【空き家を利活用】新しい不動産サービスを促進するための法とは？

2021年10月22日2022年8月23日

空き家に関しては、もともと住居の用途に使用されているものが多く、まず第一候補となるのが住居としての再生になります。
リモートワークが普及され、住まいもこれまでと違う価値観が見いだされ始めました。

前回お話した住み放題サービスもそのうちの一つです。
旅館業に抵触するという見解がなされたという話でしたが、この度の見解では、旅館業に抵触しない、且つ短期の住まい（1ヶ月以内）をサービスとして提供するのは、現在の法律下では困難とみなすことができそうです。
これを解決するには下記のいずれかを行う必要があります。

・旅館業営業許可を取得
・住宅宿泊事業の届出
・特区民泊

旅館業の営業許可を取得するには、用途地域や文教地区などといった立地の要件、建物、設備といった建築や消防の要件、運営体制といったオペレーションの要件を全てクリアしなければなりません。
そのため、どの物件も取得できるわけではなく許可を取得するまでのハードルが高いです。

＊　＊　＊

届出を行うことでできる、住宅宿泊事業とは？

住宅宿泊事業は旅館業とは異なり、許可ではなく届出を行うことで運用できることが特徴です。
用途地域に限らず運用することができますが、自治体によっては制限を設けていることがあります。
自治体の制限を受けていなくても1年間に宿泊させることができる日数が最大で180日というのが運営上の最大のネックとなっています。

特区民泊とは？

特区民泊を実施している地域で、都道府県知事等の特定認定（許可）を受けた場合は、旅館業法の適用が除外され合法的に住宅で宿泊サービスを提供することができますが、実施している地域が限定されています。

現実的な空き家活用/運用に向けて

旅館業はエリア的にも設備的にも空き家で許可を取得するハードルが高く、取得できないことも多々あります。
そのため、住宅宿泊事業または特区民泊での運用を画策するケースが多いです。
しかし、住宅宿泊事業または特区民泊を広げるためには「通年で民泊をできること」が重要です。

それを可能にするためにやることは２つあると私は考えています。

1.　宿泊数の工夫

まずは、7泊以上の宿泊の場合は180日にカウントしないなど、一定の条件下では180日以上の宿泊も可能にすることです。
一定の条件というのは自治体の条例に委ねることで、民泊に反対する住民が多いところは自治体の判断できるようにすることが望ましいといえます。

2.　運営側の管理体制

次に管理体制のチェックを厳格化することです。
民泊が世に広まったときはネガティブなNEWSが多く、世間的なイメージも未だに良いものではありません。
実際に、不在型の民泊マンションというだけで近隣の方々から猛反発されるケースもあります。
これは、民泊物件を悪用された事件や近隣の方々への影響があった宿泊客のマナー問題によるところが大きいと思われます。
どちらも問題は、運営者の管理の至らなさが原因です。

＊　＊　＊

民泊は、参入障壁が低いことが特徴です。
初期費用も低くすむことが多く、個人割合が多かったため前述のような事態に対応しきれない一部の事業者がいたのも事実です。

住宅宿泊事業には管理事業者も届出を出す必要がありますが、そのチェックは緩く誰でも取得することが可能です。
実際に適正な運用ができるのか、運用体制をより厳密にチェックすることも必要です。
また、不動産管理のリテラシーがあるのかをチェックするため現在は任意である宅地建物取引士または賃貸経営管理士の資格の所有を必須にするなどの対策が必要ではないでしょうか。

まとめ

生活に多様性が生まれ、新しいサービスが次々にローンチされていますが、不動産については法により定められていることが多く、適法性が求められます。
しかし、人々の生活の変化のスピードが早く、法が実態に伴わないことも少なくありません。
空き家という社会問題を解決するには法の助けも必要です。一人ひとりが望む形を声にして、より理想の形をつくりあげていくことが空き家活用を促進していくために必要です。

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