【セルフリノベーション】生まれた町、育った家だからこそ見つけられた《本当に大切なもの》

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【セルフリノベーション】生まれた町、育った家だからこそ見つけられた《本当に大切なもの》

ご両親が建てた想い出の詰まった大切な実家。

新築の香りに包まれて子ども達は成長し、やがて結婚。

学校や仕事、生活の利便性を求めて実家を離れて数十年。

いつか「実家をどうするのか考えないといけないな」と思いながらも日々の生活に追われていると、突然”その日”はやってきます。

空き家となった実家。活用・売却・処分・・・悩んでいる間にも維持管理費はかかり、人が住まなければ老朽化は加速します。

今回は”活用”の中でも「セルフリノベーション」×「二拠点生活」にフォーカスをして、ノウハウをまとめてみました。

最後の項目では、セルフと業者によるリノベーションを組み合わせて、ご実家で快適で自分らしい生活を手に入れた西村さんご夫妻のインタビュー記事にリンクしています。

ご実家をどうするのか悩まれている方にとっては、リノベーションして活用するという選択肢が見えてくる記事になっております。

是非、最後までお読みください。

「実家が空き家になるパターン」ってどんなとき？

実家が空き家になってしまうケースは、主に２つのパターンがあります。

⓵ご両親が入院や施設に入所してしまうことで空き家になる

私自身もそうですが、親にはいつまでも元気でいて欲しいという気持ちがあり、その裏にはいつまでも昔のままの親でいてくれるという願望が含まれています。

しかしながら、現在の日本は未曽有のスピードで超高齢社会を迎えています。

人間は年齢を重ねれば、いずれは要介護状態になります。

ですが、昔ながらの建物は、間仕切り・土間・畳など高齢者が一人で生活をしていくには不便な造りになっています。

⓶ご両親が亡くなられることで空き家になる

現在、日本では８０歳以上の高齢者の持ち家率が８割を超えています。また、一世帯当たりの住宅数は1.16%と家が余っている現状です。

親世代である団塊の世代が２０２５年に後期高齢者となり、日本の空き家問題はさらに深刻になります。

近隣に空き家があることで、地域の景観や防犯、価値低下など多くの影響を及ぼします。

ご実家を相続するかしないのか、相続した場合にどうするのか。

”いつか”ではなく、自分事として考えるきっかけに繋げて頂ければ幸いです。 

空き家対策は維持管理だけではダメなわけ

実家が空き家になってしまうケースをこれまで紹介してきました。空き家をどうするか悩んでいる間にも所有者にかかる負担があります。具体的にどのようなものがあるのかを見ていきましょう。

＜経済的負担＞

Ⅰ：自分で維持・管理する場合

ご実家を相続した方が管理する場合にかかる経済的負担は以下のようなものがあります。

⓵固定資産税

→１月１日時点で所有者として登記している方に支払義務があります。

②都市計画税

→ご実家が市街化区域内にある場合、都市計画税の支払義務があります。

③火災保険

→必須ではありませんが、空き家ならではのリスクへの対策として加入しておくことが望ま　しいです。

④水道光熱費

→掃除や換気など、維持・管理の際に使用する場合は契約しておく必要があります。

⑤修繕にかかる費用またはそのための積立金

→建物は時間の経過とともに老朽化していきますが、人が住まないと加速します。また、給　水設備などは人が住んでいたとしても、平均して１０年を目途に補修工事が必要になりま　す。

Ⅱ：専門の空き家管理サービスに委託する場合

ご実家が遠方にあるなど、ご家族が維持管理を行うことが難しいケースも多くあります。

そのような場合に便利なのが「空き家管理代行サービス」。費用はかかりますが、あなたに代わって空き家管理に必要なことをしてくれます。

相場はサービス内容・オプション、巡回頻度、作業にかかる時間によって大きく変化しますが、換気、郵便物の回収など基本的なプランであれば月々5,000円～10,000円程度が相場になります。

この他に、雪深い地域では雪かきや雑草が生い茂っている場合の剪定、水の凍結を防ぐための水抜き、ハウスクリーニングなど、業者によってサービス内容は異なります。

＜親族との関係＞

相続が決まった段階では持ち回りで管理をすることになっていても、親族によっては遠方であることが負担となり、結果的に限られた人だけが管理をするケースは珍しくありません。

交通費や個々の環境を踏まえてよく話し合うことが大切です。

＜地域住民との関係＞

空き家は最低限の維持管理をしていればいいわけではありません。例えば、雑草は半月で２ｍ程度になるものもあり、隣接する敷地へ迷惑がかかります。

また、ご近所への挨拶など”顔が見える関係性”を築いておかないと、空き家であることが原因でトラブルが発生した場合の対応が難しくなります。

＜行政上・法律上の問題＞

深刻化する日本の空き家問題に対し、行政が指導・勧告を経て強制代執行が可能となりました。家族で持ち回りで空き家の換気や清掃をしていても、法律上「特定空き家」と見なされれば、固定資産税や都市計画税の優遇措置が適用除外となってしまいます。

こうなると、固定費が最大で６倍に跳ね上がり、賃貸など収益化していない場合は大きな負担となります。

実家が空き家になりそう！どうしたらいい？

ご実家から離れて暮らせている場合、ご実家をどのようにしていくのかを考えておくのは早いに越したことはありません。

前項で解説してきたように、家は人が住まないと老朽化が加速度的に進みますし、そのままにしていても維持・管理費がかかるだけだからです。

では、具体的にはどのような方法があるのでしょうか？

大きく分けて以下の３つの方法があります。

⓵活用

活用にも建物と土地の活用、建物を処分して更地にしてからの土地活用とがありますが、建物の処分にかかる費用は後で詳しく触れますが決して安くありません。

もちろん、リノベーションをするとなればお金はかかりますが、綺麗になればかかった費用を上回る費用を回収することも可能になります。

また、セルフリノベーションやDIY可能物件として貸し出すことで、リノベーション費用そのものを抑えるということも可能です。今回お話を伺った西村さんご夫妻(※編集部にてインタビュー全文リンク挿入）も、業者による施工とセルフリノベーションを組み合わせたおひとりです。

