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　この式に沿って、レクチャーを展開いたします。

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【セミナーのコンテンツ】

１：仕入れの”埋蔵”マーケット「空き家」とは
　　  / 講師：空き家活用株式会社　西川 慧 

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２：反響営業にNO！源泉営業の本質的ポイント
　　  / 講師：優真商事株式会社　代表取締役　小林英治 様 

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３：行動効率を改善！物件データベース活用術
　　  / 講師：空き家活用株式会社　西川 慧

　　

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【講師プロフィール】

講師：優真商事株式会社　代表取締役　小林英治 様 



　反響営業に頼らない能動型の営業マンをたくさん育成して繋げていきたいとの想いから、不動産営業マン向けのコンサルティングを行っている。会員登録数は1,500名を突破。（http://yu-mashouji.com/）

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講師：空き家活用株式会社　西川 慧 



　直接仕入れのための空き家情報データベース『AKIDAS（アキダス）』を運営する、空き家問題解決のためのベンチャー企業。
（https://aki-katsu.co.jp/）

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【セミナー概要】

日時：8月19日（木）13:00〜14:00
場所：オンライン開催
定員：50名
参加費：無料

【空き家活用株式会社とは？】

公式サイトはコチラ：https://aki-katsu.co.jp/

メディア掲載実績（一部）

・https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2104/27/news022.html
・https://digital-shift.jp/flash_news/FN210423_7
・https://www.news-postseven.com/archives/20210609_1666587.html?DETAIL
・https://fk-online.jp/archives/4391 TBSラジオ出演 https://www.youtube.com/watch?v=DMTNeSFp8AA&list=PLJjnyXnmK57ZKI3UndHzrI-yD-1kxkkeC
・https://www.zakzak.co.jp/eco/news/210324/ecn2103240004-n1.html

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物件売買から賃貸管理まで、不動産に関わることをワンストップで行えることをめざし、現在は「ハウスドゥ！名駅店」として名古屋駅から徒歩数分の好立地に店舗をかまえています。

今回は「ハウスドゥ！名駅店」にて、自社の強みや大切にしている心がまえについて、お話をうかがってきました。

少数精鋭のスタッフによる“不動産総合センター”

“不動産全般をワンストップで”をモットーに掲げていますね。

そうですね、弊社では買取から売買の仲介、賃貸の仲介、賃貸も住居と事業用（テナント）と、取り扱っています。

オーナー様から依頼があればリフォームもお請けしますし、自社で収益物件の販売も行なっているので、不動産に関わることはおおむね全般にわたって取り扱わさせていただいております。

また、今後の展望として、賃貸業をされているオーナー様の物件管理、オーナー様へのコンサル的なものも手がけていきたいと考えています。

弊社の不動産事業としての歴史はまだ浅く、営業担当者も３名と少人数体制ではありますが、みなそれぞれ前職で10年、20年と賃貸仲介の経験がありますので、他店様に引けを取ることはないかと思います。

また、我々ふたりに関しては前職がともに隣の三重県がエリアだったものですから、愛知はもちろん、三重県の物件に明るいということも当店の特徴かと思います。

県をまたいだ取引が強み、実際に需要はあるのでしょうか？

やはり、三重と比べ愛知の方が物件相場は高いですから、愛知ではちょっと高いから、三重で収益物件を持ちたい、というお客様はお見えになりますね。

それから、現在のお住いは名古屋市内だけれども、ご家族が亡くなられて空き家になってしまった三重県内の家屋をどうにかしたい、というお客様もいらっしゃいます。

そうした方々に情報を提供したり、お手伝いをさせていただけるというのは、我々ならではのところがあるのではないでしょうか。

売主と買主の双方が満足できる一番良い形を追求

御社が不動産事業で大切にされていることを教えてください。

仲介事業者としてのプライドを持って仕事をしろ、ということは常々、言われています。

不動産業者というのはどうしても、賃貸であれば借主側、売買仲介であれば買主側に寄った営業になりがちで、オーナー様の利益が削られてしまうようなところがあるかと思います。

しかし弊社では、オーナー様への心配りも失することのないようにと指導されていますので、どちらか一方に片寄ることなく、借主様・買主様とオーナー様の双方に喜んでもらえる、一番良い形を常に考えるようにしています。

