外国人観光客も増え続け、旅館やホテルでは提供できない地域に密着したサービスや伝統的な日本家屋で日本文化を堪能してもらうなど、工夫を凝らした民泊ビジネスが活発になっていました。

ところが、コロナ禍にある現在。外国人観光客は激減。

国内も非常事態宣言により観光どころか外出自体も自粛が必要でした。この影響を受けて旅館・ホテルはもちろんのこと、個人で民泊をやっていた事業者は特に大きな打撃を受けています。

この記事では、これから民泊を始めようと思っていた方に、民泊の基礎知識から関係法令を。

さらに、コロナ禍を乗り切るための方策まで、「今後の民泊ビジネス」についても徹底解説していきます。

諦めないで現状を打開するためのアイデアを沢山載せていますので、是非最後までご覧ください。

空き家の増加と放置という現状

日本の空き家問題は広く知られていますが、そもそもどうしてこんなに空き家が増えているのでしょうか。また、その多くが放置されているという現状も重要な問題です。

ここでは、空き家が増えるシステムと放置されていく原因を探っていきます。

空き家予備軍＝持ち家の現状

まずは、総務省によって5年ごとに行われている『住宅・土地統計調査』より、最新のデータ（平成30年）をご覧ください。

抜粋：『総務省　平成30年住宅・土地統計調査』

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

赤い丸印を見て頂くと驚愕の事実が分かります。

【高齢者夫婦のみの世帯の持ち家率は87.4％】

この事実が空き家の増加に大きく関わっています。

つまり、親の世代は約9割が自分の家を持っており、通勤の利便性や孫の学校などの理由で離れて暮らしている子供は、別の家に住んでいることになります。

この親に対して子にあたる世代もまた、持ち家率が65%を超えており、この子供同士が結婚すると親の世代の家が2軒空き家になる可能性がある＝空き家予備軍なのです。

放置の理由

放置の理由は様々なものがありますが、代表的なものを以下にあげてみましょう。

• 想い出がある→処分や売却をしたくない
• 通勤や生活に不便
• 将来、孫の世代が使うかもしれないから所有しておきたい
• 撤去費用がかかるため、やむなく放置

いずれの理由もよくあるものですが、建物は放置すればするほど老朽化していきます。さらに、大きなリスクを背負うことになる場合も？！売却したくない人も、「手入れ」は重要になってきます。

放置は百害あって一利なし！そのリスクとデメリット

放置に繋がる原因は先に触れましたが、実際に放置したまま年月が経過すると、建物の老朽化だけではなく、他のリスクが高まります。

所有している空き家の立地にもよりますが、周辺に実際にお住いの住宅がある場合、倒壊の危険や犯罪の温床、景観を損なう、周辺地域の地価下落、固定資産税の値上がりなど、多くのリスクがあります。

詳しくは、以前別の記事で解説していますので、興味がある方はそちらをご覧ください↓

「空き家の火災保険おすすめは何か？　空き家における放火リスクと対策について」｜空き家活用Lab

自分たち自身では手入れや管理が難しい場合は、空き家を管理してくれるサービスなどもありますし、期限付きで賃貸に出すという方法もあります。

＜次ページ：コロナ禍で考える民泊は空き家問題解決となるか？！＞

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しかし、「何をどのように行なったらいいのかわからない」という方も多いでしょう。

そこで今回は、民泊の清掃方法や決めておくべきことなどをわかりやすくご紹介します。

清掃の仕上がりは民泊の印象を左右する

チェックしておきたい部屋の清掃について

宿泊者が施設を利用する際、建物の作りやロケーション以外に「清掃が行き届いているか」という点は非常に気になるポイントとなるからです。

旅館やホテルなどの選択肢もある中、民泊施設を選んだ宿泊者は特別な体験を望んでいるで方が多くなっています。民泊ホストとのコミュニケーションや文化的な体験、あるいは家族だけで貸し切って過ごすゆったりとした時間など。