活用についてもご自身やご家族では難しい場合でも、人に貸す、地域に貸し出すなど活用方法は１つではありません。ここ数年で築古物件の魅力を発信する企業や、活用したい人と所有者を繋ぐサービスが増えてきたことも追い風になっています。

中でもDIY可能物件は若い世代で人気があり、所有者としてもリノベーションなどを借主が行ってくれるというメリットがあります。

⓶売却

現在のお住まいがあってご実家の維持・管理費を支払う経済的負担が大きい場合、売却を検討される方が多いと思います。

売れれば固定費の支出が抑えられ、一時的にまとまったお金が入ってくるのが最大のメリットではあります。

しかしながら、日本の中古市場はここ数年で少しずつ動き始めてはいますが、まだまだ新築信仰が根強く、築年数が３１年を超えると想定した金額で取引をできることは難しいのが現状です。

③処分

空き家となっている期間がかなり長く、修復費用が大きい場合は処分を検討される方もいらっしゃいます。

家の処分は期間としては１カ月程度と比較的短期間で済ませることは可能ですが、処分や解体にかかる費用は意外と安くありません。

参考：空き家の片付けにかかる費用は？アプリやサービスを活用して安く抑えるコツを解説 | 空き家活用ラボ – パート 2 (aki-katsu.co.jp)

日本の建物の延べ床面積平均が35坪程度なので、木造でも140万円、鉄筋コンクリート造の場合は250万円程度かかります。さらに、道路との高低差が大きい場合や、狭い路地で重機が入れない場合等、人手がかかる場合は追加費用が発生します。

解体する理由にもよりますが、個人にはかなりの負担です。ただし、一部の自治体では解体・除却について費用の助成を受けられる場合があります。

一度壊してしまった建物は二度と元には戻りません。これが、処分の最大のデメリットになります。

活用・売却・処分を簡単にまとめてきました。維持管理費の負担から売却・処分を最初に検討される方が多いですが、長期的な視野に立つと”活用”することのメリットは非常に大きなものとなります。

「リノベする(実家に住む）と決めたら周りの環境も動き出しました。」西村さんご夫妻の事例

思い入れのあるご実家の場合、どうにか残して活用をしたいと思ってはいても具体的な費用や方法を調べるだけで途方に暮れてしまうということも・・・。

今回はそんなお悩みをお持ちの方にとって力強い先輩となる、西村聡子さんご夫妻に取材させて頂きました。

西村さんご夫妻は相続されたご実家を、「業者」と「ご家族によるセルフリノベーション」を組み合わせて施工し、素敵な暮らしをされています。

リノベーションを悩まれている方にとって”そこのところどうなの？”と、気になる部分をかなり突っ込んでお話を伺いました。大変参考になる記事になっていますので、是非インタビュー記事本文をお読み下さい。

ここでは、その一部分をご紹介させて頂きます。

福岡県直方市で三姉妹の末っ子として生まれ育った西村聡子さん。お父様がご実家を建てられたのは、聡子さんが中学２年生の時だったそうです。

月日は流れ、お子様はそれぞれ結婚され独立。ご実家にはご両親が残りました。

そのご両親がお亡くなりになり、空き家となったご実家をどうするのか、話し合いは難航。

「大きな家だったので売却も検討していました。浸水がしやすい土地だったので半年くらい悩みました。」

最終的には、ゆっくり落ち着いたところ住もうと、中古物件でリノベーションできるところを探していた西村さんご夫妻が継ぐことになりました。

元々セルフリノベーションに挑戦したいという気持ちがあった西村さん。建築士のご友人もこのくらいなら自分でやるでしょうという感覚が分かり合える仲だったこともあり、予算内に収めるために自分達で行う部分と業者でしかできないことを都度話し合って進めていきました。

リノベーション全体を通じて一番大変だったことは？の質問に「業者には頼まず姉妹で親の一戸分の荷物をすべて出して、そこから友人と共に運び出して処分したことが一番大変でした。」と語ります。

お子様やお友だちも総動員してのセルフリノベーションや、リノベーションに欠かすことのできない資金繰りなど、沢山の質問に誠実に答えて下さっています。

インタビューの全編はこちらからお読みください。

（※編集部にて、西村さんインタビュー全文記事のリンクを挿入）

まとめ

親が家を所有している場合、いつかは「実家をどうするのか」という課題が訪れます。放置していても、維持管理を行っていてもかかる費用。

家族のことを考えると今すぐ引っ越しをするという選択が難しい場合や、住もうにも空き家であった期間が長いほどリノベーションは必須となります。

そんな時、私は西村さんの言葉を想い出します。

「自分達で何とかしたいと思ったら、周りの環境も一緒に動き始めた。（自分が）本気になれば必ず周りが助けてくれる」

売却も活用も道のりは簡単じゃない。ただ１つ確かなことは、壊したものは戻らないということ。

西村さんご夫妻が”残したい”と決めてリノベーションをした立派な家。柱に刻んだ子や孫のの背比べ。今は娘さんの部屋で静かに時を刻みます。

今回お話を伺った西村さんご夫妻のように、リノベーションを施せば家は長持ちします。直ちに住む予定が無ければ、期間を限定した賃貸や、レンタルスペース、そして二拠点生活など活用の幅は大きく広がります。

