このような場合、代理で不動産売却などを行うために覚えておきたいのが「成年後見人制度」です。

今回は「成年後見人制度」の概要と手続きの進め方についてお伝えしていきます。多くの方が直面する可能性のある内容ですので、該当されない方も是非、今後の参考としてご覧になってください。

認知症だと空き家の不動産売却が難しい理由とは？

親御さんが認知症を患った場合には、健常時と異なり不動産売却が困難になります。まずは、不動産売却が難しくなる理由について把握しておきましょう。今回お伝えする「成年後見人制度」を活用しなければならない理由が把握できる内容ですので、シンプルに整理してお伝えします。

認知能力の低下により、取引が認められない

認知症の症状にもよりますがほとんどの場合は、社会的な場面での患者自身の意思決定能力は認められない状態になります。そのため、認知症の親御さんが自ら不動産売却を行うのは、非常に困難なケースがほとんどです。法律に基づいた不動産売買においては、意思決定能力がなければ取引が認められないと言えます。

意思決定能力により、委任状も認められない

所有者が手続き困難な場合は委任状などを書くことによって、本人に代わり不動産売却を行う方法も存在します。しかしこの方法においても、取引と同様、一定の意思決定能力が必要となりますので、正常な判断力によって委任されていると認められない場合は、委任状自体も認められることはありません。

親子関係であれば特に、親御さんの不動産売却をサポートしたいのは当然の心理です。しかし、認知機能が低下している場合は、例え親子間の委任状であっても認められることはなく、無断で取引することも認められません。このようなケースにおいて活用できる仕組みが「成年後見人制度」なのです。

代理で不動産売却も可能な「成年後見人制度」とは？

本人に代わり、手続きなどに一定の権限が認められるのが「成年後見人制度」です。詳しい内容と権限の種類について確認しておきましょう。

認知症患者などを保護する制度

成年後見制度とは、認知症などによって能力が低下した場合、本人や本人の取引きを保護する制度です。制度を活用する場合は、本人の代理となる受任者となることで、取引きなどの権限を与えられます。受任者となれば、本人の代わりに本人を保護する活動が認められ、売買や賃貸借契約、金銭の借り入れるなどを通し、対象者をサポートできるのです。

また認知症などのため、能力が低下している期間に取引を行うと、不当に高額や商品を購入させられたり、不要な契約を結んでしまう可能性も少なくありません。そのような事例から対象者を守り、身近な人物が保護する活動を行える仕組みが「成年後見制度」なのです。

「補助」「補佐」「後見」の3つの種類で異なる権限

「成年後見人」は、対象者（親御さん）の判断能力により3つの種類に分けられます。

権限が小さいほうから「補助」「補佐」「後見」の順序となり、代理で行うことができる権限が異なりますので制度活用をする前に把握しておきましょう。

• 「補助」

最も権限の小さい「補助」は、ご本人（親御さん）の判断能力が不十分な場合に対象となります。具体的な権限の範囲は、家庭裁判所への申立てにより認められた範囲内に限定されますが、範囲内においては契約などに対する、同意権・取消し権・代理権が認められます。

• 「補佐」

ご本人（親御さん）の判断能力が著しく不十分と認められた場合に対象となります。金銭の貸借や相続の範囲にまで権限があり、「補助人」よりも広い範囲での同意権・取消し権・代理権が認められるのが特徴です。

• 「後見」

最も権限の大きい「後見」は「成年後見人」を指し、ご本人（親御さん）が判断能力を欠いていると認められる場合に対象となります。財産管理全般について権限が認められる為、空き家などの不動産売却を行うことも可能になるのが「後見」なのです。

「成年後見人」は、任意と法定の2種類

「成年後見人制度」とひとくちに言いますが、実は任意後見人制度と法定後見人制度の2種類が存在します。それぞれの制度の内容と、注意点を把握しておきましょう。

任意後見制度とは？

任意後見制度とは、ご本人（親御さん）の判断能力が保たれている期間に、あらかじめ選任しておいた成年後見人を指します。将来、認知症などの理由で判断能力が衰えた場合に備えて選任し、判断能力が衰えたのちに、基本的な生活や財産等の管理に関して一定の代理権を与える制度です。

任意後見人と認められるためには、ご本人（親御さん）と選定した人物との間で、公正証書を発行することが必要になります。公正証書は公正役場で発行することが可能な書類を指し、元裁判官などが公証人としてチェックを行うものです。公正証書は後見人と認める際にも高い証明力を持ち、紛失の心配もないため、任意後見人制度を活用する際などに利用される制度となっています。

任意後見人制度の資格と注意点とは？

任意後見契約となる為に必要な資格は定められておらず、ご本人（親御さん）にとって信頼できる人物を選定するのが一般的です。未成年や破産者ではない、親族や弁護士、司法書士を選任するケースが多く、ご本人（親御さん）が希望する人物であれば、比較的自由度高く選任することが可能です。