しかし、それらを提供できたとしても、清掃一つで部屋の印象が台無しになってしまう場合もあるのです。

大手民泊仲介サイト・Airbnbのレビューには、「清潔さ」「掲載情報の正確さ」「コミュニケーション」「所在地」「チェックイン」の5項目があります。

このうち、清潔さはホスト側の努力によって改善できる項目です。

レビューをチェックしていくと、スーパーホストと呼ばれる経験豊富なホストの民泊施設でも、時たま清潔さに不満が出ているケースがありました。

“全く清掃されていないかと思うほど床やカーペットはホコリと髪の毛が沢山あり､風呂場､洗面台はカビと汚れが酷いです｡風呂場の椅子も汚くて座る事が出来ませんでした｡”

引用：Airbnb

“建物が古く､部屋のドアが閉められない状態｡内部が埃っぽく､余り清掃しておられないように思えました｡宿泊者の問題でもありますが､キッチンのシンクに残飯が放置されたり､ゴミが溢れていたり､衛生面で少し問題があるように感じられました｡”

引用：Airbnb

インターネットを介して民泊を行う際、レビューは非常に重要です。レビューを気にしない宿泊者はほとんどいないでしょう。1つのサイトだけを利用して宿泊者を募っている場合には、1つでも悪いレビューがつくと一気に宿泊率が低下する恐れもあります。

清潔さについての悪いレビューは主に浴室やトイレ、ベッド、ゴミ問題に集中しやすいため、とくに注意したいポイントです。

掃除の徹底を心がけるだけでなく、ひどい汚れや設備の破損を防止するために、宿泊者へ部屋の使い方をしっかりと説明しましょう。

多言語での使い方説明を設置しよう

家主不在型民泊の場合、ゲストがわかりやすいように部屋の使い方や注意点などをまとめたマニュアルは必須となります。

あらかじめ注意事項をメールなどで送っていたとしても、部屋もしくは部屋に入る前のロビーなどの目立つところに置いておき、手にとってもらえるようにしましょう。

とくに外国人旅行者が多い地域・施設では「部屋では靴を脱いで過ごす」といった日本では当たり前のことが通じず、トラブルになる可能性もあります。トラブルに発展すれば互いに嫌な思いをするだけでなく、家具や電化製品の破損などにつながることもあるでしょう。

英語・中国語・韓国語など多言語でのマニュアルを設置することで、部屋を適切に使用してもらいやすくなります。

多言語でのマニュアル制作が難しい場合には、クラウドソーシングやスキル販売サイトなどを利用して翻訳を依頼するのも1つです。

保証金制度を活用しよう

Airbnbの例を挙げると、「ホスト保証」という制度があります。ホスト保証とは、宿泊者が施設や物品の損傷を与え、補償請求に応じなかった場合に物損補償が適用される制度です。（限度額US$1,000,000）

