兵庫県の阪急宝塚南口駅から徒歩５分にある「南口望月ハウス」は、地域コミュニティの交流の場として地元の人に愛されている。

もともとは居住者のいなくなった空き家だったが、所有者により市に寄付され、利活用されるようになったという経緯をもつ。

空き家活用の新たな形を体現する望月ハウスについて、市への寄付を決めた元・所有者の野口さんと、望月ハウスを管理・運営している南口自治会の皆さんに話をうかがった。

別々のサークルだった高齢者と子どものかけはしに

自治会・高島さん　毎月１回、「お庭カフェ」という名前で、望月ハウスの庭の畑や地場で獲れた野菜を使ったランチを食べていただけるイベントをやっています。

自治会・川勝さん　定員40名でやらせてもらってるんですが、いつも予約が定員をオーバーして、キャンセル待ちになるぐらい人気なんですよ。

もともとはJOYJOYクラブという高齢者サークルと、プチふぁみクラブという０歳児からの親子サークルが望月ハウスで別々に活動していたんですが、顔を合わせるうちにお互いが声をかけ合うようになって。

「一緒になにかできないかな」っていう話になって生まれたのが、お庭カフェなんです。

——望月ハウスを通じて、お年寄り世代と若いお母さん世代、子どもとつながったのですね。

川勝さん　はい、お年寄りが子どもの相手をしてくれたり、みんなそれぞれが楽しんでいます。

それも、望月ハウスが“普通のお家”だからこそ、いまみたいな活動ができると思っていて。

机とパイプ椅子が並べ置いてあるような公共の施設とは違って、赤ちゃんのおむつを替えたり、お昼寝をさせたりというのが気兼ねなくできる居心地の良さが、望月ハウスの魅力だと思います。

毎月、趣向を凝らしたメニューで好評を博しているお庭カフェ

市への寄付のきっかけは夫の一言

——野口さんがご実家を市に寄付をしようと決められたのは、どういった経緯だったんですか？

野口さん　私が20代の半ばに上京してからずっと、ここには両親がふたりで住んでいたのですが、父が入院している時に母が急に亡くなってしまったんですね。

私はひとりっ子だったので、母の葬儀が終わって、さあこの家をどうしようかと途方にくれていたんです。そんな時に主人がポロっと「市に寄付したらどうかな」と言いました。

主人の実家は農業をしていたのですが、そちらを相続した時に主人自身がだいぶ苦労した経験から出た言葉だったようです。

——ご主人が空き家の売却に苦労された経験から、そういった提案をされたんですね。

はい、私も「それはとてもいいな」と思って、迷わず市への寄付を決めました。

家を残して維持のために定期的に通うとか、建て壊して駐車場にして、とかそういったことよりも、市の方で利活用してもらえればその方がよっぽどいい、と思ったんです。

それで、市役所の方に来ていただいて、「できれば建物は残してそのまま使っていただければ」ということで寄付の意向を伝えました。

公共施設としての基準が利活用のネックに

——市への寄付はスムーズに進まれたのでしょうか？

野口さん　更地にしなければ受け取ってもらえないのかな、とも心配していたんですが、市の方からは「コミュニティ・センターとして使えるかもしれない」と言っていただけました。

では喜んで、となったのですが、実際は市のコミュニティ・センターとして建物を使うには耐震構造とかいろいろな基準を満たさないといけなくて、寄付はしたものの活用されない、という状態が長く続いたんです。

——では、どういう経緯で南口自治会の方で利活用されるようになったのでしょうか？

南口自治会長・井上さん　もともとこのあたりには自治会館とか、住民が集まれるような施設がまったく無くて、私たちは以前から市役所の方にずっとかけあっていたんです。

そういう時に、野口さんが寄付されたお家のことを耳にして、これは願ってもないお話だと。

それで、すぐに自治会の役員みんなで市役所につめかけて(笑)

