感染経路が飛沫感染と判明し、手指の消毒・マスクの着用・ソーシャルディスタンスの励行など、今までの生活には無かった新しい「標準」が加わりました。

通勤もリモートワークへ切り替えが推奨される事態の中で密室で過ごす「宿泊業」、不要不急の外出について自粛が求められる中で、「観光や旅行業」の需要が激減しました。

空き家を利活用し、レンタルスペースや民泊を経営していた事業者も苦戦を強いられることとなり、新しい生活と共存するための工夫が求められています。

空き家バンクの運用を中心に行ってきた自治体も、医療施設が不足する中で臨時で利用できる空き家の調査が急務となりました。

この記事では自治体の取り組みを中心に取り上げ、コロナ禍以前と以降ではどのように変化しているか。

また、弊社のポータルサイトAKIDASを地方自治体へ無償開放した意図。自治体と協同して新しい取り組みをする機関をご紹介します。

コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組み

新型コロナウィルスが世界中に影響を与えるまでは、空き家問題に対して懸念はしつつも自治体による取り組みは空き家バンクの運営がメインになっていました。

また、2014（平成26）年11月に制定された空き家対策特別措置法により指導や強制執行ができるようになったとはいえ、実際に撤去するとなると費用や住人など多くの課題が残っているのが現状です。

ここでは、コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組みを解説します。

空き家所有者・利活用したい人にメリットある取り組み

①空き家バンク

「空き家　自治体名」で検索すると、検索画面のトップページはほぼ空き家バンクで埋めつくされるので、ご存じの方も多いと思います。

ただし、その多くが自治体職員による運営のため、空き家となった物件をすぐに登録することが難しい、空き家の所有者が高齢のため仕組みを理解していないことによるトラブルなど、課題はあります。

②UIJターン説明会を都心で開催

都心や主要都市、関東圏など人口の多い地域で、イベント会社と協賛しUIJターン説明会を活発に開催している自治体も増えてきました。

移住者を募ることで、空き家問題の解決だけではなく、高齢化問題や農家の高齢化による耕作放棄地の拡大、少子化、人口減少といった問題への解決も期待されています。

コロナ禍によって開催が一時中断しているところもありますが、現在はオンラインによる　説明会の開催など、新しい仕組みを試しています。

③移住者や空き家を利活用したい人への助成金などの支援

UIJターン説明会から興味を持った人、また移住者に対して手厚い支援をしている自治体も増えてきました。

空き家は放置していれば朽ちていくだけですが、修繕をすればまだ住める物件も沢山あります。

移住者に格安もしくは無償で空き家を提供し、修繕費用の支援、就労支援、跡継ぎのいない農家への就農斡旋など、空き家問題に関連する社会的課題を自治体一丸となって解決する動きが高まっています。

空き家の所有者にとってリスクのある取り組み

空き家対策特別措置法による強制介入

空き家のオーナーにとって最も避けたいリスクが、行政による「特定空き家認定」でしょう。

2014年11月に制定された空き家対策特別措置法により、行政の権限が改善され、空き家の管理状態によっては指導・強制介入が可能になりました。

一見ネガティブではありますが、利点を見る限り、国も自治体も空き家を利活用したいという思いが感じられます。

個々のケースによっては、空き家を定期的に管理すること自体が難しい場合もあるとは思いますが、放置しなければ自治体と協力して活用することも可能です。

＜次ページ：コロナ禍が空き家問題に与えた影響＞

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また、高齢者を含む世帯では、体力の衰えを感じて生活の便を求めて都市部へ移住する世帯も増加しています。

都心で過ごすお子様の世代を頼る人、有料老人ホームのように、いざという時駆けつけてもらえるサービスがある施設への入所など、様々なケースがありますが「最後まで自分らしく過ごしたい」という考え方が広まったことも一つの要因です。

ここで問題になるのが、空き家となったあるいは空き家となる家の「片付け」。

とはいえ、空き家となる原因も様々。

施設への入所や移住など引っ越しを伴う場合は、必要なものの選別と移動が含まれます。

また、相続した空き家を片付ける場合でも、遺品整理が含まれるケース。ゴミ屋敷と化した状態からの片付け、建物自体の解体を含む場合等、現状によっても片付け方・依頼する業者が異なってきます。

状況は違えど共通する想いは「なるべく費用を抑えたい」ということ。

この記事では、空き家のタイプ別片付け方から頼れるアプリや民間サービス、解体にかかる費用、売却の流れに至るまで、「片付け」をする前に知っておくと便利な情報を解説しています。

今すぐに片付けの必要がない方も、いざという時に調べていたら手遅れということもあります。知っておいて損はない知識をまとめていますので、是非最後までお読みください。

あなたの空き家タイプは？要因別の家屋内の片付け

一言で空き家の片付けと言っても、ご両親が施設へ入居される、ご両親が住みやすい地域へ転居される、相続したばかり（生活の痕跡）、ゴミ屋敷同然のケースなど、空き家となった要因や現状によって自分で行えるのか、業者に頼まなければならないのかが変わってきます。

生前・遺品整理を含む片付けは自分でやらなければならない？

ご両親が施設へ入居したり、生活の便が良い都心部へ転居するなどの「生前整理」を含む片付けや、相続したばかりの空き家を「遺品整理」を含めて片付ける場合、自力で行うことを推奨するサイトが多く感じます。

確かに、大切なご両親との想い出や愛用されていた品を選別することはご家族であるあなたが行うことが望ましいですが、今は色々なサービスを提供している民間企業が増えてきています。

また、ご両親が高齢者の場合、お子様であるご家族もまた中高年であり、体力的に引っ越しや片付けなどの作業が難しい場合もあるでしょう。

そのような場合でも、あなたやご家族の意向を丁寧に確認しながら作業を行ってくれる業者があります。詳しくは次の項目で解説しますが、「選別・指示」だけを行い、あとはサービスを頼るのも一つの方法だということを知っておいてください。

ご自身で行うメリットは費用が安く抑えられることですが、業者に頼ると大切なものを処分されてしまうというのは間違いです。

粗大ごみ・リサイクル指定家電を含む片付けを安く抑えるには

自力で行うにしても、業者のサービスを利用する場合も必ず出るのが「粗大ごみ」と「家電リサイクル法指定の家電」。それぞれどのような処分方法があるのか、いくらくらいの費用がかかるのかを見ていきましょう。

粗大ごみ

自治体によって粗大ごみの規格、費用は異なりますが、概ね１つにつき数百円で出せるところがほとんどです。

ただし、他の自治体では燃えるゴミで出せるものでも、お住いの自治体では粗大ごみに分類されてしまう場合も。こういった場合は、片付けをされる方の地域を調べて運んでしまうのも一つの方法です。