宿泊に対しての保証金はホスト側が設定できるため、不安がある場合には設定しておきましょう。設定しておくことで部屋を丁寧に使用する意識が生まれます。

保証金はあまり高額に設定すると予約が入りにくくなるため、相場である1万円程度を目安に設定しましょう。

また、民泊仲介サイトでレビューさえるのはホスト側だけではありません。ゲストもまたホストと同様に、部屋の使い方や行動に対してのレビューをされます。

そのため、宿泊予約のリクエストを受け付ける前に宿泊者のプロフィールとレビューを見て、キレイに・安全に使用してくれる宿泊者であるか確認しましょう。

民泊清掃を自分で行う場合の方法・費用

自分で民泊施設の清掃を行うのは、思っている以上に大変かもしれません。

一部屋ならまだしも、複数の部屋を毎日宿泊者を迎えられるレベルまでキレイに掃除するのは非常に手間がかかります。

部屋を清掃する際に行うべきポイントは以下のとおりです。

【全体】

• ゴミ捨て
• 掃除機がけ
• 拭き掃除
• 消耗品の補充
• 宿泊者の忘れ物確認

【寝室】

• ベッドメイキング
• リネンの洗濯

【水回り】

• 浴室清掃
• トイレ清掃
• キッチン清掃

上記のような作業を毎日複数の部屋で行わなければならないとすると、時間と手間がかかります。そのため、清掃業者に依頼する方も少なくありません。

また、民泊仲介サイトでは宿泊料に清掃料金を上乗せできることもあります。

自分で掃除する場合には、清掃料金を設定してモチベーションを高めるのもよいでしょう。

民泊のゴミ出しは有料に？

ゴミ捨ては宿泊者が出したゴミをまとめて捨てるだけなので、作業自体はシンプルで時間もさほどかからずに終わるでしょう。

ゴミをどこに捨てるかは、施設の規模によって以下の3つの選択肢があります。

1. 地域の処理施設に持ち込む
2. 業者に委託する
3. 一般のゴミ収集に出す

施設の規模が小さい場合、ゴミの量としては一般の回収に出せば充分です。しかし自治体によっては民泊宿泊者の出したゴミを事業者ゴミとして見なすことがあり、一般のゴミ収集で回収してくれない場合があります。

「では個人で回収業者に依頼しよう」とすると、月3万円程度〜の回収料がかかります。月3万円というのは、小規模民泊を行なっている方には利益を大きく減らしてしまう厳しい金額です。

また、一般のゴミとして回収してもらえる場合に注意したいのは、地域によってゴミ回収ルールが異なることです。民泊施設がお住まいの自治体と違うときには、民泊施設のある自治体でのゴミ回収ルールを確認し、捨て方を決めておく必要があります。

自治体によって異なるゴミ回収ルール

ここで民泊物件数が多いエリアである東京、大阪、京都のゴミ回収ルールをみてみましょう。

東京都大田区

• 普通ごみ（週2回収集）
• 資源ごみ（週1回収集）
• 容器包装プラスチック（週1回収集）

大阪府大阪市

• 普通ごみ（週2回収集）
• 資源ごみ（週1回収集）
• 容器包装プラスチック（週1回収集）
• 古紙・衣類（週1回収集）

　　※中身の見えるゴミ袋で捨てること

京都府京都市

• 燃やすごみ週2回
• 缶・びん・ペットボトル　週1回

　　※有料の指定ゴミ袋あり

上記のようにゴミ回収の頻度や種別が異なるだけでなく、同じ市内でもエリアによって回収の曜日が違うことがあります。

民泊施設のある自治体のゴミ回収ルールを事前に確認し、スムーズにゴミが出せるようにしましょう。

＜次ページ：民泊清掃を業者に依頼する場合の方法・費用＞

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民泊新法が施行されてからは以前よりも手続きがシンプルになったことで、旅館業と縁のなかった方でも取り組みやすくなったためです。

民泊というと「外国からの旅行者に宿泊先を提供する」ものとしてとらえがちですが、宿泊者は旅行者だけではありません。

最近では体験学習とセットで修学旅行の宿泊先として選ばれることもあり、地域活性化にポジティブな影響を与えています。

今回は、空き家を修学旅行民泊の宿泊先として活用する方法、メリット・デメリットについて詳しくお話しします。

修学旅行民泊とは？異文化と体験を求めるニーズあり

修学旅行民泊とは、小・中・高校生の修学旅行の宿泊先として民泊施設を利用することです。

修学旅行の宿泊先といえば、旅館やホテルをイメージされるかもしれません。しかし、「2泊のうち1日は旅館で1日は民泊」といった修学旅行を行う学校も、現時点で少数ではあるものの存在します。

日本修学旅行協会の「教育旅行年報2017」によると、2017年の修学旅行の宿泊先割合はホテルが54.2％、旅館が35.7%と大部分を占めるものの、「農山漁村民泊」が前回の3.7％から4.9％とこれまでの最高値となっています。