「私たちに使わせてください」って直談判したんですが、すぐにはOKが出ませんでした。

——行政はどうしても制約が多くあるため、簡単には話が進まない面がありますね。

——地道に協議を重ねていかれたんですね。

川勝さん　はい、２、３年ぐらい、それこそ日参して。ようやく「自治会の方で管理・運営するならば使っていい」ということになったんです。

たとえば建物の修繕とか、自治会費や社会福祉協議会からの助成金で賄えるよう、知り合いの伝手でできるだけ安くやっていただけるようお願いしたり、いろいろ苦労はあります。

でも自分たちでやっている分、規則でがんじがらめにならずにいろいろなことができるのかな、と思っています。

＜次ページ：思い出の詰まった生家で、新たに紡がれていく＞

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「空き家」を放置することのリスクとリスク回避の方法をしっかり知る必要があります。

「空き家」から目を背けずに、管理していくノウハウについて一緒に理解を深めていきましょう。

誰もが「空き家」を所有する時代の到来！

知っていますか？日本が抱える「空き家問題」

年々増えゆく日本の「空き家」

今、日本には849万9千戸もの「空き家」があります。（2018年総務省調べ）総住宅数に占める「空き家」の割合は13.6%で、1958年の調査時より5倍以上高い数値となっています。

日本の「空き家」は年々増え続けており、今後もどんどん増えていくことが予想されています。

参考：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

日本の「空き家」が増えゆく背景

なぜ、日本の「空き家」は増えていくのか？それには、いくつかの理由が混在しています。

まず、日本の少子高齢化による人口減少。次に、「新築偏重」の考え方が根付いている日本の住宅市場の実態。最後に、税制上の問題が挙げられます。

日本では、他の欧米諸国とは違い、『家を買う・建てる＝新築』とイメージする人が多いです。それは、住宅市場の収益モデルが『作っては売る』という形で利益が出る仕組みになっているため、「新築物件」のセールスに重きがおかれ、人々の目が『新築物件』の方へ行きやすいという理由もあります。

欧米諸国では、逆で『中古物件市場』の方が優位です。

また、昭和の高度成長期時代に『家を建てる』ことが一つのステータス であったため、その考えが広まり、浸透したことも一因です。

令和の時代に入り、日本社会の状況は大きく変わりました。

少子高齢化が進み、人口は減少しているにも関わらず、『家』に対するマインドは、昭和のまま。新しい『家』を作り続けています。

そのため、『家余り』の状況が続き、行き場を失った「空き家」がどんどん増えているのです。

税法上の問題

「空き家」になった古い家は、壊して更地にすればいいのではないか？古い家を整理して新しい家を建てれば、『家余り』の状況は解決できるのではないか？と考える方も多いと思います。

しかし日本の税制上では更地の場合が、固定資産税が最も高くなるのです。

家が建っている土地の場合は、住宅用地として減税の対象となりますが、「空き家」を解体してしまった場合、減税の対象から外れ固定資産税が3倍から4倍に増額されてしまう可能性があります。

参考：https://tochikatsu-plus.jp/land-38-10261

「空き家」を持て余す人々

解体費用や固定資産税の増税などがネックとなり、自分の持ち家の他に実家の「家」を相続しても、そのままにしておく人が増えてきているのが日本の「空き家」の現状です。

活用することもできず、そうかと言って解体することもできず、「空き家」を持て余す人々が今、増えはじめています。

「空き家」所有者の悩みあるある！

「空き家」を所有する人が抱える主な悩みは以下の3つに集約されます。

①金銭的な負担

いくら誰も住まない「空き家」になったとは言え、「家」を所有している以上は、絶対に固定資産税の支払いが必要です。

もし、自分の「家」を建てていた場合には、自分の「家」の分と「空き家」の分と2重の支払いとなり、且つずっと続いていくものになります。

②管理の問題

最近、日本のあちこちで、本来の目的を失ってしまい、輝きを失くした廃墟を多く目にすることがありませんか？人が住まなくなってしまった「家」は、急激に劣化していきます。

劣化の状況が酷くなるばかりでなく、害虫が発生したり、ゴミの不法投棄が行われてしまったり、犯罪者が住みついたりするリスクがあります。

また、近年増加傾向にある災害（地震・台風・大雨）などによる倒壊の恐れも高まります。万が一、倒壊などにより近隣の住民の方に被害を与えてしまった場合には、賠償責任が発生することもあるのです。