任意後見人の注意点としては、ご本人（親御さん）の判断能力が保たれている期間内に活用しなければ認められません。認知症などで判断能力や認知能力の低下を招く前に、必要な人物を選任し、公正証書などの書類発行を行う必要があります。

法定後見人とは？

法定後見人制度とは、ご本人（親御さん）の生活を保護し支援する目的で、家庭裁判所に選任された人物が代理で契約などを行うことができるようにする制度を指します。ご本人（親御さん）に代わって売買や契約を行う「代理権」と「同意権」のほか、ご本人（親御さん）がおこなった契約などに対する「取消権」も認められる制度なのです。

法定後見人となることで、本人に代わって高齢者施設や介護サービスの契約を結ぶこともでき、不動産の売買に関する手続も行うことが可能です。万が一親御さんが認知症を患った場合は、法定後見人となる為の手続きを進めると良いでしょう。

法定後見人の資格と注意点

法定後見人についても任意後見人と同様、必要となる資格はありません。任意後見人との違いとしては、法定後見人認定の手続きのなかで、家庭裁判所が最も適切な人物を客観的に選任する点にあります。また、法定後見人制度は御本人（親御さん）の判断能力が低下した場合に利用する制度ですので、任意後見人との違いを把握したうえで活用する必要があるでしょう。

＜次ページ：必要書類や時間、費用について＞

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今回は自己破産を考えていらっしゃる方へ、所有している空き家の不動産売却についてご説明致します。

自己破産は個人の経済を立て直すための前向きな制度です。自己破産の申請前に、破産管財人による任意売却と所有者自身が行う任意売却のどちらが良いのか、徹底比較致します。

破産したら空き家は放置してもいい？

自己破産とはどのようなことか

自己破産とは、収入や財産などが不足し、借金などの支払いができなくなり、そうした支払い不能になることを所定の条件下で裁判所に認めてもらい、法律上で借金の支払い義務が免除される手続きのことをいいます。

この手続きによって、借金に追われることなく生活を立て直すことができるようになるのです。

とはいえ、破産したからと言って、なにもかもが免責されるわけではありません。

自己破産しても免責されないもの 　

自己破産すると、債務は免除されますが、全てが免責されるわけではありません。ここでは免責されないものをご説明します。

・公的債権

滞納した税金や国民年金、健康保険、罰金などは破産しても免責されず、支払い義務が残ります。

ただ、国民年金や健康保険は免除や減額、猶予という手続きも可能になる場合もあるので、社会保険事務所や役所に相談してみるとよいでしょう。

・不法行為による損害賠償請求権 　

詐欺などをはたらいて金銭等をだまし取った場合、損害賠償の支払い義務があります。

これは、不法行為をした破産者に対する、制裁として意味を持ちます。

また破産者が起こした交通事故に対する損害賠償請求権や、その他故意または重大な過失により加えた人の生命、または身体を害する不法行為に対して被害者からの損害賠償請求権についても免責はされません。

・夫婦間の婚姻費用分担請求権

婚姻費用とは、夫婦と未成熟の子という家族が、通常の社会生活を維持するために必要な生活費（居住費、生活費、子どもの生活費、学費など）のことです。

この婚姻費用を離婚した場合などは、生活を同一にしていなくても分担する必要があります。そうした婚姻費用分担請求権は、破産しても免責はされません。

・子に関する養育費請求権

養育費は、破産しても免責はされません。

・従業員等の給料請求権 　

経営者が自己破産した場合などでも、従業員からの給料請求権は免責にはなりません。

・破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権

破産者が、債権の存在を知りながらわざと債権者名簿に記載しなかった場合は、その債権者は免責に対する異議申し立ての機会が奪われ、防衛する機会が奪われたことになるため、非免責権となります。

ただし、債権者が破産者に破産の決定があったことを知っていた場合は、免責となります。

自己破産した場合の「特定空家」に対する行政代執行費用

ここまで、自己破産した場合にも免責されない事柄について説明しました。

自己破産する際に、売ることのできない空き家などを所有していた場合、空き家を放置してしまいがちです。

でも空き家は「特定空家」に認定されると、行政執行される場合も。

行政執行とは、行政が空き家に散在する放置ごみを撤去したり、家屋が倒壊しそうな場合は撤去したりすることです。

この場合、この撤去などにかかった費用は、所有者に請求されます。

この請求は、自己破産したとしても免責されることはありません。

ですので、自己破産する場合は所有している空き家をどのように処理するかを考える必要があるのです。

破産管財人とは？

では実際に、自己破産を申請した場合に所有している家や空き家はどのような対処になるのか考えてみたいと思います。

自己破産すると、裁判所より破産管財人が選任され、破産管財人が空き家などを含む不動産の売却などをします。この「破産管財人」とは何なのでしょう。

破産管財人とは何か

破産管財人とは、裁判所によって選任され、裁判所の指導・監督の元で自己破産の申請によって、裁判所に受理された破産者の財産を処分する人のことです。

さらに破産者の財産を処分した後は、その金銭を各債権者へ配当する手続きも破産管財人が行います。

破産管財人は大抵の場合、弁護士が行います。

破産管財人に任せると勝手に売却される？

破産管財人は、自己破産者に代わり売り主となって、なるべく高く不動産などを売却するために、売却活動を行います。（売却活動とは、任意売却や、競売などのことを指します）