この記事を読まれている読者の皆様にも、将来的にご実家をどうするかお悩みの方も多いと思います。売却や処分ではなく、リノベーションをして活用するという選択肢を検討してみてはいかがでしょうか。

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空き家問題は、実家の問題。このタイミングで、実家について家族みんなで話してみませんか？おすすめの記事をまとめましたのでぜひご参考ください。

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• 将来的に実家が空き家になってしまう方
• ご両親が遠方に住んでいらっしゃる方

記事はコチラ：コロナ禍の実家対策。親子で揉めない「終活」具体策で、空き家にはしない！

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こんな方におすすめ

• 実家を相続した/これから相続する方
• 空き家の相続税について知りたい方

記事はコチラ：「空き家」を相続する前に知っておきたい、相続評価額と固定資産税評価額について

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こんな方におすすめ

• 相続の流れを知りたい方
• 相続財産管理人とは、遺言執行者とは？を知りたい方

記事はコチラ：親の残した空き家を手放したい！不動産売却の鍵を握る相続財産管理人とは？

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こんな方におすすめ

• 実家が空き家になった時に起こるトラブルを知っておきたい方
• 親世代の対処法/子世代の対処法どちらも知りたい方

記事はコチラ：放置すると損！　空き家の問題点が深刻化する前に世代別空き家トラブル解決策とは？

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こんな方におすすめ

• 終活とはどんなことをするのか知りたい方
• 空き家につかえる特別控除を知りたい

記事はコチラ：帰省できたら家族で相談！実家問題と終活はセット、肝となる対処のタイミングは？

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こんな方におすすめ

• プロ直伝の相続のコツを知りたい方
• 両親とのコミュニケーションを上手くとる方法を知りたい方

記事はコチラ：【プロが教える】空き家を含めた相続は「生前に」が鉄則。敬老の日に話し合うべき相続のポイント

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　いきなり相続のことは切り出せなくても、「知ってる」と「知らない」とでは打ち手が変わってくるもの。まずは親子でコミュニケーションをとったうえで少しづつ話していきたいですね。

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＜「空き家」にお困りの皆さま、「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞

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「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん

• 空き家って、こんなに新しいんだ？
• こんな歴史のある家、最高。しかも、ちょっとのリノベで使えた！
• こんな素晴らしい環境にある！
• （逆にここに新築物件は出来ないよな・・・）

そう、「空き家」は【埋蔵不動産】です。お持ちの「未活用不動産」でお悩みの方も、不動産を探されている方も。価値があふれる【埋蔵不動産】として、処理や活用をともに考えてみませんか？　まずはご状況、ご要望を整理させていただきます。お問い合わせください。

お問い合わせフォーム：https://aki-katsu.co.jp/contact/　　　　　　　　　　　　

※私どもは不動産会社でも建築業でもございません。
「未活用物件」「空き家」の情報を自治体さまとの連携などもしながら収集し、関わる方のお悩みに相談する窓口としての専門会社です。
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よくある問い合わせ・お悩み、ご希望

＜不動産を所有の皆さま＞

1. 「未活用状態」の不動産をもっていて、困りごとが・・・
2. うちの実家を、どうやって活用しようか悩んでいる
3. もっと良い活用の仕方や、使ってくれる方はいないかな・・・

＜不動産を探している皆さま＞

• 古民家風な「空き家」が欲しい！
• 郊外や自然豊かな場所に、移住したい、二拠点生活をしたい
• DIYをしてよい物件がほしい
• 不動産会社ではなかなか見つからない希望がある・・・
• 事業用の物件を探しているが、出回っている物件はすぐに決まってしまってじっくり検討できない・・・

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【講師プロフィール】

講師：優真商事株式会社　代表取締役　小林英治 様 



　反響営業に頼らない能動型の営業マンをたくさん育成して繋げていきたいとの想いから、不動産営業マン向けのコンサルティングを行っている。会員登録数は1,500名を突破。（http://yu-mashouji.com/）

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講師：空き家活用株式会社　西川 慧 



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日時：8月19日（木）13:00〜14:00
場所：オンライン開催
定員：50名
参加費：無料

【空き家活用株式会社とは？】

公式サイトはコチラ：https://aki-katsu.co.jp/

メディア掲載実績（一部）

・https://built.itmedia.co.jp/bt/articles/2104/27/news022.html
・https://digital-shift.jp/flash_news/FN210423_7
・https://www.news-postseven.com/archives/20210609_1666587.html?DETAIL
・https://fk-online.jp/archives/4391 TBSラジオ出演 https://www.youtube.com/watch?v=DMTNeSFp8AA&list=PLJjnyXnmK57ZKI3UndHzrI-yD-1kxkkeC
・https://www.zakzak.co.jp/eco/news/210324/ecn2103240004-n1.html

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年々、深刻になっている日本の「空き家」問題。総務省の統計によると、空き家率は過去最高の１３.６％。それは地方だけの問題ではない。東京でも転売・賃貸情報に載っていない分譲マンションの“埋もれた”空き部屋は、分かっているだけで5000戸以上。その数は今後も増えていく。

https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/money/272948

　そんな空き家問題を解決すべく、2014年に設立されたのが、その名も「空き家活用株式会社」。代表取締役社長の和田貴充さんは、「空き家は社会問題であると同時に大きな市場でもあります。そこを掘り起こすことができれば、空き家という課題も解決するはず」と自信をのぞかせる。

https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/money/272948

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日刊ゲンダイの記事はコチラ

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＜「空き家」に興味が湧いた皆さまへ＞

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「空き家」は皆様が思うよりも、価値がある、良いものがたくさん

• 空き家って、こんなに新しいんだ？
• こんな歴史のある家、最高。しかも、ちょっとのリノベで使えた！
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隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻。