そのため、こまめに「空き家」を訪れ、草むしりや換気、掃除などを行う必要が出てきます。遠方に住んでいたり、仕事や子どもの行事等で暇が取れなかったり、持病を持っている人など「空き家」の管理は大きな負担となります。

③近隣トラブル

「空き家」のままにしておくと、近隣の方から苦情をもらうケースもあります。先に述べたように、「空き家」には周辺環境に及ぼす悪影響があります。

管理するだけでなく、近隣の方とコミュニーケーションを取り、近隣の方の暮らしにも考慮し、「空き家」と向き合う必要があります。

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しかし実際にこうした事実はなく、個人が利用できるのは各自治体が独自に行う補助金です。

空き家所有者の中で空き家の解体・除却を検討されている方の中には「費用をかけずに空き家をなんとかしたい」と悩んでいる方も多いでしょう。

そこで今回は、

• 国土交通省の空き家解体・除却に対する補助金の実情
• 補助金を受けられる自治体
• 空き家の解体・除却を行う前にできること

といった点についてわかりやすくお話しします。

国土交通省の空き家に対する補助金は自治体が対象

結果からお話すると、国土交通省から個人に向けた「空き家の解体・除去費に対する補助金」はありません。

以前、国土交通省は空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】 として自治体に補助を行なっていました。補助対象となっていたのは「不良住宅・空き家の除却等に要する費用」「不良住宅・空き家の所有者の特定に要する経費」です。

こちらは主に過疎地域・人口減少の多い地域の自治体を対象とした補助であり、個人が利用することはできないものです。しかし「古くなった空き家をどうにかしたい」といった思いから、情報を誤って認識してしまった方が多かったのかもしれませんね。

住宅の解体費用は個人には負担の大きい額ですから「補助を受けられるのなら受けたい」と考えるのは自然なことです。空き家の解体や除却を考えてはいるものの費用の負担が大きいことが障壁となり、なかなか踏み出せない方にとっては共感できるのではないでしょうか。

では、空き家の解体・除却は実際にどれくらいの費用がかかるのかをご紹介します。

空き家の解体・除却はどれくらいの費用がかかるのか

空き家を解体・除去した場合の具体的な費用は、住宅の広さや請け負う業者によって異なりますが、およそ以下のような相場感となっています。

• 木造住宅：1坪4万円程度
• 鉄骨造：1坪6万円
• 鉄筋コンクリート造：1坪7万円程度
• 浄化槽の除去：1個50～80万円

参考：NPO法人空家・空地管理センター　解体費用について

上記の相場をもとにして単純に計算すると、30坪（約100平米）の空き家では木造住宅で120万円、鉄骨造で180万円、鉄筋コンクリート造で210万円の解体・除却費用がかかることになります。

また、「路地に囲まれている」「道路との高低差が大きい」などの理由で、重機が入れずに人の手で解体せざるを得ない空き家では、追加費用が発生する可能性も視野に入れておかなければなりません。

基本的な解体・除却費用だけでも100万円以上の金額がかかるのは、個人にとっては負担が大きいでしょう。しかし、そもそもなぜ空き家は解体・除却する必要があるのでしょうか。

空き家はなぜ解体・除去しなければならない？

固定資産税・都市計画税には住宅用地の特例措置があり、土地に住宅が建っていれば固定資産税・都市計画税が減免されます。

しかし平成27年度から「特定空家等」に指定されると減免が適用されないことになったのです。特定空家等に指定されれば、空き家を残しておく意味がなくなってしまいます。特定空家に指定され税制上の優遇が受けられなくなると固定資産税は最大6倍となり、支払い額が大幅に増してしまうからです。

※固定資産税の優遇については「都内駅前の空き家の不動産的価値は？売却の前に知るべき活用方法」をご覧ください。

特定空家に指定されると、自治体から空き家の状態を改善するよう「助言・指導」があります。その後「勧告」があり、この時点で改善しない場合に住宅用地特例の対象外となります。「勧告」に応じずにいると次は自治体から「命令」が下され、命令違反をすると最大50万円以下の過料が科せられる場合があります。

特定空家等に指定されるのは、そのまま放置すれば下記のような問題が起こると見なされた場合です。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる

