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【空き家相談事例】隣県に所有する「実家」処分に悩むO様の場合/後編

Leo — Tue, 02 Mar 2021 02:15:00 +0000

【空き家処分の相談事例とその後の進展】

隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻。

前回いただいたご相談では、売却する他にも賃貸という選択肢もあり、賃貸の中でもサブリース（＝転貸契約）という形があることをご紹介し、興味を持たれたご様子でした。

（前回記事はこちら）

その後、地価や賃料などの近隣の相場の調査結果を踏まえ、どのように話が進んだのか、進展をお伝えします。

【地元業者や路線価から地価の相場を算出】

—前回のお話では、相場や見積りなどを聞いてじっくり検討したい、とのことでしたので、ご所有の空き家の所在地近隣の相場について調査しました。まずは、その結果からお話ししたいと思います。

ご主人：ありがとうございます。どういった具合でしたか？

—はい、まずは売却した場合の土地の値段の相場ですが、これがだいたい１坪10万円。

—それから、賃貸に出した場合ですが、そのあたりの家賃の相場から言うと4〜5万円ぐらいになるのかな、という結果でした。

奥様：そのぐらいなんですね。

ご主人：じゃあ、うちがだいたい20坪くらいとして、土地の値段は200万円前後ということか。

—はい。これは地元の不動産業者さんに聞き取りをして、実際いくらぐらいで土地が売れていますか、賃貸不動産の家賃はどのぐらいですか、という数字なんです。路線価（＝宅地が面する道路から算出される価格水準）から計算しても、だいたい一致します。

ご主人：なるほど。じゃあ値段が200万円だとして、それは家は無いものとして更地の場合に200万、ということですよね？

—そうですね、あくまでも土地の値段、ということになります。ただ必ずしも、わざわざ費用をかけてお家を取り壊し、更地にした上でないと売ることができない、ということではありません。

—そこは買主さんとの交渉次第ですから、土地の相場は200万円です、家もついてます、どなかた買いませんか、という提示の仕方でもまったく問題はないと思います。

【需要を持つ事業者への声かけを提案】

—ご所有の土地の住環境という話になるんですが、市役所が徒歩圏内という立地なんですけれども、他エリアに住宅用として人気のエリアがあるようなんです。

—ですので、環境から言うと住宅用に売ったり賃貸に出すというよりも、事務所など事業用に貸し出すという形が良いかもしれませんね、というお話が地元の不動産業者さんからはありました。

奥様：それはたとえば、以前にサブリースのお話を伺いましたが、どこかの不動産会社と転貸契約を結んで、というような形ですか？

—そうですね、もちろんサブリースの形態もありますし、私たちの方から直接、事業者さんに「空き家を買いませんか？」という提案をしていく、という形のお手伝いもできるかと思います。

—たとえばペット共生型の住宅施設をやりたいとか、住宅型の老人ホームをやりたいとか、そういった需要を持った事業者さんですね。

＜次ページ：1日でも早く心配の種をなくしたい＞

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【空き家相談事例】隣県に所有する「実家」処分に悩むO様の場合/前編

Leo — Tue, 17 Nov 2020 05:40:00 +0000

空き家の処分について実際に寄せられた相談事例

今回は、隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻

の場合。

海からも近く、徒歩数分に市役所もあるという立地のO様邸ですが、実際に行われたやり取りをご紹介したいと思います。

遠方に通う負担から片付けの進んでいない状態

—まず、ご実家が空き家となってしまった経緯について教えていただけますか？

奥様：私の実家なのですが、５年ほど前、父が体調を崩して検査入院中に母が唐突に亡くなってしまいました。その後、父も私たちの方へ呼び寄せて同居になったので、そこから空き家になっています。

—現在ご実家はどのような状態でしょうか？　家財の片付けなどは済んでいますか？

奥様：荷物は片付けきれていないままになっています。当初は主人と一緒に、大きな車をレンタルして荷物を片付けに行ったり、家の風通しや細かい物の整理のため、定期的に電車で通ったりしていたんですが…。