農山漁村民泊は都市部での民泊とは異なり、主に農業・漁業などの一次産業を始めとして伝統や歴史に触れ、地域住民のリアルな生活を体験する民泊です。

一部の学校では農産漁村民泊を通じて、生徒・児童に普段できない体験をさせることを目的として民泊を宿泊先として取り入れています。

修学旅行民泊の受け入れは地域協会を通して行い、近隣の地域で連携して同性の3〜4名ずつを受け入れるのが一般的となっています。

修学旅行の滞在先として求められる民泊とは

修学旅行はあくまでも教育の一環として行われるものです。

そのため修学旅行の宿泊先として選ばれるには、「体験を通じた学習」と「安全管理」が必要となります。具体的には下記のような項目が重要です。

【体験を通じた学習】

• 普段の生活ではできないような貴重な体験ができる
• 民泊した地域の伝統や歴史を深く知ることができる
• 地域の住民と密接なコミュニケーションが取れる

【安全管理】

• 地域協会に属し、協会の定めるルールを遵守している
• 安全に宿泊できる環境作りや配慮が行き届いている
• 緊急時やトラブルに備えて学校や協会と連携できる

これらの項目を、実際に修学旅行民泊を受け入れている地域の取り組みと照らし合わせて具体的にイメージしてみましょう。

沖縄の伊江島は修学旅行民泊を「伊江島民家体験泊（教育民泊）」とし、観光協会が中心となって積極的に受け入れています。

体験を通じた学習ではサーターアンダギー作り、釣り体験、芋掘り体験、琉装体験、島にんにく収穫体験、ポニー飼育体験など、民家やグループごとに様々なプログラムを提供。地元の人たちの伝統的な暮らしを肌で感じることができます。また、太平洋戦争の戦跡を通して、平和学習も行なっています。

「伊江島をもうひとつのふるさとに」というメッセージに沿って「お客様扱いしない」民泊を行い、学生との交流を深めています。

多くの修学旅行生を受け入れている伊江島だからこそ、安全面や緊急時の連絡網もしっかりと準備しています。「緊急フローチャート」を作成し、万が一のトラブルが発生したときの対応を定めているからこそ、安心して民泊を利用できるのです。

＜次ページ：修学旅行民泊を受け入れるメリット＞

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事業収益確保の観点でみれば、結論としては「特区民泊」が最も効率的で有利な方法といえます。

今回は民泊の事業収益を効率的に得る為の、「特区民泊」の基礎知識とメリット・デメリットを分かりやすくご紹介します。

そもそも特区民泊とは？

特区民泊の概要と施行された背景を知ることで、特性や今後の社会の流れを把握でき、民泊運用の方針を決めやすくなるメリットがあります。まずは、特区民泊について理解しておきましょう。

特区民泊とは？

ひとくちに「特区民泊」と呼びますが、正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」という名称となっています。具体的には、2013年に施行された「旅館業法」規制を緩和し、空き家などの民泊活用を促進する為に作られた政令のことです。この「特区民泊」が活用できる地域では、事業者の負担も比較的少なく、収益の得やすい民泊事業が可能となりました。

しかし「特区民泊」の活用は、全国のどの地域でもできる訳ではありません。この政令が活用できるのは、「国家戦略特区」に定められたエリアにおいて、「特区民泊」の条例を定めている自治体に対象物件がある場合のみになります。つまり、民泊運用を考えている物件のある自治体で、「特区民泊」の条例を定めているかどうかが活用の可否における、1つ目の判断基準となります。

特区民泊施行の背景

「特区民泊」施行の目的としては、都心や観光地を中心とした地域で多くなった、無許可民泊の抑制が代表的なものです。施行以前は、民泊運営の為には「旅館業法」の建築基準など、高い基準をクリアしたうえで申請しなければならず、基準に従えば民泊事業を行なうのが難しい状況にありました。

例えば「旅館業法」で民泊運用を始める場合は、”客室の延べ床面積は一律33平方メートルとすること”など、物件によっては大幅なリノベーションが必要になるほどの、非常に高い基準が設けられていました。その為、費用をできるだけ抑えて事業展開を考える一部の事業者により、無許可での民泊運用が横行していたのです。これを抑制する為に定めた法令が「特区民泊」となります。

