以前から、専門業者に人気のあった競売物件。
しかしながら、安価でバリエーションが豊富なその性質からここ数年で一般の方も入札をする件数が急増しています。
反面、競売物件のデメリットからトラブルに発展し、せっかく落札した物件を手放してしまうケースも。
この記事では、競売物件の特徴とよくあるトラブルとその対処法に絞って詳しく解説をしていきます。
競売物件ってなに？その性質とデメリット
ここ数年で一般の方にも注目されている「競売（けいばい）物件」。入札制限はほとんどなく相場より安価で手に入ることから、一般人の入札件数も急増しております。
しかしながら、競売物件は不動産会社との契約とは全く異なり、トラブルに発展するケースも増え続けています。この項目では、競売物件の性質と独自の手続きに付随するデメリットを詳しく解説していきます。
競売物件とは
競売物件は、裁判所が行う不動産手続きによってはじめてお金に換えることができるようになった「もの」を指します。
この場合の”もの＝建物や土地”を意味し、取引される物件は以下のような種類があります。
①建物+土地
②建物のみ
③土地のみ
④地上権
※地上権についての詳細は以下をご参照ください↓
参照：競売物件とは何か？名称からその特性、メリット・デメリットまで丸わかり解説書｜アキカツマガジン
アパート・マンション・ビル１棟など様々ですが、「建物や土地を所有するにあたってお金を借りた人＝債務者」が、「お金を貸した人＝債権者」に返還することができなくなり、債権者が担保にしていた不動産を裁判所に申し立てることでお金に換えて、借金の弁済に充てる目的で行われます。
言い換えれば、通常の不動産取引とは異なり、金銭的に窮している前所有者や第三者が住んでいる可能性があります。
落札者はあくまで法律上の権利を購入しているに過ぎず、実際に土地や建物を自分のものにするにはいくつかのハードルがあります。
競売物件につきもの？！３つのデメリット
競売物件は特有のデメリットがあるため、相場より価格が安くなっています。
いくつかのデメリットがありますが、その全てが「売主がいない取引」に起因しています。
これによって、不動産会社が媒介する賃貸や分譲の契約では発生しない問題が出てきます。
デメリットは大きく分けて３つあげられます。
- 1.引き渡し・立ち退きに関する問題への対応
- 2.事前に確認ができない
- 3.瑕疵担保責任にかかるもの
細かい内容については、後の項目でトラブル別対処法としてまとめて解説していきます。
競売物件入札は法律の世界！よくあるトラブル４選
前項でも触れたとおり、競売物件の入札は家庭裁判所を通じた法律上の手続きになります。
この項目では数あるトラブルの中でも、初めて入札をされる方が陥りやすいポイントに絞って、解説をしていきます。
トラブル１≪ＢＩＴだけで確認すると思わぬ落とし穴も！≫
競売にかけられている物件情報の入手方法は２つあります。
１つが、希望する地域を管轄する裁判所に設けられた閲覧室で入手する方法。
もう１つが最高裁判所から情報提供を受けている、通称BIT（Broadcast Information of Tri-set system）と呼ばれる競売専用サイトを利用する方法です。
参考：BIT http://bit.sikkou.jp/
BITでは、エリアや沿線、物件形態、金額などで検索をかけて絞ることができるので、検索性が非常に高いのでおすすめです。
競売物件は、一般の不動産のように事前内見などができません。そのため、資料だけを元に入札するかどうかを判断することになります。
必要な情報は裁判所の執行官が作成した３点セットと呼ばれる書類に添付されている画像や文書から入手することになります。
当然のことながら、同じ築年数でも住み方や手入れによって状態は大きく異なりますので、安く落札したものの実際に建物を見たら予想以上に悪かったということも十分にあります。
BITである程度物件を絞り、最終的には直接裁判所へ足を運んで決定するというのが一番確実な方法になります。
トラブル２≪入札価格を間違える≫
相場より安価といえども、個人にとっては大きな金額になります。
入札書は手書きのため、桁を間違えて記入してしまい最高額で落札。よくよく価格を見てみたら・・・というケースも実は少なくありません。
この場合、間違えた金額を必ず支払わなければならない！わけではありませんが、支払った入札保証金を諦める必要があります。
それなりの金額になるため、入札書は必ずコピーをして後で確認をしましょう。
トラブル３≪入札保証金は現金のみ！≫
入札にあたっては、売却基準価額の20％を「入札保証金」として支払う必要があります。
この入札保証金は現金のみでの支払いになるので、入札したい物件がある時にはその点も合わせて確認をすることが重要です。
トラブル４≪ローンは組めるけど組めない？！≫
競売物件を個人で入手する場合で、主に居住の用途の場合はローンを組まないと落札価格を支払うことができないという方もいると思います。
”競売物件についてはローンを組むことができない”というルールは存在しません。
ただし、競売物件であることは金融機関に知られてしまいますし、競売物件であることが分かると貸し渋ります。
特に、競売物件の建物だけでは担保として弱いので事実上組むのは難しいです。
事前に入札したい物件がある場合には、金融機関に誠実に相談をし、ローンを組むことができる確約を得てから落札をしましょう。
