【解決事例】使っていない空き家を賃貸活用｜初期費用を抑えて入居者が決まるまで

「売るほど急いではいない。でも、このまま空き家のままにしておくのも不安」。そんな状態で止まっていた相談者が、売却と賃貸を比べたうえで、初期費用をできるだけ抑えながら賃貸活用を進め、入居者が決まるまでの流れを整理した事例です。個人情報に配慮し、実際によくある相談内容をもとに、特定の個人が分からない形で再構成しています。

空き家を貸すときは、いきなり大きな工事を決めるよりも、まず「この家は今の状態でどこまで貸せるのか」「最低限どこを直せば募集できるのか」を切り分けることが大切です。賃貸活用の基本を先に押さえたい方は、空き家になった実家を貸したい方必見！手続きから収支シミュレーションまでを徹底解説もあわせて読むと、全体像がつかみやすくなります。

事例の概要

項目	内容
相談者の状況	遠方に住んでおり、相続後しばらく空き家をそのままにしていた所有者。定期的に通うのが難しく、管理負担が気になっていた。
物件の状態	築年数は経過しているが、建物全体がすぐ危険というほどではなく、清掃と一部補修、設備確認をすれば居住用として検討できる戸建てだった。
相談前の悩み	売却したほうがよいのか、貸したほうがよいのか決め切れない。大きな改修費を先にかけて空振りになることも不安だった。
比較した選択肢	売却する／大きく直して高めの条件で貸す／最低限の補修で貸す／しばらく保有だけ続ける、の4つを比較した。
最終的に選んだ進め方	地域の需要を見ながら、まずは最低限の補修と片付けに絞って賃貸募集を行う方針にした。
初期費用を抑えた工夫	見栄えのための全面改装は見送り、安全面・水回り・設備の動作確認など、入居判断に直結しやすい部分から優先した。
落ち着いた結果	大きな先行投資を避けつつ募集を開始でき、管理の不安を減らしながら入居者が決まるところまで進められた。

相談前に止まっていたポイント

この相談者が最初に止まっていた理由は、家そのものの状態よりも、「どこから手をつければいいか分からない」という整理不足でした。空き家を前にすると、片付け、名義の確認、修繕、家賃設定、募集方法など、考えることが一気に増えます。その結果、何も決められないまま時間だけが過ぎやすくなります。

特に大きかったのは、「貸すならかなりお金をかけて直さないといけないのでは」という思い込みでした。築年数が経った家を見ると、床や壁、設備の古さが目につきやすく、全部を直さないと募集できないように感じる方は少なくありません。ただ、実際には地域の需要や募集条件によって、必要な工事の範囲はかなり変わります。

もうひとつの引っかかりは、家族の気持ちがそろい切っていなかったことです。「できれば残したい」「でも遠方で通えない」「売る決心まではまだつかない」という温度差があると、売却のような大きな決断は進みにくくなります。その点、賃貸は将来の方向性を完全に確定しなくても、まず家を動かし始める選択肢になりやすいのが特徴です。

なぜその方法を選んだのか

今回のポイントは、「賃貸にするかどうか」だけでなく、「どの程度の手直しで、どの形で貸すか」を比較したことでした。結果として、まずは最低限の補修で一般的な賃貸募集を試す方法が、この相談者には合っていました。

選択肢	向いていた点	今回見送った理由
売却する	管理負担を早く手放しやすい。今後の手間も減らしやすい。	家族内で「まだ手放し切れない」という気持ちがあり、今すぐの判断には向かなかった。
大きく直して高めの条件で貸す	物件の印象を上げやすく、条件によっては募集力が上がる可能性がある。	先にまとまった費用が必要で、回収の見通しが立つまで不安が大きかった。
最低限の補修で貸す	初期費用を抑えやすく、まず地域の反応を見ながら動ける。	設備や安全面の確認を丁寧にしないと、募集後のトラブルにつながるおそれがあるため、順番整理が必要だった。
保有だけ続ける	大きな決断を先送りできる。	空き家のままでは管理負担と維持費だけが続き、状態悪化の心配も残った。

最終的に選んだのは、「最初から理想形を目指さず、貸せる状態まで段階的に整える」進め方です。地域の賃貸需要を確認し、家賃を欲張りすぎず、入居判断に直結しやすい部分から整えるほうが、今回の相談者にとっては無理がありませんでした。

