隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻。

前回いただいたご相談では、売却する他にも賃貸という選択肢もあり、賃貸の中でもサブリース（＝転貸契約）という形があることをご紹介し、興味を持たれたご様子でした。

（前回記事はこちら）

その後、地価や賃料などの近隣の相場の調査結果を踏まえ、どのように話が進んだのか、進展をお伝えします。

【地元業者や路線価から地価の相場を算出】

—前回のお話では、相場や見積りなどを聞いてじっくり検討したい、とのことでしたので、ご所有の空き家の所在地近隣の相場について調査しました。まずは、その結果からお話ししたいと思います。

ご主人：ありがとうございます。どういった具合でしたか？

—はい、まずは売却した場合の土地の値段の相場ですが、これがだいたい１坪10万円。

—それから、賃貸に出した場合ですが、そのあたりの家賃の相場から言うと4〜5万円ぐらいになるのかな、という結果でした。

奥様：そのぐらいなんですね。

ご主人：じゃあ、うちがだいたい20坪くらいとして、土地の値段は200万円前後ということか。

—はい。これは地元の不動産業者さんに聞き取りをして、実際いくらぐらいで土地が売れていますか、賃貸不動産の家賃はどのぐらいですか、という数字なんです。路線価（＝宅地が面する道路から算出される価格水準）から計算しても、だいたい一致します。

ご主人：なるほど。じゃあ値段が200万円だとして、それは家は無いものとして更地の場合に200万、ということですよね？

—そうですね、あくまでも土地の値段、ということになります。ただ必ずしも、わざわざ費用をかけてお家を取り壊し、更地にした上でないと売ることができない、ということではありません。

—そこは買主さんとの交渉次第ですから、土地の相場は200万円です、家もついてます、どなかた買いませんか、という提示の仕方でもまったく問題はないと思います。

【需要を持つ事業者への声かけを提案】

—ご所有の土地の住環境という話になるんですが、市役所が徒歩圏内という立地なんですけれども、他エリアに住宅用として人気のエリアがあるようなんです。

—ですので、環境から言うと住宅用に売ったり賃貸に出すというよりも、事務所など事業用に貸し出すという形が良いかもしれませんね、というお話が地元の不動産業者さんからはありました。

奥様：それはたとえば、以前にサブリースのお話を伺いましたが、どこかの不動産会社と転貸契約を結んで、というような形ですか？

—そうですね、もちろんサブリースの形態もありますし、私たちの方から直接、事業者さんに「空き家を買いませんか？」という提案をしていく、という形のお手伝いもできるかと思います。

—たとえばペット共生型の住宅施設をやりたいとか、住宅型の老人ホームをやりたいとか、そういった需要を持った事業者さんですね。

＜次ページ：1日でも早く心配の種をなくしたい＞

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兵庫県の阪急宝塚南口駅から徒歩５分にある「南口望月ハウス」は、地域コミュニティの交流の場として地元の人に愛されている。

もともとは居住者のいなくなった空き家だったが、所有者により市に寄付され、利活用されるようになったという経緯をもつ。

空き家活用の新たな形を体現する望月ハウスについて、市への寄付を決めた元・所有者の野口さんと、望月ハウスを管理・運営している南口自治会の皆さんに話をうかがった。

別々のサークルだった高齢者と子どものかけはしに

自治会・高島さん　毎月１回、「お庭カフェ」という名前で、望月ハウスの庭の畑や地場で獲れた野菜を使ったランチを食べていただけるイベントをやっています。

自治会・川勝さん　定員40名でやらせてもらってるんですが、いつも予約が定員をオーバーして、キャンセル待ちになるぐらい人気なんですよ。

もともとはJOYJOYクラブという高齢者サークルと、プチふぁみクラブという０歳児からの親子サークルが望月ハウスで別々に活動していたんですが、顔を合わせるうちにお互いが声をかけ合うようになって。

「一緒になにかできないかな」っていう話になって生まれたのが、お庭カフェなんです。

——望月ハウスを通じて、お年寄り世代と若いお母さん世代、子どもとつながったのですね。

川勝さん　はい、お年寄りが子どもの相手をしてくれたり、みんなそれぞれが楽しんでいます。

それも、望月ハウスが“普通のお家”だからこそ、いまみたいな活動ができると思っていて。

机とパイプ椅子が並べ置いてあるような公共の施設とは違って、赤ちゃんのおむつを替えたり、お昼寝をさせたりというのが気兼ねなくできる居心地の良さが、望月ハウスの魅力だと思います。