リサイクル家電

そもそもリサイクル家電とは具体的にどのようなものをいうのでしょうか。

これらは、自治体が処分をしてきましたが、固く処分ができないもの、鉄などのリサイクル可能な金属を含むものが多いため、埋め立てられているのが現実でした。

そこで資源の有効利用とごみの削減を目指して平成10年に制定されたのが、「特定家庭用機器再商品化法」（以下、家電リサイクル法）になります。

リサイクル家電とは、家電リサイクル法(正式名称「特定家庭用機器再商品化法」)で定められている家電を指し、具体的には以下の４品目のことです。

【家電リサイクル法が対象としている4品目】

1. エアコン
2. テレビ（ブラウン管式・液晶式・プラズマ式）
3. 冷蔵庫・冷凍庫
4. 洗濯機・衣類乾燥機 

この法律では、上記4品目について、小売業者による引取り、およびメーカー等（製造業者、輸入業者）によるリサイクルが義務付けられ、消費者（排出者）には廃棄にかかる費用を負担するよう、それぞれの役割分担を定めています。

つまり、リサイクル家電対象4品目は、自治体の粗大ごみで出すことはできません。メーカー・小売業者（家電量販店、個人の電気店、リサイクルショップ等）にリサイクル費用を負担して引き取ってもらう必要があります。

そこでそれぞれのサービス内容と大まかな費用を紹介します。

≪自治体と協力している業者≫

（自治体とリサイクルパートナーなどの名称で協力登録をしている業者）

指定場所まで自分で持っていきリサイクル費用のみ負担するタイプと、収集運搬からやってくれる業者があります。

リサイクル費用は5,000円～7,000円くらい、運搬はエレベーターがあるかどうか、また個人の業者か企業かなどの規模によっても異なりますが、5,000円～10,000円くらいが相場です。

≪リサイクルショップなど≫

リサイクルショップは当然、買取・回収を行った後、修理できるものであれば修理を行って自社の店舗で販売することになります。このため、リサイクルパートナー業者よりは相場が安くなっています。

また、状態によっては買い取ってもらえるか無料引取の可能性もあるので、清掃することができるのであればリサイクルショップに頼むほうが安いです。地域のリサイクルショップに電話等で問い合わせを行い、無料の見積もりサービスがあれば利用すると良いでしょう。

≪アプリで第三者に譲る≫

詳しくは後の項目で解説しますが、まだ使えるものであれば、送料もかからずに第三者に譲るという方法があります。

知っている人には今更というものですが、自分で値段をつけることもできますので、上記の２つの方法よりも一番処分費用を抑えられるおすすめの方法です。

＜次ページ：片付けに便利なアプリとサービスをご紹介＞

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総務省統計局が５年ごとに行う「住宅・土地統計調査」の最新の結果によると、空き家の総戸数は846万戸で全体の13.6％を占めています。

社会構造が変化し、核家族世帯が増えたことも要因の一つです。

親の世代の持ち家率は8割を超え、子の世代が都市部で結婚し別世帯を構える。親の持ち家を相続しても、通勤や生活の利便性から住むことはできずに放置されている空き家が増加しています。

これに対し、「空き家を活用しよう」という動きもまた高まっています。

自治体、民間企業、個人が空き家の活用に乗り出し、様々なアイデアやテクノロジーで空き家問題の解決へ向けて動いています。

今空き家をお持ちの方も

今後空き家を所有する可能性がある方も

これまでのように売却一択ではなく、「活用」を考えてみませんか。

この記事では、空き家の活用方法は具体的にどのようなものがあるのか。

また、それぞれのメリット・デメリットを細かく解説していきます。

さらに、全国各地の成功事例を踏まえてご紹介しておりますので、空き家を何とか活用できないかとお考えの方は是非最後までお読み頂き、参考にされて下さい。

空き家の活用を考える前に知っておくべき２つのこと

空き家の活用と一言でいっても、空き家そのものをサービスとして賃貸に出す方法もあれば、売却・買取もあるでしょう。賃貸にもアパート経営から民泊、シェアハウス、スペースレンタルなど色々。更地にして土地活用をするにしても、選択肢は多数あります。

空き家を活用するにあたって重要なことは、「活用をする前に所有している空き家と周辺地域に対するニーズをしっかりと分析すること」です。

後でご紹介しますが、この分析をせずに自分のやりたい気持ちだけでニーズの無いサービスを始めた結果失敗する事例も少なくありません。

空き家を活用すると収益が出ます。これは一つの事業。事業を行うのであれば、経費や初期投資が金額の大小こそあれ必ずかかります。失敗しないために事業が成功するかどうかを事前に分析して把握することが成功への鍵です。

ここでは、２つのポイントに絞って分析の仕方を解説していきます。経営やマーケティング理論を知らない方でも簡単に出来ますので、ご活用下さい。

≪３C分析によるニーズの把握≫

３C分析とは、ビジネスを始めるうえで自身のビジネスと市場との関係性を把握するためのマーケティング理論です。

ここでは分かりやすく、シェアハウス事業を行う場合について３C分析を活用するとどうなるかを例として解説します。

1⃣顧客・市場（Customer）

　・自分のシェアハウスに、居住してくれる人はいるのか？

　・立地条件は？

　・顧客は欲しいものやニーズはどこにある？

2⃣ 競合（Competitor)

・近くに競合他社はいないのか？

・潜在競合はあるか？

　（シェアハウスだけでなく、安い単身用のアパートや学生寮などはあるか？）

3⃣自社（Company)

・競合他者と自分のシェアハウスとの差別化要素はどこにあるか

　（クオリティーなのか、値段なのか、ニッチさなのかetc,,,）

自分のシェアハウスにしかできない、魅力や利点、セールスポイントを明確にしておくことが重要です！

事業を始める前のリサーチ方法についてもっと詳しくお知りになりたい方はこちらをご覧ください↓

「空き家活用収益化において成功/失敗のポイントと事例～分かれ目はどこにある？～」「活用方法を決定した後のリスクの洗い出し方」｜空き家活用lab

≪収益性の計算方法≫

次に重要なことは収益性の計算です。つまり、経費を差し引いても利益をきちんと出すことができる事業モデルなのかを確認するということです。

経営論から考えると色々な計算式があるのですが、この記事の読者は経営を専門としている方の方が少ないと思います。でも、難しく考える必要はありません。

どの事業では、何にどの程度の経費がかかるのかを洗い出すことが大切です。ここでは３つのポイントに絞ってみていきましょう。

①利回り

空き家を活用する際にかかる初期費用（リフォーム代や修繕費など）に対する収益の年間の平均割合。初期投資があまりにもかかるリフォームや銀行から融資を受ける場合などは、しっかりと計算し、検討しましょう。

②限界収益

限界収益＝売上ー変動費　　　　　

民泊で考えると、変動費は宿泊客を受け入れた場合の水道光熱費やクリーニング代などがあります。限界利益から、固定費（水道光熱費の基本料金や定額のネット通信費、空き家を維持するための固定資産税など）を引いた金額が利益になります。