売り主が破産管財人となるため、売り主としての権利がない自己破産者の希望などは通りません。

破産管財人のペースで売却は進められますので、それを「勝手」と感じる人もいるでしょう。

またこの際に「財産」となるもののボーダーラインは

・20万円以上になるもの

・99万円以上の現金

上記二つです。

破産管財人は、自己破産者のこれら財産を見つけ出し、売却したり現金化したりします。

破産管財人に任せる以外の方法とは

破産管財人に任せると、自己破産者の希望は通らないと上述しましたが、自己破産の申請が受理されると、不動産などは破産者自身で処分することはできなくなります。

破産管財人が売り主となって処分をするため、その不動産に自己破産者が住んでいる場合などは、不動産の処分が決まり次第すぐに出てゆかなくてはなりません。

もしも、所有している不動産からの引っ越し期間を少しでもコントロールしたい場合は、破産管財人に任せることは妥当ではありません。その場合は、破産管財人に任せる以外の方法を検討しましょう。

破産管財人以外の方法として代表的なのは、自分で任意売却する方法です。

任意売却は、自己破産の申請をする前に自ら行う必要があります。

＜次ページ：任意売却によるメリット・デメリット＞

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不動産をお持ちの方は誰でも一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

苦労して建てた家、想い出のある家だからこそ、子供達に継いで欲しい。

そう思うのは自然なことです。

ところが、その先。

具体的な準備を今からしている人は、意外と少ないというのもまた事実。

亡くなった後でも相続は可能ですが、その手続きは煩雑になります。

この記事では、不動産を含む財産があるものの相続人がいない、もしくは相続人全員が相続放棄をした場合、残された不動産がどうなるのか。

その鍵となる「相続財産管理人制度」を中心に、詳しく解説していきます。

亡くなってからでは遅い？！相続の流れを解説

突然ですが質問です。

「生きている間に相続の話をすることは、不謹慎だと思いますか？」

昔は不謹慎だとされていましたが、亡くなった後の相続の大変さや相続した家を放置することによる空き家問題が取り沙汰されることで、最近ではこの考え方は少しずつ変わってきていると感じています。

資産、特に不動産をお持ちの方は生きている間に相続の手続きや、誰に何を相続してもらうのかを決めておかないと、残されたご家族に煩雑な手続きが待っているのは事実です。

ここでは、相続の種類と流れ、相続の対象となるのはどんな人かを解説します。

相続の種類と流れ

＜存命中＞

　①生前贈与

＜亡くなった後＞

　②相続人が相続するか相続放棄かを選択する

＜相続人の相続放棄後/相続人が不明・不在時/遺言による指定＞

　③相続財産管理人制度

　④遺言執行者

相続人としての資格

　①法定相続人・・・被相続人（亡くなった人）の配偶者、子供、両親、兄弟姉
　　　　　　　　　　妹。

　②特別縁故者・・・法定相続人が一人もいない、全員が相続を放棄した場合、
　　　　　　　　　　一定の手続きを経て財産分与を受けられるもの。

具体的には、次の３つに該当するもの

1. 被相続人と生計を一にしていたもの。婚姻届けは提出していないもの の事実上の夫婦関係がある、もしくは養子関係にある場合を指す。
   例：内縁の妻等
2. 被相続人の療養看護に努めたもの。ただし、業務として行い報酬を得ていた人は除く。
   対象外：看護師・介護士・家政婦等
3. 被相続人と特別の縁故があったもの。「私が死んだら〇〇を譲り受けて欲しい」と約束を交わしていた、あるいは師弟関係のような親密な関係があったもの。

※個人だけではなく、法人も特別縁故者になることができます。

相続財産管理人とは？選任方法とできること

相続財産管理人という言葉を初めて見た方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続財産管理人制度における相続財産管理人の定義とその選任方法、仕事内容を解説します。

相続財産管理人とは？

人が亡くなった場合、通常は相続手続きが完了するまで法定相続人が管理を行います。

ところが、相続財産がありながら相続人がいない、あるいは法定相続人のすべてが相続を放棄した場合、その財産を管理する人が必要になります。そこで選任されるのが「相続財産管理人」です。

選任方法

選任方法は家庭裁判所に申し立てを行うことです。ただし、相続人がいない場合であって、利害関係があることが条件になります。

特別縁故者など財産分与にあたる対象がいない場合、その財産は国庫に帰属するからです。また、選任に際して特別縁故者や利害関係者がいない場合は、ほとんどのケースにおいて弁護士が選任されます。

相続財産管理人の仕事

①基本の仕事内容

• 相続人の有無や相続財産の調査
• 被相続人の債務清算
• 特別縁故者がいる場合は、財産分与の手続き
• 財産を相続する人がいない場合は、国庫に帰属させるための手続き

