共働きや核家族化といった背景から、新築一戸建てにこだわらず利便性や自分たちに合った暮らしを求める方が多くなったためといえるでしょう。

そのため、中古マンションを購入してリノベーションする方のための情報は非常に多くなっています。しかし、空き家の中古マンションを所有する側は売却・賃貸にあたってリノベーションを行なった方が良いのかどうかという情報はほとんどありません。

そこで今回は、中古マンションをお持ちの方に向けて、リノベーションのメリット・デメリットを詳しくご紹介し、活用方法に合わせて必要なリノベーションを解説します。

中古マンションの使い方に悩んでいる方はぜひ参考にしてみてください。

空き家になった中古マンション、ニーズはある？

「高齢の両親から中古マンションを相続した」

「昔マンションを購入したものの転勤でずっと住んでいない」

こうした理由から、空き家の中古マンションを所有しているものの、住まずにただ所有しているだけとなっている方は多いようです。

物件を所有し続けることで固定資産税や都市計画税は毎年かかりますし、管理の手間も発生します。

これらは空き家となっている期間が短ければ大きな負担ではないかもしれませんが、長くなるにつれて頭の痛い問題となってくるでしょう。

新築マンションであれば駅チカでなくても、一定のニーズが見込めます。しかし20年以上の古い物件であればニーズは少なく、そのままの状態では買い手・借り手がつきにくいのが現状です。

そこで選択肢のひとつとして「古いマンションをリノベーションする」という手段について考えてみましょう。築年数が経っていても、現代のライフスタイルやニーズに合わせてリノベーションを行うことで物件の資産価値を上げることができます。

中古マンションをリノベーションするメリット

中古マンションを所有する人が、売却・賃貸を前にリノベーションするのにはどんなメリットがあるのでしょうか。意外にもそのメリットは非常に大きいといえます。

物件の価値を上げられる

中古マンションをリノベーションし、美しく、住みやすい状態にすることで物件の価値を上げることができます。

古いマンションは、ただ古いから人気がないわけではありません。間取りや設備が現代の生活に合っていないことが多く、売却・賃貸のどちらでも人気が集まりにくいのです。

マンションが普及し始めた1960年代後半～70年代ころ、マンションは一戸建てを購入するまでの仮住まいといったイメージが強かったため、終の住処として付き合うために必要な「暮らしやすさ」はさほど意識されていなかったのかもしれません。

80年代以降に建てられたマンションでは間取りや設備が大きく変化したものが多く見られるものの、キッチンが独立した部屋になっている、一つ一つの部屋が小さい、シャンプードレッサーがないなどのマンションは現代では暮らしにくいといえます。

現代では人気のない特徴を持つ物件は、リノベーションを行ない住み心地の良い部屋にすることで物件のニーズを高められるでしょう。

築年数の古い物件でも買い手、借り手がつきやすくなる

築年数の古いマンションでも、リノベーションを行なって内装や設備を新しくすることで「住みたい」と思ってもらえる物件にすることが可能です。新築一戸建てにこだわる人がいる一方で、「中古物件でも手を加えて住めばいい」と考える人も少なくありません。

2016年、オウチーノ総研が20歳～69歳の男女1,113名を対象に行なった「『住宅購入』に関するアンケート調査」では、家を購入する際に「新築(新築マンション・新築一戸建て)にこだわる」と回答した人の数は26.6%、「新築(注文住宅)にこだわる」が26.2%でした。

一方で「中古+リフォーム」を選択肢として考える人の割合は「積極的に考える（18.5%）」「選択肢の1つとして考える（55.3%）」と合計7割以上の人が中古物件に対して前向きな意見をもっていることがわかりました。

また、中古物件のメリットとして、「同じ条件の新築物件と比較して、リノベーション費用を含めても安く住める」ことがあります。

マンションの築年数や状態にもよるものの、リノベーションを行なうことで同価格帯の新築物件より住み心地をよくすることも可能といえます。

中古マンションをリノベーションするデメリット

中古マンションをリノベーションする際にはデメリットもあります。

特に、リノベーションをしなくても充分にニーズがある場合には、リノベーションの必要性が問われるため注意しましょう。

費用がかかる

一般的に「リノベーション」とは「住み心地を向上させるための（大規模な）改修」のことを指します。もともとはリフォームと同義で使われていた言葉ですが、近年では経年劣化による不具合や不便を補修して元の状態に戻すことを「リフォーム」、より良い状態とすることを「リノベーション」とすることが多くなっています。

