隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻。

前回いただいたご相談では、売却する他にも賃貸という選択肢もあり、賃貸の中でもサブリース（＝転貸契約）という形があることをご紹介し、興味を持たれたご様子でした。

（前回記事はこちら）

その後、地価や賃料などの近隣の相場の調査結果を踏まえ、どのように話が進んだのか、進展をお伝えします。

【地元業者や路線価から地価の相場を算出】

—前回のお話では、相場や見積りなどを聞いてじっくり検討したい、とのことでしたので、ご所有の空き家の所在地近隣の相場について調査しました。まずは、その結果からお話ししたいと思います。

ご主人：ありがとうございます。どういった具合でしたか？

—はい、まずは売却した場合の土地の値段の相場ですが、これがだいたい１坪10万円。

—それから、賃貸に出した場合ですが、そのあたりの家賃の相場から言うと4〜5万円ぐらいになるのかな、という結果でした。

奥様：そのぐらいなんですね。

ご主人：じゃあ、うちがだいたい20坪くらいとして、土地の値段は200万円前後ということか。

—はい。これは地元の不動産業者さんに聞き取りをして、実際いくらぐらいで土地が売れていますか、賃貸不動産の家賃はどのぐらいですか、という数字なんです。路線価（＝宅地が面する道路から算出される価格水準）から計算しても、だいたい一致します。

ご主人：なるほど。じゃあ値段が200万円だとして、それは家は無いものとして更地の場合に200万、ということですよね？

—そうですね、あくまでも土地の値段、ということになります。ただ必ずしも、わざわざ費用をかけてお家を取り壊し、更地にした上でないと売ることができない、ということではありません。

—そこは買主さんとの交渉次第ですから、土地の相場は200万円です、家もついてます、どなかた買いませんか、という提示の仕方でもまったく問題はないと思います。

【需要を持つ事業者への声かけを提案】

—ご所有の土地の住環境という話になるんですが、市役所が徒歩圏内という立地なんですけれども、他エリアに住宅用として人気のエリアがあるようなんです。

—ですので、環境から言うと住宅用に売ったり賃貸に出すというよりも、事務所など事業用に貸し出すという形が良いかもしれませんね、というお話が地元の不動産業者さんからはありました。

奥様：それはたとえば、以前にサブリースのお話を伺いましたが、どこかの不動産会社と転貸契約を結んで、というような形ですか？

—そうですね、もちろんサブリースの形態もありますし、私たちの方から直接、事業者さんに「空き家を買いませんか？」という提案をしていく、という形のお手伝いもできるかと思います。

—たとえばペット共生型の住宅施設をやりたいとか、住宅型の老人ホームをやりたいとか、そういった需要を持った事業者さんですね。

＜次ページ：1日でも早く心配の種をなくしたい＞

The post 【空き家相談事例】隣県に所有する「実家」処分に悩むO様の場合/後編 first appeared on 空き家活用ラボ.

今回は、隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻

の場合。

海からも近く、徒歩数分に市役所もあるという立地のO様邸ですが、実際に行われたやり取りをご紹介したいと思います。

遠方に通う負担から片付けの進んでいない状態

—まず、ご実家が空き家となってしまった経緯について教えていただけますか？

奥様：私の実家なのですが、５年ほど前、父が体調を崩して検査入院中に母が唐突に亡くなってしまいました。その後、父も私たちの方へ呼び寄せて同居になったので、そこから空き家になっています。

—現在ご実家はどのような状態でしょうか？　家財の片付けなどは済んでいますか？

奥様：荷物は片付けきれていないままになっています。当初は主人と一緒に、大きな車をレンタルして荷物を片付けに行ったり、家の風通しや細かい物の整理のため、定期的に電車で通ったりしていたんですが…。

ご主人：私は脳梗塞をやっていて、左半身に麻痺の後遺症があるんです。そういった体力的な問題だとか、隣県で100kmぐらいの距離があるので車で行くにも時間がかかるし、電車で行く時の交通費も負担になって、次第に足が遠のいてしまいました。

ただ年々、体の自由も効かなくなってきているから、妻ひとりに面倒ごとを背負わせることになるのは偲びないし、いまのうちになんとかしたいという思いがあるんです。

賃貸に出した場合に家主が負う責任が懸念…

—ありがとうございます、よくわかりました。

—空き家をどうにかしたいという場合は一般的に、貸しに出すか売却するか、ということになりますが、いまの時点でお考えはありますか？

奥様：賃貸に出す、というといろんな責任を負わなくてはいけないのかな、というのがあって尻込みしていまいます。しがらみみたいなのは避けたいな、と思って。

ご主人：なるほど。

—もうひとつ、サブリースとか転貸契約と言われる形もあって、これはいわゆる又貸しですね。

—家を転貸会社に貸して、その会社がさらに他の店子さんに貸す、その店子さんに対して家主さんは関知しませんよ、という形ですね。

ご主人：その場合の家主と入居者の方との間の契約というのは、どうなるんですか？

—あくまでも家主さんは転貸業者との間での契約だけで、転貸業者が店子さんと別途、契約を交わすという形なので、家主さんと店子さんとの間のやりとりや責任というのはありません。