単純に家賃や宿泊費を収益と考えないようにしましょう。

③収益タイプ

フロービジネスなのかストックビジネスなのか、収益タイプを把握しましょう。

フロービジネスとは、ほとんどのビジネスに当てはまるもので、顧客との関係性は継続的ではなく、都度サービスを提供して利益を上げていくタイプのことです。

一方ストックビジネスとは、いわゆる「会員ビジネス」のように、常連客や顧客を作り、継続してサービスを提供していくタイプのことです。

不動産で考えると、民泊のような数日～短期のサービスに応じて賃料を支払ってもらうものがフロービジネスで、シェアハウスやアパート経営のような家賃収入はストックビジネスといえます。

＜次ページ：賃貸収入を得る活用例はどのようなものがあるか＞

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外国人観光客も増え続け、旅館やホテルでは提供できない地域に密着したサービスや伝統的な日本家屋で日本文化を堪能してもらうなど、工夫を凝らした民泊ビジネスが活発になっていました。

ところが、コロナ禍にある現在。外国人観光客は激減。

国内も非常事態宣言により観光どころか外出自体も自粛が必要でした。この影響を受けて旅館・ホテルはもちろんのこと、個人で民泊をやっていた事業者は特に大きな打撃を受けています。

この記事では、これから民泊を始めようと思っていた方に、民泊の基礎知識から関係法令を。

さらに、コロナ禍を乗り切るための方策まで、「今後の民泊ビジネス」についても徹底解説していきます。

諦めないで現状を打開するためのアイデアを沢山載せていますので、是非最後までご覧ください。

空き家の増加と放置という現状

日本の空き家問題は広く知られていますが、そもそもどうしてこんなに空き家が増えているのでしょうか。また、その多くが放置されているという現状も重要な問題です。

ここでは、空き家が増えるシステムと放置されていく原因を探っていきます。

空き家予備軍＝持ち家の現状

まずは、総務省によって5年ごとに行われている『住宅・土地統計調査』より、最新のデータ（平成30年）をご覧ください。

抜粋：『総務省　平成30年住宅・土地統計調査』

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

赤い丸印を見て頂くと驚愕の事実が分かります。

【高齢者夫婦のみの世帯の持ち家率は87.4％】

この事実が空き家の増加に大きく関わっています。

つまり、親の世代は約9割が自分の家を持っており、通勤の利便性や孫の学校などの理由で離れて暮らしている子供は、別の家に住んでいることになります。

この親に対して子にあたる世代もまた、持ち家率が65%を超えており、この子供同士が結婚すると親の世代の家が2軒空き家になる可能性がある＝空き家予備軍なのです。

放置の理由

放置の理由は様々なものがありますが、代表的なものを以下にあげてみましょう。

• 想い出がある→処分や売却をしたくない
• 通勤や生活に不便
• 将来、孫の世代が使うかもしれないから所有しておきたい
• 撤去費用がかかるため、やむなく放置

いずれの理由もよくあるものですが、建物は放置すればするほど老朽化していきます。さらに、大きなリスクを背負うことになる場合も？！売却したくない人も、「手入れ」は重要になってきます。

放置は百害あって一利なし！そのリスクとデメリット

放置に繋がる原因は先に触れましたが、実際に放置したまま年月が経過すると、建物の老朽化だけではなく、他のリスクが高まります。

所有している空き家の立地にもよりますが、周辺に実際にお住いの住宅がある場合、倒壊の危険や犯罪の温床、景観を損なう、周辺地域の地価下落、固定資産税の値上がりなど、多くのリスクがあります。

詳しくは、以前別の記事で解説していますので、興味がある方はそちらをご覧ください↓

「空き家の火災保険おすすめは何か？　空き家における放火リスクと対策について」｜空き家活用Lab

自分たち自身では手入れや管理が難しい場合は、空き家を管理してくれるサービスなどもありますし、期限付きで賃貸に出すという方法もあります。

＜次ページ：コロナ禍で考える民泊は空き家問題解決となるか？！＞

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資産をお持ちの方は、将来お子様が揉めないように。

逆に相続する可能性がある方は、親族と争わないために。

調べてはみるものの、税金や仕組みなどが煩雑で専門的な知識も必要なことから、不安を抱えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか。

確かに相続は一言でまとめることが難しい問題ではあります。

それは、個別のケースによって細かな条件が異なり、専門的な知識が必要になるからです。

この記事では、相続についての基本的な流れ、特に「贈与」と「遺贈」の違いについてフォーカスし、解説をしていきます。

ご自身が相続人となる方も、お子様の相続にお悩みの方も知っておいて損はない情報をまとめていますので、是非最後までお読みください。

相続とは？基本的な流れとそれぞれの期限

人が亡くなると死亡届などの行政手続きに加えて、葬儀の手配等やらなければならないことは盛り沢山です。

そのような中で、「遺産相続」という人生で１度経験するかどうかという手続きも期限付きで迫ってきます。

相続は仮に相続放棄をするとしても、民法の「相続制度」に則って正式な手続きが決まっており、さらに厳密に期限が定められています。

知らなかったでは済まされず、損をすることも？！

ここでは、「相続の手続き」にはどういったものがあるのか、またどのくらいの期限で行わなければならないのかを解説していきます。

相続の基本的な流れ

先にも触れましたが相続の流れと一口に言っても、個々のケースで細かい内容は変化するため、ここでご紹介するのはあくまで一例になります。

見て頂きたいポイントは、ずばり「ボリューム」と「期限」です。

どのくらいのスピード感で、どのくらいの内容を決め、手続きを進めなければならないのかを大まかに把握して頂きたいと思います。

＜７日以内＞

＜３か月以内＞

②遺言書があるかどうかの確認→自筆証書遺言・公正証書遺言等

③相続人調査

※法律で相続人は定められています。細かい話になりますので、詳しくは次項で解説します。

④相続の方法

※相続には大きく分けて単純承認・限定承認・相続放棄の３種類があります。相続はプラスの財産だけを相続するということはできません。そのため、相続人は負債となるマイナスの資産も含めて相続をするかどうか意思表示をすることになります。

※単純承認は正負の資産を全て相続すること、限定承認はプラスの財産分だけ負債も相続することです。

＜４か月以内＞

⑤被相続人（亡くなった方）の所得税の申告と納付

※４か月以内に所得税の申告と納付を行わなければならないため、資産の総額を把握することと、相続人全員による合意の上、口座凍結の解除を早めに行っておく必要があります。

＜１０か月以内＞

⑥遺産分割協議と協議書の作成

※遺産には、不動産のような分割することが難しいものがあり、また生前贈与を受けた分の持ち戻しや遺贈による予期せぬ内容が含まれていることもあります。遺産や相続人が多いほど資産分割協議には時間を要するので、早い段階で話し合いを進めることが必要です。