毎月、趣向を凝らしたメニューで好評を博しているお庭カフェ

市への寄付のきっかけは夫の一言

——野口さんがご実家を市に寄付をしようと決められたのは、どういった経緯だったんですか？

野口さん　私が20代の半ばに上京してからずっと、ここには両親がふたりで住んでいたのですが、父が入院している時に母が急に亡くなってしまったんですね。

私はひとりっ子だったので、母の葬儀が終わって、さあこの家をどうしようかと途方にくれていたんです。そんな時に主人がポロっと「市に寄付したらどうかな」と言いました。

主人の実家は農業をしていたのですが、そちらを相続した時に主人自身がだいぶ苦労した経験から出た言葉だったようです。

——ご主人が空き家の売却に苦労された経験から、そういった提案をされたんですね。

はい、私も「それはとてもいいな」と思って、迷わず市への寄付を決めました。

家を残して維持のために定期的に通うとか、建て壊して駐車場にして、とかそういったことよりも、市の方で利活用してもらえればその方がよっぽどいい、と思ったんです。

それで、市役所の方に来ていただいて、「できれば建物は残してそのまま使っていただければ」ということで寄付の意向を伝えました。

公共施設としての基準が利活用のネックに

——市への寄付はスムーズに進まれたのでしょうか？

野口さん　更地にしなければ受け取ってもらえないのかな、とも心配していたんですが、市の方からは「コミュニティ・センターとして使えるかもしれない」と言っていただけました。

では喜んで、となったのですが、実際は市のコミュニティ・センターとして建物を使うには耐震構造とかいろいろな基準を満たさないといけなくて、寄付はしたものの活用されない、という状態が長く続いたんです。

——では、どういう経緯で南口自治会の方で利活用されるようになったのでしょうか？

南口自治会長・井上さん　もともとこのあたりには自治会館とか、住民が集まれるような施設がまったく無くて、私たちは以前から市役所の方にずっとかけあっていたんです。

そういう時に、野口さんが寄付されたお家のことを耳にして、これは願ってもないお話だと。

それで、すぐに自治会の役員みんなで市役所につめかけて(笑)

「私たちに使わせてください」って直談判したんですが、すぐにはOKが出ませんでした。

——行政はどうしても制約が多くあるため、簡単には話が進まない面がありますね。

——地道に協議を重ねていかれたんですね。

川勝さん　はい、２、３年ぐらい、それこそ日参して。ようやく「自治会の方で管理・運営するならば使っていい」ということになったんです。

たとえば建物の修繕とか、自治会費や社会福祉協議会からの助成金で賄えるよう、知り合いの伝手でできるだけ安くやっていただけるようお願いしたり、いろいろ苦労はあります。

でも自分たちでやっている分、規則でがんじがらめにならずにいろいろなことができるのかな、と思っています。

＜次ページ：思い出の詰まった生家で、新たに紡がれていく＞

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今回は、隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻

の場合。

海からも近く、徒歩数分に市役所もあるという立地のO様邸ですが、実際に行われたやり取りをご紹介したいと思います。

遠方に通う負担から片付けの進んでいない状態

—まず、ご実家が空き家となってしまった経緯について教えていただけますか？

奥様：私の実家なのですが、５年ほど前、父が体調を崩して検査入院中に母が唐突に亡くなってしまいました。その後、父も私たちの方へ呼び寄せて同居になったので、そこから空き家になっています。

—現在ご実家はどのような状態でしょうか？　家財の片付けなどは済んでいますか？

奥様：荷物は片付けきれていないままになっています。当初は主人と一緒に、大きな車をレンタルして荷物を片付けに行ったり、家の風通しや細かい物の整理のため、定期的に電車で通ったりしていたんですが…。

ご主人：私は脳梗塞をやっていて、左半身に麻痺の後遺症があるんです。そういった体力的な問題だとか、隣県で100kmぐらいの距離があるので車で行くにも時間がかかるし、電車で行く時の交通費も負担になって、次第に足が遠のいてしまいました。

ただ年々、体の自由も効かなくなってきているから、妻ひとりに面倒ごとを背負わせることになるのは偲びないし、いまのうちになんとかしたいという思いがあるんです。

賃貸に出した場合に家主が負う責任が懸念…

—ありがとうございます、よくわかりました。

—空き家をどうにかしたいという場合は一般的に、貸しに出すか売却するか、ということになりますが、いまの時点でお考えはありますか？

奥様：賃貸に出す、というといろんな責任を負わなくてはいけないのかな、というのがあって尻込みしていまいます。しがらみみたいなのは避けたいな、と思って。

ご主人：なるほど。

—もうひとつ、サブリースとか転貸契約と言われる形もあって、これはいわゆる又貸しですね。

—家を転貸会社に貸して、その会社がさらに他の店子さんに貸す、その店子さんに対して家主さんは関知しませんよ、という形ですね。

ご主人：その場合の家主と入居者の方との間の契約というのは、どうなるんですか？

—あくまでも家主さんは転貸業者との間での契約だけで、転貸業者が店子さんと別途、契約を交わすという形なので、家主さんと店子さんとの間のやりとりや責任というのはありません。

—もちろん、そのぶん手元に入る家賃収入は相場よりもだいぶ割安になりますが、わずらわしいことは避けたい、という方にはうってつけの形かと思います。

意思決定能力のない親族がいる場合

—では、売却の場合のお話をさせていただきます。売却する場合には不動産の登記の手続きが必要になるのですが、そうした手続きはまだ取られていない状態でしょうか？

ご主人：そうですね、相続手続きなどはなにもしていません。

奥様：実家のことは両親に任せきりだったので、火災保険がどうなってるかとかもわからなくて…。なにも知らない状態でご相談させてもらってるので、申し訳ありません。

—いえいえ、大丈夫ですよ！　では、ごきょうだいはいらっしゃいますか？

奥様：姉がひとりいますが、７年ほど前から障害者施設に入っていて、実家のことをどうするかという話し合いは難しい状態です。

ご主人：実家をこのままにしておけないので、いずれ処分してもいいか、という話は以前に一度しているんですが、それを理解できているかどうかはなんとも言えないんです。

—なるほど、意思確認が難しいという状態ですね。意思決定能力がないと思われる方には、成年後見人（法務省：成年後見制度～成年後見登記制度～）というのがついて、本人の代わりに財産の管理をしたり、遺産分割協議を行うことになっています。

