「空き家」の中古一戸建て購入で失敗しない秘訣！！
「空き家」の中古一戸建てを購入する際に失敗しないための一番の秘訣は、内見と調査！
人生での大きな買い物になる「マイホーム」購入において、絶対に後悔しないよう、じっくりとした内見と調査が大切です。
「空き家」の中古一戸建ての最大の強みである、現物を内見し購入決断に至るまで入念に調査しましょう。
チェックポイント① 可視化できない建物の構造！
≪耐震性や断熱材の有無≫
築年数や目に見える箇所で判断せず、耐震性や断熱材の有無などの確認が大事。耐震性に於いては、「新耐震基準」が制定された1981年以前に建てられた「家」は要注意。
≪構造部分≫
建築士などの専門家に判断を委ねましょう。建築や改築時の「確認通知書」や「検査済書」があるかどうかも一つの指標になる。
「確認通知書」や「検査済書」があれば、行政上の建築の確認が取れており、法令上問題がない。
≪雨漏り≫
雨の日にも内見をするのがおすすめ。壁や天井のシミやよれ具合は、雨漏りによる水シミの可能性がある。
≪シロアリ≫
天井裏や床下なども確認し、シロアリが出ていないかについてもチェック。
≪その他≫
壁のヒビ、建具の立て付け、家の傾き
チェックポイント② 設備のチェックは入念に！
≪風呂、キッチン、トイレなどの水回り≫
特に配管工事は多額な費用がかかるため、配管のヒビや結露、水漏れがないかなどチェック
≪電気の容量≫
昔の家は、現代の家より電気の使う量が少なく、配線や電気の容量が足りない場合ある
チェックポイント③「瑕疵担保責任」と「現状有姿」について
≪瑕疵(かし)担保責任≫
「瑕疵担保責任」は、物件購入におけるクーリングオフ制度のようなもの。購入時には気づくことのできなかった、キズや欠陥、不具合などの「隠れた瑕疵(かし)」を見つけた場合、売主が責任を持ってくれる。
「空き家」の中古一戸建ての場合は、売主が責任を持つ期間や箇所が限定されている場合が多いので、契約時「瑕疵担保責任」の内容について確認しておくことが大切。
≪現状有姿≫
基本的には、「契約から物件を引き渡すまでに変化があったとしても、そのまま引き渡す」と解釈されている。
「瑕疵担保責任の免責」などの特約が合わせて記載されている場合もあり、契約時「現状有姿」の文言があった際は、内容について売主や不動産会社にしっかり確認する必要がある。
その際、口頭は避け、確認事項は、きちんと契約書に記載して記録を残すことが大切。
チェックポイント④「土地・敷地」と「売りに出された背景」
≪売却された背景≫
土地のマイナス要因が売却原因となっていないか。 （近々大きな廃棄場が近くに建設される予定があるなど）
≪敷地境界≫
家が並んで建っている場合は、どこからどこまでが、自分の土地になるのか調べる。
境界が曖昧で判断しづらい場合は、専門家である「土地家調査士」に依頼し、境界を明確にし隣人の方にも認識してもらう。
≪再建築が可能かどうか≫
建替えを考えた際に建築基準法により、現状の敷地の状況では、再建築が不可になることや、今建っている家より小さな家しか建てられないこともある。
≪抵当権の有無≫
購入前には「登記簿謄本」で、建物や土地に関する権利関係を調べておくと安心。
抵当権が付いている土地や物件は要注意。ある日突然競売にかけられてしまうという、悲惨な結末になってしまう恐れがある。
抵当権がついている物件を購入する場合は、「抵当権抹消」ができるかどうか、売主や不動産会社(仲介業者)に確認し、「抵当権抹消」を条件に取引をすることが非常に重要です。
チェックポイント⑤ 近隣住民や環境・治安の調査
≪昼と夜でチェック≫
昼と夜とで環境が変化する場合もあるので、昼間の雰囲気だけでなく、夜の雰囲気も合わせて確認
≪自治会のルール≫
自分たちが無理なく馴染める近隣住民のコミュニティーやルールかどうか
チェックポイント⑥ リフォームできる箇所の把握
≪リフォーム・リノベーションできない箇所≫
水回りの配管や構造上の問題で壊せない壁、どうしても動かせない設備などがあり、リフォーム・リノベーションできない箇所があることを把握する。
チェックポイント⑦ 修繕費にかかる費用の算出
≪内見後に修繕費の目安を立てる≫
リノベーション・リフォームにかかる費用も細かく算出し、物件の購入費用として考える。
「空き家」の中古一戸建ての妥協できる点を見極め、予算内で補修工事や追加工事でカバーできる部分とできない部分を自分で知っておくことは必要。
