<!-- wp:paragraph -->
<p>空き家の売却で後から揉めやすいのが、「売主はどこまで伝えるべきだったのか」という点です。現在の民法では、従来の「瑕疵担保責任」に代わって「契約不適合責任」の考え方が使われています。大切なのは、欠陥の有無を完璧に言い当てることではなく、売主が知っている事実、把握している不具合、過去の修繕やトラブルを、書面で整理して買主へ伝えることです。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>とくに空き家は、長期間使っていないことで雨漏り、シロアリ、給排水の不具合、越境、増改築の履歴不明などが混在しやすく、口頭説明だけでは認識のずれが起きやすくなります。この記事では、売主が守るべき告知の考え方、書いておくべき項目、免責特約の限界、契約前にやっておきたい準備を整理します。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:group {"className":"is-style-crease"} -->
<div class="wp-block-group is-style-crease"><!-- wp:heading {"level":2,"fontSize":"large"} -->
<h2 class="wp-block-heading has-large-font-size">目次</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:loos/link-list -->
<ul class="swell-block-linkList"><!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="#what-is-liability">契約不適合責任とは何か</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="#disclosure-line">売主が守るべき告知ライン</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="#items-to-disclose">告知しておきたい項目一覧</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="#steps-before-contract">契約前に進める手順</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="#special-clauses">免責特約はどこまで通るのか</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="#documents-and-proof">揉めにくくする書面の残し方</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="#official-links">公的情報の確認先</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item --></ul>
<!-- /wp:loos/link-list --></div>
<!-- /wp:group -->
<!-- wp:heading {"level":2,"anchor":"what-is-liability"} -->
<h2 class="wp-block-heading" id="what-is-liability">契約不適合責任とは何か</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>契約不適合責任は、引き渡した不動産が「契約の内容に合っていない」ときに問題になるものです。単に古い家だから責任が生じるのではなく、売買契約書や告知書、重要事項説明書、図面、口頭説明を含めて、当事者の間でどのような状態の物件として売ることにしたかが基準になります。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>買主は、状況に応じて修補などの追完、代金減額、損害賠償、契約解除を求めることがあります。さらに、買主は不適合を知ってから一定期間内に通知する必要がありますが、だからといって売主が安心できるわけではありません。売主が知りながら告げなかった事実は、免責特約を入れていても争いになりやすいためです。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:table -->
<figure class="wp-block-table"><table><thead><tr><th style="width:24%">主な論点</th><th style="width:34%">実務での意味</th><th style="width:42%">売主が意識したいこと</th></tr></thead><tbody><tr><td>契約の内容</td><td>契約書や告知書に書かれた内容が基準になる</td><td>「古家付き現況渡し」だけで済ませず、知っている状態を具体的に残す</td></tr><tr><td>買主の救済</td><td>修補、代金減額、損害賠償、解除などが問題になる</td><td>後で争われると価格だけでなく手間と時間の負担も大きい</td></tr><tr><td>通知期間</td><td>買主は不適合を知ってから一定期間内の通知が必要</td><td>売主側は「通知が遅いはず」と期待するより、告知で争点を減らす方が安全</td></tr><tr><td>免責特約</td><td>個人売主の中古住宅で使われることがある</td><td>知っていて言わなかった事実までは免れにくい</td></tr></tbody></table></figure>
<!-- /wp:table -->
<!-- wp:heading {"level":2,"anchor":"disclosure-line"} -->
<h2 class="wp-block-heading" id="disclosure-line">売主が守るべき告知ライン</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>告知ラインの基本は明快です。<strong>知っていることは出す、分からないことは分からないと書く、推測で「たぶん大丈夫」と言い切らない</strong>、この3点です。売主に専門家レベルの診断義務が当然にあるわけではありませんが、知っていた不具合や過去の修繕歴を隠すのは危険です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:list -->