—今回は、一番近い親族ということで、妹さんである奥様が後見人となるのが自然な流れかと思います。

奥様：その場合、具体的にはどうなるんですか？

—そうですね、本来は相続者間での遺産分割協議を経ないと決められないです。

—ですが、奥様がお姉さまの成年後見人ということになれば、ご実家をどう処分されるかは奥様おひとりの判断で進められることになるかと思います。

—ただもちろん、お姉さまにも遺産相続の持分がありますので、たとえば賃貸に出すのであれば家賃収入の半分をお姉さまに渡されるとか、売却処分で入ったお金の半分を渡されるとか、といったことを決める必要があります。

ご主人：なるほど。入るお金については当然、義姉と折半で、と考えています。登記の手続きに関してもお金がかかりますよね？

—はい、賃貸契約に関しては物件の名義というのはあまり関係ないのですが、売却に関しては登記の変更をしておく必要があって、手続きには一般的に数十万円単位のお金がかかります。

—司法書士の方への手数料が高いようなイメージがあるかもしれませんが、実際は国に納める「登録免許税」というが費用の内訳の大半を占めているんです。土地・建物の評価額に税率をかけて算出されるので、その地域の地価などによって変わります。

家財処分などの諸費用を売却成立時に支払う形を提案

—賃貸に出すにしろ売却するにしろ、いまある荷物を片付けなければいけない、という課題があるかと思います。

—ご自分たちだけで片付けるのが難しければ、たとえば整理・収納アドバイザーの方などに手伝ってもらう、という形もあります。

奥様：そういうことも考えたんですが、なかなかその費用を捻出できなくて…。

—なるほど。であれば、売却の話がまとまってからそういった手配をして、支払いも売却代金が入った時にさせてもらう、というような形がいいかもしれません。

—もしくは、解体時に家財の処分も一緒にしてもらうことを条件に売却する、という方法もありますね。いずれにしろ、先に支払う費用を考えると賃貸ではなく売却の形の方が、負担を減らすことができるかと思います。

ご主人：問題は土地が売れたとして、そういう費用で足が出ないかどうかだな。

奥様：多少、足が出てもしょうがないんじゃないかしら。いっぺんに片付けてもらえるなら、その方が面倒もなくてすっきりするような気がします。

売却だけでなくサブリースも視野に検討したい

ご主人：話を伺う前は、面倒を残したくないから売却、という方向で気持ちがほとんど固まっていましたが…。

やっぱり家を建て壊すのは惜しいという気持ちも実はあったので、色々な選択肢を教えていただいているうちに、サブリースというのも有りなのかな、という考えも出てきました。

どちらが良いのかじっくり検討してみたいので、見積もりなど出していただいて、また相談に乗っていただきたいと思います。ありがとうございました。

（後編に続く）

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感染経路が飛沫感染と判明し、手指の消毒・マスクの着用・ソーシャルディスタンスの励行など、今までの生活には無かった新しい「標準」が加わりました。

通勤もリモートワークへ切り替えが推奨される事態の中で密室で過ごす「宿泊業」、不要不急の外出について自粛が求められる中で、「観光や旅行業」の需要が激減しました。

空き家を利活用し、レンタルスペースや民泊を経営していた事業者も苦戦を強いられることとなり、新しい生活と共存するための工夫が求められています。

空き家バンクの運用を中心に行ってきた自治体も、医療施設が不足する中で臨時で利用できる空き家の調査が急務となりました。

この記事では自治体の取り組みを中心に取り上げ、コロナ禍以前と以降ではどのように変化しているか。

また、弊社のポータルサイトAKIDASを地方自治体へ無償開放した意図。自治体と協同して新しい取り組みをする機関をご紹介します。

コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組み

新型コロナウィルスが世界中に影響を与えるまでは、空き家問題に対して懸念はしつつも自治体による取り組みは空き家バンクの運営がメインになっていました。

また、2014（平成26）年11月に制定された空き家対策特別措置法により指導や強制執行ができるようになったとはいえ、実際に撤去するとなると費用や住人など多くの課題が残っているのが現状です。

ここでは、コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組みを解説します。

空き家所有者・利活用したい人にメリットある取り組み

①空き家バンク

「空き家　自治体名」で検索すると、検索画面のトップページはほぼ空き家バンクで埋めつくされるので、ご存じの方も多いと思います。

ただし、その多くが自治体職員による運営のため、空き家となった物件をすぐに登録することが難しい、空き家の所有者が高齢のため仕組みを理解していないことによるトラブルなど、課題はあります。