—もちろん、そのぶん手元に入る家賃収入は相場よりもだいぶ割安になりますが、わずらわしいことは避けたい、という方にはうってつけの形かと思います。

意思決定能力のない親族がいる場合

—では、売却の場合のお話をさせていただきます。売却する場合には不動産の登記の手続きが必要になるのですが、そうした手続きはまだ取られていない状態でしょうか？

ご主人：そうですね、相続手続きなどはなにもしていません。

奥様：実家のことは両親に任せきりだったので、火災保険がどうなってるかとかもわからなくて…。なにも知らない状態でご相談させてもらってるので、申し訳ありません。

—いえいえ、大丈夫ですよ！　では、ごきょうだいはいらっしゃいますか？

奥様：姉がひとりいますが、７年ほど前から障害者施設に入っていて、実家のことをどうするかという話し合いは難しい状態です。

ご主人：実家をこのままにしておけないので、いずれ処分してもいいか、という話は以前に一度しているんですが、それを理解できているかどうかはなんとも言えないんです。

—なるほど、意思確認が難しいという状態ですね。意思決定能力がないと思われる方には、成年後見人（法務省：成年後見制度～成年後見登記制度～）というのがついて、本人の代わりに財産の管理をしたり、遺産分割協議を行うことになっています。

—今回は、一番近い親族ということで、妹さんである奥様が後見人となるのが自然な流れかと思います。

奥様：その場合、具体的にはどうなるんですか？

—そうですね、本来は相続者間での遺産分割協議を経ないと決められないです。

—ですが、奥様がお姉さまの成年後見人ということになれば、ご実家をどう処分されるかは奥様おひとりの判断で進められることになるかと思います。

—ただもちろん、お姉さまにも遺産相続の持分がありますので、たとえば賃貸に出すのであれば家賃収入の半分をお姉さまに渡されるとか、売却処分で入ったお金の半分を渡されるとか、といったことを決める必要があります。

ご主人：なるほど。入るお金については当然、義姉と折半で、と考えています。登記の手続きに関してもお金がかかりますよね？

—はい、賃貸契約に関しては物件の名義というのはあまり関係ないのですが、売却に関しては登記の変更をしておく必要があって、手続きには一般的に数十万円単位のお金がかかります。

—司法書士の方への手数料が高いようなイメージがあるかもしれませんが、実際は国に納める「登録免許税」というが費用の内訳の大半を占めているんです。土地・建物の評価額に税率をかけて算出されるので、その地域の地価などによって変わります。

家財処分などの諸費用を売却成立時に支払う形を提案

—賃貸に出すにしろ売却するにしろ、いまある荷物を片付けなければいけない、という課題があるかと思います。

—ご自分たちだけで片付けるのが難しければ、たとえば整理・収納アドバイザーの方などに手伝ってもらう、という形もあります。

奥様：そういうことも考えたんですが、なかなかその費用を捻出できなくて…。

—なるほど。であれば、売却の話がまとまってからそういった手配をして、支払いも売却代金が入った時にさせてもらう、というような形がいいかもしれません。

—もしくは、解体時に家財の処分も一緒にしてもらうことを条件に売却する、という方法もありますね。いずれにしろ、先に支払う費用を考えると賃貸ではなく売却の形の方が、負担を減らすことができるかと思います。

ご主人：問題は土地が売れたとして、そういう費用で足が出ないかどうかだな。

奥様：多少、足が出てもしょうがないんじゃないかしら。いっぺんに片付けてもらえるなら、その方が面倒もなくてすっきりするような気がします。

売却だけでなくサブリースも視野に検討したい

ご主人：話を伺う前は、面倒を残したくないから売却、という方向で気持ちがほとんど固まっていましたが…。

やっぱり家を建て壊すのは惜しいという気持ちも実はあったので、色々な選択肢を教えていただいているうちに、サブリースというのも有りなのかな、という考えも出てきました。

どちらが良いのかじっくり検討してみたいので、見積もりなど出していただいて、また相談に乗っていただきたいと思います。ありがとうございました。

（後編に続く）

The post 【空き家相談事例】隣県に所有する「実家」処分に悩むO様の場合/前編 first appeared on 空き家活用ラボ.