「大規模な改修」となるリノベーションでは、リフォームよりも費用がかさみます。たとえば、リビングをLDKに変更した場合には100万〜300万円の費用がかかるでしょう。 キッチン場所移動はおよそ100万～200万円、浴室を広げる・移動する場合には150万～250万円前後の費用がかかります。

「フルリノベーションを行なったのに希望の価格で売れない」「住民が集まらない」といったケースを防ぐためには、マンションの位置や築年数、周辺の物件ニーズなどから「どこまで費用をかけてリノベーションする必要性があるのか」を明確にすることが大切です。

立地や条件によってはリノベーションが必要ない場合も

リノベーションをしなくてもニーズのある物件であれば、そもそもリノベーションの必要性が低くなります。

「駅から近い」「近くに大型の商業施設がある」「学校がある」「子育てのしやすい環境」「耐震補強済」などの条件であれば、リノベーションを行わなくても買いたい・借りたい人が出る可能性があります。

近隣の売却・家賃相場などを参考に資産価値を明確にしましょう。より詳しく知りたい場合には複数の業者に査定を依頼してみるのもおすすめです。

リノベーションで、できること・できないこと

ここで、中古マンションのリノベーションでできることとできないことを確認してみましょう。

できること・できないことは所有するマンションの構造や管理規約によって異なるため、あくまでも一般的な例となりますが、参考としていただければ幸いです。

【できる】間取り変更

例）

• 小さい部屋をつなげて広々としたリビングルームにする
• 脱衣所を広くとって快適性アップ
• 独立キッチンとダイニングをつなげて一部屋にする

間取りの変更はリノベーションの代表的な工事です。近年は部屋と部屋をつなげて広々とした空間をとる構造が流行しています。少子化や独身世帯の増加、核家族化などの影響から、将来的にもニーズの高いリノベーションといえるでしょう。

【できる】床材の変更

例）

• 和室の畳を取り払いフローリングにする
• クッションフロアをフローリングにする
• トイレの床材を吸湿・消臭タイルにする

面積の多い床を一新すると、部屋は見違えるように美しくなります。ベッドやソファなどを置く欧米型の生活様式をする人が増えたことから、和室の需要は減り、フローリングが人気です。フローリングでは材質にこだわる人も多く、天然のぬくもりを感じさせる無垢材が人気です。

床材は部屋のイメージを大きく左右するため、リノベーションを行うなら優先的に手を入れたい場所となります。

【できる】壁紙、天井の張り替え

例）

• 全体の壁紙を張り替えて美しく
• 部分的に違った色、材質の壁紙を使い（アクセントウォール）おしゃれに
• 吸湿、消臭など機能性壁紙を使用して快適性を上げる

壁や天井も床と同様、室内に入ったときに視界の多くを占める部分です。壁紙は手垢や日焼けなどで汚れが目立ちやすいため、張り替えは必須といえます。

【できる】キッチンリノベーション

例）

• キッチンタイルの張り替え
• IHクッキングヒーター、食洗機などの設備を搭載
• キッチン位置の変更（排水管の位置により不可の場合あり）

広く機能性の高いキッチンが備えられたマンションは、中古市場でも人気が高くなっています。料理は別室で女性が作るものという時代は終わり、現代の生活ではキッチンは家庭の中心となっているためです。

家族の様子を見ながら料理ができるカウンターキッチンや複数人で料理ができるアイランドキッチンの人気が高まっています。また、キッチン設備を充実させることも資産価値を高める方法の一つです。

【できる】脱衣所リノベーション

例）

• シャンプードレッサーの変更
• 流し台をデザイン性の高い洗面ボウルにする
• 造り付け収納の追加
• 壁紙や床を吸湿素材にする

古いマンションではデッドスペースの多くなりやすい脱衣所。デッドスペースを造り付け収納にすることで、無駄なく広々とした脱衣所にすることができます。

また、壁紙や床材を機能性の高い素材に変更すれば、見た目が美しくなるだけでなくカビの発生や汚れの付着を軽減し、物件を長持ちさせることができます。

【できる】室内ドアの変更

例）

• 室内ドアを変更し、おしゃれなイメージに
• ドアノブをアンティーク仕様にする

室内ドアの変更は比較的安価で、施工費用を含めても一箇所5万円程度から変更可能です。

付け外しはさほど難しい作業ではないためDIYでも変更が可能ですが、取り付けだけではなく古いドアの処分方法も考慮する必要があります。

【できる】照明、スイッチの変更

例）

• 照明器具を部屋のイメージに合わせて変更する
• スイッチを増設する

【できる】バリアフリー化

例）

• 室内の段差を解消
• 玄関や浴室に手すりを設置する

【できない】共有部分のリノベーション

• 玄関ドア
• 窓のサッシ
• ベランダ
• ポーチ
• 共有壁
• 専用庭　など

玄関ドアや窓のサッシはマンションの共有部分となるため、リノベーションを行うことができません。専用庭はその名称から専有部分と思ってしまいやすいのですが、実際には専用使用権が認められた共用部分にあたるため、リフォーム・リノベーションを行うのは管理組合となるので注意しましょう。

