1. 境界不明の空き家が売れない理由
空き家を売却する際、土地の境界がはっきりしていないと、以下のような理由で売却が進みにくくなります。
- 買主の不安：土地の正確な面積や範囲が確定しておらず、建築可能範囲や隣地トラブルを懸念される。
- 価格下落リスク：境界不明を理由に値引きを交渉されたり、買い手が敬遠して成約率が低下。
- 法的手続きの停滞：不動産会社から「測量を実施してからでないと売れない」と条件を提示されるケースが増加。
これらの理由から、境界不明なままでは売却自体が困難になる場合が多いのです。
2. 境界が不明な土地で起きるトラブル事例
実例1：登記面積と実測面積の乖離
状況：登記簿上は120㎡の土地。解体後に測量すると実測90㎡。
結果：買主が想定していた住宅プランが適用できず、契約が白紙に。
実例2：接道義務不履行による再建築不可
状況：境界杭が一切見当たらず、隣接道路への接道幅を測量してみると法的最低幅を満たさず。
結果：建築基準法上の接道義務が満たせず、再建築不可となり売却を断念。
これらのケースからも、境界不明のまま売却すると大きな損失や手続きの行き詰まりが生じることがわかります。
3. 境界が曖昧な背景：歴史と制度
なぜ日本には境界不明な土地が多いのでしょうか？背景には明治時代の登記制度や税制度があります。
- 粗い初期測量：明治政府による大規模な地籍調査や測量は当時の技術水準で行われ、公図や登記簿はおおざっぱな図面だった。
- 税負担軽減の申告：農民が間口や面積を小さく申告し、税金を抑えようとするケースが多数発生。
- 現代の公図の限界：公図は位置関係を見るのみの簡易図面であり、正確な境界や面積は現地測量なしには把握不可。
以上の理由から、現代でも筆界未定の土地が多数残っています。
4. 境界確認の3つの方法
4-1. 現地の境界標（杭・プレート）を探す
コンクリート杭、金属プレート、古い木杭などを確認。草木や工事で埋没している場合もあるため、周辺の状況まで注意深く観察しましょう。
4-2. 法務局で地積測量図を閲覧
最寄りの法務局で「地積測量図」を閲覧。正確な形状・寸法が示されています。地積測量図がない場合は、専門家に相談してください。
4-3. 土地家屋調査士による境界確定測量を依頼
専門家である土地家屋調査士が現地測量と隣地立会いを実施。双方の合意をもとに「境界確定図」を作成し、登記申請まで代行可能です。
5. 土地家屋調査士による境界確定測量の流れ
- 相談・資料確認：土地家屋調査士へ相談し、過去の地積測量図や登記簿情報を確認。
- 現地測量と仮境界設定：実測に基づき仮の境界線を設定し、地権者にご提案。
- 隣地所有者との立会い：両者立会いのうえで仮境界を確認し、意見調整・合意形成。
- 境界確定図の作成・署名押印：合意済みの境界線で図面を作成し、隣地所有者から署名押印を取得。
- 登記申請：境界確定図を添付して登記申請を実施。土地家屋調査士が代理申請可能。
この流れを踏めば、スムーズに境界を公式記録として確定できます。
6. 境界問題をスムーズに解決するポイント
- 早めの現地確認：草木や雑草で境界標が埋もれる前にチェック。
- 隣地所有者への事前連絡：立会い日の調整や合意形成を円滑に。
- 複数社からの見積取得：料金や対応品質を比較して依頼先を選定。
- 専門家への早期相談：土地家屋調査士や不動産会社と早めに話を進める。
7. まとめとアキカツカウンターへの相談案内
境界が不明なままでは空き家売却は難航します。まずは以下のステップで解決に向けて動きましょう。
- 境界標や公図の確認
- 法務局で地積測量図を確認
- 土地家屋調査士による測量と筆界確定
さらに、手間や不安を軽減したい方は、アキカツカウンターの無料相談をご利用ください。
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