②権利でできること

民法第１０３条において、相続財産管理人には原則「保存行為（相続財産の現状を維持する行為）」と「管理行為（物や権利の性質を変えない範囲で改良・利用する行為）」のみが家庭裁判所の許可を得ることなく行うことを認められる。

1. 保存行為
2. 管理行為

に含まれる具体的な内容は以下の通りです。

• 不動産の相続登記
• 預金の払い戻し
• 預金口座の解約
• 既存の債務の履行 短期賃貸借契約、使用貸借契約の締結
• 賃貸借契約の解除

③権利外ではあるが、家庭裁判所の許可を経てできること

３）処分行為　この記事のメインである「不動産売却」もここに含まれます。

処分行為に含まれるその他の内容は以下の通りです。

• 家具、家電の処分
• 亡くなった人の位牌の永代供養
• 蔵書の寄贈
• 定期預金の満期前解約
• 期限未到来の債務の弁済
• 訴訟の提起

＜次ページ：相続財産管理人と遺言執行者の大きな違い＞

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また、アパートとマンションの明確な違いを知っていますか？

漠然としたイメージはあっても、この質問にはっきりと答えられる人は少ないのではないでしょうか。

この記事ではアパートとは何か。具体的な定義やマンションとの違いを徹底解説！さらに、アパート・マンションをお探しの方にはそれぞれに向いている人はどんな人かを、具体例を交えながらご紹介。

現代の新しい「住まいの探し方」についても詳しくご紹介します。

アパートやマンションを貸したい方にも、探す人の目線は参考になりますので、最後までお読み頂ければ幸いです。

アパートの明確な定義とは？意味や違いについて

アパート、マンション、コーポ、フラッツ・・・共同住宅には実に様々な名前があります。

見た目がアパートのように見えても名前に「マンション」とついていたり、頑丈そうな造りなのにアパートのような名前がついている場合も？！

実はアパートとマンションを決める明確な定義は存在しません。

では、アパートやマンションにこだわって物件を探すとき、どのように探したらいいのか？それぞれの名前の違いや、不動産業界での認識などを解説していきます。　

アパートの本来の意味

アパートは英語ですが、「apart」本来の意味は「離れて」という意味で、不動産とは全く関係のない単語です。日本語の「アパート」と同じ意味合いで使われているのが「apartment house（アパートメントハウス）」もしくは「flats（フラッツ）」。しかしながら、こちらは日本のマンションのような大規模な集合住宅を指す言葉です。

マンションの本来の意味

「mansion」は、英語で不動産の物件を指しますが、物件の規模は「大邸宅」。日本で言うならば「お屋敷」に近いイメージです。なお、賃貸ではなく分譲マンションで日本と同程度の規模の場合は「condominium（コンドミニアム）」が近いイメージになります。

間違った使われ方と、不動産業界の広告により、皆さんがお持ちのイメージが生まれました。

アパートやマンションによく使われる名称

豆知識のような感じになりますが、日本の集合住宅によく使われる名称の原語と本来の意味をリストアップしてみました。

＜アパートによく使われる名称＞

• コーポ（和製英語）＝cooperative house（共同住宅）※実際の英語にはありません。
• カーサ（イタリア・スペイン語）＝家
• メゾン（フランス語）＝家、住宅

＜マンションによく使われる名称＞

• コート（英語）＝中庭
• ガーデン（英語）＝庭
• キャッスル（英語）＝城
• レジデンス（英語）＝大邸宅、高級住宅
• パレス（英語）＝宮殿

これらは、日本ではよく目にする名前ですが、海外ではあまり使われません。海外ではマンションのような共同住宅ではなく、広い平屋の戸建てがメインであることも理由にあります。また、よく使われる名称の差は、借り手や買い手のイメージをよくするために使われています。

似たようなアパートでも企業により名前が異なる？！

見た目は作りが似ている物件でも、販売を請け負う会社によってアパートのような印象を受ける名称もあれば、マンションのようなイメージが浮かぶ名称の物件もあります。なぜこのようなことが起こるのか。名称を決める不動産業界の裏側を見てみましょう。

アパートかマンションかは書類に載らない？！

不動産を購入、建築すると「不動産登記簿謄本」や「登記事項証明書」といった書類に所有者として提出をし、登録をすることになります。不動産登記簿謄本と登記事項証明書は名称が異なりますが、同じ意味合いをもつ書類になります。

これらに掲載される情報は、次のようなものになります。

• 構造
• 階建て
• 面積
• 住所
• 所有者
• 担保権者

ご覧頂いてわかる通り、「アパートかマンションか」といった物件種別は記載されません。これは先に触れたとおり、明確な定義が無いからです。

では、不動産会社はどのようにして、アパートかマンションかを区別しているのでしょう。

企業によって区分の条件は様々

結論から伝えますと、「企業による」ということです。

最も一般的なのは、「造り」もしくは「階建て」によって区分している企業です。

「造り」で分けている企業は、

• アパート→木造、プレハブ造など
• マンション→鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などで区分しています。

