルの指標となっており、この指標に沿ったテレワークなどの新しい働き方のスタイルが、多くの企業で実践され始めています。

新しい働き方で注目される、空き家のサテライトオフィス活用

テレワーク推進を進める中で、オフィスから離れた居住地に住む社員や、自宅で仕事環境を確保できない社員に向けて整備され始めているのが「サテライトオフィス」です。

当初は、数年続くと言われるコロナの影響を考慮したテレワーク推進でしたが、今まで気づかなかった利便性や生産性が見出されたことで、アフターコロナにおいても働き方の主流となることが予測され始めています。

また、テレワークを推進する中で見直される「仕事」と「生活」のバランスにおいて、都心や市街地から離れて暮らし、住宅の周辺で仕事をするスタイルを希望する方も、実際に増えてきている現状です。

企業としては、今後場合によっては複数のサテライトオフィスが必要となり、費用や維持費を抑えつつ環境整備を進める必要がでてきています。

費用を抑えつつ、働く人の志向にも合致しやすい「空き家」の活用を画策する企業が増えつつあるのは、そのような理由があるからです。

今後テレワーク中心の業務スタイルが主流となれば、都心や市街地にオフィスを構える必要もなくります。

そのため、既存の企業は家賃の低い郊外への移転やサテライトオフィス活用を進め、新たな開業は、そもそも一等地へ出店する必要もなくなるかもしれません。

コロナ禍で変化する、時流や価値観を考察しただけでも、空き家のサテライトオフィス活用は今後ニーズを集める可能性が高いと言うことが理解できます。

コロナを乗り切るサテライトオフィス活用企業

では、具体的に現在どのような企業がサテライトオフィス活用を進めているのでしょうか。

国内の企業におけるサテライトオフィス活用の現状を踏まえながら、コロナ禍における空き家の活用法を考察していきましょう。

サテライトオフィス導入を推進する大手企業

コロナ以前からサテライトオフィスを導入している企業は、富士通や住友商事、リクルートホールディングスなど、通信・WEB系事業を主体とする企業を中心に実は沢山あります。

さらに、今回のコロナ禍において新たにサテライトオフィスを導入、増設する企業も増えており、導入企業数は、今後も右肩上がりの傾向にあります。

大手電器メーカー東芝でも、これまで90拠点あったサテライトオフィスを約2倍の180拠点に増やすことを発表し、現在整備を進めています。

また、リモートワークの際に活用できる備品や環境の整備も整えており、今後は大きく業務スタイルを転換する意向です。

これに伴い、サテライトオフィスの運営企業も増える傾向にあり、今後同様の増設事例においても比較検討されることが見込まれるため、新たな企業も参入する余地があるマーケットであると言えそうです。

そのほかの大手企業の動き

通信系を主体とする事業者以外も、大手を中心にサテライトオフィス導入の動きがあります。

代表的な企業としてご紹介するのが、社員数2千名を超えるサッポロビール株式会社や、社員数約5千名の株式会社LIXILです。

双方とも日本全国に拠点を持つ大企業ですが、コロナ禍において早期にテレワークを推進し、ほか企業に先駆けてほとんどの社員の在宅勤務を実施しています。

また各社は、在宅勤務を通して新たな働き方を考察しており、サッポロビール株式会社の担当者も、今後は、サテライトオフィスの導入を考えなくてはならないことを明言しています。

働き方も価値観も多様化している昨今において、企業と従業員双方にメリットがある働き方としても、サテライトオフィス導入を検討するフェーズに差し掛かっていると言えそうです。

＜次ページ：サテライトオフィス活用によるメリット・デメリット＞

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住宅用の太陽光発電システムやエコキュートから産業用の太陽光発電、小型の風力発電の販売などを手がける一方で、不動産事業部門において空き家の活用にも取り組んでいる。