②UIJターン説明会を都心で開催

都心や主要都市、関東圏など人口の多い地域で、イベント会社と協賛しUIJターン説明会を活発に開催している自治体も増えてきました。

移住者を募ることで、空き家問題の解決だけではなく、高齢化問題や農家の高齢化による耕作放棄地の拡大、少子化、人口減少といった問題への解決も期待されています。

コロナ禍によって開催が一時中断しているところもありますが、現在はオンラインによる　説明会の開催など、新しい仕組みを試しています。

③移住者や空き家を利活用したい人への助成金などの支援

UIJターン説明会から興味を持った人、また移住者に対して手厚い支援をしている自治体も増えてきました。

空き家は放置していれば朽ちていくだけですが、修繕をすればまだ住める物件も沢山あります。

移住者に格安もしくは無償で空き家を提供し、修繕費用の支援、就労支援、跡継ぎのいない農家への就農斡旋など、空き家問題に関連する社会的課題を自治体一丸となって解決する動きが高まっています。

空き家の所有者にとってリスクのある取り組み

空き家対策特別措置法による強制介入

空き家のオーナーにとって最も避けたいリスクが、行政による「特定空き家認定」でしょう。

2014年11月に制定された空き家対策特別措置法により、行政の権限が改善され、空き家の管理状態によっては指導・強制介入が可能になりました。

一見ネガティブではありますが、利点を見る限り、国も自治体も空き家を利活用したいという思いが感じられます。

個々のケースによっては、空き家を定期的に管理すること自体が難しい場合もあるとは思いますが、放置しなければ自治体と協力して活用することも可能です。

＜次ページ：コロナ禍が空き家問題に与えた影響＞

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オフィスに通うことは減り、WEB会議などを利用したテレワークを多用する企業が増え、そうしたニューノーマルな仕事スタイルはすでに定着しつつあります。

当初は通勤時間がなくなり、家で仕事ができることの快適さがありましたが、ここにきてテレワークゆえの様々な問題点が見えてきていました。

そんな問題解決する方法として、空き家の活用があります。空き家は、今や地方の負の遺産ではありません。テレワークと空き家を結びつけることで生まれる価値をご紹介します。

アフターコロナの働き方

新型コロナウイルスありきの世界

新型コロナウイルスは、相変わらず世間で感染者を出し続け、アメリカやフランスでは第二波と呼ばれる現状の中、あらたな段階へと突入しています。

日本でも飲食業なども大きな転換期を迎え、「新型コロナ対応　ニューノーマル創出支援事業補助金」なども打ち出す自治体が出てきました。

≪前橋市　ニューノーマル創出支援事業補助金≫

【新型コロナ対応】ニューノーマル創出支援事業補助金

参照：https://www.city.maebashi.gunma.jp/kurashi_tetsuzuki/covid19_info/2/2/25214.html

またこうした転換期を迎えたのは、飲食サービス業や、小売業生活関連サービス業などの事業者だけではなく、サラリーマンと称される一般企業に勤める人々にも、「テレワーク」が台頭したことで、大きな変化が起きました。

テレワークはニューノーマルに

一気に進んだテレワーク化

新型コロナウイルスによって、テレワーク化が急激に進み、4月頃からは家電量販店などの店頭から一気にノートパソコンやWEBカメラ、プリンターなどが姿を消し、中古ノートパソコンの値段が上がるなどの現象が起きました。

2020年4月のテレワークの実施率は27%、都内に至っては49%の実施率となり、現在は縮小傾向にあるものの、テレワークと出社を併用する企業も含めたテレワーク数は8月現在では27%。新型コロナウイルスが起こる前と比べると驚きの数値です。

