目次
1. 農地扱いの空き家が売れない３つの理由
- 登記上「農地」になっている
登記簿の地目が「田」や「畑」だと、宅地として売買できません。現況が更地や建物付きでも、登記が農地のままなら規制対象です。 - 農地法による利用制限
「食料自給率確保・景観保全」の観点から、農地を簡単に宅地化できない仕組みがあります。無許可で建築や区画変更を行うと違法転用となり、原状回復命令や罰金が科されるリスクがあります。 - 買い手が手続きの複雑さを嫌う
購入希望者は「農地転用申請の手間」「審査の不確実性」を避けるため、農地扱いのままでは敬遠しがちです。
2. 農地法による制限とは？なぜ自由に転用できないのか
日本の農地法は主に以下の目的で制定されています。
- 食料自給率の確保・農業生産の維持
- 雨水浸透やヒートアイランド緩和などの環境保全
- 地域景観・防災機能の維持
これらを守るため、農地を宅地や駐車場などに転用する際は所定の許可が必要です。許可なく住宅建築や区画変更をすると違法となり、許可後の登記変更や建築が可能になります。
地目の確認ポイント
- 登記簿に記載された「地目」
- 実態（耕作の有無）
- 都市計画情報（市街化区域／調整区域）
特に市街化調整区域では原則として転用許可が下りにくいため、早めに農業委員会へ相談することが重要です。
3. 農地転用申請の種類：第4条申請と第5条申請の違い
| 申請種別 | 対象 | 用途例 |
|---|---|---|
| 第4条申請 | 自己所有の農地を自己利用 | 自宅の建て替え、家屋付帯の駐車場設置など |
| 第5条申請 | 売買・譲渡後の転用 | 購入者が住宅・店舗用地として利用 |
どちらの申請も、農業委員会の許可が必要ですが、市街化区域内の小規模転用などでは「届出のみ」で済む場合もあります。事前相談で要件を確認しましょう。
4. 転用許可取得の流れ（ステップ解説）
- 事前相談（農業委員会）
現況写真、用途計画書を持参し相談。登録資格や区域区分、農振除外の必要性を確認。 - 書類準備
登記事項証明書、公図、位置図、用途計画書、申請書など。提出書類に不備があると審査遅延の原因に。 - 申請提出 & 審査
月１～２回の審査会で審議。標準処理期間：30～60日程度。 - 許可通知の受領
許可書到着後、登記変更・工事着手が可能に。 - 登記変更・工事開始
用途変更後の地目変更登記。宅地化工事や建築工事を着手。
5. 農地転用を成功させる５つのポイント＆注意点
- 早めの事前相談：書類準備や農振除外申請など、余裕をもって相談窓口へ。
- 専門家への依頼：記載ミス・説明不足を減らすため、司法書士や土地家屋調査士にサポートを依頼。
- 区域区分の確認：市街化調整区域では転用が難航。市街化区域なら要件次第で届出で済む場合も。
- 書類チェックリストの活用：必須書類の漏れを防ぐリストを作成し、農業委員会とすり合わせる。
- 近隣住民への配慮：転用後の開発内容は周辺環境への影響を配慮し、同意や説明を行うことでスムーズに。
6. 農地扱いの空き家転用はアキカツカウンターにおまかせ
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7. まとめ
- 農地扱いの空き家は、農地転用手続きを経ることで宅地として活用可能。
- 第4条・第5条申請の違いを理解し、事前相談＆書類準備を万全に。
- 専門家＆アキカツカウンターのサポートで、スムーズな転用許可取得を。
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