噛み砕くと、地域社会に迷惑をかける恐れのある空き家が特定空家等に指定される可能性があるということ。

人が住まなくなった家は、住んでいるときと比べて傷みが早くなります。雨風で塀や壁が崩れて家の前を歩いていた人に怪我をさせてしまう、外れた庇が隣家に入り込んでしまうなど危険な状態になる場合もあるでしょう。また、不審者が住み着く、犯罪者の隠れ家となるなどの恐れもあります。

空き家の近くに住んでいる場合には、定期的な管理はさほど負担ではないかもしれません。しかし遠ければ遠いほど定期的に管理を行うのは負担が大きくなります。

空き家の解体・除去にも費用がかかるのに、最悪の場合罰金が発生し、しかし取り壊せば増税となるなんて、所有者にとっては頭の痛い問題ですね。

では、特定空家等に指定されないためにはどうしたらよいのでしょう。

＜次ページ：解体・除去となる特定空家の指定を避けるには？＞

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今回は、木村さん自ら空き家の所有者と一緒になって納得の空き家の処分に挑戦しました。

“空き家化”は、所有者の想いが大きく影響

「親から引き継いだ物件なんです」「資産として子供に残しておきたい」「売りたいが親族との話し合いが長引いて・・・」“空き家化”には所有者の、家族の想いが大きく影響している。

『所有者は70歳前後。10年後には子供たちは要らないというケースが増えるだろう』と木村は警笛を鳴らす。

その木村が空き家活用（株）の相談員として参加し、2019年10月に開催された大阪市住吉区共催による空き家活用セミナーで4件ほど相談を受け、その中でも長屋の物件が印象的だったという。

家の荷物が大量という“ダブルパンチ”

長屋の物件は敷地面積45.53㎡、築100年の家。先祖代々から引き継がれた荷物。さらに所有者の息子さんが事務所としても利用し、とにかく荷物だらけだったという。

木村は『空き家問題で必ず出てくる課題が“大量の荷物”。大量の荷物をどう処分して良いかわからず、いたずらに時が過ぎることが多いのです』。

住吉・長屋の物件はさらに借地の物件で、空き家でありながらも家賃も発生していた。今回相談を受けた建物の所有者からは“どうにかしたい”という強い思いがあったという。

『借地のうえに荷物が片づけられないといった“ダブルパンチ”の物件でした』（木村）

『私は面白い仕事がしたいだけなんです』（木村）

木村は2019年に大阪・吹田に売買と仲介をメインとした不動産の事業所を構えた。「今は吹田だが、田舎に空き家がある」そんな所有者の相談を良く受ける。木村本人も売りとなる物件を取りにいく営業スタイルで、空き家の扱いには慣れていた。

物件は同業からの紹介や空き家データベース「AKIDAS（アキダス）」も利用。『空き家の仲介は正直なところ、大きな利益にはならないんです（笑）』と茶化した木村だが、空き家には面白みを感じているのだという。

『空き家の領域にはまだまだアイデアが眠っている。可能性があると思うんです。小さい仕事かもしれないが、顧客の声を聞くことがアイデアの宝庫だと思うんです』（木村）。住吉の物件はとても大変だったが、アイデアを試すには最高の物件だったようだ。

『所有者と協議を繰り返し、僕たちが言った言葉は“僕たちが荷物を片づけますよ、なので全て私たちに任せてください”でした（笑）』（木村）。総量で２，３トン。結局、6か月という長い月日を重ねることにはなったが、自分たちの手で荷物の処分をやり切った。

ツイッターで「空き家片付け」を声かけ。ご近所を呼んで「無料フリマ」を開催

所有者は木村の「自分たちが片づけます」という声に納得し、そこから2ヶ月は所有者と木村（現場スタッフは横田が対応）で「これ必要？」「これ不必要？」の壁打ちが始まった。

地主からも「なんでそんなことすんねん。所有者にやらせるべき」との正論を浴びせられながらも『そんなことは百も承知。僕たちには所有者に寄り添って絶対着地してやる、という強い信念がありました』と木村は言う。