そして、2つ目の背景としては外国人観光客の取り込みです。増加傾向にある観光客の宿泊施設不足をうけ、地域の民泊施設を増やすことで集客を向上させ、地域経済の活性化を促すことを目的としています。海外観光客増加の流れは、政府の方針に沿った様々な施策も行なわれており、今後も上昇する流れにあるでしょう。

国家戦略特区と特区民泊の関係性と注意点

「特区民泊」が活用できる地域は、例外なく「国家戦略特区」内にあります。周辺環境で事業の流れも大きく変わる民泊事業において、「国家戦略特区」の特性や注意点についても確認しておくことが大切です。事業活用のヒントにもなる為、「国家戦略特区」の概要と注意点についても、しっかりと整理しておきましょう。

国家戦略特区とは？

国家戦略特区の目的は、政府が掲げる「アベノミクス」の一環として、地域経済の活性化を促すことにあります。「世界で一番ビジネスをしやすい環境づくり」をテーマとして掲げ、指定地域に置いて幅広い分野で規制緩和などを行なっている施策です。具体的には、都市再生や雇用、医療など幅広い分野で全国一律となっていた法令や税制を特別に緩和・優遇しており、民泊事業に関してもこの政策の一環として規制が緩和されました。

このような流もあり、自治体の判断で地域毎に「特区民泊」の条例を定めることで、活用できる内容になっています。国家戦略特区は、幅広い分野で経済の活性化が期待される地域ともいえますので、民泊事業を行う際も他のエリアに比べ、有利に事業を進めることができるでしょう。

具体的な国家戦略特区は？

平成29年度までに定められている地域は、東京圏（東京都、神奈川県、千葉市、成田氏）、関西圏（大阪府、兵庫県、京都府）のほか、新潟市、養父市、福岡市、北九州市、沖縄県、仙北市、仙台市、愛知県、広島県、今治市の地域です。

「特区民泊」活用上の注意点

「国家戦略特区」であれば必ず「特区民泊」がある訳ではないので注意が必要です。

「国家戦略特区」に指定されたエリアの自治体が「特区民泊」の条例を定めた場合は、申請が可能となります。もちろん活用する為には、定められたいくつかの要件を満たすことが必要です。そして、自治体へ確認を依頼し、要件を満たしていると認定を受けた後に、民泊運営が可能となります。

＜次ページ：特区民泊の対象エリア一覧と活用状況＞

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始める前に必ず知っておきたい！「違法民泊」の実態

「違法民泊」と「ヤミ民泊」についてどれくらい知っていますか？自分には関係のないことだと思っていたら、気軽に始めた、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」が実は、違法だったという事態になりかねません。正しい知識を付けて、「違法民泊」や「ヤミ民泊」を運営しないようにしましょう。

そもそも「違法民泊」や「闇民泊」って何だろう？

「違法民泊」以下の3つのことを行なわず、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」の営業をしてしまった場合に該当します。

1. 「旅館業法」に基づく許可
2. 「民泊新法（住宅宿泊事業法）」の届出
3. 「特区民泊」に基づく認定

「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」を始める際は、必ずこれら3つのいずれかが必要です。

①の「旅館業法」は、一般的にホテルや旅館、簡易宿泊施設、下宿などの際に適応されるので、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」の場合は、②の「民泊新法（住宅宿泊事業法）」③の「特区民泊」やについて知っておく必要があります。

「違法民泊」や「闇民泊」はどうして増加したのか？

「違法民泊」や「闇民泊」が増えた要因は、外国人観光客の増加に伴う、宿泊施設の不足が挙げられます。また、2008年にサンフランシスコでスタートした、「Airbnb（エアビーアンドビー）」システムがそれに拍車をかけました。宿泊施設の不足と「空き家」や「空き部屋」の増加という需要と供給のバランスがマッチした結果、民泊がブームになったのです。それから、民泊はグレーゾーンの扱いで増え続けたのです。

