「空き家」となる実家にどう向き合うつもり!?「空き家」の有効活用を考えよう!

実例:「空き家」の有効活用3パターン!

【その1 賃貸に出す】

結婚し仙台で暮らす東京都出身のAさんは、東京都内にある実家を持て余していました。Aさんは1人娘。両親が高齢となり老人ホームへ入所するタイミングで実家は実質的に「空き家」となってしまいました。

仙台から頻繁には実家へ通うことも難しく、維持費も嵩みます。ある日、友人に相談したところ、友人がシェアハウスとして活用したいと申し出てくれました。古い戸建ての木造家屋でしたが、駅近で大学も近くにあり学生の需要が見込めました。

それから、友人に賃貸に出し、友人がシェアハウスを運営してくれることになりました。

賃貸に出すメリットは、継続的な家賃収入があることに加え、家の老朽化のペースを遅くしてくれることです。自分で定期的に管理や掃除に出向く必要もなく収入も得られます。

デメリットとしては、家賃の不払いや修繕費が嵩む可能性があることです。賃貸に出す際に、しっかり紙面上で契約を結び、どこまでを負担するのか、家賃不払いの際の保証人をどうするのかなど記載しておきましょう。

また、2017年より「住宅セーフティネット法」がスタートしました。「空き家」の有効活用と住居を必要としている人々(高齢者、子育て世帯、低所得者、障がい者、被災者など)を結びつける支援が行われています。リフォームへの助成金や入居者に対する家賃補助などがあり、これまでより入居者を確保しやすくなりました。

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【その2 更地にする】

東京都内に住むBさん。九州の田舎にある実家が「空き家」となり対処に困っていました。固定資産税は田舎ということもあり、それ程高くはなかったのですが、何より管理維持への労力と心理的負担が大きかったのです。

東京から九州へは頻繁に行き来ができる距離でもなく、台風の多い地方でもあるため、その度に、家屋倒壊なども心配する日々が続きました。近隣の方々の目も気になっていました。

そこで思い切って実家を解体し更地にすることにしたのです。幸いBさんの実家のある自治体では「空き家」の解体費用に補助金が出ることが分かりました。

解体する際に頭を悩ませていた仏壇。こちらは、菩提寺に「魂抜き」と「魂入れ」をお願いし、実家にあった大きいものから東京都内の自宅に合わせたコンパクトなサイズの仏壇へ「魂のお引っ越し」をして対応しました。実家にあった大きな仏壇は「魂抜き」と供養をしっかり行い、仏壇・仏具店の人へ相談し引き取って頂けました。

更地にすることで、固定資産税は増額しましたが、実家の管理維持のための時間や費用を削減できたこと、精神的負担がなくなったことにBさんは更地にして良かったと感じています。

Bさんの事例からも分かるように、更地にするメリットは「空き家」の管理維持への負担が大幅に減ることです。デメリットとしては、解体費用の発生と固定資産税と都市計画税(一部の都市部のみ)の増額。

解体費用に関しては、昨今の「空き家再生等推進事業」の一環で補助金が出る自治体も多くあります。税金に関しても、更地にした場合どのくらい増額するのか事前に把握しておきましょう。

また、更地にする場合は「再建築不可物件」かどうかを、自治体の建築課などの担当部署にて確認しておくことが大切。建築基準法の「接道義務」が規制される前に建てられた物件である場合、家屋解体後は建物を建てることができなくなるので注意が必要です。

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【その3 売却する】

東京都在住、マンション購入済みのCさん。ご両親が亡くなり東京都内の実家を相続することになりました。ご両親が健在のうちから、実家をどうするのがいいのか、しっかりと話し合いを行い、相続後は売却をすると決めていました。そのため、事前に実家の断捨離をしたり片付けをしたりと売却しやすいように準備してきました。

売却をすると決断したのには、平成28年に施行された「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」も関係しています。家の売却の際は、本来であれば所有者がその家に住んでいる場合で、売却金が3,000万円以内であれば非課税となる特別控除が受けられます。

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」では、条件を満たす「空き家」であれば所有者が住んでいなくとも、この3,000万円の控除を受けられるようになったのです。しかし、期限があり2023年12月31日(令和5年)までに売却する必要があります。

Cさんの実家の場合は、比較的立地も良く、早々に売却が叶い控除も受けることができ、即現金化することができました。

売却するメリットは、すぐに現金化できること、管理をする必要もなくなり税金の支払いからも解放されることです。デメリットは、資産がなくなること。後々、売却した土地が値上がりしたとしても、後の祭りです。

また、地方の僻地では、なかなか買い手が見つからない場合もあります。事前に実家の資産価値や売却相場を調べておくといいでしょう。

また、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」に合致する「空き家」の条件についても把握し控除の対象になるか知っておくことは大切です。

【控除適用可能な「空き家」の条件】
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋に限る(耐震基準を満たすもの)・被相続人(両親)が家屋に居住していた又は、要介護認定等を受けた被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所していた・相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する・相続したときから売却まで賃貸などに使われていない
参考:https://www.mlit.go.jp/common/001396932.pdf

こんな方法もある!変わり種の「空き家」の有効活用!

【デュアルライフ(多拠点生活)】

リモートワークなどの浸透により、働く場所に囚われない暮らし方も増えてきています。Webライターである筆者は実際に、デュアルライフを実践。長崎県にある実家と友人の多い東京、姉の住むニュージーランドなどを数ヶ月単位で移動しながらの生活です。

思い出のある実家を残しつつ、自分のために別荘感覚で利用していくことができます。また、本やスーツケースなどを置いておくトランクルームの役割としても便利です。

【公共の場として提供】

自治体の方などに利用してもらい、地域貢献する方法もあります。居住用として使用するのではなく、図書館やイベントスペースとして地域の人へ開放すれば、地域の憩の場となります。

収益は見込めませんが、管理維持の負担は減り、地域社会に「空き家」を還元させ有効活用できます。

【古家付き土地として売却】

更地にする費用もなく、古すぎて賃貸にも出せない・価値もない、管理も難しいなどの場合、「古家付き土地」という形で売却する方法もあります。

古民家好きで自由自在にリフォームしたい人も存在します。残った建物を、購入者が好きなようにリフォームし住まいにしたり、カフェにしたりと活用してくれるかもしれません。

自分の尺度では、価値を見出せない物件も、違った価値観や視点を持つ人から見ると宝の山だったということもあるのです。

「空き家」となる「実家」と向き合う時が来ている!!

「空き家」となる「実家」から目を背けず向き合うことが今、必要とされています。自分のためにも、社会のためにも、「空き家」の有効活用の術を見つけていくことが大切。

「実家」を相続する予定、又は「実家」を相続し「空き家」を所有することになったら、まず「空き家活用株式会社」の扉を叩いてみませんか?「空き家問題」に真摯に取り組むエキスパートが親切に対応し、そして「あなたの空き家問題」を一緒に考えてくれる仲間と出会えます。

(了)

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この記事を書いた人

旅行会社勤務を経て、フリーランスのライターへ転身。古民家シェアハウスに住み、Airbnbを利用して海外を旅した経験から、日本の空き家問題に興味を持ち、明るい未来に繋がる記事を書いています。