前回いただいたご相談では、売却する他にも賃貸という選択肢もあり、賃貸の中でもサブリース（＝転貸契約）という形があることをご紹介し、興味を持たれたご様子でした。

（前回記事はこちら）

その後、地価や賃料などの近隣の相場の調査結果を踏まえ、どのように話が進んだのか、進展をお伝えします。

【地元業者や路線価から地価の相場を算出】

—前回のお話では、相場や見積りなどを聞いてじっくり検討したい、とのことでしたので、ご所有の空き家の所在地近隣の相場について調査しました。まずは、その結果からお話ししたいと思います。

ご主人：ありがとうございます。どういった具合でしたか？

—はい、まずは売却した場合の土地の値段の相場ですが、これがだいたい１坪10万円。

—それから、賃貸に出した場合ですが、そのあたりの家賃の相場から言うと4〜5万円ぐらいになるのかな、という結果でした。

奥様：そのぐらいなんですね。

ご主人：じゃあ、うちがだいたい20坪くらいとして、土地の値段は200万円前後ということか。

—はい。これは地元の不動産業者さんに聞き取りをして、実際いくらぐらいで土地が売れていますか、賃貸不動産の家賃はどのぐらいですか、という数字なんです。路線価（＝宅地が面する道路から算出される価格水準）から計算しても、だいたい一致します。

ご主人：なるほど。じゃあ値段が200万円だとして、それは家は無いものとして更地の場合に200万、ということですよね？

—そうですね、あくまでも土地の値段、ということになります。ただ必ずしも、わざわざ費用をかけてお家を取り壊し、更地にした上でないと売ることができない、ということではありません。

—そこは買主さんとの交渉次第ですから、土地の相場は200万円です、家もついてます、どなかた買いませんか、という提示の仕方でもまったく問題はないと思います。

【需要を持つ事業者への声かけを提案】

—ご所有の土地の住環境という話になるんですが、市役所が徒歩圏内という立地なんですけれども、他エリアに住宅用として人気のエリアがあるようなんです。

—ですので、環境から言うと住宅用に売ったり賃貸に出すというよりも、事務所など事業用に貸し出すという形が良いかもしれませんね、というお話が地元の不動産業者さんからはありました。

奥様：それはたとえば、以前にサブリースのお話を伺いましたが、どこかの不動産会社と転貸契約を結んで、というような形ですか？

—そうですね、もちろんサブリースの形態もありますし、私たちの方から直接、事業者さんに「空き家を買いませんか？」という提案をしていく、という形のお手伝いもできるかと思います。

—たとえばペット共生型の住宅施設をやりたいとか、住宅型の老人ホームをやりたいとか、そういった需要を持った事業者さんですね。

＜次ページ：1日でも早く心配の種をなくしたい＞

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昨今ではその打ち手として、空き家情報をデータベース化し、「空き家を提供したい人」と「求めている人」とを橋渡しする、空き家検索が可能な仕組みが提供され始めています。

別荘を提供したい場合にも活用できる「空き家データベース」は、官民問わず多くのサービスで利用され始め、空き家対策にも大きな成果を上げているのが実情です。

また、一方では需要が減少してきている別荘物件。その別荘も、別の視点から新たな活用が行われ、新たな価値を感じる方も増えてきています。

今回の記事は、自治体が提供する一般的なデータベースから、民間の代表的な空き家テック企業までをご紹介する内容です。

別荘の新たな可能性を理解することで物件価値を上げ、より効率的な対策をする方法も把握できる内容となっています。

是非、別荘対策を行う前にご参考ください。

政府・自治体も期待する空き家データベース。

そもそも空き家のデータベースとはどういうものなのでしょうか。まずはその点から明確にして行きましょう。

空き家のデータベースとは何か？

空き家データベースとは、活用前の空き家をデータベース化したもので、利活用を促進するサービスのベースとなるものです。

そして、現在では人工知能（AI）やVR、ビックデータなどを活用した「不動産テック」が注目を集めており、その中で空き家データベースを活用した、空き家活用の支援を行う企業は「空き家テック企業」と呼ばれています。

この分野では、自治体のみならず民間企業も幅広いサービスを提供し、全国へと広がりみせているのです。

利用の例としては、両親から相続した別荘などがある場合に、空き家のデータベースを活用すれば、自身で利用しない場合も放置することなく、第三者への譲渡や貸借を容易にできるようになりました。

そのほか、空き家物件を探している場合は、希望条件でデータ検索することで、地域や価格、物件の状態にあわせた空き家を、簡単に見つけられるようになったのです。

最も身近な空き家データベース「空き家バンク」

空き家物件と利用者との橋渡しを行う、空き家データベース。私たちの一番身近にあるサービスは、各自治体が運営する「空き家バンク」です。

次の章にて詳細を整理していますが、空き家所有者は自治体や提携の不動産事業者へ物件を預け、賃貸や譲渡、売却などの用途を添えて物件情報を登録します。

その後、空き家物件を利用したい方との交渉は、本人・または自治体にて行うことが一般的。

このように取引も簡潔で、円滑に利活用を行える仕組み提供しているのです。

そして、空き家を利用したい方は、別荘や住宅・店舗利用など、空き家の活用方針に合わせて、空き家バンクのWEBページより物件検索を進めることができます。

希望の物件があった場合は自治体、または提携の不動産業者を通し、同様に契約手続きを行う仕組みとなっており、このデータベースを介して空き家活用を促進する仕組みとなっているのです。

政府も支援し、民間サービスも増加

国土交通省は「地域の空き家・空き地等の利活用等に関するモデル事業」と称して、モデル的な空き家活用を進める事業者への支援を、2017年から始めています。

2017年のこの取り組みでは、全国38団体が選定され、2018年度は54団体が選定されました。

政府は、1団体に対し100万円を上限とした支援金を支給しており、不動産テックを活用した事例には、さらに上限200万円の支援を通してこの分野の活性化を後押ししています。