また、契約の形も最初に整理しました。一般的な賃貸借だけでなく、一定期間で終了する定期建物賃貸借や、管理の任せ方によっては一括で借り上げる形などもありますが、向き不向きがあります。将来の使い道や管理の考え方で選び方は変わるため、この事例では「まずは募集しやすさと費用負担の軽さ」を重視しました。

実際に進めた流れ

進める中で大変だったこと・注意点

実際に進める中で大変だったのは、「直すべき所」と「今は見送ってよい所」を分ける判断でした。空き家は気になる箇所を挙げ始めると際限がなくなりがちです。だからこそ、入居の可否に関わる部分から順に見る必要があります。見た目の古さだけで全面改修に進むと、初期費用が膨らみやすくなります。

• 名義や共有者の確認を後回しにしないこと
• 残置物を「あとで考える」にしないこと
• 設備の故障や不具合を募集前に把握しておくこと
• 家賃設定を強気にしすぎないこと
• 貸主負担と入居者負担の考え方を契約前に整理すること

退去時の負担関係も、募集前から意識しておくと安心です。国土交通省の原状回復ガイドラインでは、原状回復は「借りたときの状態に完全に戻すこと」ではなく、通常の使用を超える損耗や汚れをどう考えるかが整理されています。入居後のトラブルを防ぐためにも、契約内容や設備の状態確認は曖昧にしないほうが進めやすくなります。

また、家賃収入が出た場合は税務の整理も必要です。家賃収入は不動産所得の対象で、必要経費として考えられるものにも一定のルールがあります。どこまで経費になるかは個別事情で変わるため、帳簿のつけ方も含めて早めに確認しておくと後で慌てにくくなります。

結果としてどう落ち着いたか

この事例では、「大きな工事をしないと貸せない」という思い込みを外し、最低限の補修で募集できる状態まで整えたことが前進のきっかけになりました。結果として、売却を急いで決める必要がなくなり、家を使わない期間の負担を少しずつ整理しながら、入居者が決まるところまで持っていけました。

もちろん、賃貸に出したから終わりではありません。入居後の管理、修繕対応、税務処理など、持ち続ける前提の役割は残ります。ただ、空き家のまま止まっていた時期と比べると、「何を、どの順番で考えればよいか」が明確になり、相談者の心理的な負担はかなり軽くなりました。

この着地が良かったのは、賃貸が常に正解だったからではなく、「今すぐ売却に振り切るほどではない」「でも放置はしたくない」という状況に合っていたからです。空き家の解決は、最初から一つの答えに決め打ちするより、比較しながら段階的に進めるほうが、結果として納得しやすいことがあります。

この事例が参考になる人

よくある質問

どこまで直せば、空き家を貸し出せますか？

一律には決まりませんが、まずは安全面、雨漏りや設備の不具合、水回りの使用可否、室内の清掃状態など、入居判断に直結しやすい部分から確認するのが基本です。全面改装が必要とは限らず、地域の需要や家賃設定とのバランスで考えるほうが現実的です。

家賃は高めに設定して、反応を見ながら下げてもよいですか？

方法としてはありますが、最初の見せ方が強すぎると内見につながりにくいことがあります。特に戸建ての空き家は、家賃だけでなく状態、設備、立地、管理条件の見え方が大切なので、周辺相場と物件の状態に合った条件から始めるほうが進めやすいことが多いです。

相続や名義変更がまだ整理できていない場合でも進められますか？

状況によりますが、少なくとも契約前には貸主の立場が明確であることが重要です。相続や共有の状況によって必要な整理が変わるため、登記事項証明書などで権利関係を確認し、必要に応じて専門家や公的案内を確認しながら進めるほうが安心です。

公的情報の確認先・参考ページ一覧

契約の形、原状回復、名義確認、税務の扱いは個別事情で変わるため、実際に進めるときは最新の公式情報もあわせて確認しておくと安心です。

• 国土交通省｜賃貸住宅標準契約書について
• 国土交通省｜定期建物賃貸借
• 国土交通省｜サブリースの仕組み解説
• 国土交通省｜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
• 法務局｜各種証明書請求手続
• 国税庁｜No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）

あわせて、賃貸活用の基本的な考え方や別の活用方法も見ておきたい方は、眠る空き家をリノベーションでワンルーム賃貸に。費用相場と優先順を紹介！も参考になります。

まとめ・押さえておきたい3つのポイント