また、一般的なマンションに多いRC造では、ラーメン構造であれば間仕切り壁を撤去して間取りの変更が可能ですが、壁式構造の場合には間取り変更ができない場合が多くなっています。

【目的別】中古マンションに必要なリノベーション

中古マンションをリノベーションするべきか否かは、所有するマンションを最終的にどうしたいかによって異なります。選択肢としては主に次の5つがあります。

• 不動産会社の仲介のもと売却する
• 不動産買取を利用する
• 賃貸物件として活用する
• 自分で店舗や民泊施設として活用する
• 活用せず所有を続ける

不動産会社の仲介のもと売却する場合

不動産会社の仲介のもと、所有する中古マンションを一般向けに売却する場合には、前述したとおりそのままの状態で買い手がつくようであればリノベーションを行う必要はありません。

しかし、「駅から遠い」「近隣にめぼしい商業・学校施設がない」など立地的に恵まれていない物件であれば、物件自体の魅力を高めるためにリノベーションするのは有効です。

この場合、壁・床・古くなった設備を新しいものに交換するなどは必須といえます。また、住んで欲しい人（ターゲット層）のニーズに合わせて間取り変更やバリアフリー化などを行うのも良いでしょう。

不動産買取を利用する場合

不動産売却と買取は似た言葉ですが、買主が一般客か不動産会社かが異なります。不動産売却は買主が一般客、買取は買主が不動産会社です。

買取は売却よりやや低めの査定となるのが一般的ではあるものの、手続き完了までの期間が短く済む、内覧客の受け入れが不要、近隣に知られずに手放すことができるなど、メリットは多くあります。

買取では、物件はそのままの状態で引き渡しとなるためリノベーションは必要ありません。

賃貸物件として活用する

賃貸物件にする場合、リノベーション費用を家賃に上乗せして回収する、リノベーションを行わず、地域の相場よりも家賃を安く設定して経営する、修繕が必要な箇所のみリフォームして住民を募集、集まりが悪ければリノベーションを検討するなどの経営方法が考えられます。

この選択肢によってリノベーションが必要な範囲は大きく異なりますが、どの場合でも住民が快適に暮らせるよう、壁・床・古くなった設備の交換などは最低限行う必要があります。

自分で店舗として活用する

サロンや教室などのジャンルであれば、中古マンションでも店舗として活用することが可能です。使用方法によっては小範囲のリノベーションだけでも充分な場合があります。

たとえば美容サロンの場合には部屋数の多さを利用して個室サロンにし、トイレと壁・床のみリノベーションする、料理教室の場合間取りをつなげてアイランドキッチンを設置するなど、目的に合わせて必要なリノベーションを行いましょう。

活用せず所有を続ける

この場合、リノベーションは必要ありませんが、何もせず所有し続けるのは税や管理の負担が大きくおすすめできません。

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ところが、都内では「親の住んでいた分譲マンションの空き家」が年々増加しています。

先に触れたような空き家が無くなっているわけではありませんが、「東京都」という特殊な地域ならではの「空き家＝分譲マンション」が抱える問題点と対策を、具体的な事例を交えてご紹介していきます。

中古マンションの相続に関わる問題点

都内で両親とは別々に暮らされている方にとって、親の住む分譲マンションを相続するのか手放すのかは大きな関心事ではないでしょうか。ここでは相続することのメリットとデメリットを具体的に解説していきます。

親のマンションを相続するメリット

実ははっきりとメリットと言えることは1つしかありません。それは「資産になる」ということです。

資産価値が高いうちに売却することもできますし、お子様がいらっしゃるご家族の場合は、お子様が独立される時のために維持しておくというのも1つの選択肢になります。

親のマンションを相続するリスクとデメリット

デメリットの方が多い中古マンションの相続。具体的にどのようなリスクがあるのか見てみましょう。

①税金と維持費

相続してもその後の費用が一切かからないわけではありません。主にかかるのは税金と維持費です。税金は「相続税もしくは贈与税」と「固定資産税」で、相続税・贈与税は相続のタイミングによって生前か死後かで名称が変わります。いずれも、相続した段階で支払う税金（1回）になりますが、固定資産税は毎年かかってきます。