そのほか、空き家データベースを活用した移住への補助金や、不動産テック推進に対する補助金も自治体ごとに施行されています。

このような政府・自治体の支援をきっかけに、民間の空き家活用に関する事業者も増えてきた経緯があります。

今後はさらに、都心から郊外への移住増加が予想されるため、空き家データベースの利用者が増えることで、機能やクオリティーの向上が見込まれているのです。

空き家データベースを活用する利点と注意点

では、別荘対策における空き家データベース活用のメリットを整理していきます。

注意点も解説しておりますので、あわせて確認しておきましょう。

利点

≪別荘を求める人に提供しやすい≫

空き家データベースが無かった時代には、自身の別荘を手放す場合、地域の不動産業者に依頼して売却したり、知人を頼って譲るケースがほとんどでした。

現在では提供サービスにもよりますが、空き家データベースにて別荘を登録すれば、別荘を求める方との交渉の場を容易に持つことが可能です。

別荘を求める方は、希望の価格や立地・物件の状態などで検索して、好みの条件の別荘へ辿り着きます。

そのため、提供する側・求める側のズレ幅も少なく、必然的に交渉が行いやすいのです。

自身で販売するルートを探す手間を掛けず、効率的に別荘を譲ることができるのはメリットだと言えます。

≪他の物件データを活用できる≫

空き家データベースの利点は、データ自体の活用にもあります。

例えば、同じエリアの近い条件の別荘は、過去にどの位のニーズがあり、どのくらいの価格で売却できたかを参考に、御自身の物件価格を調整することも可能です。

また、別荘や空き家を活用する場合にも、サービスによっては活用データを閲覧することも可能で、実績を踏まえた活用方針の構築に役立てることもできます。

提供する為だけのデータベースではなく、過去実績を参照することが可能なのも、空き家データベースの魅力です。

データを踏まえた上で売却や活用を進めれば、より効率的な対策を進めることができるでしょう。

注意点

≪適したサービスでなければ、逆に手が掛かることも≫

空き家データベースを活用したサービスは多岐に渡るため、別荘対策の方針にあわせた選定が大切です。

具体的には、物件取引の仲介だけを行うサービス、仲介からサポートまでを行うサービス、仲介からコンサルまでを行うサービスといったように、データベースを活用したサービスであっても支援範囲が異なるのが一般的です。

別荘を譲るための登録はできたものの、思ったように上手く進まないケース実際にはあります。

そのような時、サポートやコンサルまでをカバーするサービスでなければ、また別の支援サービスを探し、併用しなくてはならない場合もあるのです。

そうなれば手続き自体に手間が掛かってしまい、効率的な別荘対策を進められなくなってしまいます。

効率的に進める為には、事前に自分が必要なサービスを整理し、必要に応じた依頼先を選定することが大切なポイントです。

≪空き家の条件により、対策が進みにくい場合もある≫

多くの空き家を閲覧できるデータベースは、利便性の面では利点もありますが、他物件との比較が容易になった事で、自身の物件を求められにくくなる場合もあります。

別荘など空き家物件を求める人は、できるだけ安くて条件の良いものを求めることが一般的です。

そのため、物件に価格が見合っていないと判断された場合は、必然的に求められにくい物件になると言えます。

＜次ページ：別荘対策を効率化！注目の「空き家TEC」企業とは？＞

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兵庫県の阪急宝塚南口駅から徒歩５分にある「南口望月ハウス」は、地域コミュニティの交流の場として地元の人に愛されている。

もともとは居住者のいなくなった空き家だったが、所有者により市に寄付され、利活用されるようになったという経緯をもつ。

空き家活用の新たな形を体現する望月ハウスについて、市への寄付を決めた元・所有者の野口さんと、望月ハウスを管理・運営している南口自治会の皆さんに話をうかがった。

別々のサークルだった高齢者と子どものかけはしに

自治会・高島さん　毎月１回、「お庭カフェ」という名前で、望月ハウスの庭の畑や地場で獲れた野菜を使ったランチを食べていただけるイベントをやっています。

自治会・川勝さん　定員40名でやらせてもらってるんですが、いつも予約が定員をオーバーして、キャンセル待ちになるぐらい人気なんですよ。

もともとはJOYJOYクラブという高齢者サークルと、プチふぁみクラブという０歳児からの親子サークルが望月ハウスで別々に活動していたんですが、顔を合わせるうちにお互いが声をかけ合うようになって。

「一緒になにかできないかな」っていう話になって生まれたのが、お庭カフェなんです。

——望月ハウスを通じて、お年寄り世代と若いお母さん世代、子どもとつながったのですね。

川勝さん　はい、お年寄りが子どもの相手をしてくれたり、みんなそれぞれが楽しんでいます。

それも、望月ハウスが“普通のお家”だからこそ、いまみたいな活動ができると思っていて。

机とパイプ椅子が並べ置いてあるような公共の施設とは違って、赤ちゃんのおむつを替えたり、お昼寝をさせたりというのが気兼ねなくできる居心地の良さが、望月ハウスの魅力だと思います。