ご主人：私は脳梗塞をやっていて、左半身に麻痺の後遺症があるんです。そういった体力的な問題だとか、隣県で100kmぐらいの距離があるので車で行くにも時間がかかるし、電車で行く時の交通費も負担になって、次第に足が遠のいてしまいました。

ただ年々、体の自由も効かなくなってきているから、妻ひとりに面倒ごとを背負わせることになるのは偲びないし、いまのうちになんとかしたいという思いがあるんです。

賃貸に出した場合に家主が負う責任が懸念…

—ありがとうございます、よくわかりました。

—空き家をどうにかしたいという場合は一般的に、貸しに出すか売却するか、ということになりますが、いまの時点でお考えはありますか？

奥様：賃貸に出す、というといろんな責任を負わなくてはいけないのかな、というのがあって尻込みしていまいます。しがらみみたいなのは避けたいな、と思って。

—そうですね、おっしゃる通り賃貸に出した場合、建物の維持管理の責任は家主にあるので修繕費用の負担もありますし、店子（＝入居者）さんとのやり取りも発生してきます。

—そうしたわずらわしさを避けたければ、管理会社を間に入れることで、店子さん（＝入居者）とのやりとりは管理会社に任せることができます。

—ただその場合も、修繕費用の負担はありますし、管理会社に払う管理費用も発生します。

ご主人：なるほど。

—もうひとつ、サブリースとか転貸契約と言われる形もあって、これはいわゆる又貸しですね。

—家を転貸会社に貸して、その会社がさらに他の店子さんに貸す、その店子さんに対して家主さんは関知しませんよ、という形ですね。

ご主人：その場合の家主と入居者の方との間の契約というのは、どうなるんですか？

—あくまでも家主さんは転貸業者との間での契約だけで、転貸業者が店子さんと別途、契約を交わすという形なので、家主さんと店子さんとの間のやりとりや責任というのはありません。

—もちろん、そのぶん手元に入る家賃収入は相場よりもだいぶ割安になりますが、わずらわしいことは避けたい、という方にはうってつけの形かと思います。

意思決定能力のない親族がいる場合

—では、売却の場合のお話をさせていただきます。売却する場合には不動産の登記の手続きが必要になるのですが、そうした手続きはまだ取られていない状態でしょうか？

ご主人：そうですね、相続手続きなどはなにもしていません。

奥様：実家のことは両親に任せきりだったので、火災保険がどうなってるかとかもわからなくて…。なにも知らない状態でご相談させてもらってるので、申し訳ありません。

—いえいえ、大丈夫ですよ！　では、ごきょうだいはいらっしゃいますか？

奥様：姉がひとりいますが、７年ほど前から障害者施設に入っていて、実家のことをどうするかという話し合いは難しい状態です。

ご主人：実家をこのままにしておけないので、いずれ処分してもいいか、という話は以前に一度しているんですが、それを理解できているかどうかはなんとも言えないんです。

—なるほど、意思確認が難しいという状態ですね。意思決定能力がないと思われる方には、成年後見人（法務省：成年後見制度～成年後見登記制度～）というのがついて、本人の代わりに財産の管理をしたり、遺産分割協議を行うことになっています。

—今回は、一番近い親族ということで、妹さんである奥様が後見人となるのが自然な流れかと思います。

奥様：その場合、具体的にはどうなるんですか？

—そうですね、本来は相続者間での遺産分割協議を経ないと決められないです。

—ですが、奥様がお姉さまの成年後見人ということになれば、ご実家をどう処分されるかは奥様おひとりの判断で進められることになるかと思います。

—ただもちろん、お姉さまにも遺産相続の持分がありますので、たとえば賃貸に出すのであれば家賃収入の半分をお姉さまに渡されるとか、売却処分で入ったお金の半分を渡されるとか、といったことを決める必要があります。

ご主人：なるほど。入るお金については当然、義姉と折半で、と考えています。登記の手続きに関してもお金がかかりますよね？

—はい、賃貸契約に関しては物件の名義というのはあまり関係ないのですが、売却に関しては登記の変更をしておく必要があって、手続きには一般的に数十万円単位のお金がかかります。