⑦遺産の名義変更手続き（不動産の所有者移転登記、預貯金の名義変更等）

※不動産の所有権移転登記については、後ほど解説していきます。

⑧相続税の申告と納付

法定相続人と相続する際の順位、相続分について

相続の流れが大まかにつかめた後は、具体的に誰が相続人となるのかが気になるところだと思います。相続人は誰もがなれるものではなく、法律で誰が相続人となるか、また相続をする順位が定められています。

法定相続人とは？

法定相続人とは、民法で定められた相続人のことをいい、詳しくは以下の通りになります。

★配偶者・・・被相続人に配偶者がいる場合は常に相続人となります。

※配偶者がいない場合は以下の親族が相続人となりますが、配偶者がいる場合は配偶者と以下の親族で財産が分与されます。

相続の順位

相続人には順位があります。存命している親族がすべて相続人になるわけではありません。

被相続人に配偶者がいる場合は、常に配偶者は相続人となりますが、上記の①～③については①に該当する相続人がいれば配偶者+①というように、優先される順位に該当する相続人がいる場合は、下位の相続人は相続できません。

相続する割合＝相続分とは？

相続分とは法定相続人の順位によって定められている、財産分与の割合をいいます。

いくつかのケースで詳しく解説していきます。

①「配偶者」と「子およびその代襲者」のみが相続人の場合

配偶者が1/2、子およびその代襲者は残り1/2を案分します。

例）３人の子がいてうち１人の子が亡くなっており、その代襲者を含めた３人の場合でも1/3の案分となります。

②「配偶者」と「直系尊属」のみが相続人の場合

配偶者が2/3、直系尊属が1/3となります。

例）被相続人の父母両方が存命の場合、1/3を父母で折半となります。

③「配偶者」と「兄弟姉妹およびその代襲者」のみが相続人の場合

配偶者が3/4、兄弟姉妹が1/4となります。

例）被相続人の兄弟姉妹が４人いる場合、1/4を４人で案分となります。

④同順位の相続人のみの場合

配偶者がおらず、同順位の相続人のみの場合は案分することになります。

＜次ページ：贈与とは？生前贈与と死因贈与の違いと特徴＞

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不動産をお持ちの方は誰でも一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

苦労して建てた家、想い出のある家だからこそ、子供達に継いで欲しい。

そう思うのは自然なことです。

ところが、その先。

具体的な準備を今からしている人は、意外と少ないというのもまた事実。

亡くなった後でも相続は可能ですが、その手続きは煩雑になります。

この記事では、不動産を含む財産があるものの相続人がいない、もしくは相続人全員が相続放棄をした場合、残された不動産がどうなるのか。

その鍵となる「相続財産管理人制度」を中心に、詳しく解説していきます。

亡くなってからでは遅い？！相続の流れを解説

突然ですが質問です。

「生きている間に相続の話をすることは、不謹慎だと思いますか？」

昔は不謹慎だとされていましたが、亡くなった後の相続の大変さや相続した家を放置することによる空き家問題が取り沙汰されることで、最近ではこの考え方は少しずつ変わってきていると感じています。

資産、特に不動産をお持ちの方は生きている間に相続の手続きや、誰に何を相続してもらうのかを決めておかないと、残されたご家族に煩雑な手続きが待っているのは事実です。

ここでは、相続の種類と流れ、相続の対象となるのはどんな人かを解説します。

相続の種類と流れ

＜存命中＞

　①生前贈与

＜亡くなった後＞

　②相続人が相続するか相続放棄かを選択する

＜相続人の相続放棄後/相続人が不明・不在時/遺言による指定＞

　③相続財産管理人制度

　④遺言執行者

相続人としての資格

　①法定相続人・・・被相続人（亡くなった人）の配偶者、子供、両親、兄弟姉
　　　　　　　　　　妹。

　②特別縁故者・・・法定相続人が一人もいない、全員が相続を放棄した場合、
　　　　　　　　　　一定の手続きを経て財産分与を受けられるもの。

具体的には、次の３つに該当するもの

1. 被相続人と生計を一にしていたもの。婚姻届けは提出していないもの の事実上の夫婦関係がある、もしくは養子関係にある場合を指す。
   例：内縁の妻等
2. 被相続人の療養看護に努めたもの。ただし、業務として行い報酬を得ていた人は除く。
   対象外：看護師・介護士・家政婦等
3. 被相続人と特別の縁故があったもの。「私が死んだら〇〇を譲り受けて欲しい」と約束を交わしていた、あるいは師弟関係のような親密な関係があったもの。

※個人だけではなく、法人も特別縁故者になることができます。

相続財産管理人とは？選任方法とできること

相続財産管理人という言葉を初めて見た方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続財産管理人制度における相続財産管理人の定義とその選任方法、仕事内容を解説します。

相続財産管理人とは？

人が亡くなった場合、通常は相続手続きが完了するまで法定相続人が管理を行います。

ところが、相続財産がありながら相続人がいない、あるいは法定相続人のすべてが相続を放棄した場合、その財産を管理する人が必要になります。そこで選任されるのが「相続財産管理人」です。

選任方法

選任方法は家庭裁判所に申し立てを行うことです。ただし、相続人がいない場合であって、利害関係があることが条件になります。

特別縁故者など財産分与にあたる対象がいない場合、その財産は国庫に帰属するからです。また、選任に際して特別縁故者や利害関係者がいない場合は、ほとんどのケースにおいて弁護士が選任されます。

相続財産管理人の仕事

①基本の仕事内容

• 相続人の有無や相続財産の調査
• 被相続人の債務清算
• 特別縁故者がいる場合は、財産分与の手続き
• 財産を相続する人がいない場合は、国庫に帰属させるための手続き

②権利でできること

民法第１０３条において、相続財産管理人には原則「保存行為（相続財産の現状を維持する行為）」と「管理行為（物や権利の性質を変えない範囲で改良・利用する行為）」のみが家庭裁判所の許可を得ることなく行うことを認められる。

1. 保存行為
2. 管理行為

に含まれる具体的な内容は以下の通りです。

• 不動産の相続登記
• 預金の払い戻し
• 預金口座の解約
• 既存の債務の履行 短期賃貸借契約、使用貸借契約の締結
• 賃貸借契約の解除

③権利外ではあるが、家庭裁判所の許可を経てできること

３）処分行為　この記事のメインである「不動産売却」もここに含まれます。

処分行為に含まれるその他の内容は以下の通りです。

• 家具、家電の処分
• 亡くなった人の位牌の永代供養
• 蔵書の寄贈
• 定期預金の満期前解約
• 期限未到来の債務の弁済
• 訴訟の提起

＜次ページ：相続財産管理人と遺言執行者の大きな違い＞

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心配しつつも年金で何とかなると思っている。

今からでは準備ができなくて不安になってしまった。

今住んでいる家の資産価値が気になる等々

感じ方は人それぞれだとは思いますが、不安を感じた方は多いのではないでしょうか。

この記事では、あの報告書の元になったデータを具体的に提示しながら解説します。

老後のライフプランを考えるにはどのような点を押さえたほうがいいか、そのポイントを紹介しながら皆さんが今から老後のことを正しく考えるきっかけにして頂きたいと思っています。