上記はあくまで例ではありますが、販売・仲介をする不動産会社の多くがこういった分け方をしているため、皆さんのイメージと近いのはそういった背景があるからです。

「管理面」から見たアパートとマンションの違い

ここまで解説してきた「造り」や「階建て」の他に、「管理面」にも大きな違いがあります。ここでは、その点を中心に解説していきます。

分譲アパートはない？と不思議に思ったことはありませんか？

マンションには賃貸マンションと分譲マンションがあるのに、アパートは賃貸のみ。分譲アパートがないことを不思議に思ったことがあるのは私だけではないはず。その理由はずばり「利益」の問題です。

いくら木造で住宅設備を最小限にしたとしても、建物を一棟建てると数千万円はかかります。近年人気が再燃している鉄筋コンクリート造のメゾネットタイプのマンションになると、１０戸以下でも１億円はかかります。

個人の資産家が投資目的で建てるにしろ、企業が建てるにしろ、当然「賃貸」もしくは「分譲」の形で利益が出るようにしなければなりません。日本は国の面積が世界的に見ても大きくはないので、立地にもよりますが土地が高い傾向があります。

同じ値段、同じ広さの土地に建てるのであれば、老朽化が進み、空室の危険性があるアパートを建てるより、階建てを増して頑健な物件を建てる方が、一戸あたりの賃貸料も抑えることができます。

アパートは定期的な修繕の費用を考えても、階建てによる戸数制限を考えても、採算が合わないことが、分譲アパートが存在しない理由です。

管理会社・管理組合がないアパート

マンションは賃貸にしても、分譲にしても管理会社ないし管理組合をおかなければなりません。管理費を毎月徴収されるわけですが、管理してくれる人がいるおかげで、清掃や修繕などを行うことができ、清潔で景観を害さず、資産価値を保つことができます。

一方アパートは、管理会社を置かなければならない決まりがないため、大抵は所有者が管理人となるか、管理人を雇う形で運営をしています。このため、清掃などが行き届かない場合が多く、住民がゴミの出し方などのルールを守り、高い意識で暮らさないと、景観・防犯・資産価値等の点においてデメリットが大きいです。

老朽化が激しいアパート

前項の管理とも関係しますが、特に木造のアパートの場合は老朽化が激しくなります。資産価値の基準にもなる「造り」から見ても、減価償却は以下のようになっています。

• プレハブ造　　　　　１９年
• 木造　　　　　　　　２２年
• 鉄骨造　　　　　　　３４年
• 鉄筋コンクリート造　４７年

木造と鉄筋コンクリート造では、２倍以上耐用年数が変わってきます。勿論これはひとつの目安であって、実際の建物の耐用年数は素材や立地、住み方、管理によっても大きく変わってはきますが、木造アパートの老朽化がマンションよりも早く進むのは確かです。

借り手から考える
「アパート向きの人」と「マンション向きの人」

アパートとマンションの違いは、不動産会社が決めていて具体的な定義が無いことはお伝えしてきました。ここからは、前項でご紹介した不動産業界で使われている区分を中心に、アパートマンションの違いから、どのような人が向いているのかをそれぞれ解説していきます。

アパートの特徴と向いている人

①一般的にアパートの方が家賃が安い

アパートに分譲はないことはご紹介しましたので、「賃貸」に絞って考えてみると、概ねアパートの方が家賃が安い傾向があります。家賃を抑えて趣味などにお金を使いたい方や、分譲マンションを購入するための貯蓄をしたい方はアパートが向いているといえます。

②ご近所の顔が見えるお付き合いがしたい

特に都心部では隣近所のご挨拶もなくなっているので、誰が住んでいるかも分からず、騒音などのご近所トラブルが起きやすくなっています。また、マンションは管理会社が入っているため、清掃なども業者が行ってくれるので、ご近所づきあいがより減少しています。

隣近所やアパートの住民と交流をしたい方や、顔が見えるお付き合いがしたい方にはアパートがおすすめです。

マンションの特徴と向いている人

①ランクの高い住宅設備

特に築年数が長い木造アパートに多いですが、洗濯機が外に配置しなければならなかったり、浴室が共用といった物件もありますが、マンションにはこういった物件はほぼありません。

また、浴室乾燥やビルトインタイプの食洗機、洗濯物を室内で干せるなど、マンションの方が住宅設備のランクが高い物件が多いです。家事などにかける時間を短縮したり、綺麗に生活をしたい方はマンションの方が向いています。

②高いセキュリティ（防犯設備）

一人暮らしで不安になるのが「防犯」。オートロックやシャッターなど防犯設備が整っているのもマンションの特徴です。また、階建てでアパートとマンションを区分している場合はマンションは３階建て以上になるので、侵入を心配したときに高い階層を選択できるのも魅力の一つ。

③ご近所づきあいは少なめに、静かに暮らしたい

地方ではアパートでも静かに暮らすことができる場合もありますが、「造り」で区分した場合木造のアパートは隣近所の音がかなり気になるところ。現代はSNS時代。個人で録画や録音をしたものを投稿する人も多いので、防音性に優れた物件に住みたい方はマンションが適しています。

