空き家の目的別で不動産投資を考える
空き家不動産の投資を考える時に、空き家の状況を良く知る必要があります。
空き家の中には、投資には向かない物件も…。空き家の持つ特性をよく吟味して、不動産投資を考えましょう。
まず、空き家の現状を知るために
まず空き家の現状を調べます。
空き家を購入する場合、見た目だけで判断してはいけません。専門家による建物診断（インスペクション）を依頼して、現状を把握しましょう。費用は10万円～20万円程度で、家の隅々までチェックしてもらうことができます。
診断してもらうことによって、リフォームの有無や、空き家を管理する際に予想されるリスクを知ることができます。
空き家には、どんなタイプのものがあるのかを知る
空き家には以下のタイプがあります。
賃貸用
利便性の高い地域にある空き家であれば、貸し出すことが可能です。このタイプの空き家が一番投資に適しています。
別荘用（二次住宅用）
別荘用、セカンドハウスとして貸し出す空き家です。賃貸用より収入は下がりますが、地方で観光地の場合などは、別荘として貸し出すことにニーズがあります。
売却用
低価格で売りに出ていた空き家を購入して、高く売る場合などです。ただ、これは空き家を賃貸に出すよりも難しい投資なので、投資初心者にはおすすめいたしません。
放置され、荒れた空き家
リノベーションや、大幅なリフォームが必要な荒れ果てた空き家は投資には向きません。
どんなに立地が良くても、リフォーム代がかかりすぎると赤字になってしまいます。
用途を考えて利用方法を考える
空き家不動産投資のほとんどは、住宅、事務所用に貸し出すことが主流です。空き家を探す際は、「賃貸用であること」を念頭に置いて探しましょう。
不動産投資するための空き家の見つけ方、調べ方
空き家不動産投資をいざ始めようと思った時に、新築物件ならいざ知らず、空き家物件の探し方はなかなか難しいものです。
そこで、いくつかの「空き家を探すための方法」をご紹介いたします。
歩いて空き家を見つける
借りたいと思う地域を歩きまわり、空き家を探します。
自分の希望の立地で、条件に適った空き家を見つけたら、近所の人などにオーナーの方の連絡先を聞きます。この時、名乗らずに聞き込みをすると、不審者に間違えられたりしますので、ご注意下さい。
人脈を使って、空き家情報を得る
人脈をたどって、空き家を持っている人を探します。「祖母が亡くなって、祖母の住んでいた家が空き家になった」など、意外に普段の会話の中に空き家の情報が出てきます。また、同業者や不動産業者の人脈を広げることで、市場に出る前の空き家を知ることが出来ます。
空き家情報を得るために、常にアンテナを張ることが肝心です。
空き家バンクを使用して空き家を見つける
「空き家バンク」でネット検索をすると、さまざまな「空き家バンク」サイトがヒットします。区で運営しているものもあれば、大手不動産会社が運営しているものもあります。
どのサイトも手軽に空き家を検索できますので、希望を入力し空き家を検索しましょう。一括査定サイトなどもあります。
空き家不動産投資で大事なのは空き家の原因調査と市場調査
空き家不動産投資をする際に、もう一つ大事なポイントがあります。それは、「空き家になった原因」を探ることです。
空き家の物件自体の調査ではなく、空き家になった経緯を知ることで、購入する際のトラブルなどを回避できます。
空き家になった原因を探ることの大切さ
空き家になった原因は、必ず調べましょう。
親が亡くなって、子どもたちはそれぞれに持ち家を所有しているため空き家になってしまった。自殺者が出て住む人がいなくなり空き家になってしまったなどなど。空き家になった理由は様々です。
自殺者や、殺人事件の場合は、賃貸に出す際に「告知義務」が発生します。すると入居者付けが難しくなり、思わぬトラブルを生む場合があるので、必ず経緯を調べましょう。
空き家周辺のニーズなどの市場調査の大切さ
いくら状態の良い空き家でも、周辺状況が良くなければ購入したところで、投資にはなりません。
空き家の周辺には、どのくらいこの空き家を借りようするニーズがあるのか…など、しっかりとした市場調査が必要です。
空き家の現状とニーズを知ることで見えてくるもの
空き家にはリフォームが必要と書きましたが、ニーズと合致すればリフォームが不要な場合もあります。美大生などが多い地域では、わざと空き家を現状のまま貸し出し「リフォーム自由」などにして、貸し出すことも可能です。
このように、ニーズをしっかりと把握できれば、余計なお金をかけることなく空き家不動産投資を成功させることができます。