税金の課税率は土地の評価額に基づいて算出されるので、相続する可能性がある場合は事前に調べておくことが重要です。

維持費は「共益費・管理費」と「修繕費」が主なものになります。共益費と管理費は明確な区別はありません。共用部分の清掃や維持等にかかるものを共益費、事務にかかる費用を管理費としているところもあれば、共用部分の清掃に使われる水道代なども共益費に含めているところもあります。

いずれにしても名称の違いはあれど、相続をした場合は住んでいなくても支払わなければならない費用です。修繕費はその名の通り、積み立てておき共有部分に関わる修繕が必要になった時に、そこから捻出するための費用を指します。この維持費が後に大きな問題になる部分なので、相続する予定がある方は事前に金額を確認しておきましょう。

②管理組合や住民との関係

分譲マンションと賃貸マンションの最大の違いは、管理者が「管理組合」か「一個人・一法人」かという点です。分譲マンションはいわば運命共同体、住民同士で共有部分の使用方法や管理方法などを話し合い、大規模なマンションでは理事会を発足して代表者で決定をしています。

後で詳しく触れますが、資産価値を下げない為の工夫や運動をマンションの住民全体で取り組む動きが活発になっています。仮に税金や維持費を支払っていても、掃除や会合、祭りや活動に参加をしないと住民や管理組合とのコミュニケーションが取れないので、些細なことから苦情や大きな問題に発展するケースがあります。

③資産価値の低下

最大のデメリットはこの部分です。建物は人が住まないと老朽化が進み、唯一のメリットである資産すら覆してしまいます。特に都内では郊外のニュータウン計画等により、20年後には築30年を超える物件が600万戸を超える見込みです。築年数が経過するほど資産価値は下がる一方です。

中古マンションの資産価値はどう決まる？！

ここまで解説してきたメリット・デメリットを踏まえた上で、親の住んでいたマンションを相続するにしても売却するとしても、重要になってくるのがその「資産価値」です。個々の物件によって変動する条件もありますのですべてをご紹介することはできませんが、大きなウェイトを占める条件を解説します。

築年数

買い手の心理から考えれば当然のことではありますが、より新しい物件の方が需要が高いことはいうまでもありません。具体的には築10年目までの物件であれば、購入時の70～80％の価格で売却できる事が多いです。

これはローンと密接な関係があり、金融機関はローンの審査を築年数で算出するため、買い手が35年のフルローンを組むには、築12年目までの物件である必要があるからです。ここから築年数とともに資産価値は下がり続け、およそ31年目で横ばいになります。

立地条件

①主要駅が近い

これは非常に重要なポイントになります。実は私も両親とともに分譲マンションを購入し、一時的に同居をしましたが、私の職場が異動になったことにより通勤時間が負担で別居しております。買い手にとってはこの条件以外が素晴らしくても諦めるに足るほど重要な条件です。

②コンビニ・スーパーへのアクセスがよい

小さいお子様がいるご家庭も、高齢のご両親がいるご家庭も一番気になる所だと思います。車社会であればある程度の距離は買い物に行けても、都心の場合は車が必要ではない場合が多いので、普段の買い物は外せない条件です。

③学校

これは近いことは言うまでもありませんが、中学校までは居住地によって通う学校が決まってしまうので、お子様がいるご家庭ではどのような子が通っているかも気になるところです。

管理状態

管理状態を見るポイントは色々ありますが、内見の段階でよく見られるのが、ゴミ置き場と駐車場・駐輪場です。ゴミ置き場のルールが守られていない、駐輪場や駐車場が荒れていると管理状態が良くないとして、買い手が中々つきません。

治安

治安が良いか、軽犯罪が多発していないかは、特にお子様がいるご家庭では気になる条件になります。そうはいっても犯罪が起きたかは分からないでしょう？と思われる方もいるかもしれませんが、警視庁では「犯罪情報マップ」としてどこでどのような犯罪が起きたかを公開しています。

興味のある方は以下リンクから参照できます↓
参考：http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Portal

相続した中古マンションの資産価値を下げないために

中古マンションを相続する唯一のメリットが「資産」であること、そしてその「資産価値」は経年とともに下がる一方であることを解説してきましたが、資産価値を下げない努力をすることで資産価値を実際にあげている管理組合があります。