また、ご近所づきあいは極力少なくして、プライバシーを守りたい方にもマンションがおすすめです。特に高級マンションは二重のオートロックやエレベーターもキーカードを持っていないと使えないなど、ハイセキュリティな物件が数多くあります。

名称にこだわらない現代の住まいの探し方

私は古い人間なので、一人暮らしをする際にアパートよりマンションを探してしまいますが、若者の世代では物件の探し方に新しい傾向が見られます。

「暮らし方」をベースに物件を探す

シェアハウスという言葉が当たり前になって久しいですが、現在の住まいを探す基準として「自分らしく暮らせるかどうか」が重要になっています。

こういった流れに対して、アパートやマンションにも変化が起きており、いわゆるアパートらしい建物やマンションらしい建物ではなく、境目が曖昧になってきています。

借り手にとっては選択肢が増えており、「これだけは外せない」という条件に合った物件を探せるようになっています。

築浅の最新アパートの特徴

古くからあるアパートをリノベーションしたものではなく、比較的新しい築浅のアパートでは、オートロック完備や防音を施している物件が増えてきています。同様の設備があるマンションと比べるとアパートの方が安くなりますので、物件選びの条件として防犯が外せない方は築浅のアパートを探してみると、ぴったりの物件に出会える確率があがります。

管理組合が活発なマンション

一方、マンションでも資産価値を落とさないための工夫として、管理組合の活動が活発なマンションがあります。主に分譲マンションがこの傾向が強いものの、賃貸マンションでも管理会社が色々な取り組みをしているところがあります。

例えば、地域のお祭りにマンションとして出店をしたり、マンションの敷地内でフリーマーケットを開催し、地域の人達も参加できるなど、地域に密着したマンションづくりという流れが出てきています。

安全のためにマンションに住みたいけれど、人との繋がりも保ちたいという方はこういったマンションを探されるといいでしょう。

増加しているアパートの空き家！その原因と再建方法

ここまでは、アパートとマンションの違いやどういった物件が誰に向いているかといった借り手の目線で解説をしてきました。ここからは、アパートの空き家をお持ちの方の目線で、空き家の原因と対策について触れていきます。

なぜアパートの空き家が今増えているのか

アパートの空き家が増えている原因は様々ありますが、主なものが以下になります。

1. 人口に対する過剰な供給
2. 建物の老朽化
3. 親世代から相続したアパートをどうすればよいか分からず放置
4. 社会情勢が変化し周辺環境が変わる中で、立地・間取りなどがマッチしていない。

アパート空き家の再建方法は「地域」によって変わってくる

アパート空き家の再建は楽ではありません。リノベーションを入れるなど方法はありますが、周辺環境に「賃貸需要」があるかどうかで大きく結果が変わってくるからです。

従って、都市部などの賃貸需要がある地域では、リノベーションをして防犯設備や間取りの変更など、借り手にとって魅力となるポイントを作ることが再建のカギとなります。

また、地方では個人の賃貸需要にマッチさせるのではなく、高齢者のための住宅などに一新することが再建のカギとなります。

リノベーションによる中古物件の収益化については、以下に詳しい情報を掲載していますので、ご覧ください。

空き家となった中古物件の収益化は可能か？成功事例と効果的なリノベーションをご紹介

アパート空き家を探している方は弊社にご相談を！

この記事では、アパートとはそもそも何か、マンションとの違いを中心に解説。

また、それぞれの違いからどういった人に向いている物件なのかをご紹介してきました。

少子高齢化が急激に進む中で、周辺環境が大きく変わり、地域の需要に合わない物件は空き家となって放置されているのが現状です。

さらに、若者の世代では物件の選び方や求める機能も変化しており、新築のアパートはマンションと区別がつきにくい、高いセキュリティを完備した物件も増えています。

こうした築浅の最新アパートに対して、老朽化が進んだ中古物件の再建もまた地域の課題となっています。

弊社ではそういったアパート空き家をお持ちの方に対して、個々のケースに合わせて活用のためのご相談を受けつけております。

また、そういった物件を活用したい企業様に向けても、求める条件に最適な物件を、独自の方法で収集した情報の中からご提案させて頂いております。

是非、お気軽にお問い合わせください。

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ですが、そもそも「空き家」とはどんな家を指すのか、ご存じの方は意外と少ないのではないでしょうか。

蔦が這う家？

朽ち果てる建物？

国土交通省は明確に「空き家」を定義していますが、空き家を所有している方の感覚とはかなりの開きがあります。

*1「空き家対策の推進に関する特別措置法（2015.2.26施行）」の原文をご覧になりたい方は以下を参照ください。
https://www.mlit.go.jp/common/001080536.pdf　国土交通省HP

アパートなどの集合住宅における空き家の定義

アパートなどの集合住宅や長屋などの共同住宅は、戸建てとは定義が異なります。

1. 全戸が空室にならないと空き家とはならない。
2. 建物自体が老朽化により倒壊の危険等があっても、空き家対策特措法では「空き家」とは　みなされないため、対応ができない。