その想いについて、不動産事業部部長の光畑さんにお話をうかがった。

リベラルソリューション株式会社・本社

空き家をターゲットとした“マッチング”をおこなう

—まず、貴社のサービスの概要を教えてください。

リベラルソリューショングループの主力事業は、再生可能エネルギー事業と投資用不動産の仲介の二本柱です。

空き家事業については、2019年から新部門を立ち上げてを手がけるようになり、空き家をターゲットとした不動産仲介を行なっています。

具体的には、空き家を見つけ、その所有者＝売主様と買い手側の業者さんのマッチングをする、といった感じですね。

“空き家の再生”に社会貢献と収益性の両立を見出す

—なぜ現在の取り組みを始められたのでしょうか？

弊社における空き家事業は、実は私が新規事業として提案し、社内ベンチャーとして立ち上がりました。

10年ぐらい不動産に関わる仕事をしてきた中で、社会貢献と収益性を両立できるような事業をやりたい、お客様や地域の方々の喜びを直接に感じられるような仕事をしたい、という想いがあって。

昨今の中古リノベブームや空き家問題に触れた時に、頭の中でそれらが結びつき、「空き家を再生させてお客様に提供できれば、自分の想いが満たせるのでは」と思いついたのがきっかけでした。

条件の悪い物件は、仲介業者もなかなかつかない

—空き家の売買では、どんな課題を感じられていますか？

当初は、私自身が投資用不動産に携わってきた経験で、物件さえ仕入れられればいくらでも出口＝買い手業者は見つけられるだろう、と思っていました。

ところが実際は、敷地面積や接道条件など買い取る側の業者さんからのリクエストが多く、条件が悪いとなかなか買い手がつかないんですね。

オーナーさんからすると、そもそも仲介してくれる業者がなかなか居ない、居ても納得のいく値がつかない、という状況なのだと知りました。

オーナーに寄り添って収益化の“出口”を一緒に考える

不動産事業部部長・光畑さん

—条件の悪い物件にどのように取り組んでいるのでしょうか。

そうですね、オーナー様に寄り添って収益化の出口を一緒に考える、と言えばいいでしょうか。

現地に赴いて物件を見たり、物件に対してどういう規制がかかっているかを役所で調査した上で、その物件の条件を活かせる強みを持った出口業者（＝買い手）を探すようにしています。

そうして声をかけたいくつかの出口業者さんから出てきた査定金額の中で、一番条件の良いものをオーナー様に持っていく、という流れですね。

トランクルームやコインランドリー、保育所運営など、様々な業種の専門事業者さんとパートナー関係を構築しているので、そこが弊社の強みかと思います。

——コンサルティング的な面が強いんですね。

おっしゃる通りです。

オーナー様のライフプランや資産運用の計画など、すべてきちんと聞いた上でお話しさせてもらうので、その点では投資用不動産を扱ってきた経験が活きているな、と感じます。

本当の意味での“空き家活用事業”を目指して

—今後はどのような取り組みをしていきたいですか？

空き家事業については次の３つのフェーズで捉えています。

• 第１段階…売主と買主をつなぐ、空き家の仲介
• 第２段階…自社で空き家を買い取り、お客様に売る
• 第３段階…自社で空き家を買い取り、自社で活用する

弊社はいまは第１段階の「空き家の仲介」ですが、これは“空き家を利用した不動産事業”であって、まだ“空き家活用事業”とは言えない、と思っています。

第３段階の「自社で空き家を買い取り、自社で活用する」、たとえばシェアオフィスなんかをイメージしていますが、ここまで来てはじめて“空き家活用事業”をしている、と言えると思うんですね。

事業としてしっかりと収益モデルを作り、第３段階までつなげたいですね。

「あいつに任せてよかった」と思ってもらいたい

—最後に、光畑様の実現したい想いをお聞かせください。

自分のお客様には絶対に後悔させたくない、という想いは、これまで仕事をしてきた中でずっと持ってきました。

「あの時、光畑という奴に出会って、物件を任せてよかった」って一生思ってもらいたいんですね。

お客様に幸せになってもらい、社会に貢献し、その上でこちらも胸を張ってお金をいただける、そんな道を空き家活用事業に見ているので、そこを目指して進めていきたいと思っています。