借主・買主・所有者の対等な立場を守る。他にもありますか？

嘘偽りなく正直にやっていく、ということです。

たとえば、本来あってはいけないことなんですが、物件を売りたいオーナー様に対して相場から逸脱した現実的でない額を提示し、とりあえず媒介契約を取って物件を押さえてしまえ、といういわゆる“高預かり”のケースが業界には少なくありません。

うちではそういった甘い言葉でオーナー様の気を惹くようなことはしませんし、お客様が間違った認識を持っていたら、はっきりと指摘してあげなさい、という方針です。

なんでも正直に言わせてもらうようにしているので、たまにオーナー様とケンカになることもあるんですが(笑)

でも、結果として「そんな正直に言ってくれたのはあんただけや」と信頼していただけるようになり、お客様と良い関係を築くことができています。

また、いまは実際に売り買いするタイミングではないけれど、その時には必ず弊社で、と言ってくださる方も多く、長いお付き合いに繋がっているのではないかと思います。

＜次ページ：まず空き家を取り壊さず、活用方法を考え、取り組む＞

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心配しつつも年金で何とかなると思っている。

今からでは準備ができなくて不安になってしまった。

今住んでいる家の資産価値が気になる等々

感じ方は人それぞれだとは思いますが、不安を感じた方は多いのではないでしょうか。

この記事では、あの報告書の元になったデータを具体的に提示しながら解説します。

老後のライフプランを考えるにはどのような点を押さえたほうがいいか、そのポイントを紹介しながら皆さんが今から老後のことを正しく考えるきっかけにして頂きたいと思っています。

また、今からでもできる資産形成術や中古の戸建てを売却するだけではなく「活用」するという選択肢についても詳しく解説していきます。

今更聞けない老後の2,000万円問題を解説

2019年に社会に衝撃を与えた「老後の2,000万円問題」。

しかし、私はこのキーワードだけが一人歩きして、世間を不安に陥れた印象があります。

ここでは、この報告書が発表されるに至った数値と、報告書の内容を徹底解説します！どういった世帯であれば備えが必要になるのか。本当に2,000万円が必要なのかを皆さんと一緒に紐解いていきます。

全員が2,000万円問題に該当するわけじゃない

発端は2019年6月3日に発表された金融庁の金融審査会がまとめた報告書です。試算には必ずモデルケースがあり、それは平均値で考えられています。

具体的にはどのような世帯を対象としたものなのかを解説していきます。

＜対象＞

1. 収入を年金のみに頼る無職世帯
2. 老後20～30年
3. 夫：65歳以上、妻：60歳以上の世帯の平均実収入は月額21万円
4. 上記世帯の平均消費支出は月額26万4,000円と考えられているので、
   一か月あたり5万4,000円の赤字

これらの条件から以下の計算式が成立します。

54,000（一か月あたりの赤字額）×12（か月）×30（年）＝19,440,000円

約2,000万円となり、この赤字分を貯蓄から補填しなければならないという内容です。

2,000万円問題への対策とは？

対策について論ずる前に、前項の対象に当てはまらない方については2,000万円問題で思い悩む必要がないということになります。現在の高度な情報化社会にあって、情報を収集することは重要ではありますが、本質を見極めて過度に不安にならないで欲しいと思います。

対策が必要な方については、大きく分けて２通りの対策方法があります。

まず１つ目は、老後のライフプランを考えて、具体的な消費支出を割り出し、年金に見合う生活ができるかを考えるということです。

「今の生活」の延長線が老後の生活になるとは限りません。心身の衰えに合わせて必要になってくるものが変わりますし、何より今の住まいに生活をし続けることができるかという点も重要です。

そうはいってもどのように想定をすればよいか分からないという方もいると思うので、次の項目で、老後のライフプランを考えるために必要な具体的な要素を解説します。

2つ目の対策は、今から「資産形成」を行うということです。資産形成術は色々なものがありますが、それぞれにリスクとメリットがあります。資産形成術については後述していきます。

