相続した空き家を売却するとき、「譲渡所得はどう計算するのか」「確定申告で何を出すのか」「空き家の3,000万円特別控除は使えるのか」で止まりやすい方は少なくありません。税金の話は言葉が難しく、売却そのものより申告の準備で不安になることもあります。
この記事では、相続した空き家を売ったときの譲渡所得の計算と確定申告の流れを、できるだけ順番に整理します。あわせて、被相続人の居住用財産（いわゆる相続空き家）の特別控除についても、要件を断定しすぎずに確認しやすい形でまとめています。
「計算式だけ見ても分からない」「自分が控除の対象か判断しにくい」という方が、まず全体像をつかむための入口としてご覧ください。
まず押さえたい全体像
相続した空き家を売ったときは、売却代金そのものに税金がかかるわけではありません。基本は、売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡所得」を計算し、そのうえで使える特例があれば控除を検討する流れです。
| 最初に見る項目 | 確認したい内容 |
|---|---|
| 売却の対象 | 家屋のみか、土地と一緒か、更地にして売ったのかを整理する |
| 取得費 | 被相続人が買ったときの契約書、仲介手数料、改良費などが分かるかを確認する |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、取壊し費用など売却のために直接かかった費用があるかを見る |
| 所有期間 | 長期か短期かの判定に関わるため、被相続人の取得時期も含めて確認する |
| 特例の有無 | 相続空き家の特別控除など、使える制度があるかを確認する |
| 申告書類 | 確定申告書、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書、特例の添付書類が必要かを確認する |
この流れを逆にして、いきなり控除の話だけ確認すると、前提が抜けて判断を誤りやすくなります。まずは譲渡所得の基本計算から押さえるのがおすすめです。
譲渡所得の計算方法
土地や建物を売ったときの譲渡所得は、給与などと分けて計算する分離課税です。基本の考え方は、次の式で整理できます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額（売却代金など） − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除額
ここで大事なのは、特別控除は「譲渡所得」を計算した後に差し引くという順番です。先に控除ありきで考えるのではなく、まず売却益がいくらになるのかを整理してから、控除の適用を確認します。
簡単な見方
たとえば、売却代金があり、被相続人の取得費や売却時の諸費用が分かるなら、その差額が土台になります。そこへ相続空き家の特別控除などが使える場合、課税される金額を下げられる可能性があります。
一方で、取得費がほとんど分からないと、思っていたより譲渡所得が大きくなることがあります。相続した不動産の申告では、この取得費の確認がとても重要です。
取得費と譲渡費用で迷いやすい点
相続した空き家の申告で迷いやすいのが、「何を取得費にできるのか」「何が譲渡費用に当たるのか」という点です。
取得費として見直したいもの
- 被相続人が買ったときの購入代金
- 購入時の仲介手数料など取得に要した費用
- その後に支出した改良費や設備費
- 建物については、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた後の金額
相続で取得した不動産は、原則として被相続人の取得時期を引き継いで考えます。取得費の確認も、相続人本人が支払った費用だけでなく、被相続人がいつ、いくらで取得したかまでたどる必要があります。
取得費が分からないとき
契約書などが見つからず、実際の取得費が分からない場合は、譲渡価額の5％を取得費とする概算取得費を使う考え方があります。ただし、5％で計算すると譲渡所得が大きく出ることがあるため、古い売買契約書、領収書、登記関係資料などをできるだけ探しておくと差が出やすい部分です。
譲渡費用として見直したいもの
- 仲介手数料
- 測量費
- 売買契約書の印紙代
- 借家人などに支払った立退料
- 建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用
反対に、売却後の引っ越し費用や通常の維持管理費などは、必ずしも譲渡費用に入るとは限りません。何でも入れられるわけではないので、売るために直接かかった費用かを軸に整理すると判断しやすくなります。
長期・短期の違いと税率
土地や建物の譲渡所得は、売った年の1月1日時点の所有期間で長期か短期かを判定します。相続した不動産は、原則として被相続人の取得日から引き継いで計算します。
| 区分 | 判定の考え方 | 主な税率の見方 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超える | 所得税15％・住民税5％。別に復興特別所得税は基準所得税額の2.1％ |
| 短期譲渡所得 | 売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下 | 所得税30％・住民税9％。別に復興特別所得税は基準所得税額の2.1％ |
実際には、特例の有無やほかの事情で見方が変わることがありますが、まずは長期か短期かで税率が大きく違うことを押さえておくと、売却時期の確認がしやすくなります。
相続空き家の特別控除を確認する
相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。令和6年1月1日以後の譲渡で、相続または遺贈により取得した相続人が3人以上の場合は、控除額が2,000万円になる点にも注意が必要です。
ただし、この特例は「相続した空き家なら自動的に使える」ものではありません。主な確認ポイントは次のとおりです。
- 被相続人が住んでいた家であること
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- 区分所有建物登記がされている建物ではないこと
- 相続開始の直前に、被相続人以外が住んでいなかったこと
- 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供していないこと
- 家屋を売る場合は一定の耐震基準を満たすこと、または一定の場合は譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震適合または取壊しがされること
- 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 特別の関係がある人に売却していないこと
