実家を貸し出す方法とは？知っておきたい貸主責任
ここでは、実家の管理を自分でするには難しいけど売却ではなく残していきたい。
一人っ子なので相続した実家については自分の一存で決定することができるなど、実家を賃貸できる条件が揃っている方に向けて、賃貸に出すまでの具体的な流れを解説していきます。
①不動産会社に委託するかどうか？またその範囲は？
戸建てを賃貸に出す場合、入居者の募集、契約、入居中の建物管理、退去の手続き、退去後の建物管理などが主な業務となってきます。
どの部分は不動産会社に委託をして、どの部分は自分で行うかによって委託費用は変わってきます。
〇入居者募集や契約に際しての委託方法〇
【媒介】
媒介は入居者の募集を不動産会社のポスターやWebサイトなどに掲載をしてもらう方法ですが、入居者の決定と契約はご自身で行う方法になります。この場合の仲介手数料は一般的に賃料の１か月分になります。
【代理】
代理は媒介と同様入居者の募集をサポートしてもらえるほか、入居者の決定・契約までも行ってもらうことができます。入居者の最終決定などはできませんが、ご実家が遠方の場合やご自身で管理が行えない理由がある場合は代理がおすすめです。
〇建物管理に関わる委託〇
【入居管理】
入居に際して原状の確認を借主と一緒に確認しておくなど、退去時にトラブルにならないように入居に関わる建物管理は重要です。この部分だけを不動産会社に委託することができます。契約について代理で委託している不動産会社に一括して管理業務も委託するのが費用も抑えられ、一連の流れでサポートを受けられるので安心です。
【建物管理】
一方建物管理業務には、日常的な建物の管理と退去時に関わる管理業務を含みます。いわゆる管理人などをご自身でできるようでしたらこちらは不要になりますが、先に触れたとおり遠方などの理由で一切を委託したい場合はこちらを委託することになります。
不動産会社に契約から建物管理までを委託する予定がある場合は、査定依頼をする際に合わせて管理業務などはいくらで行っているかを確認されるとスムーズでしょう。
②定期借家契約と普通借家契約
契約には主に定期借家契約と普通借家契約があります。借主には民法で保障された「住む権利」があるため、貸主の都合で退去を強制することは原則できません。
しかし、実家を賃貸戸建てとする場合、お子様の独立・ご結婚・更地にして収益化を目指すなど様々な事情により、所有者が使う必要が出てくる場合があります。
そのようなときのために、期間を設けて賃貸契約を結ぶ「定期借家契約」があります。
定期借家契約はどのような特徴があるのかを３点に絞って見ていきましょう。
〇契約の更新は無し〇
契約の更新がないタイプなので、契約期間終了と共に明け渡してもらうことができます。
何年か後に使用することが分かっている場合は、そこまでの期間を設定しましょう。
〇途中解約について〇
借主が親の介護などやむを得ない事情によって契約期間の満了を待たずに解約を申し出ることができます。
その場合は、申告のあった日から１か月を経過すれば借主から解約をすることができます。
〇契約書類〇
公正証書などの書面によって契約をする必要があります。その際、契約書とは別に契約の更新はなく期間満了を持って終了とする旨が書かれた書面を元に、借主に説明をする責任が貸主に生じるので注意が必要です。