テレワークは、今や私たちのニューノーマルな働き方といえます。

通勤時間０分　自宅で働く

テレワークで多くの人が感じたこと、それは通勤時間がないことで生まれる時間の余裕や満員電車からの解放でしょう。

朝起きて、顔を洗って朝ごはんを食べたらすぐに仕事がはじめられる。

身なりを整える時間も、電車に揺られる時間がないことでゆっくりとした朝を迎えられます。

私はこれまで、会社へ出社することは当たり前のこととし、特に疑問視せずに来ました。

朝は乗車率が100％超える電車に揺られ、その社内でスマホの画面を眺め、目的地へと向かう。でもその常識が覆ったことで、新しい生活が幕を開けたのです。

通勤時間がないからこそ地方で働く

こうして家で仕事をすることが可能になると、仕事場付近で暮らす必要性が下がってきます。

これまでは、少しでも通勤時間を減らすために都心にある狭い家に、高額な賃料や住宅購入費用などを払ってきました。

テレワークと出社を併用するにしても、週の半分を家で仕事が出来るのだとすると、地方での暮らしが見えてきます。

地方への移住は、近隣で仕事が見つからないこともネックの一つでしたが、テレワークがニューノーマルとなったことで、地方への移住が現実味を帯びてきました。

 テレワークへの弊害

日本経済新聞社によると、日経電子版で9月23日～24日の間に「仕事の生産性が上がったと思うか」という質問のアンケートを実施し、1万266件もの回答が。

結果は、テレワークでの生産性について42.2％の人が「変わらない」とし、「上がった」とする人は31.2％、「下がった」とする人は26.7％でした。

テレワークによって生産性が下がったという人の中で、1156人が「私生活と仕事の切り替えが難しい」とし、テレワークの抱える問題も浮き彫りになったのです。

仕事とプライベートの空間が同じになったことで、ONとOFFの切り替え方が課題となっています。

共働きゆえの自宅内の軋轢

さらに上げられるテレワークでの弊害として、私生活との切り替えという問題以外にも、家族が同居している場合には、「共働き」という現状からも問題は起こります。

実際私も、出社をせずに家でこもって原稿を書く日などがコロナ前からあったのですが、その際には片手で食べられるような食事だけ用意をし、仕事に没頭していました。

でも、家族が家にいるとそうは行きません。お昼の時間にはお昼を用意しなければなりませんし、テレビ会議中も他の音が入らないようにするために、相手が電話中や会議の時を避けて行うことが必要となります。

もちろん、家が戸建てなどで１階と２階に分かれて仕事ができれば、ある程度の問題は解決するのかもしれませんが、マンションなどの場合、まったく別の仕事をする二人が同じ空間にいることに難しさを感じました。

＜次ページ：求められる仕事場　空き家の活用方法＞

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総務省統計局が５年ごとに行う「住宅・土地統計調査」の最新の結果によると、空き家の総戸数は846万戸で全体の13.6％を占めています。

社会構造が変化し、核家族世帯が増えたことも要因の一つです。

親の世代の持ち家率は8割を超え、子の世代が都市部で結婚し別世帯を構える。親の持ち家を相続しても、通勤や生活の利便性から住むことはできずに放置されている空き家が増加しています。

これに対し、「空き家を活用しよう」という動きもまた高まっています。

自治体、民間企業、個人が空き家の活用に乗り出し、様々なアイデアやテクノロジーで空き家問題の解決へ向けて動いています。

今空き家をお持ちの方も

今後空き家を所有する可能性がある方も

これまでのように売却一択ではなく、「活用」を考えてみませんか。

この記事では、空き家の活用方法は具体的にどのようなものがあるのか。

また、それぞれのメリット・デメリットを細かく解説していきます。

さらに、全国各地の成功事例を踏まえてご紹介しておりますので、空き家を何とか活用できないかとお考えの方は是非最後までお読み頂き、参考にされて下さい。

空き家の活用を考える前に知っておくべき２つのこと

空き家の活用と一言でいっても、空き家そのものをサービスとして賃貸に出す方法もあれば、売却・買取もあるでしょう。賃貸にもアパート経営から民泊、シェアハウス、スペースレンタルなど色々。更地にして土地活用をするにしても、選択肢は多数あります。

空き家を活用するにあたって重要なことは、「活用をする前に所有している空き家と周辺地域に対するニーズをしっかりと分析すること」です。

後でご紹介しますが、この分析をせずに自分のやりたい気持ちだけでニーズの無いサービスを始めた結果失敗する事例も少なくありません。

空き家を活用すると収益が出ます。これは一つの事業。事業を行うのであれば、経費や初期投資が金額の大小こそあれ必ずかかります。失敗しないために事業が成功するかどうかを事前に分析して把握することが成功への鍵です。

ここでは、２つのポイントに絞って分析の仕方を解説していきます。経営やマーケティング理論を知らない方でも簡単に出来ますので、ご活用下さい。

≪３C分析によるニーズの把握≫

３C分析とは、ビジネスを始めるうえで自身のビジネスと市場との関係性を把握するためのマーケティング理論です。

ここでは分かりやすく、シェアハウス事業を行う場合について３C分析を活用するとどうなるかを例として解説します。

1⃣顧客・市場（Customer）

　・自分のシェアハウスに、居住してくれる人はいるのか？

　・立地条件は？

　・顧客は欲しいものやニーズはどこにある？

2⃣ 競合（Competitor)

・近くに競合他社はいないのか？

・潜在競合はあるか？

　（シェアハウスだけでなく、安い単身用のアパートや学生寮などはあるか？）

3⃣自社（Company)

・競合他者と自分のシェアハウスとの差別化要素はどこにあるか

　（クオリティーなのか、値段なのか、ニッチさなのかetc,,,）

自分のシェアハウスにしかできない、魅力や利点、セールスポイントを明確にしておくことが重要です！

事業を始める前のリサーチ方法についてもっと詳しくお知りになりたい方はこちらをご覧ください↓

「空き家活用収益化において成功/失敗のポイントと事例～分かれ目はどこにある？～」「活用方法を決定した後のリスクの洗い出し方」｜空き家活用lab

≪収益性の計算方法≫

次に重要なことは収益性の計算です。つまり、経費を差し引いても利益をきちんと出すことができる事業モデルなのかを確認するということです。

経営論から考えると色々な計算式があるのですが、この記事の読者は経営を専門としている方の方が少ないと思います。でも、難しく考える必要はありません。

どの事業では、何にどの程度の経費がかかるのかを洗い出すことが大切です。ここでは３つのポイントに絞ってみていきましょう。

①利回り

空き家を活用する際にかかる初期費用（リフォーム代や修繕費など）に対する収益の年間の平均割合。初期投資があまりにもかかるリフォームや銀行から融資を受ける場合などは、しっかりと計算し、検討しましょう。