というのが現状です。
※ただし、建築基準法に基づく行政指導は可能です。

空き家活用株式会社の「空き家」の基準

ここまで触れてきた通り、国交省の空き家の定義はあくまで「増加する空き家から生まれるリスクへの対策」に重点を置いた最低限の基準であり、「活用できる資産」としての空き家を把握できていないのが現状です。

弊社は空き家を専門とする企業で、独自の基準に基づいて空き家を調査しており、ポータルサイト「AKIDAS」を運営しており、収益を産むことのできる空き家情報を多く保有しています。

空き家が抱えるリスク

国交省の定義による空き家であっても、広義の空き家であっても、放置することで生まれるリスクは同じです。具体的にどのようなリスクを空き家は抱えているのでしょうか。

近隣への被害

①景観をそこなう

適切な管理をされていない空き家は蔦がはい、汚れや落書きなど周囲の景観を損なう恐れ　があります。

②倒壊の危険性

先にも触れましたが、１年以内の「居住やその他の使用」が認められる場合、老朽化によ　る倒壊の危険性があっても、空き家法では対応することができません。倒壊すれば、建物　自体には住人がいなくても、周囲の建物に危険が及ぶことは十分に考えられます。

③異臭

空き家となった原因にもよりますが、ごみの処理などが適切に行えていなかった建物は、　においが内装などにしみついてしまいます。これらのにおいを取り除くには、においの元　を処分するだけでは難しいです。また、周囲にもにおいが広がると近隣住民への賠償が必　要になってくる場合があります。

害虫・害獣被害

空き家となっても人が管理をしていれば少しは軽減しますが、シロアリなどの害虫・ネズミなどの害獣、田舎などの場合は猪などの被害も起こります。特にシロアリによる被害は深刻で、借り手や買い手が決まっても、建物の基礎部分からの補修工事や場合によっては倒壊の危険性にも繋がります。

犯罪の温床

空き家に対する犯罪で一番多いものが「放火」になります。延焼した場合は近隣への賠償責任も生じるので、火災保険に加入しておくなどリスクヘッジが重要です。他にも住居への不法侵入や空き家を使用した犯罪、落書きなどによる治安そのものの低下も大きなリスクとなります。

最大のリスク「特定空家認定」とは？

空き家の抱えるリスクについて触れてきましたが、2015年2月に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」では、一定条件下の空き家を「特定空家」として、行政が立入調査を始めとする措置を講ずることができるようになりました。

では、「特定空家」と認定される条件と認定された時の具体的リスクについて、詳しく見ていきましょう。

固定資産税、都市計画税の優遇から除外

現在、宅地上の建物は特例によって、以下の優遇を受けることができます。

• 固定資産税→最大減税率1/6
• 都市計画税→最大減税率1/3

しかし、特定空家に認定されてしまうとこの特例から除外されてしまい、固定資産税では最大6倍になる可能性があります。

市町村による措置

「特定空家」と認定する権限は、市町村にあります。市町村が特定空き家に対して、具体的にどのようなことができるようになったかを見ていきましょう。

①立入調査

市町村は具体的な措置を検討するため、特定空家に立入調査することができます。

②助言・指導・勧告・命令

立入調査の結果、必要な助言・指導・勧告・命令を、空き家の所有者にすることができます。

③強制撤去

命令等に応じない場合は、市町村の権限により強制撤去することができます。

＜次ページ：空き家リスクに対する具体的な施策＞

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知っていますか？「放置空き家」の恐怖！

管理が行き届かず、老朽化が進んでしまった「放置空き家」には、様々なトラブルがつきものです。ゴミの不法投棄などによる衛星面の悪化、犯罪者が知らない内に住み着く可能性や治安の悪化、それらの悪影響に関するご近所からのクレームなど。「空き家」を放置すると、たくさんの負の要素を引き寄せ、周りに住む人たちに、迷惑をかけてしまう恐れがあります。

それだけでは、ありません！空き家を放置したままでいると、2015年5月に施行された、「空き家等対策特別措置法」により、「特定空き家」に指定され、固定資産税が6倍になってしまう金銭的なリスクも潜んでいるのです。

ライフスタイルに合わせたリノベーションを考えよう！

老朽化の進んだ「家」を引き継いだ場合、自分が住むにしても、賃貸に出すなどして「空き家」活用をするにしても、リノベーションの必要が出てきます。自分たちが快適に過ごすためにも、健全な「空き家」活用をするためにも、自分のライフスタイルや活用方法に適したリノベーションについて知っておくことは大切です。

そもそもリノベーションって何だろう

リノベーションとは、英語の「renovation」由来の言葉で、もともとは建物を改修するという意味です。日本では、リフォームとリノベーションという言葉をよく耳にしますが、リフォームが「原状回復」の意味を持っているのに対して、リノベーションは、「性能を向上」させるという意味も持っています。