以下の章では、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」に直接関わりのある、「民泊新法（住宅宿泊事業法）」と「特区民泊」について詳しく解説していきます。

「民泊新法」って何？

「民泊新法」の制定の背景

ルールが明確化されていないまま、民泊ブームが進んだため、様々な問題が顕在化してきました。例えば、外国人ゲストがパーティを開いてしまったことによる騒音で、近隣からのクレーム、ゴミの分別ルールを守らない、犯罪事件など。

そのため、新しいビジネスモデルである「民泊」に対応した、民泊新法（住宅宿泊事業法）が2018年6月に施行されました。

「民泊新法」を詳しく見ていこう！

「民泊新法」とは、ホテルや旅館とは違う、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」などの「住宅宿泊事業」に関する法律です。ゲストを宿泊させることのできる日数の上限や、家屋やルールについて細かく決まっています。

①宿泊日数の上限

「民泊新法」では、年間提供日数の上限は180日泊としています。180日を超えてゲストを宿泊させる場合は、「旅館業法」に基づく許可が必要ですが、こちらはかなり厳しい規定があるので現実的ではありません。

②物件の条件

「民泊」できる物件の条件は、あくまでも「住宅」として使用されていることが非常に重要です。「民泊新法」が定義している「住宅」とは以下の3つです。

現に人の生活の本拠として使用されている家屋

特定の人が、継続して生活している家屋、物件のことです。住民票に住所登録してあるなど、短期ではなく長期的に住んでいる家屋や物件が当てはまります。自分が住んでいる部屋の一部や誰かに貸している「空き家」の一部の部屋などを「民泊」として利用する場合は、この条件を満たしていることになります。

入居者の募集が行われている家屋

民泊を行っている間、居住用住宅として、分譲や売却、賃貸の形態にて、買い手や入居者を募集している家屋や物件のことです。「民泊」を優先するあまり、故意に買い手や入居者が見つからないように、不利な広告や取引条件を提示するなどした場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められないので、注意が必要です。

随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

生活の拠点ではないが、年に1回程度の使用がある家屋や物件のことです。たまに利用する実家の「空き家」や、別荘などが当てはまります。また、今は常時居住していないが、将来的に居住する予定のある「空き家」も該当します。所有者の居住履歴の全くない、民泊専用家屋や新築の投資用マンションなどは該当しません。

参考：https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=429AC0000000065#A

参考：http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/target.html

参考：http://www.mlit.go.jp/common/001212562.pdf

参考：https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei04/03.html

③必要な設備とルール

「民泊新法」の定義する「住宅」には、台所・浴室・トイレ・洗面設備の4つが整っていなければなりません。これは、必ずしも1つの建物に限ってのことではなく、敷地内で一体的に利用できるものであれば敷地内にある建物全部を「民泊新法」の定義する「住宅」としてみなせます。ただし、近所にある銭湯などを浴室と代替することはできません。

ユニットバスやシャワールームのみでも問題なく、トイレの洋式・和式の基準もありません。浴室やトイレとしての機能を満たしてさえいれば良いです。

ルールについては、苦情の対応や騒音防止の説明、宿泊者名簿の備え付け、近隣住民への説明、標識の掲示、衛生管理などが義務付けられています。

④「家主居住型」と「家主不在型」

「民泊新法」では、「家主居住型」と「家主不在型」の2つのパターンがあります。「家主居住型」は、自分の住んでいる家の空き部屋を「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」として活用している場合です。しかし、家を不在にする時間が1日2時間程度と定められているので、家を長時間不在にすることが多い方は、当てはまりません。

「家主不在型」は、自分の住んでいる家以外に、相続をした「空き家」や「別荘」を「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」として活用している場合です。

「家主不在型」の場合は、③で述べたルールや設備の他、「施設管理業務の委託」と「消防設備の設置」が義務付けられています。

＜次ページ：「民泊」や「Airbnb」には、必ず届け出を出そう！＞

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