老後のライフプランを考えるポイント

ライフプランを考えるうえで人生の３大支出と呼ばれるものがあります。

「教育資金」「住宅購入資金」「老後資金」の３つです。

教育資金はお子様がどこまで進学されるか、また人数によって大きく変わってきますし、住宅購入資金も自分が何歳まで働いてローンを返済していくかという、長期的な人生設計が必要になります。

老後資金は「人生１００年時代」と言われている現代にあって、６０歳を定年と考えると４０年分の人生プランということになります。ここでは、老後のライフプランと老後資金を考えるにあたって、押さえておきたい４つのポイントを解説していきます。

①生活スタイルの変化

お子様と同居している時は忙しく、決まった時間に起きて慌ただしい毎日を送られている方がほとんどでしょう。また、働き手であった方は毎日決まった時間に出社をして規則正しい日常を送られていたと思います。

定年退職を機に通勤から解放されて、１日の時間を持て余してしまう。また、お世話をする対象がいなくなることで、はりあいを無くしてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

また、通勤の利便性を最優先していた生活から、買い物や公共施設へのアクセスの良さに考えが変わる可能性もあります。

②収入が減少する可能性

今は働かれている方も、年金だけの生活になれば収入が減少する方がほとんどだと思います。一番重要な「住宅」に関する資金が不要になるかどうかは大きなポイントになります。

また、６０歳で定年を迎えてしまうと６５歳からの満額支給まで５年間無収入、あるいは年金が満額支給されないということになります。さらに今後受給開始年齢は上がると予測されるので、これからの時代は「働ける限りは働く」というのが重要です。

③健康状態

健康状態は老後資金にとって、大きな影響がある要素の１つです。８０歳を超えると９割以上の人が何かしらの疾患を持っており、医療費がかかってきます。

また、介護サービスの利用料についても、収入に応じて負担割合が見直され、１割でスタートした介護保険制度ですが、現在は３割まで上がっています。今後もさらに見直しがされることは予測できます。

働くことは収入だけではなく、人生の張り合いや健康の維持のためにも大きなメリットになるので、週５とはいわないまでも、短時間や数日働くことは想定しておくことが必要です。

また、現役時代は景観を理由にマンションの高層階を希望していても、年齢を重ねるとともに移動の利便性を考えてマンションの低層階や閑静な街の戸建てを希望するかもしれません。

④趣味・嗜好の変化

若い時やお子様が同居されている時は、旅行に行ったり、テーマパークやアウトドアなど外出することが多かったと思います。

また、スポーツなどの趣味を通じて、友人との交流が多い方もいらっしゃるでしょう。

しかし、年齢を重ねるにつれて外出の機会は減っていきます。逆に、時間にゆとりができたことでガーデニングや家庭菜園、DIYなど自宅の中や周辺での楽しみに変わって行く方が多いです。

ここであげた４つのポイントは老後を表す全てではありませんが、間違いなく訪れる課題出ることは確かです。

このような状態になった時、どのような楽しみを持つか、どのように過ごすかをある程度考えておくことが老後のライフプランを考えるうえでとても大切です。

＜次ページ：老後のライフプランに最適な住まいは何か＞

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総務省「平成30年住宅・土地統計調査」
https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

このような情勢の中で戸建てだけではなく、相続した「地方の中古マンション」の空き家も増え続けています。

都市部、特に都内では政策の影響もあり、今中古マンション市場が賑わいを見せていますが、地方では建物の老朽化に加え、空室が増加。相続したはいいものの、どう管理していけば分からず放置している・・・なんてことも。

しかし、放置することはデメリット以外のなにものでもありません。この記事では、そんな「地方の中古マンション」が抱える問題点や活用方法まで徹底解説していきます。

空き家を放置することのデメリット

中古マンションやアパートを相続したものの、管理方法や相談先が分からず放置をしているとデメリットしか生まれません。ここでは、都市・地方に関わらず中古マンションやアパートの空き家を放置することで起こる問題を解説していきます。