また、今からでもできる資産形成術や中古の戸建てを売却するだけではなく「活用」するという選択肢についても詳しく解説していきます。

今更聞けない老後の2,000万円問題を解説

2019年に社会に衝撃を与えた「老後の2,000万円問題」。

しかし、私はこのキーワードだけが一人歩きして、世間を不安に陥れた印象があります。

ここでは、この報告書が発表されるに至った数値と、報告書の内容を徹底解説します！どういった世帯であれば備えが必要になるのか。本当に2,000万円が必要なのかを皆さんと一緒に紐解いていきます。

全員が2,000万円問題に該当するわけじゃない

発端は2019年6月3日に発表された金融庁の金融審査会がまとめた報告書です。試算には必ずモデルケースがあり、それは平均値で考えられています。

具体的にはどのような世帯を対象としたものなのかを解説していきます。

＜対象＞

1. 収入を年金のみに頼る無職世帯
2. 老後20～30年
3. 夫：65歳以上、妻：60歳以上の世帯の平均実収入は月額21万円
4. 上記世帯の平均消費支出は月額26万4,000円と考えられているので、
   一か月あたり5万4,000円の赤字

これらの条件から以下の計算式が成立します。

54,000（一か月あたりの赤字額）×12（か月）×30（年）＝19,440,000円

約2,000万円となり、この赤字分を貯蓄から補填しなければならないという内容です。

2,000万円問題への対策とは？

対策について論ずる前に、前項の対象に当てはまらない方については2,000万円問題で思い悩む必要がないということになります。現在の高度な情報化社会にあって、情報を収集することは重要ではありますが、本質を見極めて過度に不安にならないで欲しいと思います。

対策が必要な方については、大きく分けて２通りの対策方法があります。

まず１つ目は、老後のライフプランを考えて、具体的な消費支出を割り出し、年金に見合う生活ができるかを考えるということです。

「今の生活」の延長線が老後の生活になるとは限りません。心身の衰えに合わせて必要になってくるものが変わりますし、何より今の住まいに生活をし続けることができるかという点も重要です。

そうはいってもどのように想定をすればよいか分からないという方もいると思うので、次の項目で、老後のライフプランを考えるために必要な具体的な要素を解説します。

2つ目の対策は、今から「資産形成」を行うということです。資産形成術は色々なものがありますが、それぞれにリスクとメリットがあります。資産形成術については後述していきます。

老後のライフプランを考えるポイント

ライフプランを考えるうえで人生の３大支出と呼ばれるものがあります。

「教育資金」「住宅購入資金」「老後資金」の３つです。

教育資金はお子様がどこまで進学されるか、また人数によって大きく変わってきますし、住宅購入資金も自分が何歳まで働いてローンを返済していくかという、長期的な人生設計が必要になります。

老後資金は「人生１００年時代」と言われている現代にあって、６０歳を定年と考えると４０年分の人生プランということになります。ここでは、老後のライフプランと老後資金を考えるにあたって、押さえておきたい４つのポイントを解説していきます。

①生活スタイルの変化

お子様と同居している時は忙しく、決まった時間に起きて慌ただしい毎日を送られている方がほとんどでしょう。また、働き手であった方は毎日決まった時間に出社をして規則正しい日常を送られていたと思います。

定年退職を機に通勤から解放されて、１日の時間を持て余してしまう。また、お世話をする対象がいなくなることで、はりあいを無くしてしまう方もいらっしゃるかもしれません。

また、通勤の利便性を最優先していた生活から、買い物や公共施設へのアクセスの良さに考えが変わる可能性もあります。

②収入が減少する可能性

今は働かれている方も、年金だけの生活になれば収入が減少する方がほとんどだと思います。一番重要な「住宅」に関する資金が不要になるかどうかは大きなポイントになります。

また、６０歳で定年を迎えてしまうと６５歳からの満額支給まで５年間無収入、あるいは年金が満額支給されないということになります。さらに今後受給開始年齢は上がると予測されるので、これからの時代は「働ける限りは働く」というのが重要です。

③健康状態

健康状態は老後資金にとって、大きな影響がある要素の１つです。８０歳を超えると９割以上の人が何かしらの疾患を持っており、医療費がかかってきます。

また、介護サービスの利用料についても、収入に応じて負担割合が見直され、１割でスタートした介護保険制度ですが、現在は３割まで上がっています。今後もさらに見直しがされることは予測できます。

働くことは収入だけではなく、人生の張り合いや健康の維持のためにも大きなメリットになるので、週５とはいわないまでも、短時間や数日働くことは想定しておくことが必要です。

また、現役時代は景観を理由にマンションの高層階を希望していても、年齢を重ねるとともに移動の利便性を考えてマンションの低層階や閑静な街の戸建てを希望するかもしれません。

④趣味・嗜好の変化

若い時やお子様が同居されている時は、旅行に行ったり、テーマパークやアウトドアなど外出することが多かったと思います。

また、スポーツなどの趣味を通じて、友人との交流が多い方もいらっしゃるでしょう。

しかし、年齢を重ねるにつれて外出の機会は減っていきます。逆に、時間にゆとりができたことでガーデニングや家庭菜園、DIYなど自宅の中や周辺での楽しみに変わって行く方が多いです。

ここであげた４つのポイントは老後を表す全てではありませんが、間違いなく訪れる課題出ることは確かです。

このような状態になった時、どのような楽しみを持つか、どのように過ごすかをある程度考えておくことが老後のライフプランを考えるうえでとても大切です。

＜次ページ：老後のライフプランに最適な住まいは何か＞

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しかし、「物件とは何か？」という質問に明確に答えることができる人は少ないのではないでしょうか。

この記事では改めて物件とは何を指すのか、その意味を解説。

さらに、物件探しをする際の条件や、あなたにとって”理想の物件”を効率よく探すための方法を、物件の種類・用途別に詳しくご紹介しています。

また、空き家を探す際に陥りやすい落とし穴と、そのリスクを回避するための予防策についても説明しています。

有益な情報をまとめているので、今物件探しをしている方、これから探そうと思われている方は最後まで読み進めて下さい。

物件とは？その意味と探す前に決めるべき５つのこと

物件とは何でしょうか？改めて意味を考えることで、あなたにとって「理想の物件」の条件とは何かが見えてきます。物件を探したい気持ちを抑えて、まずは条件を整理することが、理想の物件と出会う最短ルートです。