②限界収益

限界収益＝売上ー変動費　　　　　

民泊で考えると、変動費は宿泊客を受け入れた場合の水道光熱費やクリーニング代などがあります。限界利益から、固定費（水道光熱費の基本料金や定額のネット通信費、空き家を維持するための固定資産税など）を引いた金額が利益になります。

単純に家賃や宿泊費を収益と考えないようにしましょう。

③収益タイプ

フロービジネスなのかストックビジネスなのか、収益タイプを把握しましょう。

フロービジネスとは、ほとんどのビジネスに当てはまるもので、顧客との関係性は継続的ではなく、都度サービスを提供して利益を上げていくタイプのことです。

一方ストックビジネスとは、いわゆる「会員ビジネス」のように、常連客や顧客を作り、継続してサービスを提供していくタイプのことです。

不動産で考えると、民泊のような数日～短期のサービスに応じて賃料を支払ってもらうものがフロービジネスで、シェアハウスやアパート経営のような家賃収入はストックビジネスといえます。

＜次ページ：賃貸収入を得る活用例はどのようなものがあるか＞

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空き家の資産価値を上げるリノベーションとは何か

 空き家の資産価値を上げるリノベーションとは、どのようなものがあるのでしょうか。多くの人は、リノベーションについて「費用」だけにスポットをあてて考えがちです。

でもただ安ければいいのでしょうか？

ここではリノベーションのメリットデメリットを考えながら、空き家にはどのようなリノベーションが必要なのかを考えます。

リノベーションでなぜ空き家の資産価値は上がるのか

リノベーションをするメリット

リノベーションをすることのメリットは、なんといっても家の資産価値が上がることです。

荒れた空き家は、資産価値が低く見積もられます。でも、荒れた部分をリノベーションすることで、建物の耐久性などが上がり見た目にも綺麗になります。リノベーションする前と立地や築年数が変わらないにも関わらず、資産価値をあげることができるのです。

また、空き家のリノベーションには、防犯の面でもメリットがあります。

家の外観を綺麗にすることで、犯罪を防ぐことも可能です。

アメリカのジョージ・ケリングが考案した「割れ窓理論」というものがあります。「建物の窓が壊れているのを放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、やがて他の窓もまもなく全て壊される」といった理論なのですが、これは空き家にもあてはまります。

 みなさんも街中で見たことはないでしょうか？空き家になった家の窓ガラスが割れたことなどをきっかけに、ゴミが投げ捨てられるようになり、酷い有様になっていく様子を。

また家の損壊部分の放置するだけではなく、庭の雑草をそのままにしていたりすると、害虫、害鳥などの繁殖地になることがあります。庭だけでなく玄関前に草木が生い茂っていると、人が住んでいないことが明白となり、犯罪者や不審者が容易に空き家へ侵入し事件になってしまう場合も。

そうした見た目が著しく悪い建物は『特定空家』として認定され、税金の控除などがなくなってしまうため、家の価値がさらに下がります。

防犯効果を上げるためにも、資産価値を上げるためにもリノベーションは有効な手段なのです。

空き家をリノベーションするデメリット

空き家のリノベーションのデメリット、それはずばり「費用がかかること」です。

空き家の築年数や状態によっては、ただの修繕をするつもりが、建物の劣化が進んでいたことで、水回りの工事から屋根の葺き替え、基礎の補強なども必要となり、2000万円近く費用がかかる場合もあります。

資産価値が上がるものの、修繕程度だと思っていたリノベーションが2000万円近くかかってしまうことは、空き家を貸し出して利益を得ようと考えていた場合に、大きなマイナスとなってしまうのです。

フルリノベーションと部分リノベーションの違いとは

フルリノベーションと部分リノベーションの違い

フルリノベーションと部分リノベーションの違いは、家全体をリノベーションするのか、それとも一部分だけリノベーションをして元の家の使える部分はそのまま使用するのかという違いです。

言葉からも分かるように、全体をリノベーションするフルリノベーションと、部分リノベーションでは費用が大きく変わります。

フルリノベーションの費用は、2000万円～3000万円ほど。

部分リノベーションの費用は、床材の張り替えは最大7万円/畳くらいで工事することが可能ですし、トイレ・キッチン・浴室なども一緒にリノベーションするとしても数十万～500万円ほどです。

家の築年数や状態によって、必要なリノベーション工事の内容は変わります。空き家に必要なのがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかは、家の状態次第で自ずと答えが出るでしょう。

空き家をリノベーションする時は「目的」を明確にする

空き家のリノベーションをする際には、目的をはっきりとさせることが大切です。

なぜなら自分が住むつもりのリノベーションであれば、フルリノベーションして2000万円かかったとしても、新築を買うよりは安く家を手に入れられるため、デメリットがメリットへと変わります。

一方で、リノベーションで資産価値をあげてから売却をするつもりでいた場合は、リノベーションの費用が2000万円もかかってしまうと売却する値段にもよりますが、大きな負債になってしまうことも。

ですから、リノベーションする前には、空き家をどういった用途で使用をするのかを考えることが重要なのです。

その使用目的によって、ご自身の持つ空き家に求めるリノベーションがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかが見えてきます。