空き家を活用するつもりもないから、本当は手放したいけれど、お金もないので家の中の家具など残置物の処分や家を取り壊すこともできない…。

そんな時は、自治体の制度を賢く利用すれば、安く空き家を手放すことが可能です。

空き家を手放すために、どのようにして売却や引き渡しをするのがいいのか、各自治体の事例を参考に答えを導き出します。

空き家を相続したら、すぐ考え行動するのが大切

全国の空き家の現状

国土交通省によって2013年に発表された「空き家の現状と課題」によると、空き家の総数はこの20年で倍増しており、「賃貸用又は売却用」の空き家増加率は減少しているものの、「その他の住宅」の増加率は増大している状況です。

「その他の住宅」とは、いわゆる戸建てや、マンションなどの住宅で、転勤、入院などのために居住者が長期にわたって不在しており、今現在人が住んでいない住宅のことを指します。

令和2年の12月末には、新しい調査報告が上がる予定とされていますが、年々空き家は増加の一途をたどっているのです。

空き家はどうして放置してはいけないのか？

家は、人が住まないことで傷みます。

「誰も住んでいないのだから、家が傷まないのではないか？」と思い違いをされる方もいらっしゃいますが、空気の入れ替えがおこなわれないことで、空中に舞っていた塵やホコリが床などに溜まります。すると、そのホコリなどを餌とするカビが発生し、壁などを侵食し、壁紙がはがれたりすることがあるのです。

また、締め切られた空間の中では寒暖差による湿気などで木部が腐り、最悪の場合は天井や壁などが崩れ落ちてくる場合も。

さらには家の中だけではなく、戸建ての場合は庭や玄関前などに雑草が生い茂り、害虫、害獣の巣になり近隣の迷惑となります。

こうした家の劣化は、自治体から「特定空家」と認定され、固定資産税が6倍になってしまうのです。そうならないためにも、空き家を放置することなく管理や売却、活用をしていかなければなりません。

空き家を売却するには2種類の方法

空き家問題への取り組みとしては、空き家を自分で活用する方法や、管理する方法などもありますが、この記事では空き家を売却する方法をご説明致します。

空き家は売却することができれば、固定資産税もかかりませんし、管理するための年間コストも削減することもできるのです。

空き家を賢く売却するための方法を、見ていきましょう。

古家を解体して売る方法

≪メリットとデメリット≫

空き家の売却方法として、古家を壊し更地にしてから売却する方法があります。

更地にするメリットしては、古家があるよりも土地として売る方が買い手も付きやすく、土地に価値があれば、ある程度利益を得ることも。

ただ、デメリットとしては古家を壊してしまったことにより、「住宅用地特例」が適用されれず、土地にかかる税金として固定資産税が6倍となり、都市計画税は最大3倍になってしまいます。

もちろん古家を壊しても、土地を即日売ることができれば大した問題ではありませんが、土地にあまり価値がなく、100万近くの費用をかけてせっかく更地にしたものの何年も買い手がつかず逆に税金だけあがってしまう場合があるため、多くの人は古家を残した状態で売却しようとするのです。

古家付きで売る方法

≪メリットとデメリット≫

古家付きで売却することの最大のメリットは、古家の解体費用などがかからないことです。

また建物があることで、「住宅用地特例」により、固定資産税は通常の税額より6分の１となり、都市計画税についても優遇されます。

デメリットは、古家があることで買い手が付かないことでしょう。そのため売却までにかなりの年月がかかる場合も。

先日、私の義実家も「古家つき土地」として売却しましたが、義理の父が亡くなってから実に3年もの月日がかかりました。

 空き家を売却したらかかる税金

ようやく空き家を売却することができ、少々利益も出たしよかったなぁ…などと思っていたらやってくるのが、売却にかかる税金です。

家を売却した場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」がかかります。

譲渡所得税は、所有している年数によっても％が違います。

5年以上所有していた場合は、譲渡所得税が15％、住民税は5％ですが、5年未満ですと譲渡所得税は30％、住民税は9％です。

 とはいえ、利益が出なければかからない税金ですので、空き家売却の場合は新築時の価格を上回る金額で売れることがまれですので、あまり心配しないでもいいでしょう。

通常は、投資用マンションなどを買い、5年所有したのちに売り払うことを視野にいれた投資家の人などにこの税金は適応されます。

 また、空き家には譲渡所得の3000万円特別控除などもあります。

空き家を売却した場合、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」によって、譲渡所得から最大3000万円控除が可能に。

もちろん、この控除を受けるには様々な「適応条件」がありますが、もしも空き家を売却して、新築時よりも利益が出るようであれば、この控除を使って節税することをおすすめ致します。

＜次ページ：売却時に解体をするなら自治体の制度を利用しよう＞

The post 自治体の制度を使って賢く空き家対策　事例から考える空き家の処分方法 first appeared on 空き家活用ラボ.