建物の老朽化

建物には「耐用年数」があります。これは、文字通り「どれだけ耐えうるか」を意味する言葉ですが、住宅に限って専門的にみると3種類の耐用年数があります。

• ①法定耐用年数
• ②物理的耐用年数
• ③経済的耐用年数

「法定耐用年数」とは、モノの減価償却率を計算し適切に税金を納めるため、国税庁が定めた年数のことです。

住宅の法定耐用年数は、構造と用途によって以下のようになっています。

• 木造（Wood＝W造）・・・22年
• 鉄骨造（Steel＝S造）・・・34年
• 鉄筋コンクリート造（Reinforced Concrete＝RC造）・・・47年
• 鉄筋鉄骨コンクリート造（Steel Reinforced Concrete＝SRC造）・・・47年
• ※用途はすべて住宅用です。

詳しくお知りになりたい方は、国税庁のリンクをご覧ください。

不動産サイトや不動産情報の「構造欄」で、W造やRC造等との記載はこのことです。先に触れた通りあくまで税金の計算に使われる年数なので、実際の住宅の耐用年数を意味するわけではありません。

しかし、不動産は特に大きな金額が動くので、その評価に公平を期するためにこの法定耐用年数が基準として用いられる場合が多いのも事実です。ご自身の中古マンションやアパートの構造欄は是非調べておきましょう！

特定空き家に指定されると固定資産税が6倍に？ ！

「物理的耐用年数」とは、住宅の物理的な耐用年数のことです。ただし、専門家であっても厳密に計算することは難しいです。それは同じ構造でもメンテナンスによって大きく差が出るからです。

住宅は築年数は勿論ですが、人が住まないと老朽化の進行が激しくなります。特に大きな要素が「換気」です。換気をしない状態で半年も経過すると、そのままではご自身が住むことも貸すこともできないほど劣化します。

また、新建築基準法に適合していない場合は、耐震のための補強工事が必要になります。工事費用は修繕積立金から出されることになりますので、特に1981年以前の建物は特に注意が必要です。

さらに、空き家対策特別措置法に基づく「特定空き家」に指定されたら大変！固定資産税の優遇（1/6）が外されてしまうので、実質更地と同じ6倍になってしまうリスクがあります。
詳しくお知りになりたい方は、以下をご参照ください。
都内駅前の空き家の不動産的価値は？売却の前に知るべき活用方法

資産価値の低下

「経済的耐用年数」とは、その物件の資産的価値のことです。都内や都市近郊の好立地ではない限り、基本的に築年数とともに資産価値は低下していきます。20年ほどで下げ止まるという記事も目にしますが、地方で高齢化の進む地域などは特に30年ほどまで下がり続けます。

概ね31年で横ばいとなりますが、法定耐用年数と合わせて考えてみてもW造・S造の中古マンションやアパートは、築年数によっては売却すら検討できなくなるという厳しい現実があります。資産価値が決まる詳しい条件をお知りになりたい方は以下を参照ください。
中古マンションの空き家が増加！都内の中古マンションを放置することの問題点と対処法

＜次ページ：地方の中古マンションやアパートならではの問題点＞

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都内の駅前という好立地条件でも、希望の価格で売れず大幅に価格を下げて売るケースが少なくありません。今回は、都内駅前の空き家の不動産価値が低くなりやすい理由と、売却前に知っておきたい空き家の活用方法をご紹介します。

「都内駅前」好立地条件の空き家でも不動産価値が低くなるのはなぜ？

都内駅前という好条件の空き家でも、思ったような不動産価値がつかず希望価格よりも大幅に低い売却金額となってしまう場合があります。

空き家の築年数や立地などの条件によっても異なりますが、一般的に共通する理由を探ってみましょう。

都内駅前の好立地条件でも売れにくいおもな理由

主な理由としては大枠、以下が当てはまります。

• 日本の人口が年々減少しているにも関わらず、新築物件はどんどん建てられている。
• 全国的に住宅が余っている状態であり、中古物件は売れにくくなっている

これらのことより価格は思ったより下落することもあるのです。

住宅の過剰供給の原因として国の政策や住宅販売業者のビジネスモデル、核家族化、不動産に対する価値観の変化など様々な問題が起因しており、すぐに解消することは困難です。

中古物件購入時の住宅ローンはハードルが高い

中古物件を購入時に住宅ローンを組む際には、適合証明を取得する必要があります。 古い空き家でも、建物によっては少し手を加えるだけですぐに住める、利用できる「現役」の空き家が多くあります。

