隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻。

前回いただいたご相談では、売却する他にも賃貸という選択肢もあり、賃貸の中でもサブリース（＝転貸契約）という形があることをご紹介し、興味を持たれたご様子でした。

（前回記事はこちら）

その後、地価や賃料などの近隣の相場の調査結果を踏まえ、どのように話が進んだのか、進展をお伝えします。

【地元業者や路線価から地価の相場を算出】

—前回のお話では、相場や見積りなどを聞いてじっくり検討したい、とのことでしたので、ご所有の空き家の所在地近隣の相場について調査しました。まずは、その結果からお話ししたいと思います。

ご主人：ありがとうございます。どういった具合でしたか？

—はい、まずは売却した場合の土地の値段の相場ですが、これがだいたい１坪10万円。

—それから、賃貸に出した場合ですが、そのあたりの家賃の相場から言うと4〜5万円ぐらいになるのかな、という結果でした。

奥様：そのぐらいなんですね。

ご主人：じゃあ、うちがだいたい20坪くらいとして、土地の値段は200万円前後ということか。

—はい。これは地元の不動産業者さんに聞き取りをして、実際いくらぐらいで土地が売れていますか、賃貸不動産の家賃はどのぐらいですか、という数字なんです。路線価（＝宅地が面する道路から算出される価格水準）から計算しても、だいたい一致します。

ご主人：なるほど。じゃあ値段が200万円だとして、それは家は無いものとして更地の場合に200万、ということですよね？

—そうですね、あくまでも土地の値段、ということになります。ただ必ずしも、わざわざ費用をかけてお家を取り壊し、更地にした上でないと売ることができない、ということではありません。

—そこは買主さんとの交渉次第ですから、土地の相場は200万円です、家もついてます、どなかた買いませんか、という提示の仕方でもまったく問題はないと思います。

【需要を持つ事業者への声かけを提案】

—ご所有の土地の住環境という話になるんですが、市役所が徒歩圏内という立地なんですけれども、他エリアに住宅用として人気のエリアがあるようなんです。

—ですので、環境から言うと住宅用に売ったり賃貸に出すというよりも、事務所など事業用に貸し出すという形が良いかもしれませんね、というお話が地元の不動産業者さんからはありました。

奥様：それはたとえば、以前にサブリースのお話を伺いましたが、どこかの不動産会社と転貸契約を結んで、というような形ですか？

—そうですね、もちろんサブリースの形態もありますし、私たちの方から直接、事業者さんに「空き家を買いませんか？」という提案をしていく、という形のお手伝いもできるかと思います。

—たとえばペット共生型の住宅施設をやりたいとか、住宅型の老人ホームをやりたいとか、そういった需要を持った事業者さんですね。

＜次ページ：1日でも早く心配の種をなくしたい＞

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今回は、隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻

の場合。

海からも近く、徒歩数分に市役所もあるという立地のO様邸ですが、実際に行われたやり取りをご紹介したいと思います。

遠方に通う負担から片付けの進んでいない状態

—まず、ご実家が空き家となってしまった経緯について教えていただけますか？

奥様：私の実家なのですが、５年ほど前、父が体調を崩して検査入院中に母が唐突に亡くなってしまいました。その後、父も私たちの方へ呼び寄せて同居になったので、そこから空き家になっています。

—現在ご実家はどのような状態でしょうか？　家財の片付けなどは済んでいますか？

奥様：荷物は片付けきれていないままになっています。当初は主人と一緒に、大きな車をレンタルして荷物を片付けに行ったり、家の風通しや細かい物の整理のため、定期的に電車で通ったりしていたんですが…。

ご主人：私は脳梗塞をやっていて、左半身に麻痺の後遺症があるんです。そういった体力的な問題だとか、隣県で100kmぐらいの距離があるので車で行くにも時間がかかるし、電車で行く時の交通費も負担になって、次第に足が遠のいてしまいました。

ただ年々、体の自由も効かなくなってきているから、妻ひとりに面倒ごとを背負わせることになるのは偲びないし、いまのうちになんとかしたいという思いがあるんです。

賃貸に出した場合に家主が負う責任が懸念…

—ありがとうございます、よくわかりました。

—空き家をどうにかしたいという場合は一般的に、貸しに出すか売却するか、ということになりますが、いまの時点でお考えはありますか？

奥様：賃貸に出す、というといろんな責任を負わなくてはいけないのかな、というのがあって尻込みしていまいます。しがらみみたいなのは避けたいな、と思って。

ご主人：なるほど。

—もうひとつ、サブリースとか転貸契約と言われる形もあって、これはいわゆる又貸しですね。

—家を転貸会社に貸して、その会社がさらに他の店子さんに貸す、その店子さんに対して家主さんは関知しませんよ、という形ですね。

ご主人：その場合の家主と入居者の方との間の契約というのは、どうなるんですか？

—あくまでも家主さんは転貸業者との間での契約だけで、転貸業者が店子さんと別途、契約を交わすという形なので、家主さんと店子さんとの間のやりとりや責任というのはありません。

—もちろん、そのぶん手元に入る家賃収入は相場よりもだいぶ割安になりますが、わずらわしいことは避けたい、という方にはうってつけの形かと思います。

意思決定能力のない親族がいる場合

—では、売却の場合のお話をさせていただきます。売却する場合には不動産の登記の手続きが必要になるのですが、そうした手続きはまだ取られていない状態でしょうか？

ご主人：そうですね、相続手続きなどはなにもしていません。

奥様：実家のことは両親に任せきりだったので、火災保険がどうなってるかとかもわからなくて…。なにも知らない状態でご相談させてもらってるので、申し訳ありません。

—いえいえ、大丈夫ですよ！　では、ごきょうだいはいらっしゃいますか？

奥様：姉がひとりいますが、７年ほど前から障害者施設に入っていて、実家のことをどうするかという話し合いは難しい状態です。

ご主人：実家をこのままにしておけないので、いずれ処分してもいいか、という話は以前に一度しているんですが、それを理解できているかどうかはなんとも言えないんです。

—なるほど、意思確認が難しいという状態ですね。意思決定能力がないと思われる方には、成年後見人（法務省：成年後見制度～成年後見登記制度～）というのがついて、本人の代わりに財産の管理をしたり、遺産分割協議を行うことになっています。