リノベーションには、ただ壊れている所や古くなった所を改修するだけでなく、これからの生活のために、新しい機能を付けたり、間取りを変更したりして「家」そのものの価値を高めるという意味合いも含まれているのです。

「空き家」をリノベーションするメリット

「空き家」のリノベーションには、様々なメリットがあります。どのような、メリットがあるのか、具体的に見ていきましょう。

「特定空き家」に指定されるリスクが減る

「空き家」を持っている場合、一番避けたいことが、「特定空き家」に指定されることです。リノベーションを行えば、老朽化や衛生面の悪化を回避でき、「特定空き家」に指定されることによる金銭面のリスクを減らすことができます。それだけでなく、ご近所トラブルや犯罪の防止にもなります。

資産価値が上がる

リノベーションを行えば、「家」自体の資産価値が自ずと上がります。また、耐熱や耐震、エコハウスなど、時代のニーズに適した「家」にリノベーションをすれば、資産価値の上昇だけでなく、安全で快適な生活が保証される「家」を持つことができます。

「空き家」活用に有効

賃貸やシェアハウス、Airbnb（エアビー）など、「空き家」には、自分で住む以外にも様々な活用方法があります。自分の活用方法に適したリノベーションを行うことで、「空き家」の活用がスムーズにできます。

「空き家」をリノベーションするデメリット

「空き家」をリノベーションする際に、最もネックになるのが「費用」。リノベーションの費用が一体いくらかかるのか、予算内で収めることができるのか、しっかり把握しておくことは重要です。

「空き家」リノベーション費用はいくら？

「空き家」の状態（築年数や劣化具合）やデザイン性、広さなどによっても、費用は様々。リノベーションをお願いする会社によっても、フルリノベーション費用で500万未満〜1,500万と振れ幅があります。自分の予算に合った、会社や設備を選定することが大切です。

また、古い「空き家」の場合、実際にリノベーションに着手してみて、想像以上に老朽化が進んでおり、追加工事が必要になる場合があります。排水管の破損や、シロアリがいたなど、目には見えていなかった部分が発覚するためです。そのような場合の追加工事費用についても、業者の方と事前に話し合い、余裕を持った予算設定をしましょう。

参考：ゼロリノベ
目的別に信頼性のある会社を選定。大手リノベーション会社14選

【参考】部分的に改修を行った場合の目安

参考：ホームプロ
https://www.homepro.jp/hiyou/

参考：木耐協 耐震診断結果 調査データ
http://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/tyousa_1808.pdf

活用に応じたリノベーションをすることが最も大事！

自分の「空き家」活用のビジョンを立てよう

リノベーションを考えた時、最も大切なことは「どんな住まいにしたいのか？」「どんな活用をしたいのか？」ビジョンを明確にすることです。自分のライフスタイルや活用方法に応じて、計画をしっかり立てましょう。

自分で住むのか、人に貸すのか、シェアハウスにするのか、多種多様な「空き家」活用がある中で、自分のライフスタイルと自分の所有している「空き家」にマッチする活用方法を見つけ、即したリノベーションを行いましょう。

活用方法に応じたリノベーションの具体例と費用

【自分で住む】

今年で定年を迎えたAさん。長い東京生活に区切りをつけ、両親が亡くなってから「空き家」となっていた、長野県にある実家で暮らしたいと考えるようになりました。妻に相談したところ、妻も田舎暮らしに大賛成でした。

長らく「空き家」となっていたことに加え、築60年という古い家のため、思い切ってリノベーションをすることにしました。夫婦2人だけなので、予算は500万円までと決め、大規模ではなく部分的なリノベーションを計画しました。

Aさんは、長野の厳しい寒さがネックだったため、「温かい家に住みたい」という思いがありました。そのため、断熱材をいれることが最重要事項でした。優先順位を決めながら、リノベーションする箇所を決め、予算内に「温かい家住む」という希望を達成できました。

【シェアハウス】

それほど、大きい家ではなかったので、2階にある2つの部屋をドミトリータイプの寝室にし、1階は共用部分のキッチンとリビングにすることに決めました。Bさんは、共用部分の１階の壁を取り払い、もともとあったキッチンを生かし広くて開放感のあるキッチンとリビングにリノベーションしました。また、1つしかなかったトイレをもう1つ作り、実際に住むハウスの方が快適に過ごせるよう工夫しました。

【古民家民宿（Airbnb）】

富士山で有名な河口湖に「空き家」を所有しているCさんは、以前から外国人向けの民宿をやりたいと考えていました。幸い築年数も古く、伝統的な日本家屋を体験できる宿として人気が出そうな「空き家」でした。しかし、長年「空き家」となっていたため、老朽化も進んでおり、Cさんは思い切ってリノベーションをすることにしました。予算は300万です。

古民家ということを売りにしたかったCさんは、内装にはあまり手を加えず、外装と雨漏りの対策を重点的に行いました。また、玄関先に広い開放的なラウンジスペースを設け、ゲストの方が寛げるよう工夫しました。

＜次ページ：知っておきたい補助金制度！＞

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