2か月で不要品の分別が完了。ジモティーに投稿するとわんさか人が引き取りにやってくる。配送の手間がこれで省けた。ご近所にお声かけして「無料フリマ」を開催すると珍しそうにやって来て持って行ってくれる。『無料でフリマをするとご近所さんが沢山集まってくる。ご近所さんへの名刺代わりにもなる』（木村）とみて、会社のアピールも欠かさない。

『片付け募集してます。みたいな告知をツイッターで呼びかけたら6名くらい集まった。空き家の問題を社会的課題として共感してくれる人が6名もいるなんて、とても感動しました。物が欲しいから参加する人もいますが、半分は“空き家の片付け、面白そう”っていう人たちでした』（木村）と、木村達が打ち出すアイデアに共感して参加する人も多い。出来るだけお金を掛けない、SNSやインターネットを駆使した木村達のアイデアは功を奏したと言える。

＜次ページ：手数料という成果以上に大きいもの＞

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今回生活を担ってきた思い出残る我が家が「空き家」に至るまでのお話を取材させて頂き、その思いを語っていただいた。

晩年の親と過ごした実家

　菊さんは子供の頃にこの家(宮城県登米市)に引っ越してきた。生家が手狭になったから、というのが理由だったという。

　家は国道沿いにある。

　「学校の先生だった父が、道路に飛び出すといけないからといって玄関を改修したのが思い出されます」

　そんな菊さんは三姉妹の末っ子で、平成元年に寿司職人のご主人と結婚。この家から１５分程度離れたとなり街に転居し、寿司店「美津乃寿司」を営んできた。

　ただ、その後も年老いた親の介護でこの家に通うなど、ながらく生活の“舞台”となった。菊さんにとっては、子供時代から結婚するまで暮らしたさまざま記憶、一家団欒や晩年の親と過ごした思い出のつまった大切な“実家”なのだ。

　その後、お父さんが亡くなると、この家はつい最近まで１８年間にわたって賃貸住宅として貸し出された。

　「その間に、お住まいになったご夫婦にお子さんが生まれました。その子も今はもう高校生ですが、この家が新しい命をはぐくんだことを嬉しく思います」

今後の利活用を慎重に検討

　菊さんはすでに、家業である寿司店の近くに住居を構えている。

　「東京に出ていた２７歳になる息子も帰ってきた」というが、この家に住むといった考えはないという。そこで“空き家”となったこの家の利活用を考えている。

　「借りていただける方がいればそうしたいと思います。難しいようであれば、売却も視野に検討したい」

　国道沿いで、もともとは東北電力の関連施設があったこともあり、立地は悪くない。家屋の裏には田畑が広がるなど、のどかさも兼ね備えている。菊さん自身も含め、子育てを支えた“実績”もある。

　一方で、１８年間入居してきた家族は、親の介護の関係で転居していった。

少子高齢化が進む日本社会、特に地方ではこうした傾向がより強い。そんな中で、菊さんは「高齢者住宅などに活用できるなら、それもいいですね」という。

　むしろ、願いはひとつ。「ていねいに使ってもらいたい」ということだ。

　住居は生活の最大の舞台であり、家族の思い出も背景である。そして生活は年齢や時代とともに変化していく。

　結婚や子供、転勤や転職、介護…

　一方生活者は、生活の変化とともに住居を変えていく。菊さんが利活用を検討している家もまた、菊さんや入居者の“生活の一時期”を担ってきた。菊さんの「ていねいに…」という言葉は、そこでつぐまれた大切な思い出、生活の記憶から発せられているように思えた。

（了）

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＜「空き家」にお困りの方も、「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞

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「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん

• 空き家って、こんなに新しいんだ？
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そう、「空き家」は【埋蔵不動産】です。お持ちの「未活用不動産」でお悩みの方も、不動産を探されている方も。価値があふれる【埋蔵不動産】として、処理や活用をともに考えてみませんか？　まずはご状況、ご要望を整理させていただきます。お問い合わせください。

お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/　　　　　　　　　　　　

※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。
「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
https://aki-katsu.co.jp/