—今回は、一番近い親族ということで、妹さんである奥様が後見人となるのが自然な流れかと思います。

奥様：その場合、具体的にはどうなるんですか？

—そうですね、本来は相続者間での遺産分割協議を経ないと決められないです。

—ですが、奥様がお姉さまの成年後見人ということになれば、ご実家をどう処分されるかは奥様おひとりの判断で進められることになるかと思います。

—ただもちろん、お姉さまにも遺産相続の持分がありますので、たとえば賃貸に出すのであれば家賃収入の半分をお姉さまに渡されるとか、売却処分で入ったお金の半分を渡されるとか、といったことを決める必要があります。

ご主人：なるほど。入るお金については当然、義姉と折半で、と考えています。登記の手続きに関してもお金がかかりますよね？

—はい、賃貸契約に関しては物件の名義というのはあまり関係ないのですが、売却に関しては登記の変更をしておく必要があって、手続きには一般的に数十万円単位のお金がかかります。

—司法書士の方への手数料が高いようなイメージがあるかもしれませんが、実際は国に納める「登録免許税」というが費用の内訳の大半を占めているんです。土地・建物の評価額に税率をかけて算出されるので、その地域の地価などによって変わります。

家財処分などの諸費用を売却成立時に支払う形を提案

—賃貸に出すにしろ売却するにしろ、いまある荷物を片付けなければいけない、という課題があるかと思います。

—ご自分たちだけで片付けるのが難しければ、たとえば整理・収納アドバイザーの方などに手伝ってもらう、という形もあります。

奥様：そういうことも考えたんですが、なかなかその費用を捻出できなくて…。

—なるほど。であれば、売却の話がまとまってからそういった手配をして、支払いも売却代金が入った時にさせてもらう、というような形がいいかもしれません。

—もしくは、解体時に家財の処分も一緒にしてもらうことを条件に売却する、という方法もありますね。いずれにしろ、先に支払う費用を考えると賃貸ではなく売却の形の方が、負担を減らすことができるかと思います。

ご主人：問題は土地が売れたとして、そういう費用で足が出ないかどうかだな。

奥様：多少、足が出てもしょうがないんじゃないかしら。いっぺんに片付けてもらえるなら、その方が面倒もなくてすっきりするような気がします。

売却だけでなくサブリースも視野に検討したい

ご主人：話を伺う前は、面倒を残したくないから売却、という方向で気持ちがほとんど固まっていましたが…。

やっぱり家を建て壊すのは惜しいという気持ちも実はあったので、色々な選択肢を教えていただいているうちに、サブリースというのも有りなのかな、という考えも出てきました。

どちらが良いのかじっくり検討してみたいので、見積もりなど出していただいて、また相談に乗っていただきたいと思います。ありがとうございました。

（後編に続く）

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今回は自己破産を考えていらっしゃる方へ、所有している空き家の不動産売却についてご説明致します。

自己破産は個人の経済を立て直すための前向きな制度です。自己破産の申請前に、破産管財人による任意売却と所有者自身が行う任意売却のどちらが良いのか、徹底比較致します。

破産したら空き家は放置してもいい？

自己破産とはどのようなことか

自己破産とは、収入や財産などが不足し、借金などの支払いができなくなり、そうした支払い不能になることを所定の条件下で裁判所に認めてもらい、法律上で借金の支払い義務が免除される手続きのことをいいます。

この手続きによって、借金に追われることなく生活を立て直すことができるようになるのです。

とはいえ、破産したからと言って、なにもかもが免責されるわけではありません。

自己破産しても免責されないもの 　

自己破産すると、債務は免除されますが、全てが免責されるわけではありません。ここでは免責されないものをご説明します。

・公的債権

滞納した税金や国民年金、健康保険、罰金などは破産しても免責されず、支払い義務が残ります。

ただ、国民年金や健康保険は免除や減額、猶予という手続きも可能になる場合もあるので、社会保険事務所や役所に相談してみるとよいでしょう。

・不法行為による損害賠償請求権 　

詐欺などをはたらいて金銭等をだまし取った場合、損害賠償の支払い義務があります。

これは、不法行為をした破産者に対する、制裁として意味を持ちます。

また破産者が起こした交通事故に対する損害賠償請求権や、その他故意または重大な過失により加えた人の生命、または身体を害する不法行為に対して被害者からの損害賠償請求権についても免責はされません。

・夫婦間の婚姻費用分担請求権

婚姻費用とは、夫婦と未成熟の子という家族が、通常の社会生活を維持するために必要な生活費（居住費、生活費、子どもの生活費、学費など）のことです。

この婚姻費用を離婚した場合などは、生活を同一にしていなくても分担する必要があります。そうした婚姻費用分担請求権は、破産しても免責はされません。

・子に関する養育費請求権

養育費は、破産しても免責はされません。

・従業員等の給料請求権 　

経営者が自己破産した場合などでも、従業員からの給料請求権は免責にはなりません。

・破産者が知りながら債権者名簿に記載しなかった請求権

破産者が、債権の存在を知りながらわざと債権者名簿に記載しなかった場合は、その債権者は免責に対する異議申し立ての機会が奪われ、防衛する機会が奪われたことになるため、非免責権となります。

ただし、債権者が破産者に破産の決定があったことを知っていた場合は、免責となります。

自己破産した場合の「特定空家」に対する行政代執行費用

ここまで、自己破産した場合にも免責されない事柄について説明しました。

自己破産する際に、売ることのできない空き家などを所有していた場合、空き家を放置してしまいがちです。

でも空き家は「特定空家」に認定されると、行政執行される場合も。

行政執行とは、行政が空き家に散在する放置ごみを撤去したり、家屋が倒壊しそうな場合は撤去したりすることです。

この場合、この撤去などにかかった費用は、所有者に請求されます。

この請求は、自己破産したとしても免責されることはありません。

ですので、自己破産する場合は所有している空き家をどのように処理するかを考える必要があるのです。

破産管財人とは？

では実際に、自己破産を申請した場合に所有している家や空き家はどのような対処になるのか考えてみたいと思います。

自己破産すると、裁判所より破産管財人が選任され、破産管財人が空き家などを含む不動産の売却などをします。この「破産管財人」とは何なのでしょう。

破産管財人とは何か

破産管財人とは、裁判所によって選任され、裁判所の指導・監督の元で自己破産の申請によって、裁判所に受理された破産者の財産を処分する人のことです。

さらに破産者の財産を処分した後は、その金銭を各債権者へ配当する手続きも破産管財人が行います。

破産管財人は大抵の場合、弁護士が行います。

破産管財人に任せると勝手に売却される？

破産管財人は、自己破産者に代わり売り主となって、なるべく高く不動産などを売却するために、売却活動を行います。（売却活動とは、任意売却や、競売などのことを指します）