しかし、実際にはすぐ使える状態であっても、住宅ローンを利用するためには耐震基準をクリアしなければなりません。 また、適合証明を取得するための費用は30万円程度掛かります。条件を満たさず取得できない場合でも、費用が返金されることはありません。

費用を支払っても適合証明を取得できないケースが多く発生していることから、「ローンで中古一戸建てを購入するのはハードルが高い」と、購入を迷う人が多くなってしまうのです。

その点、新築物件では住宅ローンが組みやすいため、中古物件よりも条件が悪い、たとえば駅から遠い・狭いといった条件でも新築の方が売れやすくなります。

不動産価値の低い空き家を相続した人に降りかかるリスク

空き家を家族や近親者などに相続させる側としては「資産を分け与える」「大切な家族に少しでも役立つ物を渡したい」という気持ちでいる方も少なくないでしょう。
しかし、不動産価値の低い（売却しにくい）空き家を相続した人は、かえって負担を抱えることになってしまう場合もあります。

ここでは、空き家を所有する人にのしかかる税金の負担と管理上の負担について詳しくお話ししていきます。

税金の負担

自分が住んでいない空き家であっても、不動産を所有していれば固定資産税と都市計画税がかかります。

固定資産税は市町村の定める課税標準額に基づいて決定され、1月1日時点で土地、家屋などの固定資産を所有する人に課せられます。税額は市町村が定める課税標準額をもとにして算出されます。

固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税と都市計画税は、住宅が建っていると「住宅用地の特例」が適用されて安くなります。しかし平成27年度からは「特定空家等」にはこの税制上の優遇が適用されないこととなりました。

特定空家等とは、下記の条件のうちどれかに当てはまる空き家のことです。

そのまま放置すれば

1. 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2. 又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3. 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4. その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる

（出典：空家等対策特別措置法）

特定空家に指定され、行政からの助言・指導があっても改善されない場合には、土地にかかる固定資産税の優遇措置を受けられず、更地と同じ額になってしまいます。

管理の負担

人が住まなくなった空き家は手入れをせずそのままにしておくと、想像以上のスピードで傷んでいきます。
また、伸びた庭木がご近所トラブルのもととなる、不審者が出入りする、ゴミの不法投棄場所となるなどの恐れもあるため、定期的な管理・手入れが欠かせません。

空き家の管理を自分たちで行う場合には、1ヶ月に1回程度、次のような作業を行います。

【住居外】

敷地内の清掃、庭木の剪定、水漏れの確認、外壁・屋根の確認など

【住居内】

換気、全体的な清掃、壁・天井の確認、通水、家具の湿気取りなど

相続した空き家が普段暮らしている場所から距離が離れている、仕事や介護などで時間がとれないなど、管理が負担になる可能性があります。
手入れは管理業者に依頼することも可能ですが、1回につき数千円からの費用がかかります。

せっかくの都内駅前空き家を不動産として活用する方法

さてここで本題です。空き家を所有していると税金面と管理面で負担がかかります。しかし不動産として活用できれば新たな収入源となる可能性もあるのです。

希望の条件で売れないなら「活用」しよう

「資産として残すつもりが負担になるのなら」と、売却を決定してしまうのは少し待ってください。
所有する空き家の査定を一括査定サイトや不動産会社を通して行なって、本当に納得のいく価格がつけば良いのですが、そうでない場合は売却以外に「残しても負担がかからない」方法を考えましょう。

＜次ページ：都内駅前の空き家であれば、不動産として活用する方法は多くある。＞

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今回は、新築よりは少ない資金で始められる空き家不動産投資についてお話します。

まずは、不動産投資の失敗例から原因を探り、空き家のメリット・デメリットを洗い出すことで、投資を成功させるための秘訣を学びます。

 不動産投資を失敗する原因とは

不動産投資は、投資の中でもリスクとしては、ミドルリスクに位置します。ハイリスクではないので、比較的初心者が始めやすい投資ではありますが、正しい知識がないと、不動産を購入した時よりも低い価格で手放すことになるなど、大きく損をする場合があります。

不動産投資を成功させるためにも失敗例を紹介しながら、ご説明します。

不動産投資を失敗する代表的要素

不動産投資で失敗する要素には、以下のものがあります。

１　不動産投資への知識不足

どんな投資も同じですが、知識不足のまま見切り発車で行う投資は失敗します。
また、周りに投資家の知り合いがいたりすると、意味もなく自分も成功するように思えてしまい、たいして勉強もせず、投資を始めてしまうのです。