よくある問い合わせ・お悩み、ご希望

＜不動産を所有の皆さま＞

1. 「未活用状態」の不動産をもっていて、困りごとが・・・
2. うちの実家を、どうやって活用しようか悩んでいる
3. もっと良い活用の仕方や、使ってくれる方はいないかな・・・

＜不動産を探している皆さま＞

• 古民家風な「空き家」が欲しい！
• 郊外や自然豊かな場所に、移住したい、二拠点生活をしたい
• DIYをしてよい物件がほしい
• 不動産会社ではなかなか見つからない希望がある・・・
• 事業用の物件を探しているが、出回っている物件はすぐに決まってしまってじっくり検討できない・・・

お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/　　　　　　　　　　　　

※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。

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お盆休みは「空き家」対策にぴったり！

お盆休みが「空き家」問題を考えるのに最適な理由

親世代から引き継いだ、あるいは引き継ぐ予定である実家が「空き家」になりそうで、頭を抱えていませんか？いつも、「空き家」問題について何か対策を考えなくてはと思っていながらも、忙しい毎日の中で、ついつい後回しにしてしまうことってありますよね。

まとまったお休みが取れる「お盆休み」は、実は「空き家」問題の対策を講じるのに最適です。「空き家」問題は、自分たちだけでなく、ご近所の方や親族とのコミュニケーションが非常に重要になってきます。

また、実際に実家を相続し、「空き家」になってしまっている人は、「空き家」のメンテナンスが必要です。人が住まなくなってしまった家は、老朽化が急速に進んでしまうので、換気や草むしり等をこまめに行うことが大切。

実家に帰省した際に、しっかりと「空き家」のケアや今後の対策を考えて見ませんか？

どんどん深刻化する、日本の「空き家」事情！

もう他人事ではない「空き家」問題

総務省が1948年から5年毎に行っている、住宅・土地に関する調査報告によると、2018年の「空き家」は、およそ849万戸。総住宅数に占める「空き家」の割合は13.6%と過去最高を記録しており、年々増加傾向にあります。

日本社会特有の少子高齢化問題や新築偏重の考え方などが要因となり、住宅の需要過多の状況が生まれています。そのため、「空き家」問題はどんどん顕在化し、誰しもが頭を悩ませうる問題になりつつあるのです。

参考：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

どんどん深刻化する「空き家」問題の対策として、国が2015年に「空き家対策特別措置法」を施行しました。これにより、「空き家」の対策を何も行わず、放置した場合、「特定空き家」に指定される可能性がります。「特定空き家」に指定されてしまった場合、固定資産税の増額や家屋の強制撤去などが行われるようになっています。強制撤去や解体にかかった費用は、もちろん「空き家」の所有者へ請求されます。

つまり、以前より「空き家」を持っていることへのリスクは高まっているのです。「空き家」について考えることを先延ばしにして、決して「放置空き家」という「負の資産」にしてしまわないように、「お盆休み」の機会を利用して自分事として捉え、「空き家」と向き合うことが大切です。

「特定空き家」について知っておこう！

国土交通省の示す「特定空き家」のガイドラインには、以下の通り示されています。

参考・引用：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

人が住まなくなり、「空き家」となってしまった場合、家屋の老朽化が早いだけでなく、害虫やゴミの不法投棄、犯罪者の住処となる等、様々な悪影響を及ぼします。また、近年の台風や地震などの災害の被害も受けやすく、倒壊などの可能性も高くなるのです。

それだけではありません。万が一治安の悪化やゴミ・害虫問題、倒壊などによって近隣の住民に被害を被った場合は、損害賠償を請求されることもあります。

「空き家」を放置し、「特定空き家」のような状態にしてしまわないよう、しっかりした対策を考えることは、必要不可欠なのです。

＜次ページ：これから、相続する人のお盆の「空き家」対策＞

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不動産をお持ちの方は誰でも一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