毎月、趣向を凝らしたメニューで好評を博しているお庭カフェ

市への寄付のきっかけは夫の一言

——野口さんがご実家を市に寄付をしようと決められたのは、どういった経緯だったんですか？

野口さん　私が20代の半ばに上京してからずっと、ここには両親がふたりで住んでいたのですが、父が入院している時に母が急に亡くなってしまったんですね。

私はひとりっ子だったので、母の葬儀が終わって、さあこの家をどうしようかと途方にくれていたんです。そんな時に主人がポロっと「市に寄付したらどうかな」と言いました。

主人の実家は農業をしていたのですが、そちらを相続した時に主人自身がだいぶ苦労した経験から出た言葉だったようです。

——ご主人が空き家の売却に苦労された経験から、そういった提案をされたんですね。

はい、私も「それはとてもいいな」と思って、迷わず市への寄付を決めました。

家を残して維持のために定期的に通うとか、建て壊して駐車場にして、とかそういったことよりも、市の方で利活用してもらえればその方がよっぽどいい、と思ったんです。

それで、市役所の方に来ていただいて、「できれば建物は残してそのまま使っていただければ」ということで寄付の意向を伝えました。

公共施設としての基準が利活用のネックに

——市への寄付はスムーズに進まれたのでしょうか？

野口さん　更地にしなければ受け取ってもらえないのかな、とも心配していたんですが、市の方からは「コミュニティ・センターとして使えるかもしれない」と言っていただけました。

では喜んで、となったのですが、実際は市のコミュニティ・センターとして建物を使うには耐震構造とかいろいろな基準を満たさないといけなくて、寄付はしたものの活用されない、という状態が長く続いたんです。

——では、どういう経緯で南口自治会の方で利活用されるようになったのでしょうか？

南口自治会長・井上さん　もともとこのあたりには自治会館とか、住民が集まれるような施設がまったく無くて、私たちは以前から市役所の方にずっとかけあっていたんです。

そういう時に、野口さんが寄付されたお家のことを耳にして、これは願ってもないお話だと。

それで、すぐに自治会の役員みんなで市役所につめかけて(笑)

「私たちに使わせてください」って直談判したんですが、すぐにはOKが出ませんでした。

——行政はどうしても制約が多くあるため、簡単には話が進まない面がありますね。

——地道に協議を重ねていかれたんですね。

川勝さん　はい、２、３年ぐらい、それこそ日参して。ようやく「自治会の方で管理・運営するならば使っていい」ということになったんです。

たとえば建物の修繕とか、自治会費や社会福祉協議会からの助成金で賄えるよう、知り合いの伝手でできるだけ安くやっていただけるようお願いしたり、いろいろ苦労はあります。

でも自分たちでやっている分、規則でがんじがらめにならずにいろいろなことができるのかな、と思っています。

＜次ページ：思い出の詰まった生家で、新たに紡がれていく＞

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今回は、隣県に住むご両親が亡くなられ、空き家となったご実家の処分に悩むO様ご夫妻

の場合。

海からも近く、徒歩数分に市役所もあるという立地のO様邸ですが、実際に行われたやり取りをご紹介したいと思います。

遠方に通う負担から片付けの進んでいない状態

—まず、ご実家が空き家となってしまった経緯について教えていただけますか？

奥様：私の実家なのですが、５年ほど前、父が体調を崩して検査入院中に母が唐突に亡くなってしまいました。その後、父も私たちの方へ呼び寄せて同居になったので、そこから空き家になっています。

—現在ご実家はどのような状態でしょうか？　家財の片付けなどは済んでいますか？

奥様：荷物は片付けきれていないままになっています。当初は主人と一緒に、大きな車をレンタルして荷物を片付けに行ったり、家の風通しや細かい物の整理のため、定期的に電車で通ったりしていたんですが…。

ご主人：私は脳梗塞をやっていて、左半身に麻痺の後遺症があるんです。そういった体力的な問題だとか、隣県で100kmぐらいの距離があるので車で行くにも時間がかかるし、電車で行く時の交通費も負担になって、次第に足が遠のいてしまいました。

ただ年々、体の自由も効かなくなってきているから、妻ひとりに面倒ごとを背負わせることになるのは偲びないし、いまのうちになんとかしたいという思いがあるんです。

賃貸に出した場合に家主が負う責任が懸念…

—ありがとうございます、よくわかりました。

—空き家をどうにかしたいという場合は一般的に、貸しに出すか売却するか、ということになりますが、いまの時点でお考えはありますか？

奥様：賃貸に出す、というといろんな責任を負わなくてはいけないのかな、というのがあって尻込みしていまいます。しがらみみたいなのは避けたいな、と思って。

ご主人：なるほど。

—もうひとつ、サブリースとか転貸契約と言われる形もあって、これはいわゆる又貸しですね。

—家を転貸会社に貸して、その会社がさらに他の店子さんに貸す、その店子さんに対して家主さんは関知しませんよ、という形ですね。

ご主人：その場合の家主と入居者の方との間の契約というのは、どうなるんですか？

—あくまでも家主さんは転貸業者との間での契約だけで、転貸業者が店子さんと別途、契約を交わすという形なので、家主さんと店子さんとの間のやりとりや責任というのはありません。

—もちろん、そのぶん手元に入る家賃収入は相場よりもだいぶ割安になりますが、わずらわしいことは避けたい、という方にはうってつけの形かと思います。

意思決定能力のない親族がいる場合

—では、売却の場合のお話をさせていただきます。売却する場合には不動産の登記の手続きが必要になるのですが、そうした手続きはまだ取られていない状態でしょうか？

ご主人：そうですね、相続手続きなどはなにもしていません。

奥様：実家のことは両親に任せきりだったので、火災保険がどうなってるかとかもわからなくて…。なにも知らない状態でご相談させてもらってるので、申し訳ありません。

—いえいえ、大丈夫ですよ！　では、ごきょうだいはいらっしゃいますか？

奥様：姉がひとりいますが、７年ほど前から障害者施設に入っていて、実家のことをどうするかという話し合いは難しい状態です。

ご主人：実家をこのままにしておけないので、いずれ処分してもいいか、という話は以前に一度しているんですが、それを理解できているかどうかはなんとも言えないんです。

—なるほど、意思確認が難しいという状態ですね。意思決定能力がないと思われる方には、成年後見人（法務省：成年後見制度～成年後見登記制度～）というのがついて、本人の代わりに財産の管理をしたり、遺産分割協議を行うことになっています。