売り主が破産管財人となるため、売り主としての権利がない自己破産者の希望などは通りません。

破産管財人のペースで売却は進められますので、それを「勝手」と感じる人もいるでしょう。

またこの際に「財産」となるもののボーダーラインは

・20万円以上になるもの

・99万円以上の現金

上記二つです。

破産管財人は、自己破産者のこれら財産を見つけ出し、売却したり現金化したりします。

破産管財人に任せる以外の方法とは

破産管財人に任せると、自己破産者の希望は通らないと上述しましたが、自己破産の申請が受理されると、不動産などは破産者自身で処分することはできなくなります。

破産管財人が売り主となって処分をするため、その不動産に自己破産者が住んでいる場合などは、不動産の処分が決まり次第すぐに出てゆかなくてはなりません。

もしも、所有している不動産からの引っ越し期間を少しでもコントロールしたい場合は、破産管財人に任せることは妥当ではありません。その場合は、破産管財人に任せる以外の方法を検討しましょう。

破産管財人以外の方法として代表的なのは、自分で任意売却する方法です。

任意売却は、自己破産の申請をする前に自ら行う必要があります。

＜次ページ：任意売却によるメリット・デメリット＞

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しかし実際にこうした事実はなく、個人が利用できるのは各自治体が独自に行う補助金です。

空き家所有者の中で空き家の解体・除却を検討されている方の中には「費用をかけずに空き家をなんとかしたい」と悩んでいる方も多いでしょう。

そこで今回は、

• 国土交通省の空き家解体・除却に対する補助金の実情
• 補助金を受けられる自治体
• 空き家の解体・除却を行う前にできること

といった点についてわかりやすくお話しします。

国土交通省の空き家に対する補助金は自治体が対象

結果からお話すると、国土交通省から個人に向けた「空き家の解体・除去費に対する補助金」はありません。

以前、国土交通省は空き家再生等推進事業【除却事業タイプ】 として自治体に補助を行なっていました。補助対象となっていたのは「不良住宅・空き家の除却等に要する費用」「不良住宅・空き家の所有者の特定に要する経費」です。

こちらは主に過疎地域・人口減少の多い地域の自治体を対象とした補助であり、個人が利用することはできないものです。しかし「古くなった空き家をどうにかしたい」といった思いから、情報を誤って認識してしまった方が多かったのかもしれませんね。

住宅の解体費用は個人には負担の大きい額ですから「補助を受けられるのなら受けたい」と考えるのは自然なことです。空き家の解体や除却を考えてはいるものの費用の負担が大きいことが障壁となり、なかなか踏み出せない方にとっては共感できるのではないでしょうか。

では、空き家の解体・除却は実際にどれくらいの費用がかかるのかをご紹介します。

空き家の解体・除却はどれくらいの費用がかかるのか

空き家を解体・除去した場合の具体的な費用は、住宅の広さや請け負う業者によって異なりますが、およそ以下のような相場感となっています。

• 木造住宅：1坪4万円程度
• 鉄骨造：1坪6万円
• 鉄筋コンクリート造：1坪7万円程度
• 浄化槽の除去：1個50～80万円

参考：NPO法人空家・空地管理センター　解体費用について

上記の相場をもとにして単純に計算すると、30坪（約100平米）の空き家では木造住宅で120万円、鉄骨造で180万円、鉄筋コンクリート造で210万円の解体・除却費用がかかることになります。

また、「路地に囲まれている」「道路との高低差が大きい」などの理由で、重機が入れずに人の手で解体せざるを得ない空き家では、追加費用が発生する可能性も視野に入れておかなければなりません。

基本的な解体・除却費用だけでも100万円以上の金額がかかるのは、個人にとっては負担が大きいでしょう。しかし、そもそもなぜ空き家は解体・除却する必要があるのでしょうか。

空き家はなぜ解体・除去しなければならない？

固定資産税・都市計画税には住宅用地の特例措置があり、土地に住宅が建っていれば固定資産税・都市計画税が減免されます。

しかし平成27年度から「特定空家等」に指定されると減免が適用されないことになったのです。特定空家等に指定されれば、空き家を残しておく意味がなくなってしまいます。特定空家に指定され税制上の優遇が受けられなくなると固定資産税は最大6倍となり、支払い額が大幅に増してしまうからです。

※固定資産税の優遇については「都内駅前の空き家の不動産的価値は？売却の前に知るべき活用方法」をご覧ください。

特定空家に指定されると、自治体から空き家の状態を改善するよう「助言・指導」があります。その後「勧告」があり、この時点で改善しない場合に住宅用地特例の対象外となります。「勧告」に応じずにいると次は自治体から「命令」が下され、命令違反をすると最大50万円以下の過料が科せられる場合があります。

特定空家等に指定されるのは、そのまま放置すれば下記のような問題が起こると見なされた場合です。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる

噛み砕くと、地域社会に迷惑をかける恐れのある空き家が特定空家等に指定される可能性があるということ。

人が住まなくなった家は、住んでいるときと比べて傷みが早くなります。雨風で塀や壁が崩れて家の前を歩いていた人に怪我をさせてしまう、外れた庇が隣家に入り込んでしまうなど危険な状態になる場合もあるでしょう。また、不審者が住み着く、犯罪者の隠れ家となるなどの恐れもあります。

空き家の近くに住んでいる場合には、定期的な管理はさほど負担ではないかもしれません。しかし遠ければ遠いほど定期的に管理を行うのは負担が大きくなります。

空き家の解体・除去にも費用がかかるのに、最悪の場合罰金が発生し、しかし取り壊せば増税となるなんて、所有者にとっては頭の痛い問題ですね。

では、特定空家等に指定されないためにはどうしたらよいのでしょう。

＜次ページ：解体・除去となる特定空家の指定を避けるには？＞

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今回は空き家オーナの方々に向け、代表的な一戸建て空き家の活用方法から、メリットとデメリットを抽出し整理して解説致します。ご自身の物件に最適な活用方法を検討する際に、是非ご参考下さい。