資産価値を下げないための取り組みをしている管理組合の事例紹介

①屋上庭園を農園にして地域住民との交流

管理組合がしっかりとしているとは、ただ単に清掃が行き届いている、マナー違反がない、といったことだけではありません。

都内のあるマンションでは、新築時の構想では屋上が共用の庭園だったところを農園に改良し、持ち回りで野菜のお世話をして、収穫時には近隣住民を招いて大規模なお祭りを開催。資産価値を高めることに成功した事例があります。

②自動販売機で収益化

別のマンションでは管理組合で様々な話し合いをした結果、道路に面しているマンションの共用部分に自動販売機を設置。どんな自動販売機を設置するか、管理費用、商品ラインナップまで住民で話し合って決定したメーカーのものを導入しました。

　結果的に住民だけではなく、近隣の方からも利便性が高いということで好評になり、自販機の種類を増やして収益化に成功した事例もあります。

空き家を活用するという方法

相続放棄は3ヶ月という短い期間で判断をしなければなりませんが、選択肢は「相続放棄」と「相続したうえでの売却・居住」だけではありません。空き家として活用するという第３の手段があります。

ですが、空き家を専門とする事業者はほぼなく、不動産会社に相談すれば売却を勧められてしまいます。詳細は最後に触れていますが、「空き家活用株式会社」は空き家を専門としている頼れる企業です。

空き家となった分譲マンションへの東京都の取り組み

東京都は2018年3月から2019年3月の1年間「マンションの適正管理促進に関する検討会」を設置、学識経験者やマンション関係団体代表者等を10名集めて議論を進め、2018年12月20日に「東京におけるマンションの適正な管理に関する条例」を公表しています。

具体的な内容は以下のリンクを参照して頂ければ、19条の条文すべてを確認することができます。

参考：http://www.mansion-tokyo.jp/shisaku/01tekiseikanri-jourei.html

この条例は大きく3つの柱から成ります。

都や管理組合、事業者等の責任の明確化

要約すると、都内では建物と人（管理者や所有者、居住者）の２つの老いが進行しており、管理不全に陥れば衛生・防災・防犯等の面において周辺環境に深刻な影響を及ぼすため、マンション管理状況を把握するために責任を明確化しようということです。

管理組合による管理状況の届出

2020年4月から「昭和58年以前に新築された6居室以上のマンション」を「要届出マンション」とし、要届出マンションの管理組合は管理状況の届出が義務化されます。

管理状況に応じた助言・支援等の実施

「都は、区市町村や関係事業者等と連携して、届出によって把握した管理状況に応じ、管理組合等に対する助言・支援、指導等を行います（第18条～第19条）」

つまり、都が管理状況の良くないマンションに対し、立ち入り調査・改善指導が行えるようになるということです。

都内のマンションを放置することで実際に起こった事例

中古マンションを放置することは資産価値の低下を招き、さらに東京都が条例の整備に乗り出していることは分かっていても、どこに相談すればいいか、何を相談すればいいか分からず放置している方も多いです。

ここでは実際に放置して問題が起こった２つの事例をご紹介します。

所有者の住所が特定できないケース

驚くべき数値ですが、マンション全体の戸数のうち約13％が所有者の住所を特定できない空き部屋になっているマンションがありました。13％とはいかないまでも所有者の住所が特定できない空き家を抱えているマンションは多くあります。

管理組合は、不在者財産管理人を専任決議した上で家庭裁判所に申し立てを行い、その後管理人が売却をしましたが、滞納した管理費との相殺には至りませんでした。

相続放棄したケース

２つ目が相続放棄したケースです。相続放棄には期限があり「自己のために相続があったと知ってから3カ月以内」という短い期間で決めなければなりません。相続はいい部分だけというわけにはいかないので、負債と合わせて算出した上でそれでも相続するか否か結論を出すことになります。

このケースでは相続人である息子さんが、ご両親が亡くなってから住まわれていたマンションの相続を放棄していましたが、マンションの管理組合へはその旨を伝えていませんでした。息子さんはご両親との関係が良くなかったので、連絡もほとんど取ってはいなかったため亡くなる前の6年ほど管理費を滞納していることを知りませんでした。

管理組合は物件を競売にかけましたが、滞納した管理費との相殺には至りませんでした。

ここまで、都内ならではの空き家として中古マンションが多いこと、唯一のメリットである資産価値は経年とともに下がってはいくものの、管理組合の取り組み次第で価値の維持・向上は可能であることを解説してきました。

いつかはこの問題に直面するという方の中には「何とかしないといけない」と思いつつも、具体的な対策を打つ時間がない、どこに相談すればいいか分からないという方もいるとおもいます。

相続、売却だけではない！「活用」という第３の選択肢についても検討してみて下さい。

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