- ほかの特例との重なりがないこと
また、この特例を使うには、確定申告のときに市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」など、一定の書類を添える必要があります。家屋をそのまま売る場合、更地にして売る場合、譲渡後に耐震や取壊しを行う場合で添付書類が少しずつ異なります。
要件は細かく、老人ホーム入所のケースや共有・分割売却などで見方が変わることもあります。自分が対象か迷うときは、市区町村の確認書の発行窓口、税務署、税理士に早めに確認しておくと手戻りを減らしやすくなります。
確定申告で必要になりやすい書類
土地や建物を売ったときの申告では、第一表・第二表に加えて、分離課税用の申告書や譲渡所得の内訳書を使うのが一般的です。相続空き家の特例を使う場合は、さらに添付書類が必要になります。
| 書類 | 主な役割 |
|---|---|
| 確定申告書 第一表・第二表 | 年分の所得税の基本情報を記載する |
| 申告書第三表（分離課税用） | 土地建物の譲渡所得など、分離課税の金額を記載する |
| 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書） | 売却代金、取得費、譲渡費用、特例の計算の土台を整理する |
| 売買契約書の写しなど | 売却代金や契約内容を確認する |
| 取得費の根拠資料 | 被相続人の取得時の契約書、領収書、改良費の資料などを確認する |
| 相続空き家特例の添付書類 | 被相続人居住用家屋等確認書、登記事項証明書等、耐震関係書類、取壊しを証する書類などが該当しうる |
必要書類は、売り方や特例の使い方で変わります。とくに相続空き家の特例は、市区町村の確認書が必要になるため、売却後ではなく売却前後の早い段階から確認を始めると進めやすくなります。
申告までの進め方
まずは、いつ相続したか、誰が取得したか、家屋と土地をどう売ったかを整理します。共有名義や分割売却があると、特例や1億円判定に影響することがあるため、最初に全体像をそろえることが大切です。
被相続人の売買契約書、領収書、改良費の資料、仲介手数料や測量費の明細などを集めます。取得費が分かるかどうかで税額の見え方が大きく変わるため、ここは丁寧に確認したい部分です。
昭和56年5月31日以前の建築か、相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったか、売却代金が1億円以下か、期限内の譲渡かなどを確認します。迷うときは市区町村や税務署に相談して、必要書類も合わせて確認します。
譲渡所得の内訳書で計算を整理し、その内容を申告書第三表（分離課税用）などへ転記していきます。国税庁の確定申告書等作成コーナーを使うと、必要な書類もまとめて作りやすくなります。
確認書や登記事項証明書等、売買契約書の写し、耐震や取壊し関係の書類などがそろっているかを見直します。ほかの特例と重なっていないか、同じ被相続人についてすでにこの特例を使っていないかも確認してから提出します。
公的情報の確認先・参考ページ一覧
税制や申告書式は更新されることがあります。実際に申告する前には、国税庁や法務局、市区町村の最新情報をご確認ください。
- 国税庁｜譲渡所得の計算のしかた（分離課税）
- 国税庁｜建物の取得費の計算
- 国税庁｜長期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁｜短期譲渡所得の税額の計算
- 国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
- 国税庁｜確定申告書等の様式・手引き等
- 国税庁｜令和7年分譲渡所得の申告のしかた
- 国税庁｜申告書添付書類一覧（譲渡所得関係）
- 法務局｜登記事項証明書等のオンライン請求案内
よくある質問
相続した空き家を売ったら、必ず確定申告が必要ですか？
譲渡所得が生じる場合や、相続空き家の特別控除などの特例を受けたい場合は、確定申告が必要になるのが一般的です。売却しても譲渡所得が出ないケースでも、状況によって確認が必要なため、国税庁の手引きや税務署で確認するのが安心です。
被相続人が昔に買った家で、契約書が見つからない場合はどうすればよいですか？
取得費が分からないときは、譲渡価額の5％を概算取得費とする考え方があります。ただし税額が大きく変わることがあるため、契約書、領収書、登記資料、改良費の記録などをできるだけ探すことが大切です。
相続空き家の3,000万円特別控除は、更地にして売った場合でも使えますか？
一定の要件を満たせば、家屋を取り壊した後に敷地を売った場合も対象になりえます。ただし、相続から譲渡までの利用状況や、取壊し後の土地の状態など細かな要件があります。売り方によって必要書類も変わるため、国税庁の案内と市区町村の確認書の要件を合わせて確認してください。
相続人が3人以上いる場合は、控除額はどうなりますか？
令和6年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋およびその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額が2,000万円までとなります。共有や分割売却では見落としやすいため、最新の国税庁情報で確認してください。
空き家の特例と、ほかの譲渡所得の特例は同時に使えますか？
組み合わせに制限があるものがあります。たとえば、相続空き家の特例では、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例など、重ねて使えないケースがあります。どの特例を優先するかで結果が変わることもあるため、個別に確認が必要です。
まとめ・押さえておきたい3つのポイント
Point 1
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて考えます。まず計算の土台を作ってから、控除の有無を確認する順番が大切です。
Point 2
相続空き家の特別控除は有力ですが、誰でも自動で使えるわけではありません。建築時期、利用状況、売却期限、売却額、確認書類まで含めて要件を確認する必要があります。
Point 3
申告では、譲渡所得の内訳書や分離課税用の申告書、特例の添付書類が必要になります。売却後に慌てないよう、資料集めは早めに始めるのがおすすめです。
相続した空き家の税金は、売却だけでなく、取得費の確認、特例の使い分け、申告書類の準備まで考えることが多くなります。「控除の対象か分からない」「売却前に何をそろえるべきか整理したい」という段階でも、早めに相談しておくと進めやすくなります。