放置が最大のデメリット！早期の対策を

一戸建ての活用方法を決める前に、放置が最大のデメリットであることを認識することが大切です。放置した際のリスクは、ご自身の損失に留まらず、地域全体の価値を下げてしまう場合もあります。ここでは、一戸建て空き家を放置した場合のリスクについて整理しておきます。

家屋の倒壊などで賠償のケースもある

一戸建て空き家の破損や倒壊が起これば、通行人の怪我や事故を招き、賠償が必要になるケースもあります。一戸建ては特に、生活に使用しない場合は建物や外壁の傷みが早くなる傾向にあり、壁の穴や割れた窓から動物などが侵入し、倒壊などが起こる危険性もあるのです。また、周辺地域の環境悪化を招くことにより苦情がくるだけでなく、犯罪の温床になることも少なくありません。

そのほか、火災や倒壊による被害によっては、多額の賠償が必要になるケースもある為、注意が必要です。火災や倒壊による危険性は、怪我や死亡事故、周辺住宅を巻き込んでしまう場合もありますので、できるだけ早めの対策が安心だと言えます。

放置を続ければ、固定資産税が6倍に

所持している空き家が「特定空き家等」の指定を受けた場合は、固定資産税の減免措置が解除となりますので、指定以前に対して、約6倍の税金を納める必要がでてきます。目安としては、1年間の放置を継続しすると指定されることとなりますが、助言・指導・勧告と段階的に告知される為、最初の「助言」を受けた段階で対応することが大切です。

物件が老朽化すれば、対策の選択肢が狭まる

物件が老朽化すれば、売却先も見つかりにくくなることはもちろん、いざ活用する場合にも、修繕費用が必要以上に掛かります。予算や修繕時間などにより、活用の選択肢が狭くなれば、自身の一戸建て空き家を活用するメリットが減り、対応に追われるだけになる場合も少なくありません。できるだけ早めの対策がデメリットを減らし、メリットを最大限にできると覚えておくことが大切です。

一戸建て空き家を解体するメリット・デメリット

ではここからは、ご自身にあった一戸建て空き家の対策や活用の方法を考察する為、代表的な選択肢と、それぞれのメリット・デメリットについて整理していきます。ご自身の物件特性などとも照らし合わせながら、最適な対策方法選定にお役立て下さい。

解体するメリット

一戸建て空き家を手っ取り早く対策する方法としては、物件自体を解体する方法もあります。メリットとしては、更地にしてしまえば、管理や運用の手間が省けるだけでなく、土地の売却や更地を他の目的で使用することもできるため、汎用性が向上し売却先が増える点がメリットと言えます。活用しづらい一戸建て空き家や、土地自体に価値がある場合は、利点のある対策方法となるでしょう。

解体するデメリット

一戸建て空き家を解体するデメリットとしては、更地にする際に物件の解体費用が必要となることです。建物の規模や特徴、地域によっては解体費用も高額になる場合があるでしょう。また、更地にした後は、固定資産税が上がるため、早めの活用が必要となることも覚えておくべき事項です。

具体的には、更地にした場合は固定資産税の減免措置が解除されるため、解体する前の最大6倍程度の固定資産税になる場合があります。更地にした場合、土地に対するニーズが無ければ、税金支払いや管理費用を支払い続ける必要があります。また、借地にすれば継続した管理業務が発生し、更地を自分で活用する場合は、新たな準備費用が必要となることも計算しておきましょう。

民泊や賃貸として活用するメリット・デメリット

一戸建て空き家の対策方法として、事業活用するケースも増えてきています。そのなかでも、外国人観光客の増加などから、民泊や賃貸での活用は注目を浴びている方法です。では民泊・賃貸活用する場合のメリットとデメリットを確認しておきましょう。

民泊や賃貸として活用するメリット

民泊や賃貸などで活用すれば、運用方法次第では継続的な収入にも繋がり、建物としての住宅機能を保つことができます。また、年間を通してニーズがある物件となれば、建物の腐敗も抑えられ、思い入れのある建物を長く残すこすことも可能です。

そのほか事業活用を通して、地域の発展や町おこしにも貢献できる点もメリットと言えます。特に思い出のある物件を中心に、その地域を巻き込んで活性化することが可能ですので、社会貢献度も非常に高く、活用の意義をしっかりと感じることのできる事業となるでしょう。

民泊や賃貸として活用するデメリット

一戸建て空き家を民泊・賃貸活用する場合は、改修や運営する際の費用や時間、ノウハウなども必要になってきます。必要以上に改修費用を掛けていては、事業運営も上手くいかないものです。それを避けるためにも、一定の知識を身につけるか、空き家専門機関へのサポート依頼が必要になります。

そのほか、自身で事業活用や賃貸運営する場合は、都度メンテナンスや顧客対応なども必要になります。自身で時間が避けない場合は、管理依頼を検討するのがお薦めです。物件購入のニーズがない場合や集客が上手くいかない場合は、維持費を負担し続ける必要がある場合もあるので、知識がない場合は手法を含めた丁寧な計画や、専門機関への相談が必要だと言えます。

現状維持をする場合のメリット・デメリット

一戸建て空き家の対策方法に迷っている場合には、必要な整備を施したうえで、現状維持をすることも可能です。いずれにしろ早期対策がお薦めですが、対策手法を検討する際の1つの手段でもありますので、念のためメリット・デメリットを把握しておきましょう。

現状維持をする場合のメリット

一戸建て空き家を現状維持する場合は、必要なアクションが少なく、今後の活用方法を熟考できる点にメリットがあります。物件維持に当たっては、最低限の補修やチェックを行う必要があるため、自分で利用したい場合や活用方法が決定した場合にも、すぐに利用をスタートできるメリットがあります。

現状維持をする場合のデメリット

一戸建て空き家を現状維持する場合は、修繕費や光熱費がデメリットとなる場合があります。予想外の多額の出費とならないよう、維持する期間を事前に決めておいたり、修繕の際は事前見積もりもしっかりと行いましょう。