今回生活を担ってきた思い出残る我が家が「空き家」に至るまでのお話を取材させて頂き、その思いを語っていただいた。

晩年の親と過ごした実家

　菊さんは子供の頃にこの家(宮城県登米市)に引っ越してきた。生家が手狭になったから、というのが理由だったという。

　家は国道沿いにある。

　「学校の先生だった父が、道路に飛び出すといけないからといって玄関を改修したのが思い出されます」

　そんな菊さんは三姉妹の末っ子で、平成元年に寿司職人のご主人と結婚。この家から１５分程度離れたとなり街に転居し、寿司店「美津乃寿司」を営んできた。

　ただ、その後も年老いた親の介護でこの家に通うなど、ながらく生活の“舞台”となった。菊さんにとっては、子供時代から結婚するまで暮らしたさまざま記憶、一家団欒や晩年の親と過ごした思い出のつまった大切な“実家”なのだ。

　その後、お父さんが亡くなると、この家はつい最近まで１８年間にわたって賃貸住宅として貸し出された。

　「その間に、お住まいになったご夫婦にお子さんが生まれました。その子も今はもう高校生ですが、この家が新しい命をはぐくんだことを嬉しく思います」

今後の利活用を慎重に検討

　菊さんはすでに、家業である寿司店の近くに住居を構えている。

　「東京に出ていた２７歳になる息子も帰ってきた」というが、この家に住むといった考えはないという。そこで“空き家”となったこの家の利活用を考えている。

　「借りていただける方がいればそうしたいと思います。難しいようであれば、売却も視野に検討したい」

　国道沿いで、もともとは東北電力の関連施設があったこともあり、立地は悪くない。家屋の裏には田畑が広がるなど、のどかさも兼ね備えている。菊さん自身も含め、子育てを支えた“実績”もある。

　一方で、１８年間入居してきた家族は、親の介護の関係で転居していった。

少子高齢化が進む日本社会、特に地方ではこうした傾向がより強い。そんな中で、菊さんは「高齢者住宅などに活用できるなら、それもいいですね」という。

　むしろ、願いはひとつ。「ていねいに使ってもらいたい」ということだ。

　住居は生活の最大の舞台であり、家族の思い出も背景である。そして生活は年齢や時代とともに変化していく。

　結婚や子供、転勤や転職、介護…

　一方生活者は、生活の変化とともに住居を変えていく。菊さんが利活用を検討している家もまた、菊さんや入居者の“生活の一時期”を担ってきた。菊さんの「ていねいに…」という言葉は、そこでつぐまれた大切な思い出、生活の記憶から発せられているように思えた。

（了）

｜

｜

＜「空き家」にお困りの方も、「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞

｜

｜

「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん

• 空き家って、こんなに新しいんだ？
• こんな歴史のある家、最高。しかも、ちょっとのリノベで使えた！
• こんな素晴らしい環境にある！
• （逆にここに新築物件は出来ないよな・・・）

そう、「空き家」は【埋蔵不動産】です。お持ちの「未活用不動産」でお悩みの方も、不動産を探されている方も。価値があふれる【埋蔵不動産】として、処理や活用をともに考えてみませんか？　まずはご状況、ご要望を整理させていただきます。お問い合わせください。

お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/　　　　　　　　　　　　

※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。
「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
https://aki-katsu.co.jp/

よくある問い合わせ・お悩み、ご希望

＜不動産を所有の皆さま＞

1. 「未活用状態」の不動産をもっていて、困りごとが・・・
2. うちの実家を、どうやって活用しようか悩んでいる
3. もっと良い活用の仕方や、使ってくれる方はいないかな・・・

＜不動産を探している皆さま＞

• 古民家風な「空き家」が欲しい！
• 郊外や自然豊かな場所に、移住したい、二拠点生活をしたい
• DIYをしてよい物件がほしい
• 不動産会社ではなかなか見つからない希望がある・・・
• 事業用の物件を探しているが、出回っている物件はすぐに決まってしまってじっくり検討できない・・・

お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/　　　　　　　　　　　　

※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。

The post 空き家の利活用を考える菊やすこさんの想い　新たな生命はぐくんだ家　「丁寧に使ってくれたら嬉しい」 first appeared on 空き家活用ラボ.