<ul><li>雨漏りや漏水があったことを知っている</li><li>シロアリ駆除や床の補修をしたことがある</li><li>排水詰まり、給湯器故障、設備不良が繰り返している</li><li>境界標が見当たらない、越境の話を近隣としたことがある</li><li>無許可の増改築かどうか不明な箇所がある</li><li>長期間空き家で、通水・通電・開閉確認をしていない</li></ul>
<!-- /wp:list -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>このような事情は、たとえ現在は一見して分からなくても、買主の判断に影響しやすい情報です。売主自身が原因や範囲まで断定できないときは、「令和○年ごろ北側天井に雨染みを確認」「現在は未確認」「専門業者の調査は未実施」など、事実ベースで記録するのが安全です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:group {"className":"has-border -border02"} -->
<div class="wp-block-group has-border -border02"><!-- wp:heading {"level":3} -->
<h3 class="wp-block-heading">伝え方で避けたい表現</h3>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:list -->
<ul><li>「昔のことなので問題ないと思う」</li><li>「たぶん直っているはず」</li><li>「前の所有者のことだから分からない」だけで終える</li><li>口頭では説明したが、書面には残していない</li></ul>
<!-- /wp:list -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>曖昧な言い切りは、後で「不具合がないと説明された」と受け取られるおそれがあります。断定できないときほど、事実・時期・確認状況を分けて書くのが実務的です。</p>
<!-- /wp:paragraph --></div>
<!-- /wp:group -->
<!-- wp:heading {"level":2,"anchor":"items-to-disclose"} -->
<h2 class="wp-block-heading" id="items-to-disclose">告知しておきたい項目一覧</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>空き家売却で特に確認したいのは、建物の不具合だけではありません。土地、設備、法令、近隣関係まで含めて、買主の利用に影響する情報を広く洗い出すことが大切です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:table -->
<figure class="wp-block-table"><table><thead><tr><th style="width:19%">区分</th><th style="width:31%">主な内容</th><th style="width:24%">告知の考え方</th><th style="width:26%">残しておきたい資料</th></tr></thead><tbody><tr><td>建物本体</td><td>雨漏り、傾き、腐食、シロアリ、床鳴り、建具不良</td><td>過去に把握したことがあれば現状不明でも記載</td><td>修繕見積、工事請求書、写真</td></tr><tr><td>設備</td><td>給湯器、エアコン、井戸、浄化槽、給排水、漏電の有無</td><td>使える前提にしない。未確認なら未確認と明記</td><td>取扱説明書、点検記録、通水通電の確認メモ</td></tr><tr><td>土地境界</td><td>境界標の有無、越境、塀や樹木、通行承諾</td><td>近隣とのやり取り歴があれば記載</td><td>測量図、境界確認書、現地写真</td></tr><tr><td>法令・履歴</td><td>増改築、再建築可否、接道、建築確認の有無、未登記建物</td><td>分からない場合は不明のまま出し、調査前提にする</td><td>登記事項証明書、確認済証、検査済証</td></tr><tr><td>生活影響</td><td>騒音、悪臭、漏水歴、近隣トラブル、自治会や私道負担</td><td>買主判断に影響しうるものは隠さない</td><td>通知書、写真、やり取り記録</td></tr><tr><td>人の死に関する事情</td><td>事故死、自殺、他殺、自然死など</td><td>個別事情で判断が分かれるため、国のガイドラインを確認</td><td>仲介会社への申告内容、確認メモ</td></tr></tbody></table></figure>
<!-- /wp:table -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>「人の死」に関する事項は、建物の物理的不具合とは別の論点です。国土交通省は告知の考え方を示すガイドラインを公表しており、自然死や日常生活上の不慮の死は原則として告げなくてもよいとされる場合があります。一方で、買主から質問があった場合や、社会的影響が大きい事情がある場合は扱いが変わることがあります。迷うときは、仲介会社や専門家と確認しながら進めるのが無難です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:heading {"level":2,"anchor":"steps-before-contract"} -->
<h2 class="wp-block-heading" id="steps-before-contract">契約前に進める手順</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>告知で揉めないためには、契約直前に慌てるのではなく、売却準備の早い段階で情報を集めることが重要です。次の流れで進めると整理しやすくなります。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:loos/step -->
<div class="swell-block-step"><!-- wp:loos/step-item {"stepLabel":"STEP 1","stepTitle":"手元資料を集める"} -->