空き家のリノベーションでは何を優先するべきか

空き家のリノベーションをする際に、優先すべきリノベーション工事は、耐震補強と水回りです。

1981年より以前に建てられた古い家は、新耐震基準を満たしていない場合が多く、新耐震基準法が定めるよりも重い屋根瓦などを屋根に積んでいることがあります。

そのような家ですと、今は大丈夫だとしても台風や地震などの何かのはずみで倒壊する危険があるのです。

また、水回りは劣化しやすいものの家を見ただけでは分からない場合が多く、いざ空き家に住んでみたものの水やガスが使えないことも。

安全やライフラインが確保できない家では、いくら外見や内装が綺麗でも暮らすことができないので、空き家の場合耐震補強と水回りのリノベーションは、外すことができないと考えると良いでしょう。

リノベーションしやすい空き家を選ぶことが大事

上述したことから、空き家を購入してリノベーションを考える場合は、リノベーションがしやすい空き家を選ぶことが大切です。

新耐震基準法を満たしている家でしたら、耐震補強工事は必要ありませんし、水回りが問題なく使える家でしたらこちらも余計な工事はいりません。

ではどのようにして、リノベーションしやすい家を選べばよいのでしょうか？

答えは、インスペクションを利用すればよいのです。

空き家を購入するまえに、5万円～10万円ほどの出費にはなります。しかし、インスペクションを依頼することで、耐震や水回りだけでなく、雨漏り、シロアリなどなど、家のトラブルを発見することができます。

家のトラブルが分かれば、リノベーションにどのくらいお金がかかるかも見えてきます。また、インスペクターに調べてもらった結果、空き家の購入に至らなかったとしても、トラブルを知らずに空き家を購入して、何千万単位で修繕に費用がかかってしまうことを考えれば安いものです。

自分の目的に合った空き家を手に入れるためにも、是非ともインスペクションを利用しましょう。

自分に合うリノベーションが資産価値アップに繋がる

ここまでお話したように、資産価値を上げるためのリノベーションとは、なにも闇雲にフルリノベーションすることではありません。

自分の目的に合った空き家の利用法をみつけ、それに沿ったリノベーションをすることが、最終的には空き家の資産価値を上げることとなるのです。

相続で手に入れて、特定空家にしないためのリノベーションであれば修繕程度でいいでしょう。空き家を貸し出す場合はあえて水回りだけリノベーションをし、壁紙などはそのままにすることで、借主に自由にDIYをしてもらうこともできるでしょう。

理想の立地にある空き家であれば、購入後フルリノベーションをして新築同然の家にすることもできます。

目的によって、必要なリノベーションは様々です。

是非ご自分にあった空き家の利用目的を明確にしてから、リノベーションを選んで下さい。

＜次ページ：空き家のレトロさを活かすリノベーションとは＞

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今回は、木村さん自ら空き家の所有者と一緒になって納得の空き家の処分に挑戦しました。

“空き家化”は、所有者の想いが大きく影響

「親から引き継いだ物件なんです」「資産として子供に残しておきたい」「売りたいが親族との話し合いが長引いて・・・」“空き家化”には所有者の、家族の想いが大きく影響している。

『所有者は70歳前後。10年後には子供たちは要らないというケースが増えるだろう』と木村は警笛を鳴らす。

その木村が空き家活用（株）の相談員として参加し、2019年10月に開催された大阪市住吉区共催による空き家活用セミナーで4件ほど相談を受け、その中でも長屋の物件が印象的だったという。

家の荷物が大量という“ダブルパンチ”

長屋の物件は敷地面積45.53㎡、築100年の家。先祖代々から引き継がれた荷物。さらに所有者の息子さんが事務所としても利用し、とにかく荷物だらけだったという。

木村は『空き家問題で必ず出てくる課題が“大量の荷物”。大量の荷物をどう処分して良いかわからず、いたずらに時が過ぎることが多いのです』。

住吉・長屋の物件はさらに借地の物件で、空き家でありながらも家賃も発生していた。今回相談を受けた建物の所有者からは“どうにかしたい”という強い思いがあったという。

『借地のうえに荷物が片づけられないといった“ダブルパンチ”の物件でした』（木村）

『私は面白い仕事がしたいだけなんです』（木村）

木村は2019年に大阪・吹田に売買と仲介をメインとした不動産の事業所を構えた。「今は吹田だが、田舎に空き家がある」そんな所有者の相談を良く受ける。木村本人も売りとなる物件を取りにいく営業スタイルで、空き家の扱いには慣れていた。

物件は同業からの紹介や空き家データベース「AKIDAS（アキダス）」も利用。『空き家の仲介は正直なところ、大きな利益にはならないんです（笑）』と茶化した木村だが、空き家には面白みを感じているのだという。

『空き家の領域にはまだまだアイデアが眠っている。可能性があると思うんです。小さい仕事かもしれないが、顧客の声を聞くことがアイデアの宝庫だと思うんです』（木村）。住吉の物件はとても大変だったが、アイデアを試すには最高の物件だったようだ。