——本日はお忙しい中、インタビューにご協力いただきありがとうございました。

編集後記

26歳でリベラルソリューション株式会社に入社するまでは、デザイナーとして物づくりをしていたという経歴をもつ光畑さん。

仲間と立ち上げた会社が数ヶ月で立ち行かなくなった経験から、「物を作れても、売ることができなければ経営はできない」と痛感したことが、不動産の営業畑に飛び込んだ動機だったそうです。

その中で培われてきた「お客様の喜びを感じたい」という想いが、言葉の端々から感じられました。

リベラルソリューション株式会社様へのお問い合わせはこちら

https://www.liberal-solution.co.jp/estate/

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初の試みながら、参加企業にとって想定以上の大きな収穫があったという同イベントについて、主催企業のリベラルソリューション株式会社・光畑さんにお話を伺った。

インタビュイーについて

リベラルソリューション株式会社不動産事業部部長・光畑さん

26歳の時に、デザイナーから不動産営業へ転身

「社会貢献と収益性が両立した仕事がしたい」との想いから、社内ベンチャーで空き家事業を立ち上げる

“出口業者”とのつながりを広げる場になれば

—まず今回の交流会開催のきっかけを教えてください。

そもそもは、空き家を買い取ってくれる“出口業者”を効率的に開拓できないかな、と考えたのがきっかけです。

私自身が空き家物件の仲介をしてきて、出口業者さんによって買える物件の条件に差があるな、ということを感じてきました。

売主さんのために条件の良い買い手を探すにはいろいろな業種の出口業者さんと繋がっている必要がある。

そうした業者さんをどんどん開拓していかなければダメだ、と思ったんですね。

そこで、弊社も利用させていただいているAKIDAS※を使って空き家事業に取り組む企業同士、情報交換ができたら、出口業者さんとのつながりが一気に広がるのでは、と和田さん（空き家活用株式会社代表）に相談したところ、快くOKをいただけました。

※全国の空き家情報を集めたデータベースサービス

普段交わる機会のない遠方の事業者同士の交流

—交流会はどういったメンバーでおこなわれたのでしょうか？

都内世田谷区を主なエリアとする弊社と、神奈川、名古屋、大阪、兵庫から１社ずつ、５社で交流しました。

オンラインで開催したことで、普段交わることのない遠方の事業者同士で交流できたので、結果としてとてもよかったと思います。

そもそもの目的だった出口業者さんの共有だけでなく、エリアの違う事業同士で交流できたことで、思っていた以上の収穫がたくさんありました。

“出口業者”だけでなく、物件や買い手の情報共有も

—具体的にはどういった収穫があったのですか？

売り物件の紹介や、買い手の共有です。

「うちでいま、こういう物件を持っていまして…」というお話をしたら、「ちょうどそういう物件を探しているお客様がうちにいるので、ご紹介します」と言っていただけたり。

それから名古屋の事業者さんのお客様が「東京の新宿区に住む娘夫婦が同じエリアで家を探している」というので、「ではうちで空き家を探しておきます」という風に話が進んだりしました。

家を建てるための土地が欲しい、という個人のお客様の“出口”ありきで物件が探せるというのは、とてもありがたいお話です。

遠隔地同士で共同仲介というwin-winの形

都内で空き家物件を探していると、所有者さんが遠隔地の他県に住んでいるケースが２、３割ぐらいあります。

実は、そういった所有者さんが遠方にいる物件というのは、所有者さんも「なんとかしたい」というニーズが高いので、確度の高い物件なんですよね。

だから訪問してお話しさせてもらいたいのは山々なんですが、出張費がかかるのでどうしても後回しになってしまいます。

そこで今回の交流会を通して見えてきたのが、所有者さんの居住地にある事業者と物件所在地の事業者が連携して仲介を行う「共同仲介」という形。

つまり、所有者さん側の事業者が飛び込み営業を行って、所有者さん＝売り手側の仲介をし、物件所在地の事業者は“出口”を探して買い手側の仲介になって、という風に役割分担をするんです。