物件の意味

物件の意味を辞書で引くと「物品や品物のこと」とあります。

これは、物品などの動産だけではなく、不動産のことも指すことを意味します。

具体的には、不動産で「物件」という言葉を使うとき、「土地・建物・部屋」を指す言葉として使われています。

「物件探しはスタートで決まる！」決めるべき５つのポイント

物件探しを始める前に５つのポイントに絞って、あなたにとって理想の物件とは何かを考えてみましょう。

物件が決まったらチェックすべき４つのポイント！

あなたにとっての「理想の物件」が決まったら、いよいよ物件探しのスタートです。良い物件があってもすぐに決めてしまうのは禁物！ここでは、気に入った物件が見つかった時に見るべきポイントを説明していきます。

①生活基盤（交通機関・病院・商業施設・公共施設など）

→戸建てを探している方は特にゴミ捨て場と自治会への参加などを確認しておく。

　※ゴミ出しやご近所トラブルを避けるため

→病院　※地方の場合は特に住民に対して医療機関や医療従事者が不足している現状がある

②ライフライン（電気・水道・ガス・トイレなど）

→地方では不動産会社が懇意にしている会社や、エリアによって決まっている会社があるので、特に個人間取引の場合は要確認。

→トイレは戸建ての場合、必須確認事項。特に地方の戸建てを事業用途で探している場合、下水道か浄化槽か汲み取りかを確認の上、浄化槽の場合は何人槽なのかも確認しておく。

　※事業用途の場合、利用する人数が浄化槽のキャパシティをオーバーすると費用がかさむ場合がある。

③建物の老朽化や修復が必要な個所について予め確認する

→雨漏り（できれば雨天の日にも内見する、もしくはシャワーを屋根から流させてもらう）

　※建物の修繕で一番大変なものが屋根・瓦などの修繕。雨漏りが長期間起きている場合は天井裏をすべて交換しなければならない場合も？！

→床の軋み（シロアリ被害は修復費用がかさむので、特に事業用途の場合は要確認！）

　※畳をはがさせてもらうか、押し入れ上部の吹き出し口を確認する。

→庭（畑をやりたい場合は事前に相談を。除草する場合は１㎡あたり１万円程度の予算）

→建物の基礎に関わる欠陥

　※事業用、居住用に関わらず、棟や梁に横一文字の亀裂が入っている場合は要注意！

④空き家となった原因＝瑕疵について必ず確認をする

→心理的瑕疵と建物の瑕疵

　※不動産会社が仲介する場合→重要事項説明書と瑕疵担保責任に免責が無いかを確認する。古民家などで費用が格安の場合、瑕疵担保責任免責が付帯している場合がある。

　※空き家バンクなど個人間の直接取引の場合、教えてもらえない場合もあるので、必ず自分から確認をする。

　※特に人が亡くなった場合、正しい処置をしていないと、害虫などによる修繕やニオイの問題が発生する場合も。

＜次ページ：物件の種類・用途別おすすめの検索方法！＞

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また、アパートとマンションの明確な違いを知っていますか？

漠然としたイメージはあっても、この質問にはっきりと答えられる人は少ないのではないでしょうか。

この記事ではアパートとは何か。具体的な定義やマンションとの違いを徹底解説！さらに、アパート・マンションをお探しの方にはそれぞれに向いている人はどんな人かを、具体例を交えながらご紹介。

現代の新しい「住まいの探し方」についても詳しくご紹介します。

アパートやマンションを貸したい方にも、探す人の目線は参考になりますので、最後までお読み頂ければ幸いです。

アパートの明確な定義とは？意味や違いについて

アパート、マンション、コーポ、フラッツ・・・共同住宅には実に様々な名前があります。

見た目がアパートのように見えても名前に「マンション」とついていたり、頑丈そうな造りなのにアパートのような名前がついている場合も？！

実はアパートとマンションを決める明確な定義は存在しません。

では、アパートやマンションにこだわって物件を探すとき、どのように探したらいいのか？それぞれの名前の違いや、不動産業界での認識などを解説していきます。　

アパートの本来の意味

アパートは英語ですが、「apart」本来の意味は「離れて」という意味で、不動産とは全く関係のない単語です。日本語の「アパート」と同じ意味合いで使われているのが「apartment house（アパートメントハウス）」もしくは「flats（フラッツ）」。しかしながら、こちらは日本のマンションのような大規模な集合住宅を指す言葉です。

マンションの本来の意味

「mansion」は、英語で不動産の物件を指しますが、物件の規模は「大邸宅」。日本で言うならば「お屋敷」に近いイメージです。なお、賃貸ではなく分譲マンションで日本と同程度の規模の場合は「condominium（コンドミニアム）」が近いイメージになります。

間違った使われ方と、不動産業界の広告により、皆さんがお持ちのイメージが生まれました。

アパートやマンションによく使われる名称

豆知識のような感じになりますが、日本の集合住宅によく使われる名称の原語と本来の意味をリストアップしてみました。

＜アパートによく使われる名称＞

• コーポ（和製英語）＝cooperative house（共同住宅）※実際の英語にはありません。
• カーサ（イタリア・スペイン語）＝家
• メゾン（フランス語）＝家、住宅

＜マンションによく使われる名称＞

• コート（英語）＝中庭
• ガーデン（英語）＝庭
• キャッスル（英語）＝城
• レジデンス（英語）＝大邸宅、高級住宅
• パレス（英語）＝宮殿

これらは、日本ではよく目にする名前ですが、海外ではあまり使われません。海外ではマンションのような共同住宅ではなく、広い平屋の戸建てがメインであることも理由にあります。また、よく使われる名称の差は、借り手や買い手のイメージをよくするために使われています。

似たようなアパートでも企業により名前が異なる？！

見た目は作りが似ている物件でも、販売を請け負う会社によってアパートのような印象を受ける名称もあれば、マンションのようなイメージが浮かぶ名称の物件もあります。なぜこのようなことが起こるのか。名称を決める不動産業界の裏側を見てみましょう。

アパートかマンションかは書類に載らない？！

不動産を購入、建築すると「不動産登記簿謄本」や「登記事項証明書」といった書類に所有者として提出をし、登録をすることになります。不動産登記簿謄本と登記事項証明書は名称が異なりますが、同じ意味合いをもつ書類になります。

これらに掲載される情報は、次のようなものになります。

• 構造
• 階建て
• 面積
• 住所
• 所有者
• 担保権者

ご覧頂いてわかる通り、「アパートかマンションか」といった物件種別は記載されません。これは先に触れたとおり、明確な定義が無いからです。

では、不動産会社はどのようにして、アパートかマンションかを区別しているのでしょう。

企業によって区分の条件は様々

結論から伝えますと、「企業による」ということです。

最も一般的なのは、「造り」もしくは「階建て」によって区分している企業です。

「造り」で分けている企業は、

• アパート→木造、プレハブ造など
• マンション→鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造などで区分しています。