その他、一戸建て空き家で生活しない場合には、防犯や建物の状態にも気を配ることが大切です。防犯などを疎かにすれば、思わぬリスクを伴うこともあります。計画的な修繕や管理を行い、「特定空き家等」に該当しないよう、定期的なチェックやメンテナンスを行うことが必須と言えるでしょう。

＜次ページ：住居として活用するメリット・デメリット＞

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空き家の資産価値を上げるリノベーションとは何か

 空き家の資産価値を上げるリノベーションとは、どのようなものがあるのでしょうか。多くの人は、リノベーションについて「費用」だけにスポットをあてて考えがちです。

でもただ安ければいいのでしょうか？

ここではリノベーションのメリットデメリットを考えながら、空き家にはどのようなリノベーションが必要なのかを考えます。

リノベーションでなぜ空き家の資産価値は上がるのか

リノベーションをするメリット

リノベーションをすることのメリットは、なんといっても家の資産価値が上がることです。

荒れた空き家は、資産価値が低く見積もられます。でも、荒れた部分をリノベーションすることで、建物の耐久性などが上がり見た目にも綺麗になります。リノベーションする前と立地や築年数が変わらないにも関わらず、資産価値をあげることができるのです。

また、空き家のリノベーションには、防犯の面でもメリットがあります。

家の外観を綺麗にすることで、犯罪を防ぐことも可能です。

アメリカのジョージ・ケリングが考案した「割れ窓理論」というものがあります。「建物の窓が壊れているのを放置すると、誰も注意を払っていないという象徴になり、やがて他の窓もまもなく全て壊される」といった理論なのですが、これは空き家にもあてはまります。

 みなさんも街中で見たことはないでしょうか？空き家になった家の窓ガラスが割れたことなどをきっかけに、ゴミが投げ捨てられるようになり、酷い有様になっていく様子を。

また家の損壊部分の放置するだけではなく、庭の雑草をそのままにしていたりすると、害虫、害鳥などの繁殖地になることがあります。庭だけでなく玄関前に草木が生い茂っていると、人が住んでいないことが明白となり、犯罪者や不審者が容易に空き家へ侵入し事件になってしまう場合も。

そうした見た目が著しく悪い建物は『特定空家』として認定され、税金の控除などがなくなってしまうため、家の価値がさらに下がります。

防犯効果を上げるためにも、資産価値を上げるためにもリノベーションは有効な手段なのです。

空き家をリノベーションするデメリット

空き家のリノベーションのデメリット、それはずばり「費用がかかること」です。

空き家の築年数や状態によっては、ただの修繕をするつもりが、建物の劣化が進んでいたことで、水回りの工事から屋根の葺き替え、基礎の補強なども必要となり、2000万円近く費用がかかる場合もあります。

資産価値が上がるものの、修繕程度だと思っていたリノベーションが2000万円近くかかってしまうことは、空き家を貸し出して利益を得ようと考えていた場合に、大きなマイナスとなってしまうのです。

フルリノベーションと部分リノベーションの違いとは

フルリノベーションと部分リノベーションの違い

フルリノベーションと部分リノベーションの違いは、家全体をリノベーションするのか、それとも一部分だけリノベーションをして元の家の使える部分はそのまま使用するのかという違いです。

言葉からも分かるように、全体をリノベーションするフルリノベーションと、部分リノベーションでは費用が大きく変わります。

フルリノベーションの費用は、2000万円～3000万円ほど。

部分リノベーションの費用は、床材の張り替えは最大7万円/畳くらいで工事することが可能ですし、トイレ・キッチン・浴室なども一緒にリノベーションするとしても数十万～500万円ほどです。

家の築年数や状態によって、必要なリノベーション工事の内容は変わります。空き家に必要なのがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかは、家の状態次第で自ずと答えが出るでしょう。

空き家をリノベーションする時は「目的」を明確にする

空き家のリノベーションをする際には、目的をはっきりとさせることが大切です。

なぜなら自分が住むつもりのリノベーションであれば、フルリノベーションして2000万円かかったとしても、新築を買うよりは安く家を手に入れられるため、デメリットがメリットへと変わります。

一方で、リノベーションで資産価値をあげてから売却をするつもりでいた場合は、リノベーションの費用が2000万円もかかってしまうと売却する値段にもよりますが、大きな負債になってしまうことも。

ですから、リノベーションする前には、空き家をどういった用途で使用をするのかを考えることが重要なのです。

その使用目的によって、ご自身の持つ空き家に求めるリノベーションがフルリノベーションなのか、部分リノベーションなのかが見えてきます。

空き家のリノベーションでは何を優先するべきか

空き家のリノベーションをする際に、優先すべきリノベーション工事は、耐震補強と水回りです。

1981年より以前に建てられた古い家は、新耐震基準を満たしていない場合が多く、新耐震基準法が定めるよりも重い屋根瓦などを屋根に積んでいることがあります。

そのような家ですと、今は大丈夫だとしても台風や地震などの何かのはずみで倒壊する危険があるのです。

また、水回りは劣化しやすいものの家を見ただけでは分からない場合が多く、いざ空き家に住んでみたものの水やガスが使えないことも。

安全やライフラインが確保できない家では、いくら外見や内装が綺麗でも暮らすことができないので、空き家の場合耐震補強と水回りのリノベーションは、外すことができないと考えると良いでしょう。

リノベーションしやすい空き家を選ぶことが大事

上述したことから、空き家を購入してリノベーションを考える場合は、リノベーションがしやすい空き家を選ぶことが大切です。

新耐震基準法を満たしている家でしたら、耐震補強工事は必要ありませんし、水回りが問題なく使える家でしたらこちらも余計な工事はいりません。

ではどのようにして、リノベーションしやすい家を選べばよいのでしょうか？

答えは、インスペクションを利用すればよいのです。

空き家を購入するまえに、5万円～10万円ほどの出費にはなります。しかし、インスペクションを依頼することで、耐震や水回りだけでなく、雨漏り、シロアリなどなど、家のトラブルを発見することができます。

家のトラブルが分かれば、リノベーションにどのくらいお金がかかるかも見えてきます。また、インスペクターに調べてもらった結果、空き家の購入に至らなかったとしても、トラブルを知らずに空き家を購入して、何千万単位で修繕に費用がかかってしまうことを考えれば安いものです。

