民泊のメリット・デメリット
〜空き家活用の方法として人気の理由〜
民泊は、所有する空き家の有効活用の方法として、大変人気の高い事業です。
その理由は、以下のようなメリットがあるからです。
空き家、空室を利用して収益を得られる
空き家はまったく利用していなくても、所有しているだけで固定資産税や管理費用などのコストがかかります。
しかし、民泊施設として営業を行えば収益を生む資産に変わるのです。宿泊料金や立地などの条件によっては賃貸借での家賃収入より大きな収入が得られる可能性があります。
ホテルや旅館の営業できない住宅専用地域で営業できる
日本では建築基準法上によってすべての建物に「用途」が定められており、用途地域ごとに建てられる建物が異なります。
旅館業の営業許可を受けた「ホテル、旅館」は基本的に「第1種住居地域」、「第2種住居地域」、「準住居地域」、「商業地域」、「近隣商業地域」、「準工業地域」の中で営業が可能です。
【用途地域内の建築物の用途制限】
| ホテル・旅館 | 新法民泊 | |
| 第一種低層住居専用地域 | × | ○ |
| 第二種低層住居専用地域 | × | ○ |
| 第一種中高層住宅専用地域 | × | ○ |
| 第二種中高層住宅専用地域 | × | ○ |
| 第一種住居地域 | ▲（3,000㎡以下） | ○ |
| 第二種住居地域 | ○ | ○ |
| 準住居地域 | ○ | ○ |
| 田園住居地域 | × | ○ |
| 近隣商業地域 | ○ | ○ |
| 商業地域 | ○ | ○ |
| 準工業地域 | ○ | ○ |
| 工業地域 | × | ○ |
| 工業専用地域 | × | × |
対して新法民泊は「住宅」を「宿泊施設」として貸し出すため、工業専用地域を除いてすべての地域で営業できます。
実際には条例によって制限を受けることも多いのですが、エリアで棲み分けることでホテルや旅館と食い合う心配が少ないのは大きなメリットと言えるでしょう。
建物の状態によっては少ないコストで開業できる
所有する空き家が現状のまま人が宿泊できる状態であれば、リネンや備品を揃えれば民泊として開業できます。
民泊は飲食店やエステサロンなどと違い専用の機器を導入するためのコストがかかりませんから、開業の難易度は比較的低いと言えます。
世界各国から訪れる宿泊者と交流できる
民泊を利用する人の多くは外国人旅行者のため、民泊施設を通して異文化交流・体験ができます。
運営スタイルによって宿泊者との関わりの多さは異なりますが、人が好きな方や異なる文化に関心のある方には相性の良い事業です。
空き家を民泊施設とする際のメリットとして最も大きいのは、やはり「本来ならば維持コストがかかっているだけの空き家を収益を生む資産に変えられる」という点です。
メリットの多い民泊ですが、営業するうえで避けられないデメリットもあります。あらかじめデメリットを知っておけばトラブルを回避することもできるため、しっかりと把握しておきましょう。
ルールを守らない利用者もいる
宿泊施設である民泊は様々な人が利用します。そのため、中にはルールを守らない宿泊者も存在することを忘れてはいけません。
「チェックイン・チェックアウトの時間を守らない」、「ゴミが散乱していた」、「備品を持ち帰られた」、「お酒を飲んで騒ぎ近隣から苦情が入った」など、頭を抱えたくなる問題を起こす人もいます。
これらの問題を防ぐためには、使い方とマナーの説明を徹底し、過去にルールを守らなかった宿泊者は避けるなどの対策が必要です。
Airbnbなどの大手民泊マッチングサイトでは、民泊事業者だけでなく宿泊者も評価の対象となります。過去にひどく部屋を汚したり、物を破損して伝えなかったりした場合には低評価となり、予約の時点で違和感を抱いた場合民泊事業者側からキャンセルができます。
年間の営業日数上限（180日）
ビジネスとして民泊に取り組むのであれば、年の半分しか営業できないのは痛手です。しかし、そもそも旅館業には繁忙期と閑散期がありますから、年間を通して予約を埋めることは非常に難しいのです。
そこで大切なのは、地域特性や近隣のイベントなどをチェックし、予約の入りやすい繁忙期を見極めることです。
繁忙期をしっかりと把握していれば、閑散期にはウィークリーマンションや貸しスペースにするといった選択もあります。民泊以外の活用方法を組み合わて収入の安定を図ることができるでしょう。
＊ ＊ ＊
空き家を民泊施設として活用！収益性は？
現在空き家を所有している方や、将来的に空き家を相続する予定のある方にとっては、空き家で民泊ビジネスを行うにあたってどれくらいの収益性があるのかが気になりますよね。
空き家を民泊施設にした場合の収益は、立地や宿泊料などの要素によって大きく変わるため一概にいくらと言うことはできません。
上限営業日数である180日がフルで埋まるとすれば、単純に計算して「売上＝宿泊代×180」。一泊5,000円で1日1組が宿泊すれば、年間90万円の売り上げです。この売り上げから管理委託費用や備品の補充費などコストを差し引いた金額が収益となります。
宿泊代は地域の相場や所有する空き家の状態、立地などに合わせて自分で設定できますが、どれくらい予約が入るのかを予想するのは難しいでしょう。
そこで便利なのがAirbnbの提供する収益シミュレーションツール
実際の売り上げは具体的な立地や季節、近隣のイベントなどによって変動するため、ツールで表示された結果とは異なりますが、相場・市場価値を知るためのツールとして参考程度に使用してみてください。
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