上記はあくまで例ではありますが、販売・仲介をする不動産会社の多くがこういった分け方をしているため、皆さんのイメージと近いのはそういった背景があるからです。

「管理面」から見たアパートとマンションの違い

ここまで解説してきた「造り」や「階建て」の他に、「管理面」にも大きな違いがあります。ここでは、その点を中心に解説していきます。

分譲アパートはない？と不思議に思ったことはありませんか？

マンションには賃貸マンションと分譲マンションがあるのに、アパートは賃貸のみ。分譲アパートがないことを不思議に思ったことがあるのは私だけではないはず。その理由はずばり「利益」の問題です。

いくら木造で住宅設備を最小限にしたとしても、建物を一棟建てると数千万円はかかります。近年人気が再燃している鉄筋コンクリート造のメゾネットタイプのマンションになると、１０戸以下でも１億円はかかります。

個人の資産家が投資目的で建てるにしろ、企業が建てるにしろ、当然「賃貸」もしくは「分譲」の形で利益が出るようにしなければなりません。日本は国の面積が世界的に見ても大きくはないので、立地にもよりますが土地が高い傾向があります。

同じ値段、同じ広さの土地に建てるのであれば、老朽化が進み、空室の危険性があるアパートを建てるより、階建てを増して頑健な物件を建てる方が、一戸あたりの賃貸料も抑えることができます。

アパートは定期的な修繕の費用を考えても、階建てによる戸数制限を考えても、採算が合わないことが、分譲アパートが存在しない理由です。

管理会社・管理組合がないアパート

マンションは賃貸にしても、分譲にしても管理会社ないし管理組合をおかなければなりません。管理費を毎月徴収されるわけですが、管理してくれる人がいるおかげで、清掃や修繕などを行うことができ、清潔で景観を害さず、資産価値を保つことができます。

一方アパートは、管理会社を置かなければならない決まりがないため、大抵は所有者が管理人となるか、管理人を雇う形で運営をしています。このため、清掃などが行き届かない場合が多く、住民がゴミの出し方などのルールを守り、高い意識で暮らさないと、景観・防犯・資産価値等の点においてデメリットが大きいです。

老朽化が激しいアパート

前項の管理とも関係しますが、特に木造のアパートの場合は老朽化が激しくなります。資産価値の基準にもなる「造り」から見ても、減価償却は以下のようになっています。

• プレハブ造　　　　　１９年
• 木造　　　　　　　　２２年
• 鉄骨造　　　　　　　３４年
• 鉄筋コンクリート造　４７年

木造と鉄筋コンクリート造では、２倍以上耐用年数が変わってきます。勿論これはひとつの目安であって、実際の建物の耐用年数は素材や立地、住み方、管理によっても大きく変わってはきますが、木造アパートの老朽化がマンションよりも早く進むのは確かです。

借り手から考える
「アパート向きの人」と「マンション向きの人」

アパートとマンションの違いは、不動産会社が決めていて具体的な定義が無いことはお伝えしてきました。ここからは、前項でご紹介した不動産業界で使われている区分を中心に、アパートマンションの違いから、どのような人が向いているのかをそれぞれ解説していきます。

アパートの特徴と向いている人

①一般的にアパートの方が家賃が安い

アパートに分譲はないことはご紹介しましたので、「賃貸」に絞って考えてみると、概ねアパートの方が家賃が安い傾向があります。家賃を抑えて趣味などにお金を使いたい方や、分譲マンションを購入するための貯蓄をしたい方はアパートが向いているといえます。

②ご近所の顔が見えるお付き合いがしたい

特に都心部では隣近所のご挨拶もなくなっているので、誰が住んでいるかも分からず、騒音などのご近所トラブルが起きやすくなっています。また、マンションは管理会社が入っているため、清掃なども業者が行ってくれるので、ご近所づきあいがより減少しています。

隣近所やアパートの住民と交流をしたい方や、顔が見えるお付き合いがしたい方にはアパートがおすすめです。

マンションの特徴と向いている人

①ランクの高い住宅設備

特に築年数が長い木造アパートに多いですが、洗濯機が外に配置しなければならなかったり、浴室が共用といった物件もありますが、マンションにはこういった物件はほぼありません。

また、浴室乾燥やビルトインタイプの食洗機、洗濯物を室内で干せるなど、マンションの方が住宅設備のランクが高い物件が多いです。家事などにかける時間を短縮したり、綺麗に生活をしたい方はマンションの方が向いています。

②高いセキュリティ（防犯設備）

一人暮らしで不安になるのが「防犯」。オートロックやシャッターなど防犯設備が整っているのもマンションの特徴です。また、階建てでアパートとマンションを区分している場合はマンションは３階建て以上になるので、侵入を心配したときに高い階層を選択できるのも魅力の一つ。

③ご近所づきあいは少なめに、静かに暮らしたい

地方ではアパートでも静かに暮らすことができる場合もありますが、「造り」で区分した場合木造のアパートは隣近所の音がかなり気になるところ。現代はSNS時代。個人で録画や録音をしたものを投稿する人も多いので、防音性に優れた物件に住みたい方はマンションが適しています。

また、ご近所づきあいは極力少なくして、プライバシーを守りたい方にもマンションがおすすめです。特に高級マンションは二重のオートロックやエレベーターもキーカードを持っていないと使えないなど、ハイセキュリティな物件が数多くあります。

名称にこだわらない現代の住まいの探し方

私は古い人間なので、一人暮らしをする際にアパートよりマンションを探してしまいますが、若者の世代では物件の探し方に新しい傾向が見られます。

「暮らし方」をベースに物件を探す

シェアハウスという言葉が当たり前になって久しいですが、現在の住まいを探す基準として「自分らしく暮らせるかどうか」が重要になっています。

こういった流れに対して、アパートやマンションにも変化が起きており、いわゆるアパートらしい建物やマンションらしい建物ではなく、境目が曖昧になってきています。

借り手にとっては選択肢が増えており、「これだけは外せない」という条件に合った物件を探せるようになっています。

築浅の最新アパートの特徴

古くからあるアパートをリノベーションしたものではなく、比較的新しい築浅のアパートでは、オートロック完備や防音を施している物件が増えてきています。同様の設備があるマンションと比べるとアパートの方が安くなりますので、物件選びの条件として防犯が外せない方は築浅のアパートを探してみると、ぴったりの物件に出会える確率があがります。

管理組合が活発なマンション

一方、マンションでも資産価値を落とさないための工夫として、管理組合の活動が活発なマンションがあります。主に分譲マンションがこの傾向が強いものの、賃貸マンションでも管理会社が色々な取り組みをしているところがあります。

