リノベーションで成功するとは限らない？！
～収益化に繋がる中古物件の特徴とは～
せっかく高額な費用をかけてリノベーションをしても、空室解消や収益化に繋がらなければ意味がありません。残念ながら、すべての中古物件がリノベーションを施せば収益化に繋がるというわけではありません。
ここでは、元々の物件がどのようなタイプ・構造であれば、リノベーションが効果的に働くか。その特徴を解説します。
ラーメン構造
物件の構造が柱と梁によって支えられており、構造壁が存在しない物件はリノベーションを入れる効果があります。
→スケルトンリノベーションをしやすいため。構造壁がある物件でもフルリノベーションを 入れることは可能ですが、リノベーション費用が高くつきます。
新しい耐震基準を満たした物件
リノベーションの中でも費用が高額になるのが、「耐震補強工事」。新基準に則っている物件であれば、補強のための工事を考えないで済むので、費用を安く抑えることができます。
また、建物の基礎部分ではなく、借り手や買い手の目につく場所をリノベーションするための費用に回すことができます。
築年数が20～30年の物件
1981年の新建築基準法に準拠した建物、かつ新しすぎないことがリノベーションの効果が最大限に発揮できる物件の条件。
新しい建物は、リノベーションを入れる効果が薄まりますので、ある程度築年数が経過するまで貯蓄をし、20年が経過した時に入れるのがおすすめです。
賃貸需要がある立地
後の項目で詳しくご紹介しますが、物件の立地として賃貸需要が無い地域の場合は、リノベーションを入れても効果が期待できない場合があります。逆に、どんなに築年数が経過していても、賃貸需要がある立地であればリノベーションによって収益化できる可能性は強まります。
管理が行き届いている
建物も呼吸をしています。建物を一番傷めてしまうのが「換気不足」。また、木造の場合はシロアリなどの対策を遅くとも５年に一度は入れておかないと、大規模な修繕が必要になります。
管理と聞くと掃除が行き届いている、ゴミ捨て場が荒れていないなど「外観」に関する部分が思いつきますが、勿論そういった部分も重要ではありますが、日頃の管理の蓄積が十年後に大きな影響を与えます。
都市部？地方？地域によって異なるリノベーション成功事例
ここでは、都市部と地方に分けて、それぞれリノベーションをして成功した事例を１例ずつご紹介していきます。
都市部で賃貸需要のある立地の場合
私の叔父の姉は他界しましたが、一代で財をなした人でした。東京の池袋にアパートを数棟と自宅を建て、アパートは常に満室で収益を出していました。
叔父がアパートの一棟と自宅を相続し、管理人としてアパートの清掃や管理などを行うようになってから、流石の池袋ではあっても築30年以上、洗濯機は屋外の通路に置き、トイレが和式では借り手が激減。賃料を下げても一棟の60％が空室になるようになりました。
叔父は経営はおろか勤めも長く続いたことはなく、空室が続いても相談しようということすら考えが及ばなかったため、この状況を放置していました。
従妹がいずれ継ぐことになるのは目に見えていたので、ある時私からリノベーションを持ちかけました。
トイレなどの水回りは専門の業者を入れないと難しい状況だったので、叔父が業者に委託。内装と畳をフローリングに貼り替え、その際に同時に断熱設備を入れて気密性を高める作業は私が請け負いました。
畳からフローリングへの貼り替えは色々な方法がありますが、耐久性も考慮して良い素材に変更。床の改修だけで作業料を除いた純粋な費用が一室8万円ほど。内装も北欧やアメリカ西海岸のようなグレーと自然木を基調とした、落ち着いていてオシャレなデザインに変更しました。
これに伴い賃料も相続した金額に戻しましたが、流石の好立地。１年で工事費用を回収し、今も満室を維持しています。
このように、賃貸需要のある好立地のアパートなどは、築年数にもよりますがリノベーションを入れることで、賃料の値上げ、リノベーション費用の回収をして収益化に転ずることが可能になります。
手放すのではなく、資産として活用する方法も視野にいれて頂きたいと思います。
地方で賃貸需要が無いが、高齢者が多い立地の場合
駅から遠い、若者が少ない、商業施設が遠いなど賃貸需要としての立地条件を満たしていない物件の場合は、高齢者のための住宅としてリノベーションを行い、介護事業に参入するという方法で成功した事例があります。
一般の住宅として賃貸していた時の賃料収入が600万円。リノベーションに2,000万円をかけましたが、高齢者のグループホームとしてリノベーション。工事後の賃料収入は1,500慢円と大幅に改善しています。
介護事業は7～9割を国庫と都道府県が負担しているので、滞納などがなく、地域貢献という観点においてもメリットの大きいリノベーションといえるでしょう。
「空き家活用」を検討されている方はご相談を！
今回の記事では、リノベーションとは何か。また、リノベーションを入れた方がよいポイント、リノベーションによって収益化に繋がりやすい物件の特徴を解説してきました。
また、実際にリノベーションによって収益化に成功した事例を都市部と地方とで分けてご紹介してきました。
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（了）
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