—今回は、一番近い親族ということで、妹さんである奥様が後見人となるのが自然な流れかと思います。

奥様：その場合、具体的にはどうなるんですか？

—そうですね、本来は相続者間での遺産分割協議を経ないと決められないです。

—ですが、奥様がお姉さまの成年後見人ということになれば、ご実家をどう処分されるかは奥様おひとりの判断で進められることになるかと思います。

—ただもちろん、お姉さまにも遺産相続の持分がありますので、たとえば賃貸に出すのであれば家賃収入の半分をお姉さまに渡されるとか、売却処分で入ったお金の半分を渡されるとか、といったことを決める必要があります。

ご主人：なるほど。入るお金については当然、義姉と折半で、と考えています。登記の手続きに関してもお金がかかりますよね？

—はい、賃貸契約に関しては物件の名義というのはあまり関係ないのですが、売却に関しては登記の変更をしておく必要があって、手続きには一般的に数十万円単位のお金がかかります。

—司法書士の方への手数料が高いようなイメージがあるかもしれませんが、実際は国に納める「登録免許税」というが費用の内訳の大半を占めているんです。土地・建物の評価額に税率をかけて算出されるので、その地域の地価などによって変わります。

家財処分などの諸費用を売却成立時に支払う形を提案

—賃貸に出すにしろ売却するにしろ、いまある荷物を片付けなければいけない、という課題があるかと思います。

—ご自分たちだけで片付けるのが難しければ、たとえば整理・収納アドバイザーの方などに手伝ってもらう、という形もあります。

奥様：そういうことも考えたんですが、なかなかその費用を捻出できなくて…。

—なるほど。であれば、売却の話がまとまってからそういった手配をして、支払いも売却代金が入った時にさせてもらう、というような形がいいかもしれません。

—もしくは、解体時に家財の処分も一緒にしてもらうことを条件に売却する、という方法もありますね。いずれにしろ、先に支払う費用を考えると賃貸ではなく売却の形の方が、負担を減らすことができるかと思います。

ご主人：問題は土地が売れたとして、そういう費用で足が出ないかどうかだな。

奥様：多少、足が出てもしょうがないんじゃないかしら。いっぺんに片付けてもらえるなら、その方が面倒もなくてすっきりするような気がします。

売却だけでなくサブリースも視野に検討したい

ご主人：話を伺う前は、面倒を残したくないから売却、という方向で気持ちがほとんど固まっていましたが…。

やっぱり家を建て壊すのは惜しいという気持ちも実はあったので、色々な選択肢を教えていただいているうちに、サブリースというのも有りなのかな、という考えも出てきました。

どちらが良いのかじっくり検討してみたいので、見積もりなど出していただいて、また相談に乗っていただきたいと思います。ありがとうございました。

（後編に続く）

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感染経路が飛沫感染と判明し、手指の消毒・マスクの着用・ソーシャルディスタンスの励行など、今までの生活には無かった新しい「標準」が加わりました。

通勤もリモートワークへ切り替えが推奨される事態の中で密室で過ごす「宿泊業」、不要不急の外出について自粛が求められる中で、「観光や旅行業」の需要が激減しました。

空き家を利活用し、レンタルスペースや民泊を経営していた事業者も苦戦を強いられることとなり、新しい生活と共存するための工夫が求められています。

空き家バンクの運用を中心に行ってきた自治体も、医療施設が不足する中で臨時で利用できる空き家の調査が急務となりました。

この記事では自治体の取り組みを中心に取り上げ、コロナ禍以前と以降ではどのように変化しているか。

また、弊社のポータルサイトAKIDASを地方自治体へ無償開放した意図。自治体と協同して新しい取り組みをする機関をご紹介します。

コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組み

新型コロナウィルスが世界中に影響を与えるまでは、空き家問題に対して懸念はしつつも自治体による取り組みは空き家バンクの運営がメインになっていました。

また、2014（平成26）年11月に制定された空き家対策特別措置法により指導や強制執行ができるようになったとはいえ、実際に撤去するとなると費用や住人など多くの課題が残っているのが現状です。

ここでは、コロナ禍以前の空き家に対する自治体の取り組みを解説します。

空き家所有者・利活用したい人にメリットある取り組み

①空き家バンク

「空き家　自治体名」で検索すると、検索画面のトップページはほぼ空き家バンクで埋めつくされるので、ご存じの方も多いと思います。

ただし、その多くが自治体職員による運営のため、空き家となった物件をすぐに登録することが難しい、空き家の所有者が高齢のため仕組みを理解していないことによるトラブルなど、課題はあります。

②UIJターン説明会を都心で開催

都心や主要都市、関東圏など人口の多い地域で、イベント会社と協賛しUIJターン説明会を活発に開催している自治体も増えてきました。

移住者を募ることで、空き家問題の解決だけではなく、高齢化問題や農家の高齢化による耕作放棄地の拡大、少子化、人口減少といった問題への解決も期待されています。

コロナ禍によって開催が一時中断しているところもありますが、現在はオンラインによる　説明会の開催など、新しい仕組みを試しています。

③移住者や空き家を利活用したい人への助成金などの支援

UIJターン説明会から興味を持った人、また移住者に対して手厚い支援をしている自治体も増えてきました。

空き家は放置していれば朽ちていくだけですが、修繕をすればまだ住める物件も沢山あります。

移住者に格安もしくは無償で空き家を提供し、修繕費用の支援、就労支援、跡継ぎのいない農家への就農斡旋など、空き家問題に関連する社会的課題を自治体一丸となって解決する動きが高まっています。