自分の目的に合った空き家を手に入れるためにも、是非ともインスペクションを利用しましょう。

自分に合うリノベーションが資産価値アップに繋がる

ここまでお話したように、資産価値を上げるためのリノベーションとは、なにも闇雲にフルリノベーションすることではありません。

自分の目的に合った空き家の利用法をみつけ、それに沿ったリノベーションをすることが、最終的には空き家の資産価値を上げることとなるのです。

相続で手に入れて、特定空家にしないためのリノベーションであれば修繕程度でいいでしょう。空き家を貸し出す場合はあえて水回りだけリノベーションをし、壁紙などはそのままにすることで、借主に自由にDIYをしてもらうこともできるでしょう。

理想の立地にある空き家であれば、購入後フルリノベーションをして新築同然の家にすることもできます。

目的によって、必要なリノベーションは様々です。

是非ご自分にあった空き家の利用目的を明確にしてから、リノベーションを選んで下さい。

＜次ページ：空き家のレトロさを活かすリノベーションとは＞

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お盆休みは「空き家」対策にぴったり！

お盆休みが「空き家」問題を考えるのに最適な理由

親世代から引き継いだ、あるいは引き継ぐ予定である実家が「空き家」になりそうで、頭を抱えていませんか？いつも、「空き家」問題について何か対策を考えなくてはと思っていながらも、忙しい毎日の中で、ついつい後回しにしてしまうことってありますよね。

まとまったお休みが取れる「お盆休み」は、実は「空き家」問題の対策を講じるのに最適です。「空き家」問題は、自分たちだけでなく、ご近所の方や親族とのコミュニケーションが非常に重要になってきます。

また、実際に実家を相続し、「空き家」になってしまっている人は、「空き家」のメンテナンスが必要です。人が住まなくなってしまった家は、老朽化が急速に進んでしまうので、換気や草むしり等をこまめに行うことが大切。

実家に帰省した際に、しっかりと「空き家」のケアや今後の対策を考えて見ませんか？

どんどん深刻化する、日本の「空き家」事情！

もう他人事ではない「空き家」問題

総務省が1948年から5年毎に行っている、住宅・土地に関する調査報告によると、2018年の「空き家」は、およそ849万戸。総住宅数に占める「空き家」の割合は13.6%と過去最高を記録しており、年々増加傾向にあります。

日本社会特有の少子高齢化問題や新築偏重の考え方などが要因となり、住宅の需要過多の状況が生まれています。そのため、「空き家」問題はどんどん顕在化し、誰しもが頭を悩ませうる問題になりつつあるのです。

参考：https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/pdf/kihon_gaiyou.pdf

どんどん深刻化する「空き家」問題の対策として、国が2015年に「空き家対策特別措置法」を施行しました。これにより、「空き家」の対策を何も行わず、放置した場合、「特定空き家」に指定される可能性がります。「特定空き家」に指定されてしまった場合、固定資産税の増額や家屋の強制撤去などが行われるようになっています。強制撤去や解体にかかった費用は、もちろん「空き家」の所有者へ請求されます。

つまり、以前より「空き家」を持っていることへのリスクは高まっているのです。「空き家」について考えることを先延ばしにして、決して「放置空き家」という「負の資産」にしてしまわないように、「お盆休み」の機会を利用して自分事として捉え、「空き家」と向き合うことが大切です。

「特定空き家」について知っておこう！

国土交通省の示す「特定空き家」のガイドラインには、以下の通り示されています。

参考・引用：https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000035.html

人が住まなくなり、「空き家」となってしまった場合、家屋の老朽化が早いだけでなく、害虫やゴミの不法投棄、犯罪者の住処となる等、様々な悪影響を及ぼします。また、近年の台風や地震などの災害の被害も受けやすく、倒壊などの可能性も高くなるのです。

それだけではありません。万が一治安の悪化やゴミ・害虫問題、倒壊などによって近隣の住民に被害を被った場合は、損害賠償を請求されることもあります。

「空き家」を放置し、「特定空き家」のような状態にしてしまわないよう、しっかりした対策を考えることは、必要不可欠なのです。

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不動産をお持ちの方は誰でも一度は考えたことがあるのではないでしょうか。

苦労して建てた家、想い出のある家だからこそ、子供達に継いで欲しい。

そう思うのは自然なことです。

ところが、その先。

具体的な準備を今からしている人は、意外と少ないというのもまた事実。

亡くなった後でも相続は可能ですが、その手続きは煩雑になります。

この記事では、不動産を含む財産があるものの相続人がいない、もしくは相続人全員が相続放棄をした場合、残された不動産がどうなるのか。

その鍵となる「相続財産管理人制度」を中心に、詳しく解説していきます。

亡くなってからでは遅い？！相続の流れを解説

突然ですが質問です。

「生きている間に相続の話をすることは、不謹慎だと思いますか？」

昔は不謹慎だとされていましたが、亡くなった後の相続の大変さや相続した家を放置することによる空き家問題が取り沙汰されることで、最近ではこの考え方は少しずつ変わってきていると感じています。

資産、特に不動産をお持ちの方は生きている間に相続の手続きや、誰に何を相続してもらうのかを決めておかないと、残されたご家族に煩雑な手続きが待っているのは事実です。

ここでは、相続の種類と流れ、相続の対象となるのはどんな人かを解説します。

相続の種類と流れ

＜存命中＞

　①生前贈与

＜亡くなった後＞

　②相続人が相続するか相続放棄かを選択する

＜相続人の相続放棄後/相続人が不明・不在時/遺言による指定＞

　③相続財産管理人制度

　④遺言執行者

相続人としての資格

　①法定相続人・・・被相続人（亡くなった人）の配偶者、子供、両親、兄弟姉
　　　　　　　　　　妹。

　②特別縁故者・・・法定相続人が一人もいない、全員が相続を放棄した場合、
　　　　　　　　　　一定の手続きを経て財産分与を受けられるもの。

具体的には、次の３つに該当するもの

1. 被相続人と生計を一にしていたもの。婚姻届けは提出していないもの の事実上の夫婦関係がある、もしくは養子関係にある場合を指す。
   例：内縁の妻等
2. 被相続人の療養看護に努めたもの。ただし、業務として行い報酬を得ていた人は除く。
   対象外：看護師・介護士・家政婦等
3. 被相続人と特別の縁故があったもの。「私が死んだら〇〇を譲り受けて欲しい」と約束を交わしていた、あるいは師弟関係のような親密な関係があったもの。