—司法書士の方への手数料が高いようなイメージがあるかもしれませんが、実際は国に納める「登録免許税」というが費用の内訳の大半を占めているんです。土地・建物の評価額に税率をかけて算出されるので、その地域の地価などによって変わります。

家財処分などの諸費用を売却成立時に支払う形を提案

—賃貸に出すにしろ売却するにしろ、いまある荷物を片付けなければいけない、という課題があるかと思います。

—ご自分たちだけで片付けるのが難しければ、たとえば整理・収納アドバイザーの方などに手伝ってもらう、という形もあります。

奥様：そういうことも考えたんですが、なかなかその費用を捻出できなくて…。

—なるほど。であれば、売却の話がまとまってからそういった手配をして、支払いも売却代金が入った時にさせてもらう、というような形がいいかもしれません。

—もしくは、解体時に家財の処分も一緒にしてもらうことを条件に売却する、という方法もありますね。いずれにしろ、先に支払う費用を考えると賃貸ではなく売却の形の方が、負担を減らすことができるかと思います。

ご主人：問題は土地が売れたとして、そういう費用で足が出ないかどうかだな。

奥様：多少、足が出てもしょうがないんじゃないかしら。いっぺんに片付けてもらえるなら、その方が面倒もなくてすっきりするような気がします。

売却だけでなくサブリースも視野に検討したい

ご主人：話を伺う前は、面倒を残したくないから売却、という方向で気持ちがほとんど固まっていましたが…。

やっぱり家を建て壊すのは惜しいという気持ちも実はあったので、色々な選択肢を教えていただいているうちに、サブリースというのも有りなのかな、という考えも出てきました。

どちらが良いのかじっくり検討してみたいので、見積もりなど出していただいて、また相談に乗っていただきたいと思います。ありがとうございました。

（後編に続く）

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空き家に寄り添うKatsuyaku木村さんのチャレンジ

冨永潤一 — Thu, 25 Jun 2020 03:39:34 +0000

空き家は全国に800万件以上にのぼり今後も増え続ける。所有者も高齢化。家を手放せない理由も所有者の数だけ存在する。その“手放せない理由（わけ）”に日々接してきたKatsuyakuの木村社長も空き家の本質を知るひとりだ。

今回は、木村さん自ら空き家の所有者と一緒になって納得の空き家の処分に挑戦しました。

“空き家化”は、所有者の想いが大きく影響

「親から引き継いだ物件なんです」「資産として子供に残しておきたい」「売りたいが親族との話し合いが長引いて・・・」“空き家化”には所有者の、家族の想いが大きく影響している。

『所有者は70歳前後。10年後には子供たちは要らないというケースが増えるだろう』と木村は警笛を鳴らす。

その木村が空き家活用（株）の相談員として参加し、2019年10月に開催された大阪市住吉区共催による空き家活用セミナーで4件ほど相談を受け、その中でも長屋の物件が印象的だったという。

家の荷物が大量という“ダブルパンチ”

長屋の物件は敷地面積45.53㎡、築100年の家。先祖代々から引き継がれた荷物。さらに所有者の息子さんが事務所としても利用し、とにかく荷物だらけだったという。

木村は『空き家問題で必ず出てくる課題が“大量の荷物”。大量の荷物をどう処分して良いかわからず、いたずらに時が過ぎることが多いのです』。

住吉・長屋の物件はさらに借地の物件で、空き家でありながらも家賃も発生していた。今回相談を受けた建物の所有者からは“どうにかしたい”という強い思いがあったという。

『借地のうえに荷物が片づけられないといった“ダブルパンチ”の物件でした』（木村）

『私は面白い仕事がしたいだけなんです』（木村）

木村は2019年に大阪・吹田に売買と仲介をメインとした不動産の事業所を構えた。「今は吹田だが、田舎に空き家がある」そんな所有者の相談を良く受ける。木村本人も売りとなる物件を取りにいく営業スタイルで、空き家の扱いには慣れていた。

物件は同業からの紹介や空き家データベース「AKIDAS（アキダス）」も利用。『空き家の仲介は正直なところ、大きな利益にはならないんです（笑）』と茶化した木村だが、空き家には面白みを感じているのだという。