苦労して建てた家、想い出のある家だからこそ、子供達に継いで欲しい。

そう思うのは自然なことです。

ところが、その先。

具体的な準備を今からしている人は、意外と少ないというのもまた事実。

亡くなった後でも相続は可能ですが、その手続きは煩雑になります。

この記事では、不動産を含む財産があるものの相続人がいない、もしくは相続人全員が相続放棄をした場合、残された不動産がどうなるのか。

その鍵となる「相続財産管理人制度」を中心に、詳しく解説していきます。

亡くなってからでは遅い？！相続の流れを解説

突然ですが質問です。

「生きている間に相続の話をすることは、不謹慎だと思いますか？」

昔は不謹慎だとされていましたが、亡くなった後の相続の大変さや相続した家を放置することによる空き家問題が取り沙汰されることで、最近ではこの考え方は少しずつ変わってきていると感じています。

資産、特に不動産をお持ちの方は生きている間に相続の手続きや、誰に何を相続してもらうのかを決めておかないと、残されたご家族に煩雑な手続きが待っているのは事実です。

ここでは、相続の種類と流れ、相続の対象となるのはどんな人かを解説します。

相続の種類と流れ

＜存命中＞

　①生前贈与

＜亡くなった後＞

　②相続人が相続するか相続放棄かを選択する

＜相続人の相続放棄後/相続人が不明・不在時/遺言による指定＞

　③相続財産管理人制度

　④遺言執行者

相続人としての資格

　①法定相続人・・・被相続人（亡くなった人）の配偶者、子供、両親、兄弟姉
　　　　　　　　　　妹。

　②特別縁故者・・・法定相続人が一人もいない、全員が相続を放棄した場合、
　　　　　　　　　　一定の手続きを経て財産分与を受けられるもの。

具体的には、次の３つに該当するもの

1. 被相続人と生計を一にしていたもの。婚姻届けは提出していないもの の事実上の夫婦関係がある、もしくは養子関係にある場合を指す。
   例：内縁の妻等
2. 被相続人の療養看護に努めたもの。ただし、業務として行い報酬を得ていた人は除く。
   対象外：看護師・介護士・家政婦等
3. 被相続人と特別の縁故があったもの。「私が死んだら〇〇を譲り受けて欲しい」と約束を交わしていた、あるいは師弟関係のような親密な関係があったもの。

※個人だけではなく、法人も特別縁故者になることができます。

相続財産管理人とは？選任方法とできること

相続財産管理人という言葉を初めて見た方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続財産管理人制度における相続財産管理人の定義とその選任方法、仕事内容を解説します。

相続財産管理人とは？

人が亡くなった場合、通常は相続手続きが完了するまで法定相続人が管理を行います。

ところが、相続財産がありながら相続人がいない、あるいは法定相続人のすべてが相続を放棄した場合、その財産を管理する人が必要になります。そこで選任されるのが「相続財産管理人」です。

選任方法

選任方法は家庭裁判所に申し立てを行うことです。ただし、相続人がいない場合であって、利害関係があることが条件になります。

特別縁故者など財産分与にあたる対象がいない場合、その財産は国庫に帰属するからです。また、選任に際して特別縁故者や利害関係者がいない場合は、ほとんどのケースにおいて弁護士が選任されます。

相続財産管理人の仕事

①基本の仕事内容

• 相続人の有無や相続財産の調査
• 被相続人の債務清算
• 特別縁故者がいる場合は、財産分与の手続き
• 財産を相続する人がいない場合は、国庫に帰属させるための手続き

②権利でできること

民法第１０３条において、相続財産管理人には原則「保存行為（相続財産の現状を維持する行為）」と「管理行為（物や権利の性質を変えない範囲で改良・利用する行為）」のみが家庭裁判所の許可を得ることなく行うことを認められる。

1. 保存行為
2. 管理行為

に含まれる具体的な内容は以下の通りです。

• 不動産の相続登記
• 預金の払い戻し
• 預金口座の解約
• 既存の債務の履行 短期賃貸借契約、使用貸借契約の締結
• 賃貸借契約の解除

③権利外ではあるが、家庭裁判所の許可を経てできること

３）処分行為　この記事のメインである「不動産売却」もここに含まれます。

処分行為に含まれるその他の内容は以下の通りです。

• 家具、家電の処分
• 亡くなった人の位牌の永代供養
• 蔵書の寄贈
• 定期預金の満期前解約
• 期限未到来の債務の弁済
• 訴訟の提起

＜次ページ：相続財産管理人と遺言執行者の大きな違い＞

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