<div class="swell-block-step__item"><div class="step-label">STEP 1</div><h3 class="step-title">手元資料を集める</h3><div class="step-content"><p>登記事項証明書、購入時の契約書、図面、固定資産税の資料、修繕や駆除の請求書、設備の説明書などを集めます。資料がない場合も、そのこと自体を把握しておくと契約条件を組みやすくなります。</p></div></div>
<!-- /wp:loos/step-item -->
<!-- wp:loos/step-item {"stepLabel":"STEP 2","stepTitle":"不具合と未確認事項を分けてメモする"} -->
<div class="swell-block-step__item"><div class="step-label">STEP 2</div><h3 class="step-title">不具合と未確認事項を分けてメモする</h3><div class="step-content"><p>「分かっている不具合」と「今は確認できていないこと」を分けて整理します。空き家期間が長い場合は、設備の作動確認が未実施であることも大切な情報です。</p></div></div>
<!-- /wp:loos/step-item -->
<!-- wp:loos/step-item {"stepLabel":"STEP 3","stepTitle":"仲介会社に事実ベースで共有する"} -->
<div class="swell-block-step__item"><div class="step-label">STEP 3</div><h3 class="step-title">仲介会社に事実ベースで共有する</h3><div class="step-content"><p>良し悪しを自分で判断しきれない事項も、まずは事実として共有します。仲介会社が告知書、重要事項説明、特約の整理に反映しやすくなります。</p></div></div>
<!-- /wp:loos/step-item -->
<!-- wp:loos/step-item {"stepLabel":"STEP 4","stepTitle":"必要に応じて建物状況調査を検討する"} -->
<div class="swell-block-step__item"><div class="step-label">STEP 4</div><h3 class="step-title">必要に応じて建物状況調査を検討する</h3><div class="step-content"><p>古い空き家や長期間未使用の家では、建物状況調査を入れると認識のずれを減らしやすくなります。調査は万能ではありませんが、書面化の材料として有効です。</p></div></div>
<!-- /wp:loos/step-item -->
<!-- wp:loos/step-item {"stepLabel":"STEP 5","stepTitle":"契約書・告知書・特約の整合を確認する"} -->
<div class="swell-block-step__item"><div class="step-label">STEP 5</div><h3 class="step-title">契約書・告知書・特約の整合を確認する</h3><div class="step-content"><p>現況渡し、設備免責、境界明示の有無、測量の扱い、残置物、未登記部分など、書面同士に食い違いがないか確認します。口頭説明だけで終わらせないことが重要です。</p></div></div>
<!-- /wp:loos/step-item --></div>
<!-- /wp:loos/step -->
<!-- wp:heading {"level":2,"anchor":"special-clauses"} -->
<h2 class="wp-block-heading" id="special-clauses">免責特約はどこまで通るのか</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>中古の空き家売買では、個人売主が契約不適合責任を限定したり、設備について免責としたりする特約が用いられることがあります。ただし、特約を書けば何でも免れるわけではありません。売主が知っていた事実を告げなかった場合まで、広く守られると考えるのは危険です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>たとえば、給湯器やエアコンを「現状有姿、故障時免責」とする整理は実務上あり得ますが、過去に漏水や雨漏り、シロアリ被害を把握していたのに何も書かなかった場合は、後から争いになりやすくなります。免責特約は、<strong>知らせるべき情報を出したうえで、どこまでを価格や条件に織り込むか</strong>を定めるために使うものと考えた方が安全です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:group {"className":"has-border -border02"} -->
<div class="wp-block-group has-border -border02"><!-- wp:heading {"level":3} -->
<h3 class="wp-block-heading">特約で整理しやすい例</h3>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:list -->
<ul><li>設備は引渡し時点の現状で渡し、修補義務を負わない</li><li>売主は境界明示や測量を行わない、または実施範囲を限定する</li><li>残置物の処理方法を明確にする</li><li>空き家期間が長く、未使用設備の作動保証をしない</li></ul>
<!-- /wp:list -->
<!-- wp:heading {"level":3} -->
<h3 class="wp-block-heading">特約だけでは不十分な例</h3>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:list -->
<ul><li>知っている雨漏りやシロアリ歴を告げていない</li><li>越境や近隣との紛争歴を隠している</li><li>未登記建物や増改築の履歴を把握しているのに触れていない</li><li>「不具合なし」と受け取られる説明をしてしまっている</li></ul>
<!-- /wp:list --></div>
<!-- /wp:group -->
<!-- wp:heading {"level":2,"anchor":"documents-and-proof"} -->