例えば、地域のお祭りにマンションとして出店をしたり、マンションの敷地内でフリーマーケットを開催し、地域の人達も参加できるなど、地域に密着したマンションづくりという流れが出てきています。

安全のためにマンションに住みたいけれど、人との繋がりも保ちたいという方はこういったマンションを探されるといいでしょう。

増加しているアパートの空き家！その原因と再建方法

ここまでは、アパートとマンションの違いやどういった物件が誰に向いているかといった借り手の目線で解説をしてきました。ここからは、アパートの空き家をお持ちの方の目線で、空き家の原因と対策について触れていきます。

なぜアパートの空き家が今増えているのか

アパートの空き家が増えている原因は様々ありますが、主なものが以下になります。

1. 人口に対する過剰な供給
2. 建物の老朽化
3. 親世代から相続したアパートをどうすればよいか分からず放置
4. 社会情勢が変化し周辺環境が変わる中で、立地・間取りなどがマッチしていない。

アパート空き家の再建方法は「地域」によって変わってくる

アパート空き家の再建は楽ではありません。リノベーションを入れるなど方法はありますが、周辺環境に「賃貸需要」があるかどうかで大きく結果が変わってくるからです。

従って、都市部などの賃貸需要がある地域では、リノベーションをして防犯設備や間取りの変更など、借り手にとって魅力となるポイントを作ることが再建のカギとなります。

また、地方では個人の賃貸需要にマッチさせるのではなく、高齢者のための住宅などに一新することが再建のカギとなります。

リノベーションによる中古物件の収益化については、以下に詳しい情報を掲載していますので、ご覧ください。

空き家となった中古物件の収益化は可能か？成功事例と効果的なリノベーションをご紹介

アパート空き家を探している方は弊社にご相談を！

この記事では、アパートとはそもそも何か、マンションとの違いを中心に解説。

また、それぞれの違いからどういった人に向いている物件なのかをご紹介してきました。

少子高齢化が急激に進む中で、周辺環境が大きく変わり、地域の需要に合わない物件は空き家となって放置されているのが現状です。

さらに、若者の世代では物件の選び方や求める機能も変化しており、新築のアパートはマンションと区別がつきにくい、高いセキュリティを完備した物件も増えています。

こうした築浅の最新アパートに対して、老朽化が進んだ中古物件の再建もまた地域の課題となっています。

弊社ではそういったアパート空き家をお持ちの方に対して、個々のケースに合わせて活用のためのご相談を受けつけております。

また、そういった物件を活用したい企業様に向けても、求める条件に最適な物件を、独自の方法で収集した情報の中からご提案させて頂いております。

是非、お気軽にお問い合わせください。

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ですが、そもそも「空き家」とはどんな家を指すのか、ご存じの方は意外と少ないのではないでしょうか。

蔦が這う家？

朽ち果てる建物？

国土交通省は明確に「空き家」を定義していますが、空き家を所有している方の感覚とはかなりの開きがあります。

*1「空き家対策の推進に関する特別措置法（2015.2.26施行）」の原文をご覧になりたい方は以下を参照ください。
https://www.mlit.go.jp/common/001080536.pdf　国土交通省HP

アパートなどの集合住宅における空き家の定義

アパートなどの集合住宅や長屋などの共同住宅は、戸建てとは定義が異なります。

1. 全戸が空室にならないと空き家とはならない。
2. 建物自体が老朽化により倒壊の危険等があっても、空き家対策特措法では「空き家」とは　みなされないため、対応ができない。

というのが現状です。
※ただし、建築基準法に基づく行政指導は可能です。

空き家活用株式会社の「空き家」の基準

ここまで触れてきた通り、国交省の空き家の定義はあくまで「増加する空き家から生まれるリスクへの対策」に重点を置いた最低限の基準であり、「活用できる資産」としての空き家を把握できていないのが現状です。

弊社は空き家を専門とする企業で、独自の基準に基づいて空き家を調査しており、ポータルサイト「AKIDAS」を運営しており、収益を産むことのできる空き家情報を多く保有しています。

空き家が抱えるリスク

国交省の定義による空き家であっても、広義の空き家であっても、放置することで生まれるリスクは同じです。具体的にどのようなリスクを空き家は抱えているのでしょうか。

近隣への被害

①景観をそこなう

適切な管理をされていない空き家は蔦がはい、汚れや落書きなど周囲の景観を損なう恐れ　があります。

②倒壊の危険性

先にも触れましたが、１年以内の「居住やその他の使用」が認められる場合、老朽化によ　る倒壊の危険性があっても、空き家法では対応することができません。倒壊すれば、建物　自体には住人がいなくても、周囲の建物に危険が及ぶことは十分に考えられます。

③異臭

空き家となった原因にもよりますが、ごみの処理などが適切に行えていなかった建物は、　においが内装などにしみついてしまいます。これらのにおいを取り除くには、においの元　を処分するだけでは難しいです。また、周囲にもにおいが広がると近隣住民への賠償が必　要になってくる場合があります。

害虫・害獣被害

空き家となっても人が管理をしていれば少しは軽減しますが、シロアリなどの害虫・ネズミなどの害獣、田舎などの場合は猪などの被害も起こります。特にシロアリによる被害は深刻で、借り手や買い手が決まっても、建物の基礎部分からの補修工事や場合によっては倒壊の危険性にも繋がります。

犯罪の温床

空き家に対する犯罪で一番多いものが「放火」になります。延焼した場合は近隣への賠償責任も生じるので、火災保険に加入しておくなどリスクヘッジが重要です。他にも住居への不法侵入や空き家を使用した犯罪、落書きなどによる治安そのものの低下も大きなリスクとなります。

最大のリスク「特定空家認定」とは？

空き家の抱えるリスクについて触れてきましたが、2015年2月に施行された「空き家対策の推進に関する特別措置法」では、一定条件下の空き家を「特定空家」として、行政が立入調査を始めとする措置を講ずることができるようになりました。

では、「特定空家」と認定される条件と認定された時の具体的リスクについて、詳しく見ていきましょう。

固定資産税、都市計画税の優遇から除外

現在、宅地上の建物は特例によって、以下の優遇を受けることができます。

• 固定資産税→最大減税率1/6
• 都市計画税→最大減税率1/3

しかし、特定空家に認定されてしまうとこの特例から除外されてしまい、固定資産税では最大6倍になる可能性があります。

市町村による措置

「特定空家」と認定する権限は、市町村にあります。市町村が特定空き家に対して、具体的にどのようなことができるようになったかを見ていきましょう。

①立入調査

市町村は具体的な措置を検討するため、特定空家に立入調査することができます。

②助言・指導・勧告・命令

立入調査の結果、必要な助言・指導・勧告・命令を、空き家の所有者にすることができます。

③強制撤去

命令等に応じない場合は、市町村の権限により強制撤去することができます。

＜次ページ：空き家リスクに対する具体的な施策＞

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