それで、手数料を事業者同士で折半すればどちらの利益にもなり、遠方の所有物件の処分に悩む方のニーズにも応えられる。本当にwin-winの形の取り組みができるのではないか、という発見がありました。

みんな試行錯誤しながら空き家事業に取り組んでいる

また、ある事業者さんからは「AKIDASから物件情報を得て所有者さんにたくさんDMを出しているんだけど、反響がほとんど無くて悩んでいる」というお話が出ました。

それに対して「うちは飛び込みでだいたい何件行ったら、このぐらいの見込みがあって…」「やっぱり訪問がいいですよね」という話になり、その事業者さんは翌日からすぐに飛び込みに行き、「さっそく見込みが取れました」とメールがあったんです。

空き家事業に取り組む会社で、たぶん成功事例を知っている人ってまだあまりいなくて、みんな試行錯誤しながらやっていると思うんですね。

そういう中で、こういうノウハウやスキームの話をオープンに情報交換できれば、みんなにとって良い事ではないでしょうか。

全国の空き家事業者とつながり、業界を盛り上げたい

—交流会の今後の展開としてはどのように考えていますか？

今回はAKIDASを使っている会社のみで開催させていただきましたが、今後はもっと興味を持たれた方を幅広く集められたらな、と考えています。

いろいろな業態がある中で空き家事業を選んだ以上、みんな少なからず社会貢献への想いがあるはず。

自社の利益だけ追うのではなくて、同じ志を持った事業者同士でオープンに情報交換し合うことで、きっと業界全体が盛り上がって、それぞれに利益として還ってくると思うんですね。

日本全国の空き家事業者さんとつながれたら面白いだろうな、と思っています。

交流会を重ねて、目標としては47都道府県つながりたいですね。

「空き家活用交流会」に興味を持たれた方は、ぜひコンタクトを取っていただければ、と思います。

【お問い合わせはこちら】↓

リベラルソリューション株式会社　不動産事業部

TEL: 03-5725-1090

参照：https://www.liberal-solution.co.jp/estate/

編集後記

己の利益だけを追求するのでなく、手を取り合って業界全体の活性化を目指せば、それが自分に還ってくる——。

空き家事業に限らず、他のあらゆる業界に通じる言葉のように感じました。（というより、人間関係全般に言えることなのかもしれません）

光畑さんの目指す空き家事業者同士の輪がどこまで広がっていくのか、期待感とともに見届けたい気持ちになりました。

（了）

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＜「空き家」にお困りの方も、「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞

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「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん

• 空き家って、こんなに新しいんだ？
• こんな歴史のある家、最高。しかも、ちょっとのリノベで使えた！
• こんな素晴らしい環境にある！
• （逆にここに新築物件は出来ないよな・・・）

そう、「空き家」は【埋蔵不動産】です。お持ちの「未活用不動産」でお悩みの方も、不動産を探されている方も。価値があふれる【埋蔵不動産】として、処理や活用をともに考えてみませんか？　まずはご状況、ご要望を整理させていただきます。お問い合わせください。

お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/　　　　　　　　　　　　

※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。
「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
https://aki-katsu.co.jp/

よくある問い合わせ・お悩み、ご希望

＜不動産を所有の皆さま＞

1. 「未活用状態」の不動産をもっていて、困りごとが・・・
2. うちの実家を、どうやって活用しようか悩んでいる
3. もっと良い活用の仕方や、使ってくれる方はいないかな・・・