『空き家の領域にはまだまだアイデアが眠っている。可能性があると思うんです。小さい仕事かもしれないが、顧客の声を聞くことがアイデアの宝庫だと思うんです』（木村）。住吉の物件はとても大変だったが、アイデアを試すには最高の物件だったようだ。

『所有者と協議を繰り返し、僕たちが言った言葉は“僕たちが荷物を片づけますよ、なので全て私たちに任せてください”でした（笑）』（木村）。総量で２，３トン。結局、6か月という長い月日を重ねることにはなったが、自分たちの手で荷物の処分をやり切った。

ツイッターで「空き家片付け」を声かけ。ご近所を呼んで「無料フリマ」を開催

所有者は木村の「自分たちが片づけます」という声に納得し、そこから2ヶ月は所有者と木村（現場スタッフは横田が対応）で「これ必要？」「これ不必要？」の壁打ちが始まった。

地主からも「なんでそんなことすんねん。所有者にやらせるべき」との正論を浴びせられながらも『そんなことは百も承知。僕たちには所有者に寄り添って絶対着地してやる、という強い信念がありました』と木村は言う。

2か月で不要品の分別が完了。ジモティーに投稿するとわんさか人が引き取りにやってくる。配送の手間がこれで省けた。ご近所にお声かけして「無料フリマ」を開催すると珍しそうにやって来て持って行ってくれる。『無料でフリマをするとご近所さんが沢山集まってくる。ご近所さんへの名刺代わりにもなる』（木村）とみて、会社のアピールも欠かさない。

『片付け募集してます。みたいな告知をツイッターで呼びかけたら6名くらい集まった。空き家の問題を社会的課題として共感してくれる人が6名もいるなんて、とても感動しました。物が欲しいから参加する人もいますが、半分は“空き家の片付け、面白そう”っていう人たちでした』（木村）と、木村達が打ち出すアイデアに共感して参加する人も多い。出来るだけお金を掛けない、SNSやインターネットを駆使した木村達のアイデアは功を奏したと言える。

＜次ページ：手数料という成果以上に大きいもの＞

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空き家の自治体の対策問合わせ先まとめと行政における対策の課題点

空き家活用株式会社 — Wed, 25 Dec 2019 02:12:12 +0000

空き家を所有している方は「空き家問題の相談をしたいけど、どこに相談していいのか分からない」と悩んでいませんか？

この記事では、自治体が行っている空き家の相談ができる窓口をまとめましたので、悩みが解決できます。行政の課題や問題点等にも触れています。

【背景】空き家問題の深刻化、それに対する行政の対策

深刻化している空き家問題に、行政はどのような対策を行っているのでしょうか。

空き家は増え続ける現状にある

数十年前から増えている空き家は、これからも増え続けていくと予測されています。

下の表によると、2019年現在では845万戸の空き家が、2033年には2,100万戸まで増加。

総世帯数が減少していきますが住宅の数は増えていき、3件に1件が空き家となる未来がやってきます。

自治体だけでは止められない空き家増加

上の表でもあるように数十年前から空き家問題は問題視され始め、空き家の増加を自治体だけでは抑えらないのが現状です。

空き家問題の条例を自治体は制定してきましたが、自治体だけではこの問題の解決に無理があるからです。

自治体がどのような条例を制定してきたかというと、2010年に埼玉県所沢市で初めて、「所沢市空き家等の適正管理に関する条例」が制定されました。

空き家の撤去件数が向上したのをきっかけに、全国で空き家対策条例が制定されていきました。

埼玉県では、空き家所有者等が相談できる市町村相談窓口や具体的な情報を得られる関係団体専門相談窓口を設置して、独自で進めていました。
2011年に起きた東日本大震災直後には、「足立区老朽家屋等の適正管理に関する条例」が制定されています。
「所沢市空き家等の適正管理に関する条例」では撤去件数が年間数件から10件以上、「足立区老朽家屋等の適正管理に関する条例」では解体費用の9割、上限100万円まで助成されるので、老朽家屋の解体が進んでいるといった一定の効果を出していますが、予測されている空き家増加をペース的に止められないのです。