※個人だけではなく、法人も特別縁故者になることができます。

相続財産管理人とは？選任方法とできること

相続財産管理人という言葉を初めて見た方も多いのではないでしょうか。ここでは、相続財産管理人制度における相続財産管理人の定義とその選任方法、仕事内容を解説します。

相続財産管理人とは？

人が亡くなった場合、通常は相続手続きが完了するまで法定相続人が管理を行います。

ところが、相続財産がありながら相続人がいない、あるいは法定相続人のすべてが相続を放棄した場合、その財産を管理する人が必要になります。そこで選任されるのが「相続財産管理人」です。

選任方法

選任方法は家庭裁判所に申し立てを行うことです。ただし、相続人がいない場合であって、利害関係があることが条件になります。

特別縁故者など財産分与にあたる対象がいない場合、その財産は国庫に帰属するからです。また、選任に際して特別縁故者や利害関係者がいない場合は、ほとんどのケースにおいて弁護士が選任されます。

相続財産管理人の仕事

①基本の仕事内容

• 相続人の有無や相続財産の調査
• 被相続人の債務清算
• 特別縁故者がいる場合は、財産分与の手続き
• 財産を相続する人がいない場合は、国庫に帰属させるための手続き

②権利でできること

民法第１０３条において、相続財産管理人には原則「保存行為（相続財産の現状を維持する行為）」と「管理行為（物や権利の性質を変えない範囲で改良・利用する行為）」のみが家庭裁判所の許可を得ることなく行うことを認められる。

1. 保存行為
2. 管理行為

に含まれる具体的な内容は以下の通りです。

• 不動産の相続登記
• 預金の払い戻し
• 預金口座の解約
• 既存の債務の履行 短期賃貸借契約、使用貸借契約の締結
• 賃貸借契約の解除

③権利外ではあるが、家庭裁判所の許可を経てできること

３）処分行為　この記事のメインである「不動産売却」もここに含まれます。

処分行為に含まれるその他の内容は以下の通りです。

• 家具、家電の処分
• 亡くなった人の位牌の永代供養
• 蔵書の寄贈
• 定期預金の満期前解約
• 期限未到来の債務の弁済
• 訴訟の提起

＜次ページ：相続財産管理人と遺言執行者の大きな違い＞

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事業収益確保の観点でみれば、結論としては「特区民泊」が最も効率的で有利な方法といえます。

今回は民泊の事業収益を効率的に得る為の、「特区民泊」の基礎知識とメリット・デメリットを分かりやすくご紹介します。

そもそも特区民泊とは？

特区民泊の概要と施行された背景を知ることで、特性や今後の社会の流れを把握でき、民泊運用の方針を決めやすくなるメリットがあります。まずは、特区民泊について理解しておきましょう。

特区民泊とは？

ひとくちに「特区民泊」と呼びますが、正式には「国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業」という名称となっています。具体的には、2013年に施行された「旅館業法」規制を緩和し、空き家などの民泊活用を促進する為に作られた政令のことです。この「特区民泊」が活用できる地域では、事業者の負担も比較的少なく、収益の得やすい民泊事業が可能となりました。

しかし「特区民泊」の活用は、全国のどの地域でもできる訳ではありません。この政令が活用できるのは、「国家戦略特区」に定められたエリアにおいて、「特区民泊」の条例を定めている自治体に対象物件がある場合のみになります。つまり、民泊運用を考えている物件のある自治体で、「特区民泊」の条例を定めているかどうかが活用の可否における、1つ目の判断基準となります。

特区民泊施行の背景

「特区民泊」施行の目的としては、都心や観光地を中心とした地域で多くなった、無許可民泊の抑制が代表的なものです。施行以前は、民泊運営の為には「旅館業法」の建築基準など、高い基準をクリアしたうえで申請しなければならず、基準に従えば民泊事業を行なうのが難しい状況にありました。

例えば「旅館業法」で民泊運用を始める場合は、”客室の延べ床面積は一律33平方メートルとすること”など、物件によっては大幅なリノベーションが必要になるほどの、非常に高い基準が設けられていました。その為、費用をできるだけ抑えて事業展開を考える一部の事業者により、無許可での民泊運用が横行していたのです。これを抑制する為に定めた法令が「特区民泊」となります。

そして、2つ目の背景としては外国人観光客の取り込みです。増加傾向にある観光客の宿泊施設不足をうけ、地域の民泊施設を増やすことで集客を向上させ、地域経済の活性化を促すことを目的としています。海外観光客増加の流れは、政府の方針に沿った様々な施策も行なわれており、今後も上昇する流れにあるでしょう。

国家戦略特区と特区民泊の関係性と注意点

「特区民泊」が活用できる地域は、例外なく「国家戦略特区」内にあります。周辺環境で事業の流れも大きく変わる民泊事業において、「国家戦略特区」の特性や注意点についても確認しておくことが大切です。事業活用のヒントにもなる為、「国家戦略特区」の概要と注意点についても、しっかりと整理しておきましょう。

国家戦略特区とは？

国家戦略特区の目的は、政府が掲げる「アベノミクス」の一環として、地域経済の活性化を促すことにあります。「世界で一番ビジネスをしやすい環境づくり」をテーマとして掲げ、指定地域に置いて幅広い分野で規制緩和などを行なっている施策です。具体的には、都市再生や雇用、医療など幅広い分野で全国一律となっていた法令や税制を特別に緩和・優遇しており、民泊事業に関してもこの政策の一環として規制が緩和されました。

このような流もあり、自治体の判断で地域毎に「特区民泊」の条例を定めることで、活用できる内容になっています。国家戦略特区は、幅広い分野で経済の活性化が期待される地域ともいえますので、民泊事業を行う際も他のエリアに比べ、有利に事業を進めることができるでしょう。

具体的な国家戦略特区は？

平成29年度までに定められている地域は、東京圏（東京都、神奈川県、千葉市、成田氏）、関西圏（大阪府、兵庫県、京都府）のほか、新潟市、養父市、福岡市、北九州市、沖縄県、仙北市、仙台市、愛知県、広島県、今治市の地域です。