<h2 class="wp-block-heading" id="documents-and-proof">揉めにくくする書面の残し方</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>空き家売却では、「説明した」「聞いていない」の争いが起きやすいため、売主側は説明内容の見える化が欠かせません。とくに次の3点を揃えると、認識のずれを減らしやすくなります。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:list -->
<ul><li><strong>告知書</strong>：不具合、修繕歴、未確認事項を時期付きで記載する</li><li><strong>写真</strong>：雨染み、ひび、傾き、越境物、残置物などを撮っておく</li><li><strong>裏づけ資料</strong>：工事請求書、点検記録、測量図、登記資料、自治体資料</li></ul>
<!-- /wp:list -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>また、仲介会社に伝えた内容が重要事項説明や売買契約にどう反映されたかも確認しましょう。売主が正直に話しても、書面に落ちていなければ後で争点になることがあります。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>建物状況調査は、見えない部分まで完全に保証するものではありませんが、少なくとも「どこを見て、どこは見ていないか」を整理できます。長期間放置した空き家や、相続で入手したばかりの物件では、無理に言い切るより、調査結果や未確認範囲をそのまま買主と共有する方が、結果として揉めにくくなります。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:heading {"level":2,"anchor":"official-links"} -->
<h2 class="wp-block-heading" id="official-links">公的情報の確認先</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>契約不適合責任や告知の考え方は、契約条件や取引態様によって整理が変わることがあります。最終判断の前に、次の公的情報も確認しておくと安心です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:loos/link-list -->
<ul class="swell-block-linkList"><!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089" target="_blank" rel="noopener noreferrer">e-Gov法令検索（民法）</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan_kensetsugyo_const_tk3_000001_00061.html" target="_blank" rel="noopener noreferrer">国土交通省｜宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735147.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">国土交通省｜建物状況調査（インスペクション）活用の手引き</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item -->
<!-- wp:loos/link-list-item -->
<li class="swell-block-linkList__item"><a href="https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/content/001719771.pdf" target="_blank" rel="noopener noreferrer">国土交通省｜宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方</a></li>
<!-- /wp:loos/link-list-item --></ul>
<!-- /wp:loos/link-list -->
<!-- wp:heading {"level":2} -->
<h2 class="wp-block-heading">FAQ</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:details -->
<details class="wp-block-details"><summary>古い空き家なら、多少の不具合は告知しなくてもよいですか？</summary><p>いいえ。古い家であること自体と、売主が知っている具体的な不具合は別です。築年数が古いからといって、把握している雨漏り、シロアリ、越境、漏水歴などを省いてよいわけではありません。</p></details>
<!-- /wp:details -->
<!-- wp:details -->
<details class="wp-block-details"><summary>「現況渡し」と書けば安心ですか？</summary><p>現況渡しはよく使われますが、それだけで争いがなくなるわけではありません。何を前提に現況で渡すのか、設備の扱い、不具合の認識、未確認事項を告知書や契約書で具体化することが大切です。</p></details>
<!-- /wp:details -->
<!-- wp:details -->
<details class="wp-block-details"><summary>相続したばかりで詳しいことが分からない場合はどうすればよいですか？</summary><p>分からないことを無理に断定しないことが大切です。「相続により取得し詳細不明」「売主は居住しておらず設備未確認」など、把握範囲を明記したうえで、必要に応じて建物状況調査や追加確認を検討しましょう。</p></details>
<!-- /wp:details -->
<!-- wp:details -->
<details class="wp-block-details"><summary>人の死があった場合は必ず告知が必要ですか？</summary><p>一律ではありません。自然死や日常生活上の不慮の死は原則として告げなくてもよいとされる場合がありますが、買主から質問があった場合や、社会的影響が大きい事情がある場合などは扱いが変わることがあります。国土交通省のガイドラインを確認し、仲介会社と整理してください。</p></details>