空き家の所有者にとってリスクのある取り組み

空き家対策特別措置法による強制介入

空き家のオーナーにとって最も避けたいリスクが、行政による「特定空き家認定」でしょう。

2014年11月に制定された空き家対策特別措置法により、行政の権限が改善され、空き家の管理状態によっては指導・強制介入が可能になりました。

一見ネガティブではありますが、利点を見る限り、国も自治体も空き家を利活用したいという思いが感じられます。

個々のケースによっては、空き家を定期的に管理すること自体が難しい場合もあるとは思いますが、放置しなければ自治体と協力して活用することも可能です。

＜次ページ：コロナ禍が空き家問題に与えた影響＞

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このような状況でやむを得ず閉店する店舗が増えるなか、町の文化や伝統を守るために何ができるか。空き家店舗や空き家の活用を積極的に行うことこそ、私たちができる数少ない取組みではないでしょうか。

そして、「町を守りたい」そんな想いを後押しする制度が、自治体による空き家活用の補助金制度です。

以前からの補助金を含め、空き家活用に関する補助金は自治体ごとに整備され、今までより利用しやすいものになっています。

今回は、コロナ禍での空き家活用のポイントを含め、町を蘇らせる足掛かりとなる補助金について、一緒に確認していきましょう。

コロナ禍における空き家活用

空き家活用の補助金を確認する前に、まずは空き家活用の現状と、今後の展望を整理していきます。

空き家の民泊活用が減少傾向へ

インバウンドとオリンピック需要の期待感から、ここ数年増加傾向にあった空き家の民泊活用。

空き家の7割程度が民泊として活用されてきましたが、今回の新型コロナウィルスによる旅行客の減少も影響し、一転して厳しい状況となりつつあります。

観光庁が発表している「宿泊旅行統計調査」では、2020年7月度における日本人の宿泊数は前年同月比で約-45.7％、外国人宿泊者に至っては前年同月比で-97％と、大きく減少している現状です。

今後も感染症が増加傾向となる冬季をまたぐことから、引き続きコロナ禍での民泊運営は非常に厳しくなると言えます。

事業者としてはこの先の社会の流れを考察し、柔軟な活用を行うことが大切だと言えそうです。

地域の商店街など空き家が増加

地域によっては町の生活を支える個人店舗や商店街が、やむを得ず閉店するケースも増えています。

特に高齢者の多い地域では生活に直結することもあり、自治体を中心に店舗活用の補助金や施策を実施し、早急な対応を進めている状況です。

事業者としては空き店舗活用などを通し、町を盛り上げることもできるでしょう。

新しい働き方は、空き家活用の糸口か？

空き家の柔軟な活用を模索する中で注目されているのが、リモートワークを中心とした「新しい働き方」のスタイルです。

特に、電車通勤の必要な都心部や市街地の企業を中心として、リモートワークや在宅勤務が導入され始めました。

企業によっては本社とは別にサテライトオフィスを設け、新型コロナウィルスとの共存を想定した働き方へと、少しづつシフトしています。

2020年、人材派遣大手のパソナグループは、関西中心部にも近い淡路島への本社機能移転を発表しました。

「会社に行かなくても仕事ができる」新しい働き方のモデルを目指し、地域の活性化と一体となった取り組みを開始しています。

このような大手企業の動きもあり、今後の空き家活用においても、サテライトオフィスや移住者向け住宅の需要は、さらに向上する見込みです。

実際に、空き家のサテライトオフィス活用に対しては、誘致や助成も積極的に行われています。

今後は、ビジネスに関連する分野も含めた空き家の新たな活用方法にも、柔軟に対応していくことが求められて始めていると言えます。

コロナ禍でも使える空き家活用の補助金

では、いよいよコロナ禍でも利用できる、空き家活用の補助金事例をみていきます。代表的な実例を紹介していますので、あくまでも参考情報としてご覧ください。

≪鎌倉市≫耐震改修工事等費用の補助制度

神奈川県鎌倉市では、旧耐震基準に沿って建てられた空き家を対象に、耐震改修の補助を行っています。

条件は市又は市指定の耐震診断が一定の耐震基準に満たない場合で、100万円を上限として耐震改修の1／２が補助される制度です。

≪枚方市≫若者世代空き家活用補助制度

大阪府枚方市では、40歳以下の若い世代の夫婦と子育て世代を対象とした、空き家活用の補助金制度を実施しています。

具体的な補助内容は、空き家除去後に新築する場合は上限100万円、リフォームの場合は100万円以上の工事費に対して、上限100万円までを補助金として支給するものです。

≪京都市≫京都市空き家活用・流通支援等補助金制度

京都府京都市は市内の空き家、特に京町家の保全活用を目的として、活用資金の補助制度を整えています。

対象となるのは地域のコミュニティーの場や学生の住居、クリエイターや移住者の住居としての活用です。

ほかにも補助金支給の対象に指定されている活用用途もありますので、活用をお考えの場合は京都市HPをご覧ください。

また空き家活用の補助金額として、改修工事に掛かる費用の2/3を支給しており、一般空き家の上限は60万円まで支払われます。

さらに一定の条件を満たす京町家に対しては、上限を90万円まで引き上げて支給する制度もあります。

店舗としての利用ももちろん可能ですので、幅広い事業者にとって、開業の後押しとなる補助金制度であると言えるでしょう。

このほかにも、コロナ以前から実施されている自治体の補助金制度もあり、現在も活用できる制度が多くあります。

感染拡大防止の為、申請方法が以前に比べて簡略化されていますので、事前調査の上、積極的に活用すると良いでしょう。

編集部注：補助金制度については、2020年当時の情報に基づき掲載しております。最新情報は各自治体のHPなどでご確認ください。

＜次ページ：まだある！空き家の”店舗活用”に対する補助金制度＞

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