目次
1. 登記名義と使用者が異なると起こるトラブル
不動産の登記簿に記載されている名義人と、実際に土地や建物を利用している使用者が異なるケースは珍しくありません。しかし、以下のような深刻なトラブルに発展するリスクがあります。
- 売却ができない: 登記名義人の同意なしには売却手続きが進まず、実際の使用者がいくら居住や管理をしていても権利行使できません。
- 担保設定・ローンが組めない: リフォームや借り入れの際、名義が異なると金融機関は担保評価を認めず、ローン実行が不可能です。
- 相続トラブル: 名義人が既に故人の場合、相続人が複数現れ、使用者が排除されるリスクがあります。
- 税金・管理責任の不明確化: 固定資産税通知は名義人に届きますが、実際の負担者が異なると後日金銭トラブルに発展することがあります。
2. 名義と使用実態が食い違う背景と原因
- 任意性だった相続登記: 2024年4月1日までは相続登記は任意でした。そのため「手続きが面倒」「費用がかかる」と感じ先延ばしにされたまま、登記が故人名義で放置されるケースが多く見られます。
- 口約束による無償使用: 親族間で「この家は好きに使っていいよ」と口約束のみで継続使用され、正式な契約書が存在しないケース。
- 贈与税回避の判断: 親から子へ名義を移すと年間110万円以上で贈与税が発生するため、「名義は変更せずに使う」選択がなされやすい現実があります。
3. 相続登記をはじめとした名義変更の主要制度
3-1. 相続登記
- 2024年施行の義務化: 2024年4月1日以降、相続発生から3年以内に登記を行わないと10万円以下の過料対象となります。
- 遺産分割協議書: 相続人全員で取得者を決めた証明書が必要です。
3-2. 遺産分割協議
複数の相続人がいる場合、誰がどの不動産を取得するかを協議し、協議書を作成。相続登記の前提資料となります。
3-3. 贈与契約・売買契約
親族間の譲渡でも正式な贈与契約や売買契約を締結し、登記名義を変更します。贈与税や登録免許税に注意が必要です。
3-4. 持分譲渡
共有名義の不動産で持ち分を譲渡し、単独名義にすることで、所有者の意思で売却・ローン設定が可能になります。
4. 名義変更の具体的手順と必要書類
4-1. 手続きの流れ
- 戸籍・除籍謄本の収集: 被相続人（故人）の戸籍（出生〜死亡）、相続人全員の戸籍を取得。
- 固定資産評価証明書の取得: 不動産の評価額を確認。
- 遺産分割協議の実施: 協議書を作成し、相続人全員が押印。
- 登記申請書の作成・提出: 必要書類とともに法務局へ提出。
- 登録免許税の納付: 相続の場合、評価額×0.4%の税率で計算。
4-2. 必要書類一覧
- 被相続人の戸籍謄本（出生〜死亡まで）
- 被相続人の住民票除票
- 相続人全員の戸籍謄本・住民票・印鑑証明書
- 固定資産評価証明書
- 登記事項証明書（登記簿謄本）
- 遺産分割協議書
- 登記申請書
※手続きに不安がある場合は、司法書士への依頼を検討しましょう。
5. 名義変更でトラブルを回避するポイント
- 書類チェックリストの活用: 提出書類に漏れ・不備がないか事前に確認。
- 税務申告のタイミング: 贈与契約を利用する場合は贈与税申告（110万円超）を忘れずに。
- 相続放棄・限定承認: 債務超過の不動産は限定承認でリスクを抑える。
- 専門家相談の目安: 手続きに1ヶ月以上かかる場合や、相続人間の意見対立がある場合は早めに司法書士・税理士へ。
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7. まとめ
- 登記名義と使用者が異なると売却・ローン・相続で大きなトラブルリスクがある。
- 2024年施行の相続登記義務化にも対応し、早めの手続きが安心への第一歩。
- 相続登記、贈与契約、持分譲渡など状況に応じた名義変更制度を活用しよう。
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