＜不動産を探している皆さま＞

• 古民家風な「空き家」が欲しい！
• 郊外や自然豊かな場所に、移住したい、二拠点生活をしたい
• DIYをしてよい物件がほしい
• 不動産会社ではなかなか見つからない希望がある・・・
• 事業用の物件を探しているが、出回っている物件はすぐに決まってしまってじっくり検討できない・・・

お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/　　　　　　　　　　　　

※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。

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また、高齢者を含む世帯では、体力の衰えを感じて生活の便を求めて都市部へ移住する世帯も増加しています。

都心で過ごすお子様の世代を頼る人、有料老人ホームのように、いざという時駆けつけてもらえるサービスがある施設への入所など、様々なケースがありますが「最後まで自分らしく過ごしたい」という考え方が広まったことも一つの要因です。

ここで問題になるのが、空き家となったあるいは空き家となる家の「片付け」。

とはいえ、空き家となる原因も様々。

施設への入所や移住など引っ越しを伴う場合は、必要なものの選別と移動が含まれます。

また、相続した空き家を片付ける場合でも、遺品整理が含まれるケース。ゴミ屋敷と化した状態からの片付け、建物自体の解体を含む場合等、現状によっても片付け方・依頼する業者が異なってきます。

状況は違えど共通する想いは「なるべく費用を抑えたい」ということ。

この記事では、空き家のタイプ別片付け方から頼れるアプリや民間サービス、解体にかかる費用、売却の流れに至るまで、「片付け」をする前に知っておくと便利な情報を解説しています。

今すぐに片付けの必要がない方も、いざという時に調べていたら手遅れということもあります。知っておいて損はない知識をまとめていますので、是非最後までお読みください。

あなたの空き家タイプは？要因別の家屋内の片付け

一言で空き家の片付けと言っても、ご両親が施設へ入居される、ご両親が住みやすい地域へ転居される、相続したばかり（生活の痕跡）、ゴミ屋敷同然のケースなど、空き家となった要因や現状によって自分で行えるのか、業者に頼まなければならないのかが変わってきます。

生前・遺品整理を含む片付けは自分でやらなければならない？

ご両親が施設へ入居したり、生活の便が良い都心部へ転居するなどの「生前整理」を含む片付けや、相続したばかりの空き家を「遺品整理」を含めて片付ける場合、自力で行うことを推奨するサイトが多く感じます。

確かに、大切なご両親との想い出や愛用されていた品を選別することはご家族であるあなたが行うことが望ましいですが、今は色々なサービスを提供している民間企業が増えてきています。

また、ご両親が高齢者の場合、お子様であるご家族もまた中高年であり、体力的に引っ越しや片付けなどの作業が難しい場合もあるでしょう。

そのような場合でも、あなたやご家族の意向を丁寧に確認しながら作業を行ってくれる業者があります。詳しくは次の項目で解説しますが、「選別・指示」だけを行い、あとはサービスを頼るのも一つの方法だということを知っておいてください。

ご自身で行うメリットは費用が安く抑えられることですが、業者に頼ると大切なものを処分されてしまうというのは間違いです。

粗大ごみ・リサイクル指定家電を含む片付けを安く抑えるには

自力で行うにしても、業者のサービスを利用する場合も必ず出るのが「粗大ごみ」と「家電リサイクル法指定の家電」。それぞれどのような処分方法があるのか、いくらくらいの費用がかかるのかを見ていきましょう。

粗大ごみ

自治体によって粗大ごみの規格、費用は異なりますが、概ね１つにつき数百円で出せるところがほとんどです。

ただし、他の自治体では燃えるゴミで出せるものでも、お住いの自治体では粗大ごみに分類されてしまう場合も。こういった場合は、片付けをされる方の地域を調べて運んでしまうのも一つの方法です。