<!-- /wp:details -->
<!-- wp:details -->
<details class="wp-block-details"><summary>建物状況調査をすれば責任を免れますか？</summary><p>それだけで自動的に責任を免れるわけではありません。建物状況調査は、見えない部分を完全保証するものではなく、調査範囲にも限界があります。ただし、現況の把握と説明資料の整備には役立ちます。</p></details>
<!-- /wp:details -->
<!-- wp:heading {"level":2} -->
<h2 class="wp-block-heading">まとめ・Point3つ</h2>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:columns {"verticalAlignment":"stretch"} -->
<div class="wp-block-columns are-vertically-aligned-stretch"><!-- wp:column {"verticalAlignment":"stretch"} -->
<div class="wp-block-column is-vertically-aligned-stretch"><!-- wp:group {"className":"has-border -border02"} -->
<div class="wp-block-group has-border -border02"><!-- wp:heading {"level":3} -->
<h3 class="wp-block-heading">1. 知っていることは出す</h3>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>雨漏り、シロアリ、漏水、越境、増改築の履歴など、売主が把握している事項は事実ベースで告知することが基本です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:spacer {"height":"22px"} -->
<div style="height:22px" aria-hidden="true" class="wp-block-spacer"></div>
<!-- /wp:spacer --></div>
<!-- /wp:group --></div>
<!-- /wp:column -->
<!-- wp:column {"verticalAlignment":"stretch"} -->
<div class="wp-block-column is-vertically-aligned-stretch"><!-- wp:group {"className":"has-border -border02"} -->
<div class="wp-block-group has-border -border02"><!-- wp:heading {"level":3} -->
<h3 class="wp-block-heading">2. 分からないことは不明と書く</h3>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>相続取得や長期空き家では、未確認事項が出るのが自然です。無理に安全と言い切らず、未確認範囲を明確にして共有しましょう。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:spacer {"height":"22px"} -->
<div style="height:22px" aria-hidden="true" class="wp-block-spacer"></div>
<!-- /wp:spacer --></div>
<!-- /wp:group --></div>
<!-- /wp:column -->
<!-- wp:column {"verticalAlignment":"stretch"} -->
<div class="wp-block-column is-vertically-aligned-stretch"><!-- wp:group {"className":"has-border -border02"} -->
<div class="wp-block-group has-border -border02"><!-- wp:heading {"level":3} -->
<h3 class="wp-block-heading">3. 口頭だけで終わらせない</h3>
<!-- /wp:heading -->
<!-- wp:paragraph -->
<p>告知書、写真、修繕記録、契約書の特約まで整合を取ることが、後の認識違いを防ぐ最も現実的な方法です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:spacer {"height":"22px"} -->
<div style="height:22px" aria-hidden="true" class="wp-block-spacer"></div>
<!-- /wp:spacer --></div>
<!-- /wp:group --></div>
<!-- /wp:column --></div>
<!-- /wp:columns -->
<!-- wp:loos/cap-block -->
<div class="swell-block-capbox"><div class="capbox-title">迷ったまま契約に進めず、告知項目を先に整理しましょう</div><div class="capbox-content"><!-- wp:paragraph -->
<p>空き家の売却は、価格の前に「何をどこまで伝えるか」を固めるだけで、後のトラブルをかなり減らせます。雨漏り、設備不良、境界、相続後で詳細不明な点など、伝えるべき情報の整理に迷うときは、売却の進め方とあわせて相談先を確認しておくと安心です。</p>
<!-- /wp:paragraph -->
<!-- wp:loos/button {"url":"https://aki-katsu.co.jp/","text":"空き家の相談先を確認する","color":"green","className":"is-style-btn_normal"} /--></div></div>
<!-- /wp:loos/cap-block -->
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