空き家の活用を断念しても、土地だけを販売することが可能です。
その為、空き家活用を始める前に土地販売価格をあらかじめ調査しておけば、事業運用する際のリスク範囲を把握することができます。
しかし、土地価格の調査方法がわからない方も多いのではないでしょうか？
今回は土地価格の調べ方と、空き家の土地を売却する際の代表的な注意点をお伝えします。
空き家の土地価格を調べておくメリット
土地を売りたいと計画中の方も、空き家での事業を計画されている方も、土地価格を売却前に把握しておくメリットはいくつかあります。まずは、土地価格を事前調査することのメリットを、ケースごとに確認しておきましょう。
土地を売却を決めている場合は、目安価格がわかる
事前に土地価格やおおまかな相場を把握しておくことで、売却価格の目安が分かるだけでなく、売却時の価格交渉にも役立てることができます。知識のないまま専門機関の査定に従って売却してしまえば、依頼する専門の事業者によっては、土地価格を不当に叩かれたりする場合もあります。
そのような行為を避ける為にも、あらかじめ土地価格の相場や基準、所有している土地価格を把握しておくことが大切です。必要な知識を身につけておくことでリスクを防ぎ、売却を有利に進めましょう。
土地価格を把握しておくことで、前向きな事業展開が可能に
空き家活用前に土地価格を把握しておくことで、土地のみになった場合の資産を正確に把握することができます。あらかじめ土地価格を把握しておけば、仮に空き家の事業活用が上手くいかなかった場合も、最終的に土地を販売し事業を終える計画ができるのです。
つまり、土地のニーズがある地域であれば、活用する際も最終的な土地売却を見越した事業予算を組むことができ、より多くの予算を事業展開に充てることができるといえます。そうすることで、空き家事業の展開を早め、より攻めの姿勢で活用を進めることができるのです。
相続税や固定資産税などの概算も可能
今回は売却を前提とした内容がテーマですが、空き家など所有物件に掛かる税金の概算も可能です。相続税や固定資産税などについては、それぞれの土地評価額を知ることで、必要となる税額を算定することができます。事業運用する場合は特に、税額も運用に必要なコストとなりますので、事前に調査し、把握しておくと良いでしょう。
土地の売却価格は「実勢価格」が基準となる
ひとくちに土地の価格といっても、土地の価値を評価する指標は幅広く存在します。自分で調べた場合はどの指標を参考にして良いか迷うこともありますが、売却する際に重視するのは「実勢価格」という指標です。ここでは「実勢価格」について詳しくみていきましょう。
土地の実勢価格とは
「実勢価格」とは、現実に売買される土地の取引価格のことを指します。物件のある地域の過去の売買実績の平均値で表されるのが一般的で、直近の近隣地域を対象とした取引事例を参考に、エリア毎に算出する場合が多いとされています。
実勢価格以外の土地価格
土地の価格は、「実勢価格」以外にも幅広い価格が存在します。具体的には「公示価格」「路線価」「基準値価格」「固定資産税評価額」「鑑定評価額」の5つで、これに「実勢価格」を加えた項目が不動産価格を決定する「一物六価」という指標となっています。
この「一物六価」のなかで、土地売却の指標となるのが「実勢価格」です。「実勢価格」は過去取引実績から土地の価格を推測できますが、それ以外の指標については、一般的に専門機関が価格を決定する場合が通例となっています。それぞれの指標に適した調査方法を行うことが、正確で適切な価値を把握する為の大切な要素といえるでしょう。
土地の価格が変わる、2つの決め手
土地の価格を決める要素は、どんな内容があるのでしょうか？さまざまな要因で決められる土地価格ですが、価格を左右する要素として代表的なものは、大きく2つのポイントがあります。
ここでは土地価格が大きく変わる、2つの要素について確認していきましょう。
土地の立地や特性など
土地価格を決定する要素のひとつとして挙げられるのが、「土地の立地や特性」です。土地の立地や広さ、形状や方角などによってニーズも大きく変わり、同時に価格も変動します。
土地の立地
エリア需要によって価格が変動する為、言うまでもなく都市部に近いほど価格は高く、地方や郊外に行くに従って価格が下がるようになっています。アクセスや利便性が価格を決める最大の要素になりますが、周辺環境によっても価格は変動します。
具体的には、周辺地域の治安が悪かったり、工場やお墓周辺の地域であったりすれば価格を大きく下げる要因になります。災害の多い地域なら、地盤の状態なども価格評価の大きな比重を締める指標です。土地のブランドよりも、実際の利用価値に比重が置かれる場合が一般的だといえるでしょう。
土地の広さ
土地の広さについては、当然広いほど価格の総額は高くなりますが、利用しやすい広さであるかという点も価格を左右する要素になります。住宅地として利用しやすいエリアで、広大な土地を売却しても利用しずらいですし、小さすぎればニーズも限られてしまいます。
具体的には地域にもよりますが、住宅利用しにくい広さとなる、80坪以上から坪単価も少しづつ下がる傾向にあります。土地の用途や社会情勢を加味して、ニーズがある広さであるかどうかも価格が決まるポイントのひとつです。利用しやすい広さであるかという観点も、価格調査を進めるうえで考慮しておきたい内容といえます。
土地の方角や形状
物件を購入する場合と同じですが、土地の方角も価格を左右する要素となります。一般的には、北側に道路があれば価格は下がり、日当たりのよい南側に道路があれば価格は上がる傾向にあるのです。また、角地や二方角地なども人気が高い為、土地価格は高くなります。
そして、建物を立てる場合は土地の形状も重要視されます。きちんと整えられた長方形や正方形など利用しやすい土地の形状であれば売却も容易ですが、それ以外の形状で利用しにくい土地ならば、坪単価が下がる傾向にあるでしょう。
土地の流通量
もうひとつ、土地の価格を左右する要素となるのが「土地の流通量」です。物の価値はニーズに左右される側面がありますが、土地もその例外ではありません。土地の取引が多いエリアでは土地価格は高くなり、取引が少ないエリアの場合は価格は下がる傾向にあります。
そのため、土地売却の際は対象のエリアのニーズ把握も大切です。現在土地の流通量が少ないエリアでも、今後人口が増える予測があるエリアでは、土地価格も上昇する予測が立ちます。人口や社会の動向、タイミングも土地の価格を左右する大きな要素のひとつなのです。