『所有者と協議を繰り返し、僕たちが言った言葉は“僕たちが荷物を片づけますよ、なので全て私たちに任せてください”でした（笑）』（木村）。総量で２，３トン。結局、6か月という長い月日を重ねることにはなったが、自分たちの手で荷物の処分をやり切った。

ツイッターで「空き家片付け」を声かけ。ご近所を呼んで「無料フリマ」を開催

所有者は木村の「自分たちが片づけます」という声に納得し、そこから2ヶ月は所有者と木村（現場スタッフは横田が対応）で「これ必要？」「これ不必要？」の壁打ちが始まった。

地主からも「なんでそんなことすんねん。所有者にやらせるべき」との正論を浴びせられながらも『そんなことは百も承知。僕たちには所有者に寄り添って絶対着地してやる、という強い信念がありました』と木村は言う。

2か月で不要品の分別が完了。ジモティーに投稿するとわんさか人が引き取りにやってくる。配送の手間がこれで省けた。ご近所にお声かけして「無料フリマ」を開催すると珍しそうにやって来て持って行ってくれる。『無料でフリマをするとご近所さんが沢山集まってくる。ご近所さんへの名刺代わりにもなる』（木村）とみて、会社のアピールも欠かさない。

『片付け募集してます。みたいな告知をツイッターで呼びかけたら6名くらい集まった。空き家の問題を社会的課題として共感してくれる人が6名もいるなんて、とても感動しました。物が欲しいから参加する人もいますが、半分は“空き家の片付け、面白そう”っていう人たちでした』（木村）と、木村達が打ち出すアイデアに共感して参加する人も多い。出来るだけお金を掛けない、SNSやインターネットを駆使した木村達のアイデアは功を奏したと言える。

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今回生活を担ってきた思い出残る我が家が「空き家」に至るまでのお話を取材させて頂き、その思いを語っていただいた。

晩年の親と過ごした実家

　菊さんは子供の頃にこの家(宮城県登米市)に引っ越してきた。生家が手狭になったから、というのが理由だったという。

　家は国道沿いにある。

　「学校の先生だった父が、道路に飛び出すといけないからといって玄関を改修したのが思い出されます」

　そんな菊さんは三姉妹の末っ子で、平成元年に寿司職人のご主人と結婚。この家から１５分程度離れたとなり街に転居し、寿司店「美津乃寿司」を営んできた。

　ただ、その後も年老いた親の介護でこの家に通うなど、ながらく生活の“舞台”となった。菊さんにとっては、子供時代から結婚するまで暮らしたさまざま記憶、一家団欒や晩年の親と過ごした思い出のつまった大切な“実家”なのだ。

　その後、お父さんが亡くなると、この家はつい最近まで１８年間にわたって賃貸住宅として貸し出された。

　「その間に、お住まいになったご夫婦にお子さんが生まれました。その子も今はもう高校生ですが、この家が新しい命をはぐくんだことを嬉しく思います」

今後の利活用を慎重に検討

　菊さんはすでに、家業である寿司店の近くに住居を構えている。

　「東京に出ていた２７歳になる息子も帰ってきた」というが、この家に住むといった考えはないという。そこで“空き家”となったこの家の利活用を考えている。

　「借りていただける方がいればそうしたいと思います。難しいようであれば、売却も視野に検討したい」

　国道沿いで、もともとは東北電力の関連施設があったこともあり、立地は悪くない。家屋の裏には田畑が広がるなど、のどかさも兼ね備えている。菊さん自身も含め、子育てを支えた“実績”もある。

　一方で、１８年間入居してきた家族は、親の介護の関係で転居していった。

少子高齢化が進む日本社会、特に地方ではこうした傾向がより強い。そんな中で、菊さんは「高齢者住宅などに活用できるなら、それもいいですね」という。

　むしろ、願いはひとつ。「ていねいに使ってもらいたい」ということだ。

　住居は生活の最大の舞台であり、家族の思い出も背景である。そして生活は年齢や時代とともに変化していく。

　結婚や子供、転勤や転職、介護…

　一方生活者は、生活の変化とともに住居を変えていく。菊さんが利活用を検討している家もまた、菊さんや入居者の“生活の一時期”を担ってきた。菊さんの「ていねいに…」という言葉は、そこでつぐまれた大切な思い出、生活の記憶から発せられているように思えた。

（了）

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＜「空き家」にお困りの方も、「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞

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「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん

• 空き家って、こんなに新しいんだ？
• こんな歴史のある家、最高。しかも、ちょっとのリノベで使えた！
• こんな素晴らしい環境にある！
• （逆にここに新築物件は出来ないよな・・・）

そう、「空き家」は【埋蔵不動産】です。お持ちの「未活用不動産」でお悩みの方も、不動産を探されている方も。価値があふれる【埋蔵不動産】として、処理や活用をともに考えてみませんか？　まずはご状況、ご要望を整理させていただきます。お問い合わせください。

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＜不動産を所有の皆さま＞

1. 「未活用状態」の不動産をもっていて、困りごとが・・・
2. うちの実家を、どうやって活用しようか悩んでいる
3. もっと良い活用の仕方や、使ってくれる方はいないかな・・・

＜不動産を探している皆さま＞

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• 郊外や自然豊かな場所に、移住したい、二拠点生活をしたい
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