「特区民泊」活用上の注意点

「国家戦略特区」であれば必ず「特区民泊」がある訳ではないので注意が必要です。

「国家戦略特区」に指定されたエリアの自治体が「特区民泊」の条例を定めた場合は、申請が可能となります。もちろん活用する為には、定められたいくつかの要件を満たすことが必要です。そして、自治体へ確認を依頼し、要件を満たしていると認定を受けた後に、民泊運営が可能となります。

＜次ページ：特区民泊の対象エリア一覧と活用状況＞

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始める前に必ず知っておきたい！「違法民泊」の実態

「違法民泊」と「ヤミ民泊」についてどれくらい知っていますか？自分には関係のないことだと思っていたら、気軽に始めた、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」が実は、違法だったという事態になりかねません。正しい知識を付けて、「違法民泊」や「ヤミ民泊」を運営しないようにしましょう。

そもそも「違法民泊」や「闇民泊」って何だろう？

「違法民泊」以下の3つのことを行なわず、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」の営業をしてしまった場合に該当します。

1. 「旅館業法」に基づく許可
2. 「民泊新法（住宅宿泊事業法）」の届出
3. 「特区民泊」に基づく認定

「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」を始める際は、必ずこれら3つのいずれかが必要です。

①の「旅館業法」は、一般的にホテルや旅館、簡易宿泊施設、下宿などの際に適応されるので、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」の場合は、②の「民泊新法（住宅宿泊事業法）」③の「特区民泊」やについて知っておく必要があります。

「違法民泊」や「闇民泊」はどうして増加したのか？

「違法民泊」や「闇民泊」が増えた要因は、外国人観光客の増加に伴う、宿泊施設の不足が挙げられます。また、2008年にサンフランシスコでスタートした、「Airbnb（エアビーアンドビー）」システムがそれに拍車をかけました。宿泊施設の不足と「空き家」や「空き部屋」の増加という需要と供給のバランスがマッチした結果、民泊がブームになったのです。それから、民泊はグレーゾーンの扱いで増え続けたのです。

以下の章では、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」に直接関わりのある、「民泊新法（住宅宿泊事業法）」と「特区民泊」について詳しく解説していきます。

「民泊新法」って何？

「民泊新法」の制定の背景

ルールが明確化されていないまま、民泊ブームが進んだため、様々な問題が顕在化してきました。例えば、外国人ゲストがパーティを開いてしまったことによる騒音で、近隣からのクレーム、ゴミの分別ルールを守らない、犯罪事件など。

そのため、新しいビジネスモデルである「民泊」に対応した、民泊新法（住宅宿泊事業法）が2018年6月に施行されました。

「民泊新法」を詳しく見ていこう！

「民泊新法」とは、ホテルや旅館とは違う、「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」などの「住宅宿泊事業」に関する法律です。ゲストを宿泊させることのできる日数の上限や、家屋やルールについて細かく決まっています。

①宿泊日数の上限

「民泊新法」では、年間提供日数の上限は180日泊としています。180日を超えてゲストを宿泊させる場合は、「旅館業法」に基づく許可が必要ですが、こちらはかなり厳しい規定があるので現実的ではありません。

②物件の条件

「民泊」できる物件の条件は、あくまでも「住宅」として使用されていることが非常に重要です。「民泊新法」が定義している「住宅」とは以下の3つです。

現に人の生活の本拠として使用されている家屋

特定の人が、継続して生活している家屋、物件のことです。住民票に住所登録してあるなど、短期ではなく長期的に住んでいる家屋や物件が当てはまります。自分が住んでいる部屋の一部や誰かに貸している「空き家」の一部の部屋などを「民泊」として利用する場合は、この条件を満たしていることになります。

入居者の募集が行われている家屋

民泊を行っている間、居住用住宅として、分譲や売却、賃貸の形態にて、買い手や入居者を募集している家屋や物件のことです。「民泊」を優先するあまり、故意に買い手や入居者が見つからないように、不利な広告や取引条件を提示するなどした場合は、「入居者の募集が行われている家屋」とは認められないので、注意が必要です。

随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋

生活の拠点ではないが、年に1回程度の使用がある家屋や物件のことです。たまに利用する実家の「空き家」や、別荘などが当てはまります。また、今は常時居住していないが、将来的に居住する予定のある「空き家」も該当します。所有者の居住履歴の全くない、民泊専用家屋や新築の投資用マンションなどは該当しません。

参考：https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=429AC0000000065#A

参考：http://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/business/host/target.html

参考：http://www.mlit.go.jp/common/001212562.pdf

参考：https://www.mhlw.go.jp/bunya/kenkou/seikatsu-eisei04/03.html

③必要な設備とルール

「民泊新法」の定義する「住宅」には、台所・浴室・トイレ・洗面設備の4つが整っていなければなりません。これは、必ずしも1つの建物に限ってのことではなく、敷地内で一体的に利用できるものであれば敷地内にある建物全部を「民泊新法」の定義する「住宅」としてみなせます。ただし、近所にある銭湯などを浴室と代替することはできません。

ユニットバスやシャワールームのみでも問題なく、トイレの洋式・和式の基準もありません。浴室やトイレとしての機能を満たしてさえいれば良いです。

ルールについては、苦情の対応や騒音防止の説明、宿泊者名簿の備え付け、近隣住民への説明、標識の掲示、衛生管理などが義務付けられています。

④「家主居住型」と「家主不在型」

「民泊新法」では、「家主居住型」と「家主不在型」の2つのパターンがあります。「家主居住型」は、自分の住んでいる家の空き部屋を「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」として活用している場合です。しかし、家を不在にする時間が1日2時間程度と定められているので、家を長時間不在にすることが多い方は、当てはまりません。

「家主不在型」は、自分の住んでいる家以外に、相続をした「空き家」や「別荘」を「民泊」や「Airbnb（エアビーアンドビー）」として活用している場合です。

「家主不在型」の場合は、③で述べたルールや設備の他、「施設管理業務の委託」と「消防設備の設置」が義務付けられています。

＜次ページ：「民泊」や「Airbnb」には、必ず届け出を出そう！＞

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