都内駅前の空き家の不動産的価値は？売却の前に知るべき活用方法

2019年12月27日2023年7月6日

国土交通省が2015年に開いた社会資本整備審議会・住宅宅地分科会によると、東京都の戸建てなどの「空き家」のうち5万5400戸が最寄り駅1km圏内と「駅チカ」に位置することがわかりました。

都内の駅前という好立地条件でも、希望の価格で売れず大幅に価格を下げて売るケースが少なくありません。今回は、都内駅前の空き家の不動産価値が低くなりやすい理由と、売却前に知っておきたい空き家の活用方法をご紹介します。

「都内駅前」好立地条件の空き家でも不動産価値が低くなるのはなぜ？

都内駅前という好条件の空き家でも、思ったような不動産価値がつかず希望価格よりも大幅に低い売却金額となってしまう場合があります。

空き家の築年数や立地などの条件によっても異なりますが、一般的に共通する理由を探ってみましょう。

主な理由としては大枠、以下が当てはまります。

これらのことより価格は思ったより下落することもあるのです。

住宅の過剰供給の原因として国の政策や住宅販売業者のビジネスモデル、核家族化、不動産に対する価値観の変化など様々な問題が起因しており、すぐに解消することは困難です。

中古物件を購入時に住宅ローンを組む際には、適合証明を取得する必要があります。古い空き家でも、建物によっては少し手を加えるだけですぐに住める、利用できる「現役」の空き家が多くあります。

しかし、実際にはすぐ使える状態であっても、住宅ローンを利用するためには耐震基準をクリアしなければなりません。また、適合証明を取得するための費用は30万円程度掛かります。条件を満たさず取得できない場合でも、費用が返金されることはありません。

費用を支払っても適合証明を取得できないケースが多く発生していることから、「ローンで中古一戸建てを購入するのはハードルが高い」と、購入を迷う人が多くなってしまうのです。

その点、新築物件では住宅ローンが組みやすいため、中古物件よりも条件が悪い、たとえば駅から遠い・狭いといった条件でも新築の方が売れやすくなります。

空き家を家族や近親者などに相続させる側としては「資産を分け与える」「大切な家族に少しでも役立つ物を渡したい」という気持ちでいる方も少なくないでしょう。
しかし、不動産価値の低い（売却しにくい）空き家を相続した人は、かえって負担を抱えることになってしまう場合もあります。

ここでは、空き家を所有する人にのしかかる税金の負担と管理上の負担について詳しくお話ししていきます。

自分が住んでいない空き家であっても、不動産を所有していれば固定資産税と都市計画税がかかります。

固定資産税は市町村の定める課税標準額に基づいて決定され、1月1日時点で土地、家屋などの固定資産を所有する人に課せられます。税額は市町村が定める課税標準額をもとにして算出されます。

固定資産税の計算方法は以下のとおりです。

固定資産税と都市計画税は、住宅が建っていると「住宅用地の特例」が適用されて安くなります。しかし平成27年度からは「特定空家等」にはこの税制上の優遇が適用されないこととなりました。

特定空家等とは、下記の条件のうちどれかに当てはまる空き家のことです。