良い物件を見抜くためにも、不動産投資への知識が必要です。

２　不動産投資が事業経営であることへの認識不足

不動産投資は、「不労所得」とはいうものの、ただお金の投資をしているだけでは成功しません。入居者のことを考え、住みやすいように環境を整え、環境を整えるためのコスト管理も必要です。

言うなれば不動産投資とは、会社を経営するようなものなのです。

３　管理などお金の計画的な使い方を考えていない

安定した家賃収入を得るためには、行き届いた管理が必要です。

建物は年々劣化していくため、初年度ではかからなかった修繕費や、メンテナンス費などが年を追うごとにかかります。そのためお金の計画的な使い方を考えていないと、物件の管理が立ち行かなくなるのです。

４　相談する人がいない、投資家は独りよがり、孤独になりがち

不動産投資を成功させるための秘訣として、一番に挙げられるのが「人脈」です。「不動産業者の人脈」ももちろんですが、それ以上に大事なのが「同業者の人脈」です。
同業者の体験談は、不動産投資する上での財産とも言える知識になります。不動産投資家は、視野が狭くなり、独りよがりの考えに陥りがちです。

さまざまな人の意見を聞くことで、客観性が養われ、あらゆる視点で問題点をとらえることができるので、「人脈」を持つことは何よりも大事です。

参考URL　https://zuuonline.com/archives/183593

新築不動産投資と空き家不動産投資の違い

不動産投資の中でも、新築不動産に投資した場合と、空き家に投資した場合を比較してみましょう。

新築不動産と空き家不動産の投資におけるメリット・デメリットは以下となります。

新築不動産投資のメリット、デメリット

メリット

・毎月定収入を得ることができる
・不動産投資ローンを組むことができるので、少額でも投資ができる
・不動産は現物なので、価値がゼロになることがなく、値動きもゆるやかなためミドルリスク・ミドルリターン
・新築不動産投資は節税効果を見込める
・団信生命保険の特約などを利用して、生命保険がわりにできる
・現物資産なので、インフレリスクに強い

デメリット

・空室が出た場合、想定した利回りが低下する
・不動産投資は、流動性が低く、すぐに現金化することはできない
・天災や自殺、火事などの事故のリスクがある
・デフレ、金利上昇のリスクがある
・割高な物件を購入した場合、新築だと金額が高額になる

参考URL　https://hedge.guide/realestate/guide/merit-demerit

空き家不動産のメリット、デメリット

メリット

・新築よりも低額で投資することができる
・ローン返済額が少ないため利回りがいい
・毎月定収入を得ることができる
・空き家の購入金額により節税効果も期待できる

デメリット

・リフォーム、リノベーションにお金がかかりると利回りが下がる
・空室が出た場合、想定した利回りから下がる
・不動産投資は、流動性が低く、すぐに現金化することはできない
・天災や自殺、火事などの事故のリスクがある
・デフレ、金利上昇のリスクがある
・建物が戸建て木造築20年などの場合は、建物の価値ほぼゼロになる

参考URLhttps://www.homes.co.jp/cont/reform/reform_00098/

新築と空き家の不動産投資への違いを比較する

新築不動産と空き家不動産の最大の差は、投資金額です。

空き家は新築よりも価格がぐっと下がるので、地方の戸建てであれば、1千万円前半の投資額で始めることも可能です。
しかも、物件の価値があれば住宅ローンを組めるので、手持ちの資金が少なくても大丈夫です。

ただし、空き家の場合はリフォームや、リノベーションを大きく行わなければならない場合は話が別です。せっかく購入金額を抑えても、リフォームとリノベーションにお金がかかるのでは利回りが大きく変わってきます。リフォームローンなどもありますが、それだけローンが増え、利回りが低くなります。

リフォームが必要ない物件であれば、空き家不動産投資の方がお得に始められますが、リフォームやリノベーションを大きくしなければならない場合は、新築不動産の方が投資としてはおすすめです。

＜次ページ：空き家の目的別で不動産投資を考える＞

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