空き家の活用方法の一つに民泊という手段があります。しかし、「民泊」という言葉は知っていても、具体的にどんなものなのかわからないという人も多いのではないでしょうか。
そこで、今回は民泊とは何か、必要な届出、民泊の収益性やリスクなどを詳しく解説。空き家活用の方法として人気の理由もお話しします。
＊ ＊ ＊
民泊とは、所有物件を宿泊施設として提供すること
民泊とは、住宅の全部または一部を使い、旅行者などに有償で宿泊サービスを提供することです。民泊という言葉は法律で定義されていませんが、一般的にはこのような意味で使用されています。
外国人観光客の宿泊先ニーズは多様化し、ホテルや旅館以外に個人宅への宿泊を希望する人が増えています。2018年に住宅宿泊事業法が施行され、従来よりも難易度の低い手続きで民泊ビジネスをスタートできるようになりました。
民泊は、個人でも所有する住宅を使用すれば元手が少なくても始められるため、増え続ける空き家の活用方法として注目が高まっています。
＊ ＊ ＊
要因は、住宅宿泊事業法（民泊新法）の施行
住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）が施行される前、民泊は旅館業法に沿って行わなければなりませんでした。
しかし、旅館業法の要件を満たさないまま営業する違法営業が増えたため、ルールに沿った健全な民泊サービスの普及を図ることを目的として住宅宿泊事業法が施行されたのです。
住宅宿泊事業法では、民泊を行う「住宅宿泊事業者」、民泊施設を管理する「住宅宿泊管理業者」、宿泊者と事業者のマッチングサービスなどを行う「住宅宿泊仲介業者」に対しての制度を定めています。
空き家を民泊として活用する場合には住宅宿泊事業者として以下のルールを守らなければなりません。
- 都道府県知事等（または保健所設置市の長、特別区の長）に届出を行うこと
- 年間の営業日数上限は180日（泊）
- 衛生確保措置、騒音防止、近隣からの苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付け、標識の掲示など
また、民泊施設として使用する住宅は一定の基準を満たす必要があります。
民泊施設の条件とは
民泊施設として認められる住宅は、「設備要件」と「居住要件」を満たす必要があります。
設備要件は非常にシンプルで、「台所」「浴室」「便所」「洗面設備」があることです。宿泊施設として最低限必要な水回りの設備ですね。建物内にこれらの設備がない場合でも、同じ敷地内の建物の設備を使用可能であれば、複数棟の建物を1つの「住宅」として届け出ることもできます。
居住要件は、民泊施設する住宅が「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」、「入居者の募集が行われている家屋」、「随時その所有者、賃借人又は転借人の居住の用に供されている家屋」のいずれかに該当することです。
また、宿泊施設のため安全面から消防設備を設置しなければなりません。民泊施設の消防設備は、ホテルや旅館と同等の「特定防火対象物」となり、消化器や火災報知器、誘導灯などの設置が必要です。
民泊施設で必要な消防設備は、総務省の「民泊における消防法令上の取扱い等に関するリーフレット（平成31年3月時点版） 」で具体的に解説されていますので、詳しく知りたい方はこちらを参考にしてみてください。
民泊の管理業務
住宅宿泊事業法では、民泊施設の管理業務も義務づけられています。
管理業務なくしては民泊の営業ができないため、実際に営業を行う際には法律を意識することは少ないかもしれませんが、法律の目的としては「適切な状態の住宅を民泊サービスとして提供しましょう」ということです。
民泊ホストは、管理業務を管理業者に委託するか、ホストが住宅宿泊管理業者として管理業務を行う義務があります。
管理業者の委託費用は業者によって様々で、収入に応じて一定の割合を管理費とする、稼働日数に応じて料金を決定するなど様々なプランがあります。
＊ ＊ ＊
民泊を行う方法３種について
2020年現在、民泊を行うには3種類の方法があります。
- 住宅宿泊事業法に沿って新法民泊を行う
- 国家戦略特区法に沿って「特区民泊」を行う
- 旅館業法に沿って「簡易宿所」として民泊を行う
空き家を民泊施設として活用する場合には、先ほどご説明した住宅宿泊事業法に沿った民泊を行うのが一般的であり、他2種類の方法と比べて容易です。
特区民泊とは
国が指定する「国家戦略特区」の自治体において、自治体が定めた条例に沿って行う民泊のことです。東京都大田区、大阪府大阪市、福岡県北九州市、新潟県新潟市、千葉県千葉市などがあります。
特区民泊の主な特徴としては宿泊日数は2泊3日以上に制限されること、最低床面積が25㎡以上の広さが必要なことなどがあります。年間営業日数制限がないため、一年を通じて営業が可能です。
簡易宿泊所とは
旅館業の一種であり、旅館業法で「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」と定義されています。
簡易宿泊所は宿泊日数の制限がなく、一泊だけの宿泊を受け入れることができます。また、営業日数の制限もありません。特区民泊と異なり、要件を満たせば全国で営業が可能です。しかし、新法民泊・特区民泊よりも許可を取得する難易度が高くなります。
｜
｜