リサイクル家電

そもそもリサイクル家電とは具体的にどのようなものをいうのでしょうか。

これらは、自治体が処分をしてきましたが、固く処分ができないもの、鉄などのリサイクル可能な金属を含むものが多いため、埋め立てられているのが現実でした。

そこで資源の有効利用とごみの削減を目指して平成10年に制定されたのが、「特定家庭用機器再商品化法」（以下、家電リサイクル法）になります。

リサイクル家電とは、家電リサイクル法(正式名称「特定家庭用機器再商品化法」)で定められている家電を指し、具体的には以下の４品目のことです。

【家電リサイクル法が対象としている4品目】

1. エアコン
2. テレビ（ブラウン管式・液晶式・プラズマ式）
3. 冷蔵庫・冷凍庫
4. 洗濯機・衣類乾燥機 

この法律では、上記4品目について、小売業者による引取り、およびメーカー等（製造業者、輸入業者）によるリサイクルが義務付けられ、消費者（排出者）には廃棄にかかる費用を負担するよう、それぞれの役割分担を定めています。

つまり、リサイクル家電対象4品目は、自治体の粗大ごみで出すことはできません。メーカー・小売業者（家電量販店、個人の電気店、リサイクルショップ等）にリサイクル費用を負担して引き取ってもらう必要があります。

そこでそれぞれのサービス内容と大まかな費用を紹介します。

≪自治体と協力している業者≫

（自治体とリサイクルパートナーなどの名称で協力登録をしている業者）

指定場所まで自分で持っていきリサイクル費用のみ負担するタイプと、収集運搬からやってくれる業者があります。

リサイクル費用は5,000円～7,000円くらい、運搬はエレベーターがあるかどうか、また個人の業者か企業かなどの規模によっても異なりますが、5,000円～10,000円くらいが相場です。

≪リサイクルショップなど≫

リサイクルショップは当然、買取・回収を行った後、修理できるものであれば修理を行って自社の店舗で販売することになります。このため、リサイクルパートナー業者よりは相場が安くなっています。

また、状態によっては買い取ってもらえるか無料引取の可能性もあるので、清掃することができるのであればリサイクルショップに頼むほうが安いです。地域のリサイクルショップに電話等で問い合わせを行い、無料の見積もりサービスがあれば利用すると良いでしょう。

≪アプリで第三者に譲る≫

詳しくは後の項目で解説しますが、まだ使えるものであれば、送料もかからずに第三者に譲るという方法があります。

知っている人には今更というものですが、自分で値段をつけることもできますので、上記の２つの方法よりも一番処分費用を抑えられるおすすめの方法です。

＜次ページ：片付けに便利なアプリとサービスをご紹介＞

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総務省統計局が５年ごとに行う「住宅・土地統計調査」の最新の結果によると、空き家の総戸数は846万戸で全体の13.6％を占めています。

社会構造が変化し、核家族世帯が増えたことも要因の一つです。

親の世代の持ち家率は8割を超え、子の世代が都市部で結婚し別世帯を構える。親の持ち家を相続しても、通勤や生活の利便性から住むことはできずに放置されている空き家が増加しています。

これに対し、「空き家を活用しよう」という動きもまた高まっています。

自治体、民間企業、個人が空き家の活用に乗り出し、様々なアイデアやテクノロジーで空き家問題の解決へ向けて動いています。

今空き家をお持ちの方も

今後空き家を所有する可能性がある方も

これまでのように売却一択ではなく、「活用」を考えてみませんか。

この記事では、空き家の活用方法は具体的にどのようなものがあるのか。

また、それぞれのメリット・デメリットを細かく解説していきます。

さらに、全国各地の成功事例を踏まえてご紹介しておりますので、空き家を何とか活用できないかとお考えの方は是非最後までお読み頂き、参考にされて下さい。

空き家の活用を考える前に知っておくべき２つのこと

空き家の活用と一言でいっても、空き家そのものをサービスとして賃貸に出す方法もあれば、売却・買取もあるでしょう。賃貸にもアパート経営から民泊、シェアハウス、スペースレンタルなど色々。更地にして土地活用をするにしても、選択肢は多数あります。

空き家を活用するにあたって重要なことは、「活用をする前に所有している空き家と周辺地域に対するニーズをしっかりと分析すること」です。

後でご紹介しますが、この分析をせずに自分のやりたい気持ちだけでニーズの無いサービスを始めた結果失敗する事例も少なくありません。

空き家を活用すると収益が出ます。これは一つの事業。事業を行うのであれば、経費や初期投資が金額の大小こそあれ必ずかかります。失敗しないために事業が成功するかどうかを事前に分析して把握することが成功への鍵です。

ここでは、２つのポイントに絞って分析の仕方を解説していきます。経営やマーケティング理論を知らない方でも簡単に出来ますので、ご活用下さい。

≪３C分析によるニーズの把握≫

３C分析とは、ビジネスを始めるうえで自身のビジネスと市場との関係性を把握するためのマーケティング理論です。

ここでは分かりやすく、シェアハウス事業を行う場合について３C分析を活用するとどうなるかを例として解説します。

1⃣顧客・市場（Customer）

　・自分のシェアハウスに、居住してくれる人はいるのか？

　・立地条件は？

　・顧客は欲しいものやニーズはどこにある？

2⃣ 競合（Competitor)

・近くに競合他社はいないのか？

・潜在競合はあるか？

　（シェアハウスだけでなく、安い単身用のアパートや学生寮などはあるか？）

3⃣自社（Company)

・競合他者と自分のシェアハウスとの差別化要素はどこにあるか

　（クオリティーなのか、値段なのか、ニッチさなのかetc,,,）

自分のシェアハウスにしかできない、魅力や利点、セールスポイントを明確にしておくことが重要です！

事業を始める前のリサーチ方法についてもっと詳しくお知りになりたい方はこちらをご覧ください↓

「空き家活用収益化において成功/失敗のポイントと事例～分かれ目はどこにある？～」「活用方法を決定した後のリスクの洗い出し方」｜空き家活用lab

≪収益性の計算方法≫

次に重要なことは収益性の計算です。つまり、経費を差し引いても利益をきちんと出すことができる事業モデルなのかを確認するということです。

経営論から考えると色々な計算式があるのですが、この記事の読者は経営を専門としている方の方が少ないと思います。でも、難しく考える必要はありません。

どの事業では、何にどの程度の経費がかかるのかを洗い出すことが大切です。ここでは３つのポイントに絞ってみていきましょう。

①利回り

空き家を活用する際にかかる初期費用（リフォーム代や修繕費など）に対する収益の年間の平均割合。初期投資があまりにもかかるリフォームや銀行から融資を受ける場合などは、しっかりと計算し、検討しましょう。

②限界収益

限界収益＝売上ー変動費　　　　　

民泊で考えると、変動費は宿泊客を受け入れた場合の水道光熱費やクリーニング代などがあります。限界利益から、固定費（水道光熱費の基本料金や定額のネット通信費、空き家を維持するための固定資産税など）を引いた金額が利益になります。

単純に家賃や宿泊費を収益と考えないようにしましょう。

③収益タイプ

フロービジネスなのかストックビジネスなのか、収益タイプを把握しましょう。

フロービジネスとは、ほとんどのビジネスに当てはまるもので、顧客との関係性は継続的ではなく、都度サービスを提供して利益を上げていくタイプのことです。

一方ストックビジネスとは、いわゆる「会員ビジネス」のように、常連客や顧客を作り、継続してサービスを提供していくタイプのことです。

不動産で考えると、民泊のような数日～短期のサービスに応じて賃料を支払ってもらうものがフロービジネスで、シェアハウスやアパート経営のような家賃収入はストックビジネスといえます。

＜次ページ：賃貸収入を得る活用例はどのようなものがあるか＞

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